Zurückweisung der Beschwerde: Keine Sondereigentumsfähigkeit ungeteilter Terrasse; Einstimmigkeitsprinzip

Oberlandesgericht Köln · 2 Wx 13/82 · 20.04.1982

KI-Zusammenfassung

Die Antragsteller begehrten die Eintragung von Sondereigentum an einer plattierten Terrasse sowie die Eintragung einer Klausel, wonach Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung künftig mehrheitlich änderbar sein sollten. Das Landgericht verneinte beides; der Senat bestätigt und weist die weitere Beschwerde zurück. Begründend führt das OLG aus, dass ebenerdige, nicht abgegrenzte Terrassen kein Raum i.S.d. §§3,5 WEG sind und daher Gemeinschaftseigentum bilden. Zudem unterliegen Vereinbarungen und ihre Abänderung dem Einstimmigkeitsprinzip; eine künftige Mehrheitsänderung ist unzulässig.

Ausgang: Weitere Beschwerde gegen Ablehnung der Eintragung von Sondereigentum und einer Mehrheitsklausel abgewiesen

Abstrakte Rechtssätze

Eine ebenerdige, ohne vertikale oder dauerhafte horizontale Abgrenzung ausgeführte Terrasse mit Plattenbelag ist kein ‚Raum‘ im Sinne der §§ 3, 5 WEG und damit nicht sondereigentumsfähig; solche Flächen gehören zum Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 5 WEG).

Vereinbarungen in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sind als solche dem Einstimmigkeitsprinzip unterworfen; erstmals getroffene Vereinbarungen können grundsätzlich nur einstimmig geändert werden.

Die Vereinbarung einer Regelung, wonach die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung künftig durch Mehrheitsbeschluss änderbar sein sollen, ist nicht eintragungsfähig; das Einstimmigkeitsprinzip ist zwingend und nicht der Vertragsfreiheit der Wohnungseigentümer unterworfen.

Ausnahmen gegen eine erstarrende Bindung an fehlerhafte Bestimmungen können im Einzelfall durch die Treu‑und‑Glauben‑Pflichten der Miteigentümer und die Bereitschaft zur Zustimmung zur Korrektur verfehlter Regelungen aufgefangen werden; dies reicht jedoch nicht zur Durchbrechung des grundsätzlichen Einstimmigkeitsprinzips.

Vorinstanzen

Landgericht Aachen, 3 T 348/81

Tenor

Die weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß der 3. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 3.12.1981 -3 T 348/81 -wird zurückgewiesen.

Gründe

Die Antragsteller haben die Eintragung von Wohnungseigentumsrechten entsprechend der unter UR- Nr. 1xxx/81 von Notar T. in B. beurkundeten Teilungserklärung beantragt. Der Rechtspfleger des Grundbuchamtes hat durch Zwischenver­fügung in einer Reihe von Punkten Beanstandungen erhoben, die sich durch das weitere Verfahren überwiegend erledigt haben. Zur Entscheidung des Senats stehen nur noch die Beanstandungen der Zwischenverfügung des Rechtspflegers zu d) und g). Es geht dabei um die Rechtsfragen,

zu d):

ob eine plattierte Terrassenfläche ohne jedwede Abgrenzung nach §§ 3, 5 Abs. 1 WEG, sondereigen­tumsfähig ist, und

zu g):

ob bei der Begründung von Wohnungseigentum mit dinglicher Wirkung, also durch Grundbucheintra­gung, festgelegt werden darf, daß die Teilungs­erklärung und die Gemeinschaftsordnung zukünftig

durch Mehrheitsbeschluß der Eigentümerversammlung, geändert werden kann.

Das Landgericht hat beide Fragen verneint. Mit der dagegen gerichteten weiteren Beschwerde verfolgen die Beschwerde­führer ihren Eintragungsantrag insoweit weiter.

Die weitere Beschwerde ist unbegründet. Die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 78 GBO § 550 ZPO).

I.            

Dem Landgericht ist darin zuzustimmen, daß eine Terrasse mit Plattenbelag ohne jedwede horizontale Abgrenzung kein Raum im Sinne der §§ 5, 3 WEG ist und deshalb auch kein Sondereigentum daran begründet werden kann. Nach § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn "Räume in sich abgeschlossen sind". Eine Ausnahme davon ist im Gesetz lediglich für Garagenstellplätze vorgesehen, die nach § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG als abgeschlossene Räume fingiert werden ("gelten als...."), wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Diese Ausnahme erklärt sich durch die Zweckbestimmung von Garagenstellplätzen, bei denen horizontale Abgrenzungen hinderlich wären. Zum Begriff des Raumes gehört die erkennbare Abgrenzung mach Länge, Breite und Höhe. Fehlt die vertikale Abgrenzung schlechthin, dann kann nicht mehr von einem Raum gesprochen werden, sondern nur noch von einer Fläche. Aus diesem Grunde werden auch im Schrifttum ebenerdige Terrassen ohne jede Höhenabgrenzung nicht als sondereigentumsfähige Räume im Sinne des WEG angesehen (vgl. Ermann/Ganten, BGB, 7. Aufl. 1981, § 5 WEG, Anm. 10; Röll im Münch. Komm., § 5 WEG Anm.5). Ein Platten­belag kann eine Fläche entgegen der Annahme der Beschwerde­führer nicht zum Raum machen. Diese Fläche steht vielmehr nach § 1 Abs. 5 WEG als "das Grundstück" zwingend im Ge­meinschaftseigentum.

II.       

Zuzustimmen ist dem Landgericht auch darin, daß Änderungen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung stets dem Einstimmungskeitsprinzip unterworfen sind, also auch dann, wenn sie nachträglich geändert werden sollen. Diese Regelung ist zwingend und unterliegt nicht der Vertrags­freiheit des Wohnungseigentümers. Die Eintragung der Regelung in § 11 der Gemeinschaftsordnung, wonach die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zukünftig mit 3/4-Mehrheit der Wohnungseigentümer abänderbar sei, ist deshalb zu Recht abgelehnt worden.

In Schrifttum und Rechtsprechung wird einhellig aus dem Gesetz die Unterscheidung zwischen Vereinbarungen und Be­schlüssen abgeleitet. Diese Formen der inneren Gestaltung unterscheiden sich dadurch, daß mit dem Begriff der Verein­barung die Einstimmigkeit, mit dem des Beschlusses das Mehrheitsprinzip verbunden wird.

Nach einhelliger Meinung müssen erstmals getroffene Verein­barungen stets einstimmig gefaßt werden. Es ist weiter einhellige Meinung, daß Vereinbarungen jedenfalls dann, wenn keine abweichende Regelung getroffen worden ist, auch für die Zukunft nur einstimmig abgeändert werden können.

Zweifelhaft kann daher nur sein, ob bei der ersten einstimmig getroffenen Vereinbarung festgelegt werden kann, daß spätere Änderungen dieser Vereinbarung mehrheitlich vorgenommen werden können. Diese Rechtsfrage ist hier ent­scheidungserheblich, weil die Grundordnung und die Teilungs­erklärung Regelungsgegenstände zum Inhalt haben, die erstmals immer nur durch Vereinbarung und damit einstimmig geregelt werden können. Würde die zukünftige Änderung von Vereinbarungen durch Mehrheitsbeschluß zugelassen, wäre das gleichbedeutend damit, daß der Begriff der Vereinbarung nicht mehr vom sachlichen Inhalt der Regelung her zu bestimmen wäre, sondern durch den Reglungswillen der Beteiligten. Diese könnten einstimmig vereinbaren, daß spätere Änderungen der Gemein­schaftsordnung und der Teilungserklärung ihres Charakters als Vereinbarungen entkleidet und in die Gestaltungsform von Beschlüssen der Wohnungseigentümer übergeführt würde.

In der veröffentlichten Judikatur zum WEG ist diese Rechtsfrage bislang nicht behandelt worden. Auch das BayObLG hat in BayObLGZ 1978, 377 nur entschieden, daß zur Eintragung einer Vereinbarung oder deren Abänderung oder Aufhebung in das Grundbuchamt die Bewilligung aller Wohnungseigentümer in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO erforderlich ist. Mit der Rechtsfrage, ob einstimmige Ver­einbarungen zukünftig ohne Rücksicht auf ihren Inhalt dem Mehrheitsprinzip unterstellt werden können, hat sich das BayObLG nicht befaßt.

Das Schrifttum behandelt diese Frage überwiegend überhaupt nicht. Erörtert wird sie von Röll im Münch.Komm., § 10 WEG, Anm. 22 sowie von Weitnauer in dessen Kommentar zum WEG bei § 10 Anm. 17 c. Beide Kommentatoren tendieren dahin, die Änderung von Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluß zuzulassen. Der Senat vermag dieser Auffassung nicht zu folgen.

Rölls Ausführungen sind in mehrfacher Hinsicht unvollständig und sogar widersprüchlich. Die Interessenlage wird von Röll nicht erörtert. Statt dessen argumentiert er unmittelbar mit dem "Grundsatz der Vertragsfreiheit". Hierin liegt, methodisch gesehen, indessen eine petitio principii. Denn zweifelhaft ist ja gerade, ob die grundsätzlich gegebene Vertragsfreiheit nicht ausgeschlossen ist, weil Vereinbarungen ihrem Wesen nach nur einstimmig getroffen und geändert werden können.

Rölls Ausführungen sind auch in sich widersprüchlich. Er führt zunächst aus, daß es zulässig sei, in der Gemeinschaftsordnung vorzuschreiben, eine Änderung der Gemeinschaftsordnung könne mit qualifizierter Mehrheit durch einen Wohnungseigentümer­beschluß erfolgen. Abweichend hiervon heißt es dann am Ende der Anmerkung, eine Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluß sollte wegen der Benutzung des Sondereigen­tums nicht möglich sein. Röll stützt diese abweichende Auffassung mit Recht auf den Hinweis, daß ein Mehrheitsbeschluß bezüglich einer Änderung der Grundordnung folgenschwere Nachteile für einen einzelnen Wohnungseigentümer mit sich bringen kann und daß auch die Beleihungsfähigkeit von Eigen­tumswohnungen gefährdet wäre, wenn Banken fürchten müßten, daß die Eigentümer durch Mehrheitsbeschluß ihre Rechte verlieren könnten. Das alles ist zutreffend, spricht aber nur dafür, die zukünftige Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschlüsse nicht zuzulassen. Soweit Röll sich für seine zu Beginn der Anmerkung vertretene ab­weichende Ansicht auf Belege beruft (in Fußnote 28), handelt es sich um Literaturstellen, die nicht einschlägig sind.

Ausführlich erörtert wird die hier zur Entscheidung stehende Rechtsfrage in dem Kommentar von Weitnauer. Auch er hält es für zulässig, daß die Gemeinschaftsordnung spätere Änderungen durch Mehrheitsbeschluß vorsieht. Alle sodann folgenden Er­örterungen enthalten jedoch nur Argumente gegen diese Zulas­sung. Weitnauer weist mit Recht auf die Wichtigkeit des Ein­stimmigkeitsprinzips hin. Er befürwortet, von der Möglichkeit, zukünftige Änderungen dem Mehrheitsprinzip zu unterstellen, "nur mit größter Vorsicht Gebrauch" zu machen; praktische Gesichtspunkte sprechen "für äusserste Zurückhaltung, weil schon die Möglichkeit von Mehrheitsbeschlüssen Anlaß zu ständiger Unruhe in Wohnungseigentümergemeinschaften und zur Benachtei­ligung von Minderheiten führen kann, zu deren Lasten sich leicht eine Mehrheit finden läßt". Dem stimmt der Senat zu; nur folgt daraus, daß von der Interessenlage her die Bedenken dagegen, Vereinbarungen zukünftig hinsichtlich der Willens­bildung zur Disposition der Mehrheit zu stellen, so gewichtig sind, daß diese Dispositionsfreiheit zu verneinen ist.

Diese Auffassung wird für die entsprechende Regelung im Schweizer Recht auch vom schweizerischen Bundesgerichtshof vertreten. Dieser hat (Entscheidungen des schweizerischen Bundesgerichtshofs, Band 1o3, 76 ff.) das Einstimmigskeits­prinzip für Vereinbarungen durchgehend dem zwingenden Recht zugeordnet. Eine Revisionsklausel, wonach das Reglement, dem sämtliche Miteigentümer zugestimmt hatten, zukünftig mit einer Mehrheit abgeändert werden könne, hat der schweizerische Bundesgerichtshof als unzulässig angesehen. Maßgebend war auch für ihn die Interessenlage. Diese verbietet es auch, Regelungen des Rechts der Handelsgesellschaften auf Wohnungs­eigentümergemeinschaften zu übertragen. Grundordnung und Teilungserklärung sind so wichtige und fundamentale Voraus­setzungen für den Entschluß eines Einzelnen, Wohnungseigentum zu erwerben, das jedem Erwerber Bestandsschutz gesichert werden muß. Jeder Wohnungseigentümer muß darauf vertrauen können, daß sich am Grundstatut der Gemeinschaft gegen seinen Willen nichts ändert. Damit steht auch in Einklang, daß die Eintragung von Änderungen der Grundordnung und der Teilungserklärung grundbuchrechtlich der Bewilligung aller Miteigentümer bedarf (BayObLGZ 1978, 377).

Bedenken in der Hinsicht, daß das Festhalten am Einstimmig­keitsprinzip auch für zukünftige Änderungen die Gefahr einer Erstarrung mit sich bringen könnte, greifen nicht durch. Weitnauer (a.a.O. § lo Anm.17 d) hat nämlich mit Recht darauf hingewiesen, daß eindeutig verfehlte Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung unter Wahrung des Einstimmigkeitsprinzip korrigiert werden können, weil aus der Treuepflicht der Wohnungseigentümer die Pflicht abgeleitet werden kann, einer Änderung der Gemeinschaftsordnung zuzustimmen, wenn diese dringend geboten ist und die Versagung der Zustimmung gegen Treu und Glauben verstossen würde. Damit sind auch bei Beibehaltung des Einstimmigkeitsprinzips für zukünftige Ände­rungen die Interessen aller Wohnungseigentümer hinreichend gewahrt.

Der Senat schließt sich deshalb den vorstehend dargelegten Gründen der Auffassung des Landgerichts an mit der Folge, daß die weitere Beschwerde insgesamt zurückzuweisen ist.