Beschwerde gegen Zurückweisung der Grundbuchberichtigung (§22, §29 GBO) zurückgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Beteiligte zu 1) begehrte die Berichtigung des Grundbuchs zur Löschung einer Auflassung, da der eingetragene Erwerber unter falscher Identität gehandelt habe. Das Grundbuchamt lehnte ab, weil der Unrichtigkeitsnachweis nicht in grundbuchrechtlicher Form geführt worden sei. Der Senat wies die Beschwerde als unbegründet zurück und betonte die strengen Formanforderungen des Nachweises; es verwies auf die Möglichkeit eines Löschungsantrags nach §84 Abs.2 GBO.
Ausgang: Beschwerde gegen Zurückweisung des Berichtigungsantrags als unbegründet abgewiesen; Unrichtigkeitsnachweis nicht in grundbuchlicher Form erbracht
Abstrakte Rechtssätze
Die Berichtigung des Grundbuchs nach § 22 GBO setzt den Nachweis der Unrichtigkeit voraus; an diesen Nachweis sind wegen des öffentlichen Registercharakters grundsätzlich strenge, formgerechte Anforderungen zu stellen.
Der Nachweis der Unrichtigkeit muss in grundbuchrechtlicher Form geführt werden; eine bloße (nicht beglaubigte) Urteilskopie genügt regelmäßig nicht, eine beglaubigte Abschrift kann hingegen den Anforderungen der §§ 22, 29 GBO genügen.
Ist die Beibringung von Urkunden objektiv unmöglich und befindet sich der Antragsteller in Beweisnot, kann § 29 Abs. 1 GBO eine freiere Würdigung nicht urkundlich belegter Tatsachen zulassen; dies setzt jedoch eine substantielle Darlegung der Beweisnot und plausibler Tatsachenhinweise voraus.
Kann ein eingetragener, nicht existenter Berechtigter nicht durch Feststellungsklage angegriffen werden, kommt alternativ ein Löschungsantrag wegen Gegenstandslosigkeit nach § 84 Abs. 2 GBO in Betracht; hierfür muss feststehen, dass das gebuchte Recht nie entstanden ist bzw. nicht mehr entstehen kann.
Tenor
Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) gegen den am 07.07.2021 erlassenen Beschluss des Amtsgerichts - Grundbuchamts - Bergheim vom 06.07.2021 – BE-4176-30 – wird zurückgewiesen.
Gründe
I.
Mit notariellem Kaufvertrag des Notars N. vom 16.01.2014 hat die Beteiligte zu 3) den im Rubrum aufgeführten Miteigentumsanteil an einen Herrn “H. S.“ übertragen und die Auflassung erklärt (Bl. 112 ff. d. A.). Die Eintragung des „H. S.“ als Eigentümer im Grundbuch erfolgte am 31.03.2014.
Für die Beteiligte zu 1) ist in Abteilung III eine Grundschuld über 63.500 € eingetragen.
Mit insoweit rechtskräftigem Strafurteil des Landgerichts Bielefeld vom 23.02.2018, welches lediglich in Kopie vorliegt, ist festgestellt worden, dass der Beteiligte zu 2), dessen eigentlicher Name L. R. lautet, unter der Aliaspersonalie „H. S.“ mit gefälschten Papieren unter anderem von der Beteiligten zu 3) den im Rubrum aufgeführten Miteigentumsanteil erworben hat, sich den Darlehensbetrag hat auszahlen lassen und ihn mit den Verkäufern und anderen Beteiligten aufgeteilt hat (Bl. 255 ff. d. A.).
Mit Schriftsatz vom 08.10.2018 hat die Beteiligte zu 1) erstmals beantragt, das Grundbuch dahingehend zu berichtigen, dass die in Abteilung I eingetragene Auflassung zugunsten des Beteiligten zu 2) gelöscht und die Löschung der Eintragungen in Abteilung I unter lfd. Nr. 4 rückgängig gemacht wird (Bl. 218 ff. d. A). Der Antrag ist damit begründet worden, dass die Person „H. S.“ nicht existent sei und das Grundbuch daher der Berichtigung bedürfe.
Mit Beschluss vom 01.02.2019 hat das Amtsgericht – Grundbuchamt – den Antrag auf Berichtigung zurückgewiesen. Das Grundbuchamt hat den Beschluss im wesentlichen damit begründet, dass eine Unrichtigkeit des Grundbuchs gemäß § 22 GBO nicht ausreichend nachgewiesen sei. Eine Bezugnahme auf staatsanwaltschaftliche Ermittlungen oder die Zwangsversteigerungsakte genüge nicht als Nachweis im Sinne der §§ 22, 29 GBO in grundbuchmäßiger Form (Bl. 228 ff. d. A.).
Mit Schriftsatz vom 11.03.2021 hat die Beteiligte zu 1) erneut einen Berichtigungsantrag dahingehend gestellt, die in Abteilung I Nr. 5 eingetragene Auflassung zugunsten von H. S. zu löschen und die Löschung der Eintragung in Abteilung I Nr. 4 rückgängig zu machen. Die Antragstellerin hat sich darauf berufen, nunmehr sei mit dem Strafurteil des Landgerichts Bielefeld vom 23.02.2018 rechtskräftig festgestellt, dass eine Person namens “H. S.“ nicht existiere, sondern vielmehr der Verurteilte L. R. gehandelt habe (Bl. 253 f. d. A.).
Mit am 07.07.2021 erlassenem Beschluss vom 06.07.2021 hat das Grundbuchamt den Antrag der Beteiligten zu 1) zurückgewiesen. Der Unrichtigkeitsnachweis nach§ 22 GBO, an den strenge Anforderungen zu stellen seien, sei nicht in grundbuchmäßiger Form geführt. Insbesondere entspreche die vorgelegte Urteilskopie nicht den Anforderungen der §§ 22, 29 GBO (Bl. 427 ff. d. A.).
Gegen diesen Beschluss hat die Beteiligten zu 1) Beschwerde eingelegt, mit der sie ihren Berichtigungsantrag weiterverfolgt (Bl. 434 ff. d. A.).
II.
1.
Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) ist gemäß § 71 GBO statthaft und auch im Übrigen in zulässiger Weise eingelegt worden.
Der Senat kann auch über das Rechtsmittel entscheiden, ohne zuvor eine ordnungsgemäße Abhilfeentscheidung des Amtsgerichts (§ 75 GBO) herbeizuführen.
2.
Die Beschwerde ist – zur Zeit – allerdings nicht begründet.
Das Grundbuchamt hat zutreffend darauf verwiesen, dass die Beteiligte zu 1) die Unrichtigkeit des Grundbuches in Bezug auf die am 31.03.2014 eingetragene Auflassung zugunsten des Beteiligten zu 2) jedenfalls bisher nicht in einer den Anforderungen der §§ 22 Abs. 1, 29 Abs. 1 GBO genügenden Weise nachgewiesen hat.
Die Berichtigung des Grundbuchs nach § 22 GBO setzt den Nachweis der Unrichtigkeit voraus und stellt an die Führung dieses Nachweises grundsätzlich strenge Anforderungen. Die an den Unrichtigkeitsnachweis zu stellenden Anforderungen dürfen zwar nicht überspannt werden. Insofern müssen beispielsweise Tatsachen, die beim Grundbuchamt offenkundig sind, nicht nachgewiesen werden (vgl. BeckOK/Hügel, 43. Edition, GBO, §22 Rn. 60 f.).
Insbesondere wird auch die Ansicht vertreten, die Lockerung der strengen Beweisanforderungen des § 29 Abs. 1 GBO zugunsten der Möglichkeit freier Würdigung nicht urkundlich belegter Tatsachen unter Einbeziehung allgemeiner Erfahrungssätze dort geboten sei, wo die Beibringung von Urkunden unmöglich ist und sich der Antragsteller auch sonst in Beweisnot befindet (vgl. KG, Beschluss v. 26.08.1997, 1 W 2905/97 m. w. N.). Anderenfalls könne eine beantragte Eintragung (bzw. Löschung) überhaupt nicht vorgenommen werden, und sich ihre Ablehnung unter diesen Umständen als formalistische Überspannung der Beweisanforderungen des § 29 Abs. 1 GBO und unnötige Erschwerung eines geordneten Geschäftsverkehrs darstellen. Es bestünden jedenfalls keine durchgreifenden Bedenken, diese Grundsätze in weitergehendem Umfang auf das Berichtigungsverfahren nach § 22 GBO anzuwenden, wenn weder eine Berichtigungsbewilligung beigebracht werden könne, sie insbesondere auch nicht im Prozesswege erzwingbar sei, noch die Unrichtigkeit des Grundbuchs durch öffentliche Urkunde nachweisbar ist (vgl. KG, a.a.O.). Denn die Vorschrift des § 22 GBO, wonach es zur Berichtigung des Grundbuchs der Bewilligung nach § 19 GBO nicht bedarf, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird, besage nichts darüber, in welcher Form der Nachweis der Unrichtigkeit zu erbringen ist, so dass dafür die allgemeine Formvorschrift des § 29 GBO mit den dazu entwickelten Grundsätzen maßgebend sei. Das grundsätzlich berechtigte Festhalten an einem formgerechten Nachweis dürfe nicht zur Folge haben, dass für eine Grundbuchberichtigung kein denkbarer Weg mehr verbleibe (vgl. KG, a.a.O.). Nicht zuletzt ist dabei auch zu berücksichtigen, dass es sich bei dem Grundbuch um ein öffentliches Register handelt und seine Freihaltung von unrichtigen Eintragungen zumindest deshalb auch im öffentlichen Interesse liegt.
Soweit die Beschwerdeführerin sich darauf beruft, mit dem insoweit rechtskräftigen Strafurteil der Großen Strafkammer des Landgerichts Bielefeld vom 23.02.2018 stünde fest, dass die als Eigentümer eingetragene Person „H. S.“ nicht existent sei, was auch dazu geführt habe, dass das Amtsgericht Bergheim das Zwangsversteigerungsverfahren für undurchführbar gehalten hat, fehlt es jedoch an einem Nachweis in grundbuchrechtlicher Form. Soweit angeblich keine Feststellungsklage gegen den eingetragenen (nicht existenten) Eigentümer möglich ist, kann der erforderliche Nachweis in grundbuchrechtlicher Form zumindest durch eine beglaubigte Abschrift des Strafurteils erbracht werden.
Im Übrigen bestünde für die Beschwerdeführerin die Möglichkeit, die Einleitung eines Verfahrens nach § 84 Abs. 2 lit. a GBO zur Löschung wegen Gegenstandslosigkeit zu beantragen. In der Literatur ist anerkannt, dass in den Fällen, in denen die Möglichkeit einer Klage ausscheidet, insbesondere weil ein nicht existenter Berechtigte eingetragen ist, die Löschung einer solchen Eintragung im Verfahren nach §§ 84 ff. GBO erfolgen kann (vgl. Schrandt/Kalb in: Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, 8. Aufl. 2019, § 22 Rn. 107, 109). Voraussetzung der Löschbarkeit der Eintragung ist nach § 84 Abs. 2 GBO, dass das gebuchte Recht gar nicht entstanden ist und auch nicht mehr entstehen kann. Die Unrichtigkeit des Grundbuchs hat ihren Grund darin, dass die damals zur Rechtsänderung erforderlichen materiellrechtlichen Entstehensvoraussetzungen völlig fehlten. Dies ist zu bejahen bei der Löschung von dinglichen Rechten für nicht existente Personen (vgl. auch Böhringer, NotBZ 2007, 189 ff. m. w. N.). Dieses Verfahren ist jedoch bislang nicht durchgeführt worden.
III.
Eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten nach § 84 FamFG ist nicht veranlasst, da der Beteiligten zu 1) im Beschwerdeverfahren kein Gegner gegenübersteht. Ihre Haftung für die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens wird hierdurch nicht berührt.
Anlass zur Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) besteht nicht.
Geschäftswert der Beschwerde: 45.000,00 € (§ 46 Abs. 1 GNotKG)
(= Wert der Wohnung)