Berufung zurückgewiesen: Räumung nach Zwangsversteigerung trotz behauptetem Abwohnen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin, Erwerberin des Geschäftsgebäudes aus Zwangsversteigerung, fordert Räumung und Mietzahlungen; der Beklagte beruft sich auf eine Abwohnvereinbarung für geleistete Umbauarbeiten mit der früheren Eigentümerin. Streitentscheidend ist, ob diese Abrede gegenüber dem Erwerber wirkt und ob es sich um einen Baukostenzuschuss handelt. Das OLG bestätigt die Kündigung wegen Zahlungsverzugs, verneint einen Baukostenzuschuss und weist die Berufung zurück.
Ausgang: Berufung des Beklagten zurückgewiesen; Urteil des Landgerichts bestätigt: Räumung und Zahlungspflicht bestehen
Abstrakte Rechtssätze
Vereinbarungen zwischen altem Vermieter und Mieter über den Entfall oder die Minderung der Miete sind gegenüber dem Erwerber im Zwangsversteigerungsverfahren nur insoweit wirksam, wie der Mieter bis zu dem Zeitpunkt der Kenntniserlangung vom Eigentumserwerb an diese Vereinbarung gebunden bleibt.
§ 566c BGB (bzw. § 574 BGB a.F.) findet keine Anwendung auf Baukostenzuschüsse, wenn die geldwerte Leistung nicht auf dem mietrechtlichen Verhältnis beruht, sondern aus einem anderen Rechtsverhältnis geleistet wurde.
Eine vertragliche Klausel, die die fristlose Kündigung ausschließen soll, ist dahin auszulegen; erfasst sie lediglich solche Kündigungsgründe, die durch Investitionen finanziell abgegolten sind, schließt sie nicht notwendigerweise eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus.
Der Erwerber eines Grundstücks in der Zwangsversteigerung kann gegenüber dem bisherigen Mieter Zahlungspflichten für die Nutzung der Räume (Mietzins nach § 535 BGB) geltend machen, soweit keine wirksame Einrede oder ein die Zahlung begründender rechtlicher Grund gegenüber dem Erwerber vorliegt.
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 20 O 541/01
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das am 5. August 2002 verkündete Urteil der 20. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 20 O 541/01 - wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin soweit die Räumung der Büro- und Geschäftsräume im 4. OG des Objekts L.straße 27 in M. betrieben wird, durch Sicherheitsleistung in Höhe von 45.000,- €, im übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, sofern nicht die Klägerin vor einer Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Klägerin ist im Wege der Zwangsversteigerung Eigentümerin des Geschäftshauses L.straße 27 in M. geworden. Sie nimmt den Beklagten auf Zahlung von Mietzins bzw. Nutzungsentschädigung und – nach fristloser Kündigung – auf Räumung und Herausgabe von Büro- und Geschäftsräumen im 4. Obergeschoß dieses Objektes in Anspruch. Der Beklagte macht geltend, er habe aufgrund eines Mietvertrags vom 01.11.1999 mit seiner Mutter, der früheren Eigentümerin des Hauses, das Recht, diese Räume derzeit mietfrei zu nutzen, da er im Einverständnis mit seiner Mutter das Haus in den Jahren 1995 – 1999 für ca. 750.000,-DM umgebaut habe und diese Investition entsprechend einer vorab gezahlten Miete "abwohnen" dürfe.
Das Landgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt; auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen.
Mit der Berufung begehrt der Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage. Er macht geltend:
Die Kündigung der Klägerin sei unwirksam. Die in Rede stehenden Aufwendungen - Bauleistungen – seien im Hinblick auf den von vornherein abgesprochenen künftigen Mietvertrag vom 1. November 1999 (Anlage K 3, Bl. 3 ff. des AH) erbracht worden; zwischen seiner Mutter und ihm habe Einigkeit dahin bestanden, daß er diese Leistung "abwohnen" dürfe (Berufungsbegründung Seite 4 und 7, Bl. 123 und 126 d.A.). Im übrigen sei nach § 13 des Mietvertrages dessen fristlose Kündigung ausdrücklich ausgeschlossen; dieser Ausschluß habe jedoch nicht generell gelten sollen, sondern sich nur auf solche Kündigungsgründe bezogen, die wegen der dem Mietvertrag zugrunde liegenden Absprachen finanziell abgegolten sein sollten (Seite 8, Bl. 127 d.A.).
Der Beklagte beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils und unter Aufhebung des Versäumnisurteils des Landgerichts vom 4. März 2002 die Klage kostenpflichtig abzuweisen.
Die Klägerin beantragt
Zurückweisung der Berufung, hilfsweise Zulassung der Revision.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil (Einzelheiten: Bl. 138 ff. d.A.). Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
II.
Das zulässige Rechtsmittel des Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil entspricht der Sach- und Rechtslage.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten Anspruch auf Räumung der Büro- und Geschäftsräume im 4. Obergeschoß des Objektes L.straße 27 in M. sowie auf Zahlung der geltend gemachten Beträge.
A.
Der Räumungsanspruch ergibt sich aus §§ 556 Abs. 1 BGB a.F./546 BGB n.F. Zur Räumung ist der Beklagte verpflichtet, weil die Klägerin den Mietvertrag vom 1. November 1999 wirksam gekündigt hat.
1.
Grundlage der Kündigung ist § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB a.F. (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB n.F.).
Der Beklagte ist entgegen seiner Auffassung mit der Zahlung der Mieten (und zwar für mehrere Monate) in Verzug geraten. Allerdings setzt Verzug die Fälligkeit der jeweiligen Mietzinsforderung voraus. Die Mieten sind aber hier entgegen der Auffassung des Beklagten fällig gewesen.
Der Beklagte macht geltend, er habe die in Rede stehende Mieten für die Monate August bis Oktober 2001 nicht geschuldet, da er mit seiner Mutter als der früheren Eigentümerin und Vermieterin vereinbart gehabt habe, er dürfe nach seiner Behauptung durchgeführte Umbauarbeiten im Haus im Werte von gut 750.000,-DM "abwohnen".
a)
Nach dem Wortlaut des § 574 Satz 1 BGB a. F. (§ 566 c Satz 1 BGB n. F.) ist eine Vereinbarung zwischen dem (alten) Vermieter und dem Mieter über die Entrichtung der Miete nur für einen bestimmten Zeitraum wirksam. Hier käme in Betracht, daß die Vereinbarung des Beklagten mit seiner Mutter nur bis einschließlich August 2001 wirksam ist, da der Kläger im Zwangsversteigerungstermin vom 8. August 2001 den Zuschlag erhalten und damit das Eigentum erworben hat, was der Beklagte, der in diesem Termin anwesend war, sogleich erfahren hat. Mit Recht hat aber das Landgericht § 57 b ZVG angewendet und festgestellt, daß in Anwendung des § 566 c BGB n. F. Kenntnis des Beklagten bereits vor dem Monat August 2001 vorgelegen hat.
b)
§ 566 c BGB n.F. ist im Streitfall anwendbar.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gilt § 566 c BGB bzw. die Vorgängervorschrift des § 574 BGB a. F. allerdings nicht für Baukostenzuschüsse (vgl. BGH NJW 67, 555, 557 l. Sp.; Palandt-Weidenkaff, § 566 c BGB n.F., Randnr. 3 m. N. ). Voraussetzung hierfür ist, daß der Mieter dem Vermieter eine geldwerte Leistung hat zukommen lassen; Grundlage dieser Leistung muß das mietrechtliche Verhältnis der Vertragsparteien sein; eine Leistung aufgrund eines anderen Rechtsverhältnisses genügt nicht (BGH a.a.O.).
Der Beklagte macht geltend, er habe seine Bauleistungen nach ausdrücklicher Absprache mit seiner Mutter von vornherein mit Blick auf einen künftig abzuschließenden Mietvertrag über die Räume im 4. Obergeschoß des Hauses erbracht, (Bl. 123 und 125 f.). Das ist aber nicht zutreffend.
Der Beklagte selbst hat in erster Instanz vorgetragen, er habe die Leistungen für seine Mutter erbracht, weil das finanzierende Kreditinstitut, die E. Bank, im Jahre 1995 die weitere Finanzierung des Objektes davon abhängig gemacht habe, daß das Gebäude L.straße 27 in einen vermietbaren Zustand versetzt werde. Vom Abschluß eines Mietvertrages mit dem Beklagten über Räume im 4. Obergeschoß war damals ersichtlich noch nicht die Rede. Außerdem macht die Klägerin mit Recht geltend, daß insbesondere der Umbau der jetzt angeblich von dem Beklagten genutzten Mieteinheit im vierten Obergeschoß seinen Grund darin gehabt hat, daß damals eine Firma D. GmbH an einer Anmietung der Räume interessiert war (Bl. 141 d.A.). Dies hat der Beklagte seinerzeit selbst schriftlich bestätigt (Bl. 83 AH). Damit ist aber ausgeschlossen, daß der Beklagte diese Umbauarbeiten mit Blick auf eine eigene künftige Anmietung eben dieser Räume ausgeführt hat. Daß er damals die Anmietung anderer Räume in dem Haus in Betracht gezogen hat, behauptet der Beklagte selbst nicht.
c)
Also liegt kein Baukostenzuschuß im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes vor. Deshalb ist § 574 BGB a. F. (§ 566 c BGB n. F.) anwendbar. Die Vereinbarung zwischen der früheren Vermieterin und dem Beklagten in § 16 des Mietvertrages ist wirksam nur bis zum Zeitpunkt, in dem der Beklagte von der Beschlagnahme des Grundstücks im Wege der Zwangsversteigerung Kenntnis erhalten hat. Das war unstreitig vor dem Monat August 2001. Damit ist der Beklagte mit den Mieten für die Monate August bis einschließlich Oktober 2002 in Verzug geraten.
Deshalb haben die Voraussetzungen für die mit der Klage ausgesprochene fristlose Kündigung (Bl. 6 d.A.) vorgelegen.
2.
Eine Kündigung wegen der aufgelaufenen Mietrückstände ist auch nicht durch § 13 des Mietvertrages (Bl. 14 f. des Anlagenhefters) ausgeschlossen gewesen. Der Beklagte selbst trägt vor, mit dieser vertraglichen Regelung habe die Kündigung nur aufgrund solcher Gründe ausgeschlossen werden sollen, die durch seine Investitionen finanziell abgegolten werden können (Berufungsbegründung S. 8/9 Bl. 127 f. d.A.). Eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist von dieser vertraglichen Regelung nicht erfaßt. Auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts wird Bezug genommen.
3.
Die Kündigung der Klägerin ist deshalb wirksam und hat den Räumungsanspruch zur Folge.
B.
Mit Recht hat das Landgericht ferner angenommen, daß die Zahlungsansprüche der Klägerin begründet sind.
1.
Die Klägerin verlangt Zahlung von Mietzins für die Monate August 2001 bis 2002 (Bl. 7, 63 f. d.A.). Nach § 535 BGB schuldet der Beklagte diese Mieten, da er in dem genannten Zeitraum das Objekt aufgrund des Mietvertrages genutzt hat. Die angebliche Abmachung mit seiner Mutter kann er der Klägerin aus den vorerwähnten Gründen nicht entgegenhalten.
2.
Grundlage des weiteren Anspruchs der Klägerin auf Erstattung von Anwaltskosten ist § 286 Abs. 1 BGB a.F. Auch dieser Anspruch ist begründet. Der Senat nimmt insoweit Bezug auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Urteil.
Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Es besteht kein Anlaß, die Revision zuzulassen (§ 543 ZPO). Weder weicht der Senat von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes ab, noch kommt dem Streitfall über die Entscheidung des Einzelfalles hinaus grundsätzliche Bedeutung zu.
Streitwert des Berufungsverfahrens und Beschwer des Beklagten: 42.980,86 €.