Berufung zu Pachtvertrag: Eintritt, Sonderkündigung und Herausgabeverpflichtung
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrt Übergabe des Pachtobjekts und Feststellung der Unwirksamkeit einer Kündigung. Das Landgericht gab der Klage statt und stellte fest, dass die Beklagte in den Pachtvertrag eingetreten sei; die Kündigung sei unwirksam. Das OLG weist die Berufung der Beklagten zurück und bestätigt das erstinstanzliche Ergebnis; die Berufung sei offensichtlich erfolglos.
Ausgang: Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Köln zurückgewiesen; erstinstanzliches Urteil bestätigt; Beklagte trägt die Kosten.
Abstrakte Rechtssätze
Beim Eigentumsübergang tritt der Erwerber in bestehende Pachtverhältnisse ein, wenn die Voraussetzungen der einschlägigen Vorschriften (insb. §§ 566, 567a, 581 Abs. 2 BGB) vorliegen.
Die bloße Erklärung im Kaufvertrag, ein Pachtvertrag sei dem Käufer bekannt und werde übernommen, begründet nicht ohne weiteres eine Erfüllungsübernahme i.S.v. § 329 BGB; hierfür sind eindeutige, detaillierte Regelungen erforderlich.
Sonderkündigungsrechte in Pachtverträgen sind nach Wortlaut und Auslegungszusammenhang zu bestimmen; bei Auslegungsbedarf dürfen indizielle Angaben des Vertragserstellers als Auslegungshilfe herangezogen werden.
Ein Tenor, der die Verpflichtung zur Besitzverschaffung vorsieht, ist hinreichend bestimmt und vollstreckbar, wenn die tatsächliche Übergabe an die Räumung und Rückgabe durch den bisherigen Pächter geknüpft wird.
Die Zurückweisung der Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO ist zulässig, wenn die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und die Sache keine grundsätzliche Bedeutung aufweist.
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 5 O 145/21
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Köln (5 O 145/21) vom 17.12.2021 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsmittels trägt die Beklagte.
Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die Klägerin in der Hauptsache gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 20.000,00 € und hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe bzw. hinsichtlich der Kosten in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 144.000,00 EUR festgesetzt.
Gründe
I.
Die Parteien streiten um die Gültigkeit eines Pachtvertrages bezüglich der Immobilie „R.“, S-Straße in C. Die Klägerin verlangt als Pächterin zum einen die Übergabe des Objektes, daneben begehrt sie die Feststellung der Unwirksamkeit einer durch die Beklagte ausgesprochenen Kündigung des Pachtvertrages.
Hinsichtlich des Sachverhaltes, der Feststellungen des Landgerichts sowie der im ersten Rechtszug gestellten Anträge wird auf die angegriffene Entscheidung sowie den Berichtigungsbeschluss des Landgerichts vom 10.01.2022 (Bl. 254 eA-LG) Bezug genommen.
Das Landgericht hat der Klage insoweit stattgegeben, als es die Beklagte zur Übergabe und Besitzverschaffung an dem Pachtobjekt verurteilt hat, sobald die bisherige Pächterin das Pachtobjekt geräumt und an die Beklagte zurückgegeben hat. Zudem hat es die Unwirksamkeit der durch die Beklagte ausgesprochenen Kündigung vom 30.03.2020 festgestellt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Beklagte sei gemäß §§ 567a, 566, 581 Abs. 2 BGB in den Pachtvertrag vom 26.09.2019 eingetreten, den die Klägerin als Pächterin mit den auf der Verpächterseite agierenden Personen (im Folgenden: Erbengemeinschaft E.) geschlossen habe. Die von der Beklagten mit Schreiben vom 30.03.2020 erklärte Kündigung sei unwirksam gewesen. Zwar habe nach dem Wortlaut von § 4 Abs. 3 des Pachtvertrages vom 26.09.2019 ein Sonderkündigungsrecht bestanden. Aufgrund der Ergebnisse der Beweisaufnahme sei das Landgericht aber davon überzeugt, dass die Vorschrift dahin auszulegen sei, dass das Sonderkündigungsrecht der ursprünglichen Verpächter bereits dann erlöschen sollte, wenn diese als ursprüngliche Eigentümer ihr Eigentum - unabhängig von der Person des Erwerbers - verlören. Dies ergebe sich maßgeblich aus den Bekundungen des Zeugen B. als Verfasser des Pachtvertrages vom 26.09.2019. Danach sei es bei Abfassung von § 4 Abs. 3 des Vertrages darum gegangen, die damaligen Verpächter für den Fall zu schützen, dass es zu dem von diesen bereits bei Abschluss des Pachtvertrages avisierten Verkauf des Pachtgrundstücks nicht kommen würde. Da der Pachtvertrag zwischen den Parteien fortbestehe, sei die Beklagte gegenüber der Klägerin zur Übergabe und Besitzverschaffung verpflichtet, dies gemäß § 14 Abs. 1 des Pachtvertrages allerdings erst, sobald ihr das Pachtobjekt von dem bisherigen Pächter zurückgegeben worden sei. Dies sei im Urteilstenor zu berücksichtigen gewesen.
Wegen der Begründung des Landgerichts im Einzelnen nimmt der Senat auf die angegriffene Entscheidung Bezug; ebenso auf den (weiteren) Beschluss des Landgerichts 27.01.2022, mit dem das Landgericht seine Kostenentscheidung wegen offenbarer Unrichtigkeit berichtigt hat.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter verfolgt und die Verletzung formellen sowie materiellen Rechts rügt. Sie ist der Auffassung, der ursprüngliche Klageantrag zu 1) sei bereits unzulässig, da er nicht den Bestimmtheitsanforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO genüge. Er sei eindeutig - und aufgrund des Vorbringens der Klägerin nicht weiter auslegungsfähig - darauf gerichtet gewesen, dass das Pachtobjekt der Klägerin zum 26.09.2019 übergeben werden solle. Eine solche in der Vergangenheit liegende Übergabe und Besitzverschaffung sei indes unmöglich und daher auch nicht vollstreckbar. Aus diesem Grunde fehle der Klägerin für ihren Klageantrag zugleich auch das Rechtsschutzbedürfnis. Indem das Landgericht in seinem Tenor von dem Antrag abgewichen sei, habe es der Klägerin etwas zugesprochen, was diese nicht beantragt habe. Hierin liege sowohl ein Verstoß gegen § 308 Abs. 1 ZPO als auch gegen ihren, der Beklagten, Anspruch auf rechtliches Gehör gemäß Art. 103 Abs. 1 GG. Zudem habe das Landgericht den Klageantrag zu 1) so behandelt, als habe die Klägerin ausschließlich die zukünftige Herausgabe der Pachtsache begehrt. Hiermit habe das Landgericht zugleich erheblichen Parteivortrag übergangen, da die Klägerin einen Herausgabeanspruch eindeutig und unmissverständlich ausschließlich für die Vergangenheit beansprucht hätte. Überdies dürfte es sich bei dem Klageantrag zu 1) in der Form, wie ihn das Landgericht ausgelegt und tenoriert habe, um eine unzulässige Eventualklage handeln, da die Übergabe des Pachtobjektes an die Klägerin unter die Bedingung gestellt sei, dass die Beklagte die Pachtsache zuvor von der vorherigen Pächterin zurückerhalten habe. Dies sei eine unzulässige außerprozessuale Bedingung. Das Urteil des Landgerichts leide zudem auch an materiellrechtlichen Mängeln. Fehlerhaft sei bereits die Annahme, die Beklagte sei gemäß den §§ 567a, 566 Abs. 1, § 581 Abs. 2 BGB in den zwischen der Klägerin und der Erbengemeinschaft E. abgeschlossenen Pachtvertrag eingetreten. Voraussetzung hierfür wäre eine Erfüllungsübernahme im Sinne von § 329 BGB der pachtvertraglichen Pflichten durch die Beklagte gewesen. Hieran fehle es. § 3 Abs. 4 des zwischen der Erbengemeinschaft E. und der V. GmbH geschlossenen Ausgangskaufvertrages regele in Bezug auf das streitgegenständliche Pachtverhältnis lediglich: „Dem Käufer ist dieser Pachtvertrag bekannt und wird von ihm ebenfalls übernommen.“ Eine Erfüllungsübernahme der V. GmbH könne hierin nicht gesehen werden. Dies folge daraus, dass diese in dem vorgenannten Ausgangskaufvertrag (nur) den Vertrag mit dem vorherigen Pächter durch die V. GmbH im Sinne von § 329 BGB übernommen hätte. Bezüglich dieser Erfüllungsübernahme seien detaillierte Regelungen getroffen worden. Wäre bezüglich des zwischen der Klägerin und der Erbengemeinschaft E. abgeschlossenen Pachtvertrages eine Erfüllungsübernahme gewollt gewesen, wären die Regelungen hierzu ebenso detailliert ausgefallen wie hinsichtlich des mit dem Vorpächter bestehenden Vertrages. Jedenfalls sei ein etwaiges mit der Klägerin bestehendes Pachtverhältnis aber durch die Beklagte wirksam mit Schreiben vom 30.03.2020 gekündigt worden. Dieser habe das in § 4 Abs. 3 des Pachtvertrages vom 26.09.2019 vereinbarte Sonderkündigungsrecht zugestanden, welches daran geknüpft war, dass die V. GmbH die Immobilie nicht bis zum 31.03.2020 erwerben würde. Unter Erwerb sei dabei nicht nur der Abschluss eines entsprechenden Kaufvertrages (mit der Erbengemeinschaft E.) zu verstehen. Vielmehr sei für das Erlöschen des Sonderkündigungsrechts zusätzlich auch erforderlich gewesen, dass der dingliche Eigentumsübergang vollzogen würde. Soweit das Landgericht demgegenüber die Regelung dahin ausgelegt hätte, dass das Sonderkündigungsrecht schon dann hinfällig werden sollte, sobald überhaupt ein Eigentümerwechsel stattgefunden habe, sei dieses Auslegungsergebnis von keiner der Parteien im Verfahren vorgebracht worden. Gestritten habe man sich allein darüber, ob ein „Erwerben“ im Sinne von § 4 Abs. 3 des Pachtvertrages vom 26.09.2019 nur den Abschluss eines Kaufvertrages mit der V. GmbH voraussetze oder zusätzlich noch den Eigentumsübergang auf diese. Mit seiner Auslegung habe das Landgericht daher auch gegen den Beibringungsgrundsatz verstoßen. Ungeachtet dessen habe sich das Landgericht zur Begründung seiner Auffassung fehlerhaft auf die Angaben des Zeugen B. bezogen. Dessen Aussage sei nicht glaubhaft gewesen. Aufgrund der Ausführungen zum Klageantrag zu 1) sei auch der zu 2) gestellte Feststellungsantrag unzulässig und unbegründet gewesen.
Die Beklagte beantragt,
das Urteil des Landgerichts Köln vom 17.12.2021 (Az.: 5 O 145/21) abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt die angegriffene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.
Der Senat hat mit Beschluss vom 19.12.2022 (Bl. 151 ff. eA-OLG) darauf hingewiesen, dass und aus welchen Gründen er beabsichtigte, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die wechselseitig nebst Anlagen zu der Verfahrensakte gereichten Schriftsätze und auf den übrigen Inhalt der Verfahrensakte verwiesen.
II.
Der Beschluss ergeht gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO.
1. Die Berufung hat nach einstimmiger Überzeugung des Senats offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Senats aufgrund mündlicher Verhandlung, die auch sonst nicht geboten ist. Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss des Senats vom 19.12.2022 (Bl. 151 ff. eA-OLG) Bezug genommen, zu dem die Beklagte keine Stellungnahme abgegeben hat und an dem der Senat auch in der aktuellen Besetzung unverändert festhält.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1, 48 Abs. 1, 41 Abs. 2 GKG und entspricht dem Jahresbetrag der Bruttokaltmiete (12 x 12.000 €).