Grundbuchkosten: Rangbestimmung statt Rangänderung bei Vormerkung und Grundschuld

Oberlandesgericht Köln · 2 Wx 60/97 · 18.01.1998

KI-Zusammenfassung

Der Beteiligte wandte sich mit Erinnerung und weiterer Beschwerde gegen eine Grundbuchkostenrechnung, soweit für die Eintragung eines „Rangrücktritts“ der Auflassungsvormerkung hinter eine Grundschuld eine Gebühr erhoben wurde. Das OLG Köln hob die Vorentscheidungen auf und änderte den Kostenansatz, weil nur eine (gebührenfreie) Rangbestimmung nach § 879 Abs. 3 BGB/§ 45 Abs. 3 GBO vorlag. Eine gebührenpflichtige Rangänderung i.S.d. § 880 BGB setzt eine nachträgliche Änderung bereits eingetragener Rechte voraus. Die Gebühr war wegen unrichtiger Sachbehandlung (§ 16 Abs. 1 KostO) nicht zu erheben, da kostensparende Rangvermerke hätten gewählt bzw. der Notar hätte hingewiesen werden müssen.

Ausgang: Weitere Beschwerde erfolgreich; Vorentscheidungen aufgehoben und Kostenansatz wegen unrichtiger Sachbehandlung herabgesetzt.

Abstrakte Rechtssätze

Eine gebührenpflichtige Rangänderung setzt eine nachträgliche Änderung des Rangs bereits eingetragener Rechte oder den Rücktritt eines bereits bestehenden eingetragenen Rechts hinter ein gleichzeitig einzutragendes neues Recht voraus (§ 880 BGB).

Solange die betroffenen Rechte noch nicht im Grundbuch eingetragen sind, ist eine abweichende Rangvereinbarung der Beteiligten als Rangbestimmung nach § 879 Abs. 3 BGB i.V.m. § 45 Abs. 3 GBO zu behandeln.

Die Rangbestimmung bei der Eintragung mehrerer Rechte ist kostenrechtlich ein gebührenfreies Nebengeschäft; eine Veränderungsgebühr fällt nur bei nachträglicher Rangänderung an (§ 35 KostO, § 64 KostO entsprechend).

Führen mehrere verfahrensrechtliche Gestaltungen mit gleicher Sicherheit zum gleichen Eintragungsergebnis, liegt unrichtige Sachbehandlung i.S.d. § 16 Abs. 1 KostO vor, wenn nicht der kostengünstigste Weg gewählt und auf kostensparende Gestaltungsmöglichkeiten nicht hingewiesen wird.

Bei tagesverschiedener Eintragung mehrerer, nicht gleichzeitig beantragter Rechte ist bei bestehender Rangbestimmung das Rangverhältnis durch Rangvermerke in den Hauptspalten herzustellen; ein nachträglicher Änderungsvermerk in der Veränderungsspalte ist hierfür nicht erforderlich.

Vorinstanzen

Landgericht Köln, 11 T 190/97

Tenor

Auf die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1) vom 16. September

1997 werden die Beschlüsse des Amtsgerichts Wermelskirchen vom

30. Januar 1997 - 3 NW 2900 - und der 11. Zivilkammer des Landge-

richts Köln vom 25. August 1997 - 11 T 190/97 - aufgehoben.

Die im Beschlußeingang bezeichnete Kostenrechnung vom 16. Septem-

ber 1996 wird dahingehend abgeändert, daß der Kostenansatz insge-

samt (847,50 DM - 162,50 DM =) 685, 00 DM beträgt.

Gründe

I.

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 3. September 1996 (URNr. xxxx/1996) kauften der Beteiligte zu 1) und seine im Verfahren der weiteren Beschwerde als dessen Verfahrensbevollmächtigte auftretende Ehefrau von den Eheleuten G. und I.E. den nach Grundstücksteilung im Grundbuch von N.-W. Blatt xxxx, Flur xx, Flurstück Br. xxx, eingetragenen Grundbesitz. In der Vertragsurkunde bewilligten und beantragten die Vertragsparteien u. a. die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Käufer. Der entsprechende Eintragungsantrag des Urkundsnotars vom 4. September 1996 ging beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Wermelskirchen am 5. September 1996 um 9.56

Uhr ein. Mit weiterem Notarvertrag vom 3. September 1996 URNr. xxxx/1996 bestellten die Käufer aufgrund einer Belastungsvollmacht der Verkäufer zugunsten der D. Bank AG, Filiale W., eine Grundschuld in Höhe von 343.000 DM. Die Grundschuldbestellungsurkunde enthält u. a. folgende Grundbucherklärungen (Seite 5; Blatt 116 d. A.):

" a. Soweit dem oben bestellten Recht andere Eintragungen im Range vorgehen, bewilligen und beantragen die Beteiligten, den Rangrücktritt dieser Eintragungen hinter das oben bestellte Recht - jeweils samt Nebenleistungen - in das Grundbuch einzutragen, auch soweit sie selbst die Berech- tigten aus diesen Eintragungen sind.

1. " a. Soweit dem oben bestellten Recht andere Eintragungen im
2. Range vorgehen, bewilligen und beantragen die Beteiligten,
3. den Rangrücktritt dieser Eintragungen hinter das oben
4. bestellte Recht - jeweils samt Nebenleistungen - in das
5. Grundbuch einzutragen, auch soweit sie selbst die Berech-
6. tigten aus diesen Eintragungen sind.

b. Der Notar wird ermächtigt, die Anträge aus dieser Urkunde dem Grundbuchamt auch getrennt einzureichen, sie einzu- schränken und ganz oder teilweise zurückzuziehen. Der Notar wird ferner bevollmächtigt, alle Erklärungen abzu- geben, die zum Vollzug dieser Urkunde erforderlich oder zweckmäßig sind.

1. b. Der Notar wird ermächtigt, die Anträge aus dieser Urkunde
2. dem Grundbuchamt auch getrennt einzureichen, sie einzu-
3. schränken und ganz oder teilweise zurückzuziehen. Der
4. Notar wird ferner bevollmächtigt, alle Erklärungen abzu-
5. geben, die zum Vollzug dieser Urkunde erforderlich oder
6. zweckmäßig sind.

c. Etwaige Rangerklärungen in dieser Urkunde sollen der Ein- tragung an bereiter Rangstelle nicht entgegenstehen." ..........

1. c. Etwaige Rangerklärungen in dieser Urkunde sollen der Ein-
2. tragung an bereiter Rangstelle nicht entgegenstehen."
3. ..........

Am 16. September 1996 um 10.35 Uhr ging beim Grundbuchamt der Antrag des Urkundsnotars vom 13. September 1996 ein, in das Grundbuch einzutragen:

" 1. die Grundschuld, 2. den Rangrücktritt der mit Antrag vom 4. September 1996 beantragten Auflassungsvormerkung hinter die beantragte Grundschuld."

1. " 1. die Grundschuld,
2. 2. den Rangrücktritt der mit Antrag vom 4. September 1996 beantragten
3. Auflassungsvormerkung hinter die beantragte Grundschuld."

Mit Verfügung Ordnungs-Nr. xxxx/5 vom 5. September 1996 ordnete der Grundbuchrechtspfleger die Eintragung der Auflassungsvormerkung in Abt. II des Grundbuchs an. Vor deren Erledigung ordnete er mit Verfügung Ordnungs-Nr. xxxx/6 vom 16. September 1996 die Eintragung der Grundschuld in Abt. III sowie deren Vorrang vor der Auflassungsvormerkung durch entsprechende Rangvermerke in der Hauptspalte bei der einzutragenden Grundschuld und in der Veränderungsspalte der Abt. II bei der Auflassungsvormerkung an. Diese Eintragungsverfügung vom 16. September 1996 versah der Rechtspfleger mit dem Rotvermerk " Einen Tag nach O'Nr. 5 eintragen". Der Anordnung des Rechtspflegers entsprechend wurde zunächst die Auflassungsvormerkung unter lfd. Nr. 4 in Abt. II am 16. Oktober 1996 eingetragen. Am nächsten Tage, dem 17. Oktober 1996, wurde sodann in der Hauptspalte der Abt. III unter lfd. Nr. 2 die Grundschuld eingetragen mit Rangvermerken beim eingetragenen Grundpfandrecht selbst und in der Veränderungsspalte der in Abt. II unter lfd. Nr. 4 eingetragenen Auflassungsvormerkung.

Mit Kostenrechnung NW xxxx/5 vom 5. September 1996 - Kassenzeichen xxxxx - xxxx wurden in Ansatz gebracht:

1.) Eine halbe Gebühr gem. § 66 KostO für die Eintragung der

Auflassungsvormerkung (Wert: 460/480.000 DM): 415,00 DM

2.) Zwei halbe Gebühren gem. § 66 KostO für die Eintragung

von Vormerkungen zur Sicherung des Anspruchs auf Be-

stellung von Grunddienstbarkeiten (Wert: jeweils 500 DM): 20,00 DM

20,00 DM

3.) Eine Gebühr gem. § 73 KostO für die Erteilung einer

unbeglaubigten Grundbuchabschrift: 20,00 DM

Zusammen 475,00 DM

========

Mit weiterer Kostenrechnung NW xxxx/6 vom 16. September 1996 wurden

in Ansatz gebracht:

1.) Eine volle Gebühr gem. § 62 KostO für die Eintragung der

der Grundschuld (Wert: 343.000 DM): 650,00 DM

2.) Eine Viertel-Gebühr gem. §§ 64, 66, 67 KostO für die

Eintragung der Rangänderung (Wert: 343.000 DM): 162,50 DM

3.) Eine Gebühr gem. § 73 KostO für die Erteilung einer

beglaubigten Grundbuchabschrift: 35,00 DM

Zusammen 847,50 DM

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Gegen den Kostenansatz gemäß Ziffer 2.) der Kostenrechnung vom 16. September 1996 in Höhe von 162,50 DM legte der Beteiligte zu 1) mit Schreiben vom 31. Oktober 1996 Erinnerung ein, im übrigen erhob er keine Beanstandungen. Der Beteiligte zu 1) rügt diesen Kostenansatz für die Rangänderung mit der Begründung, die Eintragungen hätten nicht in der vom Notar beantragten Reihenfolge an verschiedenen Tagen mit nachträglicher Rangänderung, sondern gleichzeitig am selben Tage mit Rangvermerken erfolgen müssen. Bei derartiger Verfahrensweise wäre eine Gebühr für die Rangänderung nicht angefallen.

Das Amtsgericht hat die Erinnerung des Beteiligten zu 1) durch Beschluß vom 30. Januar 1997 zurückgewiesen. Die hiergegen eingelegte Beschwerde des Beteiligten zu 1) hat das Landgericht durch Beschluß vom 25. August 1997 gleichfalls zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich der Beteiligte zu 1) mit der weiteren Beschwerde, die das Landgericht auf Anregung beider Beteiligten wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Fragen zugelassen hat. Der Senat hat dem Beteiligten zu 2) Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.

II.

Die weitere Beschwerde ist gemäß § 14 Abs. 3 Satz 2 KostO statthaft, da sie vom Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zugelassen worden ist. Sie ist auch im übrigen zulässig und hat in der Sache Erfolg.

Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung (§ 14 Abs. 3 Satz 3 KostO) im hier maßgeblichen Kostenstreitpunkt nicht stand. Zu Unrecht hat das Landgericht in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht die in der Kostenrechnung vom 16. September 1996 unter Ziffer 2.) für die Eintragung der Rangänderung gem. §§ 64, 67 KostO in Ansatz gebrachte Gebühr von 162,50 DM für gerechtfertigt erachtet. Diese Kosten sind wegen unrichtiger Sachbehandlung gemäß § 16 Abs. 1 Satz 1 KostO nicht zu erheben.

Das Landgericht geht im Ansatzpunkt rechtsfehlerfrei davon aus, daß die Eintragung der Rangänderung einer Auflassungsvormerkung in der hier durch die Eintragungen vom 16. und 17. Oktober 1996 vollzogenen Form kostenrechtlich nicht als Veränderung eines Rechts im Sinne des § 64 Abs. 1 Satz 1 KostO zu bewerten ist, sondern unter den Gebührentatbestand für sonstige Eintragungen gemäß § 67 Abs. 1 KostO fällt (Vgl. Senat, JurBüro 1984, 1389, 1390; BayObLG, JurBüro 1989, 405; OLG Frankfurt, Rpfleger 1986, 158; Korintenberg/Lappe, KostO, § 67 Rn. 15; Rohs/Wedewer, Kostenordnung, § 66 Rn. 12 und § 67 Rn. 13 - alle m. w. N.). Die tagesverschiedene, in der zeitlichen Reihenfolge des Antragseingangs vorgenommene Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Grundschuld mit gleichzeitigem Rangrücktritt der zuvor eingetragenen Vormerkung folgt den vom Urkundsnotar gestellten Eintragungsanträgen. Das durch diese Eintragung ausgewiesene Rangverhältnis zwischen Auflassungsvormerkung und Grundschuld entspricht im Ergebnis auch den Vereinbarungen der Vertragsparteien.

Nicht zutreffend ist die Auffassung des Landgerichts, daß allein die hier vom Grundbuchrechtspfleger angeordnete und durchgeführte Antragserledigung der

durch die §§ 17, 45 GBO vorgeschriebenen Eintragungsfolge entspricht. Beide Vorschriften regeln im Zusammenwirken das Grundbuchverfahren zur Herstellung

des durch § 879 BGB bestimmten materiellrechtlichen Rangverhältnisses mehrerer eingetragener Rechte (Vgl. Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn. 309, 310; Demharter, GBO, § 17 Rn. 1 und § 45 Rn. 1). Sie sind auch auf das Rangverhältnis zwischen Grundstücksrechten und Vormerkungen anwendbar (Vgl. nur: Demharter, GBO, § 17 Rn. 4 und § 45 Rn. 11; Meikel/Böttcher, Grundbuchrecht, § 17 GBO Rn. 11 und § 45 Rn. 18; Palandt/Bassenge, BGB, § 879 Rn. 5). Die durch § 879 BGB eintretende materiellrechtliche Rangordnung steht zur Disposition der Parteien und kann von ihnen gemäß den §§ 879 Abs. 3 BGB, 45 Abs. 3 GBO abweichend bestimmt werden. Eine solche materiellrechtliche und verfahrensrechtliche Rangbestimmung ist solange zulässig, als noch keines der in Betracht kommenden Rechte im Grundbuch eingetragen ist. Wenn beide Rechte oder auch nur eines eingetragen ist, liegt keine Rangbestimmung nach § 879 Abs. 3 BGB mehr vor, sondern eine Rangänderung gemäß § 880 BGB (Vgl. Meikel/Böttcher, § 45 GBO Rn. 69). Andererseits kommt eine "nachträgliche" Änderung des Rangverhältnisses gemäß § 880 BGB nur dann in Betracht, wenn der Rang bereits eingetragener Rechte geändert werden soll oder wenn ein bereits bestehendes eingetragenes Recht hinter ein gleichzeitig einzutragendes neues Recht zurücktreten soll (Vgl. Palandt/Bassenge, BGB, § 880 Rn. 1; BGB-RGRK-Augustin, § 880 Rn. 1; Staudinger/Kutter, BGB, § 880 Rn. 9; Meikel/Böttcher, GBO, § 45 Rn. 100). In diesem Sinne enthalten die von den Vertragsbeteiligten in der Grundschuldbestellungsurkunde vom 3. September 1996 abgegebenen Grundbucherklärungen eine Rangbestimmung gemäß den §§ 879 Abs. 3 BGB, 45 Abs. 3 GBO. Zwar ist sowohl im Text der notariellen Urkunde Nr. xxxx/1996 vom 3. September 1996 als auch im Eintragungsantrag des Urkundsnotars vom 13. September 1996 von einem "Rangrücktritt" die Rede. Dabei sind die Vertragsparteien und der Notar aber ersichtlich von einem Rangrücktritt bereits eingetragener Rechte zugunsten der noch einzutragenden Grundschuld ausgegangen.

Nach Buchstabe a. der "weiteren Grundbucherklärungen" auf Seite 5 der Grundschuldbestellungsurkunde (Bl. 116 d. A.) "bewilligen und beantragen die Beteiligten, soweit dem oben bestellten Recht (sic: der Grundschuld) andere Eintragungen im Rang vorgehen, den Rangrücktritt dieser Eintragungen hinter das oben bestellte Recht...in das Grundbuch einzutragen, auch soweit sie selbst die Berechtigten an diesen Eintragungen sind." Bei Anordnung des Vollzugs der beiden unerledigten, am 5. und 16. September 1996 beim Grundbuchamt eingegangenen Eintragungsanträge stellte sich dem Grundbuchrechtspfleger die von den Vertragsbeteiligten getroffene Rangvereinbarung nach Inhalt und Zielsetzung als Rangbestimmung im Sinne der §§ 879 Abs. 3 BGB, 45 Abs. 3 GBO dar. Haben die Beteiligten - wie hier - bezüglich mehrerer nicht gleichzeitig beantragter und in verschiedenen Abteilungen zu vollziehender Eintragungen eine von der Antragseingangsreihenfolge abweichende Rangbestimmung getroffen, so sind - worauf auch der Beteiligte zu 2) in seiner Stellungnahme vom 18. Juli 1997 zutreffend hingewiesen hat - verschiedene Eintragungsmöglichkeiten gegeben:

- entweder am selben Tage mit Rangvermerken

- oder an verschiedenen Tagen entsprechend der Eingangsreihenfolge

mit Rangvermerken

- oder an verschiedenen Tagen entsprechend der abweichenden Rangbestimmung ohne Rangvermerke

(Vgl. Meikel/Böttcher, § 45 GBO Rn. 76, 81; Haegele/Schöner/Stöber, a. a. O., Rn. 310, 312; Kuntze/Ertl/Hermann/Eickmann, Grundbuchrecht, § 45 Rn. 12; Demharter, GBO, § 45 Rn. 28).

Danach durfte der Rechtspfleger die früher beantragte Eintragung der Auflassungsvormerkung in Abt. II tagesverschieden von der später beantragten Eintragung der Grundschuld in Abt. III anordnen und vollziehen, er hätte aber zugleich bei beiden Eintragungen Rangvermerke entsprechend der von den Vertragsbeteiligten getroffenen Rangbestimmung anbringen müssen. Entgegen der Auffassung des Landgerichts wäre bei einer derartigen Eintragung mit Rangvermerken in den

Hauptspalten der Abteilungen II (Auflassungsvormerkung) und III (Grundschuld) eine Veränderungsgebühr gemäß den §§ 64, 67 KostO für die Eintragung eines

Rangrücktritts der Auflassungsvormerkung in der Veränderungsspalte der Abt. II nicht angefallen. Denn eine gebührenpflichtige Veränderung im Sinne des hier

insoweit entsprechend anwendbaren § 64 KostO ist nur die nachträgliche Änderung des Vorrangs (§ 880 BGB), nicht aber die Rangbestimmung bei der Eintragung mehrerer Rechte (§ 879 BGB). Diese Rangbestimmung ist ein gebührenfreies Nebengeschäft gemäß § 35 KostO (Vgl. Korintenberg/Lappe, § 64 KostO Rn. 32). Die in der beanstandeten Kostenrechnung vom 16. September 1996 mit 162,50 DM für die Eintragung einer Rangänderung gemäß den §§ 64, 66, 67 KostO in Ansatz gebrachten Gebühren sind nach § 16 Abs. 1 Satz 1 KostO nicht zu erheben, weil sie bei richtiger Behandlung der Sache nicht entstanden wären. Eine unrichtige Sachbehandlung im Sinne dieser Vorschrift liegt bei verschiedenen zum gleichen Ergebnis führenden Gestaltungsmöglichkeiten dann vor, wenn der Urkundsnotar oder das Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit nicht den billigsten, mit gleicher Sicherheit zum Ziel führenden Gestaltungsweg wählen. Insoweit besteht darüberhinaus eine Verpflichtung, den Antragsteller auf kostensparende Gestaltungsmöglichkeiten hinzuweisen und ggf. auf eine sachangemessene Antragsfassung hinzuwirken (Vgl. Senat, JurBüro 1993, 100 ff; 1989, 106 ff; OLG Düsseldorf, JurBüro 1983, 1230 ff; Korintenberg/Bengel, KostO, § 16 Rn. 57 - alle m. w. N.).

Der Grundbuchrechtspfleger hätte hier also die kostensparende Eintragung mit Rangvermerken wählen müssen. Zumindest hätte er bei pflichtgemäßer Sachbearbeitung den antragsermächtigten Urkundsnotar darauf hinweisen können und müssen, daß sich die von ihm beantragte Eintragung eines "Rangrücktritts" der Auflassungsvormerkung gegenüber der Grundschuld mit Rücksicht auf die Nichterledigung des Erstantrags auf Eintragung der Auflassungsvormerkung nunmehr als Rangbestimmung zu beiden erst vorzunehmenden Eintragungen darstellte. Dadurch wäre dem Urkundsnotar eine die gebührenauslösende Eintragung eines

Änderungsvermerks vermeidende Anpassung seines Eintragungsantrags vom 13. September 1996 ermöglicht worden. Zu einer entsprechenden - zweckmäßigen -

Antragsänderung hatten ihn die Vertragsbeteiligten in der Grundschuldbestellungsurkunde vom 3. September 1996 ausdrücklich ermächtigt und bevollmächtigt.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlaßt (§ 14 Abs. 5 KostO).