Berufung gegen Räumung: Optionsrecht nicht durch Fortsetzung wiederbelebt
KI-Zusammenfassung
Der Mieter hatte eine zeitlich befristete Gewerbemiete mit zweimaliger Verlängerungsoption, die er nicht bis zum 30.6.1994 ausübte, nutzte die Räume aber weiter und zahlte Miete. Die Kläger kündigten; der Mieter erklärte später Ausübung der Option. Das OLG Köln wies die Berufung zurück: das Optionsrecht war erloschen und wurde weder durch Fortsetzung noch durch § 568 BGB wiederbelebt. Eine konkludente Verlängerungsvereinbarung hätte höchstens zu einem unbefristeten Mietverhältnis geführt.
Ausgang: Klage des Vermieters auf Räumung wurde stattgegeben; Berufung des Mieters zurückgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ein vereinbartes Optionsrecht zur Verlängerung eines befristeten Mietvertrags muss vor Ablauf der Befristung ausgeübt werden; danach erlischt es.
Die bloße Weiterbenutzung der Mietsache und Entgegennahme von Mietzahlungen nach Ablauf der Befristung begründet nur ausnahmsweise eine Verlängerungsabrede; hierfür ist ein übereinstimmender Erklärungswille beider Parteien erforderlich.
Eine nach Ablauf des befristeten Vertrags getroffene Verlängerungsvereinbarung stellt kein Wiederaufleben eines zuvor fristwidrig nicht ausgeübten Optionsrechts dar; für ein wirksames Optionsrecht wäre eine ausdrückliche Vereinbarung über neue Optionsfristen erforderlich.
Die Vereinbarung, § 568 BGB auszuschließen, ist auch in Formularmietverträgen möglich; selbst bei Anwendung des § 568 BGB würde dies allenfalls zu einer Fortsetzung auf unbestimmte Zeit führen, nicht aber zur Wiederbelebung eines erloschenen Optionsrechts.
Für die Annahme von Verwirkung wegen unterlassener Geltendmachung von Rechten bedarf es eines erheblichen Zeitmoments und nachweisbarer schutzwürdiger Vermögensdispositionen des Anspruchsgegners; ein Zeitraum von sechs Monaten ist dafür regelmäßig nicht ausreichend.
Vorinstanzen
Landgericht Bonn, 7 O 58/95
Leitsatz
1) Das vereinbarte (Options-) Recht, die Dauer eines befristeten Mietvertrags zu verlängern, muß vor Ende des Mietvertrags ausgeübt werden. 2) Ein Mietvertrag, dessen Befristung abgelaufen ist, verlängert sich nicht durch weitere Überlassung der Mieträume und Inempfangnahme von Zahlungen in Höhe der Miete, wenn den Vertragspartnern der Ablauf der Vertragszeit nicht bewußt war. 3) Durch eine Verlängerungsvereinbarung nach Ende des Mietvertrags lebt ein im Mietvertrag vereinbartes und nicht fristgerecht ausgeübtes Optionsrecht ebensowenig wieder auf wie auf der Grundlage von § 568 BGB.
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 14.6.1995 - 7 O 58/95 - wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers zu 2) gegen eine Sicherheitsleistung von 80.000,- DM abwenden, wenn nicht der Kläger zu 2) vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet. Beiden Parteien wird gestattet, die Sicherheit auch durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder öffentlich-rechtlichen Sparkasse zu erbringen.
Tatbestand
Der Beklagte hatte am 1.6.1989 mit dem damaligen Eigentümer des Hausgrundstücks T.-M.-Straße in B. einen gewerblichen Mietvertrag über Räume im Erdgeschoß des Hauses zum Betrieb einer Spielhalle oder eines sonstigen Unterhaltungsbetriebes geschlossen. Der Mietvertrag war bis zum 30.6.1994 befristet. Für die Zeit danach wurde dem Beklagten in § 2 des Mietvertrages ein Optionsrecht von zweimal fünf Jahren eingeräumt. Ferner war in § 2 Nr. 7 des Mietvertrages bestimmt, daß bei Ablauf der Mietzeit § 568 BGB für beide Vertragspartner keine Anwendung findet. Wegen des weiteren Vertragsinhalts wird auf die zu den Akten gereichte Kopie der Vertragsurkunde Bezug genommen.
Am 16.7.1991 erwarben die Kläger das Hausgrundstück und setzten den bestehenden Mietvertrag mit dem Beklagten fort.
Der Beklagte übte das ihm eingeräumte Optionsrecht bis zum vorgesehenen Vertragsende am 30.6.1994 nicht aus. Er benutzte anschließend das Mietobjekt weiter und überwies weiterhin die monatliche Miete durch Dauerauftrag. Mit Schreiben vom 27.12.1994 kündigten die Kläger das Mietverhältnis zum 31.3.1995. Daraufhin erwiderte der Beklagte mit Schreiben vom 9.1.1995, er mache von dem Optionsrecht Gebrauch, und zwar zunächst für die Dauer von fünf Jahren bis zum 30.6.1999.
Die Kläger haben den Beklagten auf Räumung verklagt. Der Kläger zu 1) hat die Klage wieder zurückgenommen, nachdem der Kläger zu 2) zwischenzeitlich Alleineigentümer des Hausgrundstücks geworden war.
Der Kläger zu 2) hat die Auffassung vertreten, daß der Beklagte nach Ablauf des Mietvertrages sein Optionsrecht nicht mehr wirksam habe ausüben können und deshalb zur Räumung des Mietobjektes verpflichtet sei.
Der Kläger zu 2) hat beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, alle Räume im Erdgeschoß des Hauses T.-M.-Straße , B., zu räumen und an den Kläger zu 2) herauszugeben;
hilfsweise festzustellen, daß durch die Kündigung der Kläger vom 27. Dezember 1994 das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die Räume im Erdgeschoß T.-M.-Straße , B., am 31.03.1995 endet;
Sicherheitsleistungen auch durch die Bürgschaft einer deutschen Bank oder Sparkasse erbringen zu dürfen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte hat die Ansicht vertreten, daß das Mietverhältnis zwischen den Parteien nach dem 30.6.1994 fortgesetzt worden sei und deshalb die Verlängerungsoption von ihm noch habe ausgeübt werden können.
Durch Urteil vom 14.6.1995, auf das wegen aller Einzelheiten Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Klage mit der Begründung zugesprochen, daß der Beklagte von seinem Optionsrecht nicht rechtzeitig bis zum Ablauf des Mietvertrages Gebrauch gemacht habe. Der Mietvertrag habe sich auch nicht gemäß § 568 BGB durch Fortsetzung des Mietgebrauchs verlängert, da § 568 BGB in dem Mietvertrag wirksam abbedungen worden sei.
Der Beklagte hat gegen das ihm am 22.6.1995 zugestellte Urteil am 17.7.1995 Berufung eingelegt und das Rechtsmittel nach entsprechender Fristverlängerung mit einem am 6.11.1995 eingegangenen Schriftsatz begründet.
Der Beklagte wiederholt und ergänzt sein Vorbringen vor dem Landgericht. Er macht geltend, daß die Parteien durch schlüssiges Verhalten eine Verlängerung des Mietverhältnisses vereinbart hätten. Dementsprechend sei auch der Kläger zu 2) in den Kündigungsschreiben vom 27.12.1994 davon ausgegangen, daß das Mietverhältnis über den 30.6.1994 hinaus auf unbestimmte Zeit fortgesetzt worden sei. Jedenfalls ergebe sich die Verlängerung des Mietvertrages aus § 568 BGB. Der formularmäßige Ausschluß dieser Vorschrift in dem Mietvertrag sei unwirksam, jedenfalls aber die Berufung auf diesen Ausschluß rechtsmißbräuchlich. Der Beklagte ist der Ansicht, daß sein Optionsrecht infolge Verlängerung des Mietvertrages nicht untergegangen sei und auch nach erklärter Kündigung noch habe ausgeübt werden können.
Der Beklagte beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen,
hilfsweise, ihm zu gestatten, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung - auch durch Bankbürgschaft - abzuwenden.
Der Kläger zu 2) beantragt,
die Berufung zurückzuweisen und ihm hilfsweise Vollstreckungsschutz zu gewähren.
Der Kläger zu 2) wiederholt und ergänzt seine Ausführungen vor dem Landgericht und tritt dem Berufungsvorbringen entgegen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze und auf die zu den Akten gereichten Unterlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Der Beklagte ist gemäß § 556 BGB zur Räumung und Rückgabe der gemieteten Räume verpflichtet, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien mit Ablauf des 30.6.1994 beendet worden ist.
1.
Zwischen den Parteien bestand ein zeitlich befristeter Mietvertrag, der am 30.6.1994 ablief. Zwar war dem Beklagten für die Zeit danach ein Optionsrecht von zweimal fünf Jahren in den Mietvertrag eingeräumt worden; er hat dieses Optionsrecht jedoch nicht rechtzeitig ausgeübt. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muß eine Verlängerungsoption auch dann, wenn vereinbart worden ist, daß dem Mieter das Optionsrecht "nach Ablauf" des Vertrags zustehe, bis zum Vertragsende ausgeübt sein (BGH, WM 1967, 935; BGH, NJW 1982, 2770). Dies ist hier nicht geschehen, so daß das Optionsrecht des Beklagten mit dem Ablauf des Mietvertrages am 30.6.1994 erloschen ist.
2.
Der Beklagte kann sich nicht darauf berufen, daß das Mietverhältnis aufgrund einer Verlängerungsabrede oder aufgrund gesetzlicher Vorschriften nach dem 30.6.1994 fortbestanden habe und deshalb sein Optionsrecht noch am 9.1.1995 habe ausgeübt werden können.
a)
Eine Verlängerungsabrede, für die der Beklagte die Darlegungs- und Beweislast trägt, ist von ihm nicht schlüssig vorgetragen worden. Zwar kann im Einzelfall eine Verlängerungsabrede auch durch schlüssiges Verhalten zustandekommen, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache weiter benutzt und der Vermieter durch vorbehaltlose Annahme der Mietzahlungen zum Ausdruck bringt, daß er mit der Fortsetzung des Vertrages einverstanden ist (Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Aufl., § 568 Rdnr. 14; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I Rdnr. 213). Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor, da beiden Seiten der Ablauf der Vertragszeit nicht bewußt war und daher für eine Verlängerungsabrede ein entsprechender Erklärungswille fehlte. Der Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vorgetragen, er sei davon ausgegangen, daß die Option automatisch durch Fortsetzung der Mietzahlungen ausgeübt worden sei. Er nahm demnach bei Weiterbenutzung der Mieträume und Fortsetzung der Mietzahlungen nach dem 30.6.1994 an, daß der Mietvertrag fortbestand, und er hatte deshalb weder einen Erklärungswillen für eine Verlängerungsabrede noch hat er unter diesen Umständen die vorbehaltlose Annahme der Mietzahlungen durch die Kläger als Äußerung eines entsprechenden Verlängerungswillens der Kläger verstanden. Auch der Kläger zu 2) hat in der mündlichen Verhandlung unwiderlegt vorgetragen, daß er sich der Befristung des Mietvertrags nicht bewußt gewesen sei und daher bei Annahme der Mietzahlungen nach dem 30.6.1994 keine Vorstellungen über eine Vertragsverlängerung gehabt habe. Entgegen der Ansicht des Beklagten läßt sich auch nicht aus den Kündigungsschreiben vom 27.12.1994 ein Verlängerungswille der Kläger entnehmen. Denn in diesem Schreiben gingen die Kläger davon aus, daß sich das Mietverhältnis gerade nicht durch eine Verlängerungsabrede, sondern "kraft Gesetzes" auf unbestimmte Zeit fortgesetzt hatte.
Aber selbst wenn eine Verlängerungsabrede durch schlüssiges Verhalten bejaht werden könnte, müßte der Beklagte die Mietsache zurückgeben, weil dann das fortgesetzte Mietverhältnis jedenfalls durch die Kündigung vom 27.12.1994 beendet worden wäre (§ 565 BGB). Durch eine konkludente Verlängerungsabrede wäre nämlich das bereits mit Ablauf des 30.6.1994 erloschene Optionsrecht nicht wieder aufgelebt. Hierzu hätte vielmehr zwischen den Parteien unter Abänderung des bisherigen Mietvertrags ein neues Optionsrecht mit neuer - noch nicht abgelaufener - Optionszeit vereinbart werden müssen. Eine solche Vereinbarung ist jedoch unstreitig nicht getroffen worden. Die Annahme einer konkludenten Verlängerungsabrede hätte stattdessen lediglich zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit mit der Möglichkeit der Kündigung nach § 565 BGB geführt.
b)
Ein fortbestehendes Optionsrecht des Beklagten kann auch nicht auf der Grundlage des § 568 BGB bejaht werden. § 568 BGB ist hier nicht anwendbar, da in § 2 Nr. 7 des Mietvertrages die Geltung dieser Vorschrift ausdrücklich ausgeschlossen worden ist. Zwar handelt es sich bei dem Mietvertrag der Parteien um einen Formularvertrag; jedoch kann § 568 BGB auch in einem solchen Vertrag wirksam abbedungen werden (BGH, NJW 1991, 1750 m.w.N.).
Im übrigen hätte jedoch der Beklagte auch bei Geltung des § 568 BGB sein Optionsrecht nicht mehr am 9.1.1995 ausüben können. Die Regelung des § 568 BGB hat nämlich nicht zur Folge, daß das bereits am 30.6.1994 erloschene Optionsrecht wieder entsteht und trotz Ablaufs der dafür vorgesehenen Frist noch ausgeübt werden kann. Eine Anwendung des § 568 BGB hätte vielmehr lediglich eine Fortsetzung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit bewirkt (Palandt-Putzo, BGB, 55. Aufl., § 568 Rdnr. 10; MK-Voelskow, BGB, 2. Aufl., § 568 Rdnr. 15), so daß das Mietverhältnis jedenfalls durch die Kündigung vom 27.12.1994 beendet wäre (§ 565 BGB).
3.
Das Räumungsbegehren verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben. Der Einwand der Verwirkung ist unbegründet. Insoweit fehlt bereits das nach ständiger Rechtsprechung erforderliche Zeitmoment, da ein Zeitraum von nur sechs Monaten nach Ablauf des befristeten Mietvertrages nicht für eine Verwirkung ausreicht. Im übrigen hat der Beklagte auch nicht dargelegt, daß er nach dem 30.6.1994 im Vertrauen auf eine Fortdauer des Mietverhältnisses bis zum 30.6.1999 irgendwelche Vermögensdispositionen getroffen hat.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.
Streitwert für das Berufungsverfahren und zugleich Urteilsbeschwer: 66.000,- DM.