§ 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG: Keine WEG-Sache bei Streit ehemaliger Eigentümer mit Ex-Verwalter
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin nahm die ausgeschiedene frühere Verwalterin auf Auszahlung/Erstattung vereinnahmter Beträge aus deren früherer Verwaltungstätigkeit in Anspruch. Das LG verwies den Rechtsstreit als Wohnungseigentumssache an das WEG-Amtsgericht. Auf sofortige Beschwerde hob das OLG die Verweisung auf. § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG sei auf den Streit nicht anwendbar, weil beide Parteien bereits vor Rechtshängigkeit aus dem WEG-Verhältnis ausgeschieden seien und es nicht um aktuelle gemeinschaftsbezogene Verwalterpflichten gehe.
Ausgang: Sofortiger Beschwerde stattgegeben und Verweisungsbeschluss an das WEG-Amtsgericht aufgehoben.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Verweisung nach § 46 Abs. 1 WEG vom Prozessgericht an das WEG-Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist mit der sofortigen Beschwerde nach §§ 17a Abs. 4 Satz 3 GVG, 577 ZPO anfechtbar.
Für die Zuordnung einer Streitigkeit zu § 43 WEG ist maßgeblich, ob der Streitgegenstand gemeinschaftsbezogen ist und der alsbaldigen Lösung interner Gemeinschaftskonflikte zur Sicherung einer funktionsfähigen Verwaltung dient.
§ 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG erfasst typischerweise gemeinschaftsinterne Streitigkeiten zwischen derzeitigen Wohnungseigentümern und dem (amtierenden bzw. gemeinschaftsbezogen betroffenen) Verwalter über Rechte und Pflichten aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Streiten ehemalige Wohnungseigentümer und ein ausgeschiedener Verwalter über Ansprüche aus dessen früherer Tätigkeit ohne aktuellen Bezug zur laufenden Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, liegt regelmäßig keine Wohnungseigentumssache i.S.d. § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG vor.
Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung einer unzutreffenden Verweisung besteht auch dann, wenn der Beschwerdeführer der Verweisung zunächst nicht ausdrücklich widersprochen hat, insbesondere bei drohendem Kompetenzkonflikt.
Vorinstanzen
Landgericht Aachen, 41 O 27/95
Leitsatz
1. Die Verweisung eines Rechtsstreits gem. § 46 Abs. 1 WEG vom Prozeßgericht an das für Wohnungseigentumssachen zuständige Amtsgericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist mit sofortiger Beschwerde gem. §§ 17 a Abs. 4 S. 3 GVG, 577 ZPO anfechtbar. 2. Bei einem Streit zwischen ehemaligen Wohnungseigentümern und einem ausgeschiedenen WEG-Verwalter über dessen frühere Verwaltertätigkeit handelt es sich nicht um eine die Zuständigkeit des WEG-Gerichts gem. § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG begründende Wohnungseigentumssache.
Tenor
Auf die sofortige Beschwerde der Klägerin wird der Verweisungsbeschluß der 1. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Aachen vom 6. Februar 1995 - 41 O 27/95 - aufgehoben.
Gründe
I.
Die Klägerin war Allein-Eigentümerin der aus neun Wohneinheiten und zwölf Garagen bestehenden WEG-Wohnanlage in B., B. Straße 7 - 9. Alle Eigentumswohnungen sind inzwischen veräußert. Die Beklagte war durch Verwaltungsvertrag mit der Klägerin vom 2. September 1991 eingesetzte Verwalterin dieses Objekts, ist aber inzwischen ebenfalls ausgeschieden. Nachfolgerin und derzeitige Verwalterin der WEG-Anlage ist die H. Immobilien GbR aus S..
Mit der beim Landgericht Aachen am 6. Dezember 1994 erhobenen Klage macht die Klägerin folgende Ansprüche geltend:
1.
Rückvergütung einer Scheck-Gutschrift, 7.500,00 DM
die von der Beklagten als Regulierungsleistung
der Gebäudeversicherung für die Reparatur eines
Sturmschadens an der WEG-Anlage (Dachreparatur)
am 2. März 1993 vereinnahmt und nicht an die
Klägerin abgeführt worden ist.
2.
Erstattung von Anwaltskosten, 287,64 DM
die von der Klägerin an die Rechtsanwälte
P. und Partner in B. verauslagt wor-
den sind. Die Anwaltssozietät hatte im Auftrag
der Dachdecker-Firma W. aus B. die
offenstehende Rechnung für die Reparatur des
Sturmschadens unmittelbar gegen die Klägerin er-
folgreich geltend gemacht und der Klägerin ihre
Tätigkeit mit Schriftsatz vom 19. September 1994
in Rechnung gestellt.
3.
Auszahlung von 3.000,00 DM
angeblich von der Beklagten einbehaltenen, für
die Zeit von Oktober 1992 bis Juli 1993 vom
Mieter T. W. gezahlten Mietzinses
(10 Monate a 300,00 DM).
4.
Auszahlung von 2.745,00 DM
angeblich von der Beklagten nach ihrem Aus-
scheiden als Verwalterin vereinnahmten "Neben-
kostenzahlungen" der Wohnungseigentümer
B., T. und P. für die Zeit von
Februar bis Juli 1993.
Insgesamt: 13.532,64 DM.
Die Beklagte hat in der Klageerwiderung vom 3. Januar 1995 die Unzuständigkeit des Landgerichts Aachen gerügt und Verweisung an das Amtsgericht Aachen, Abteilung für Wohnungseigentumssachen, mit der Begründung beantragt, beide Parteien seien zwar inzwischen aus der WEG ausgeschieden, die Klageforderungen hätten aber zum ganz überwiegenden Teil ihren Ursprung im WEG-Verhältnis.
Hilfsweise hat die Beklagte - einem entsprechenden Hinweis des Vorsitzenden der 12. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 1. Dezember 1994 folgend - Verweisung des Rechtsstreits an die Kammer für Handelssachen beantragt.
In der Sache verteidigt sich die Beklagte im wesentlichen wie folgt:
Hinsichtlich der beanspruchten Versicherungsleistung in Höhe von 7.500,00 DM sei die als Eigentümerin aus der WEG ausgeschiedene Klägerin nicht aktiv legitimiert. Dieser Betrag stehe der WEG zu und sei bei ihrem - der Beklagten - Ausscheiden als Verwalterin in die Abrechnung mit der WEG eingeflossen.
Bei dem von den Wohnungseigentümern B., T. und P. gezahlten Betrag von 2.745,00 DM handele es sich um Wohngeld-Zahlungen, die gleichfalls in die Abrechnung mit dem neuen WEG-Verwalter eingeflossen seien; auch insoweit sei die Klägerin nicht aktiv legitimiert.
Bei den Zahlungen des Mieters W. in Höhe von 3.000,00 DM habe es sich nicht um Mietzins-, sondern um Ratenzahlungen gehandelt, die mit Forderungen der Beklagten gegen die Klägerin verrechnet worden seien.
Zum Verweisungsantrag der Beklagten hat sich die Klägerin mit Schriftsatz vom 25. Januar 1995 wie folgt geäußert: "In pp. ...
mag der Rechtsstreit - ohne mündliche Verhandlung - an das Amtsgericht Aachen verwiesen werden, soweit das Landgericht von einer Unzuständigkeit ausgeht."
Mit Beschluß vom 30. Januar 1995 - 12 O 543/94 - hat sich die 12. Zivilkammer des Landgerichts Aachen für funktionell unzuständig erklärt und den Rechtsstreit auf Antrag der Beklagten an die Kammer für Handelssachen mit der Begründung verwiesen, es handele sich um eine Handelssache im Sinne des § 95 Abs. 1 Ziff. 1 GVG.
Durch Beschluß vom 6. Februar 1995 - 41 O 27/95 - hat die 1. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Aachen sich ihrerseits für sachlich unzuständig erklärt und den Rechtsstreit "auf Antrag der klagenden Partei" und nach Anhörung der Beklagten an das "zuständige Amtsgericht Aachen, § 281 ZPO" mit der Begründung verwiesen, es handele sich um eine die Zuständigkeit des Amtsgerichts gemäß § 43 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 WEG begründende Streitigkeit.
Gegen diesen ihr am 9. Februar 1995 zugestellten Verweisungsbeschluß hat die Klägerin mit einem beim Landgericht Aachen am 17. Februar 1995 eingegangenen Schriftsatz vom 16. Februar 1995 sofortige Beschwerde eingelegt. Zur Begründung hat sich die Klägerin voll-inhaltlich bezogen auf eine Verfügung vom 14. Februar 1995 des Abteilungsrichters der Abteilung 12 des Amtsgerichts Aachen - dem für Wohnungseigentumssachen zuständigen Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit -, mit der den Parteien die Einlegung einer sofortigen Beschwerde gegen den Verweisungsbeschluß des Landgerichts Aachen anheimgestellt worden ist. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt dieser amtsrichterlichen Verfügung Bezug genommen.
Mit Verfügung vom 28. Februar 1995 hat der Vorsitzende der 1. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Aachen die ihm vom Amtsgericht Aachen - Abteilung 12 - zugeleitete Sache dem Oberlandesgericht (Eingang: 14. März 1995) zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Gegen den Verweisungsbeschluß des Landgerichts ist das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde gemäß §§ 17a Abs. 4 S. 3 GVG, 577 ZPO statthaft. Die für die Rechtsweg-Verweisung maßgeblichen Vorschriften der §§ 17 - 17b GVG gelten entsprechend für die Verweisung eines Rechtsstreits gemäß § 46 WEG vom Prozeßgericht der ordentlich-streitigen Gerichtsbarkeit an das für Wohnungseigentumssachen zuständige Amtsgericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit (vgl. z.B. BayObLG NJW RR 1994, 856; NJW RR 1992, 597; KG NJW RR 1994, 208; Zöller-Gummer, ZPO, Vorbem. zu §§ 17 - 17b GVG, Rn. 11 - jeweils m.w.N.). Zwar hat das Landgericht - unzutreffend - die Verweisung auf § 281 ZPO gestützt. Aus ihrer Begründung ergibt sich jedoch, daß es sich in der Sache um eine Rechtswegverweisung vom Prozeßgericht an das FGG-Gericht gemäß §§ 43, 46 WEG handelt.
Es besteht auch ein Rechtsschutzbedürfnis der Klägerin für die Beschwerdeeinlegung. Sie hat zwar dem Verweisungsantrag der Beklagten zunächst nicht ausdrücklich widersprochen. Ihr ist aber ein berechtigtes Interesse an einer Sachentscheidung des zuständigen Gerichts zuzubilligen. Dies gilt insbesondere mit Rücksicht auf den hier eingetretenen negativen Kompetenzkonflikt.
Die auch im übrigen zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte sofortige Beschwerde ist auch begründet.
Das Landgericht hat zu Unrecht die Zuständigkeit des Amtsgerichts Aachen als WEG-Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit angenommen. Nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG entscheidet das Amtsgericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Zweck der Zuständigkeits-Zuweisung zum WEG-Objekt-nahegelegenen Amtsgericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist die alsbaldige Lösung von Gemeinschaftskonflikten mit dem Ziel der Wiederherstellung eines möglichst reibungslosen Zusammenlebens in einer Haus- und Wohngemeinschaft unter funktionierender WEG-Verwaltung. Die Gemeinschaftsbezogenheit des Streitgegenstandes ist damit das maßgebliche Zuweisungs-Kriterium des in § 43 WEG geregelten Zuständigkeitskatalogs (vgl. z.B. Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 6. Auflage, § 43 Rn. 6; Bärmann/Pick, WEG, 13. Auflage 1994, vor § 43 Rn. 2). Auch die Zuständigkeitsregelung des § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG betrifft gemeinschafts-interne Streitigkeiten zwischen derzeitigen Wohnungseigentümern und dem amtierenden WEG-Verwalter in Bezug auf gemeinschaftsrelevante Verwalter-Aufgaben.
Diese Gemeinschaftsbezogenheit des Streitgegenstandes ist bei den im vorliegenden Rechtsstreit geltend gemachten Ansprüchen in personeller und sachlicher Hinsicht zweifelhaft. Beide Parteien sind aus der WEG - als Eigentümer bzw. Verwalter - vor Rechtshängigkeit der Klage ausgeschieden und streiten um Rechte und Pflichten aus einer früheren Verwaltertätigkeit der Beklagten, die nach dem Inhalt des ursprünglich auf die Allein-Eigentümer-Stellung der Klägerin zugeschnittenen Verwaltungsvertrages vom 2. September 1991 keinen für eine WEG-Verwaltung typischen Gemeinschaftscharakter hatte.
Dies gilt zunächst für die Mietverwaltung des Gesamt-Objekts und die damit verbundene Einziehung von Mietzinsen und Mietnebenkosten. Soweit es sich bei den von der Klägerin beanspruchten Mietzinszahlungen (3.000,00 DM) des Mieters W. um Einnahmen aus der Vermietung einer damals im Sondereigentum der Klägerin stehenden Eigentumswohnung handelt, fehlt es insoweit an einem die Zuständigkeit gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG begründenen inneren Zusammenhang mit der Verwaltung von Gemeinschafts-Eigentum (vgl. BayObLG NJW RR 1989, 1167 f).
Die erforderliche Gemeinschaftsbezogenheit der ehemaligen Verwaltertätigkeit der Beklagten erscheint auch bei der im Zusammenhang mit der Dachreparatur vereinnahmten Versicherungsleistung (Scheck über 7.500,00 DM) fraglich, obwohl das Amtsgericht Düren in seinem Urteil vom 7. Juni 1994 - 5 C 569/94 - insoweit von einer durch § 27 WEG und die Gemeinschaftsordnung gedeckten WEG-Verwalter-Vollmacht der Beklagten zur Auftragserteilung ausgegangen ist.
Andererseits spricht der Sachvortrag der Klägerin hinsichtlich der streitigen "Nebenkostenzahlungen" der Wohnungseigentümer B., T. und P. für Wohngeld-Zahlungen von Beteiligten einer durch die Beklagte verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaft; insoweit könnte eine Zuständigkeit gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG gegeben sein.
Ob die geltend gemachten Ansprüche dem gegenständlichen Zuständigkeitsbereich des § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG zuzuordnen sind, kann dahinstehen. Nach Ansicht des Senats handelt es sich hier jedenfalls deshalb nicht um eine die Zuständigkeit des WEG-Gerichts begründende Wohnungseigentumssache, weil beide Parteien unstreitig vor Rechtshängigkeit der Klage aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschieden sind.
Der Bundesgerichtshof hat auf eine Divergenz-Vorlage des Kammergerichts gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, wonach für Ansprüche aus dem Gemeinschaftsverhältnis von oder gegen Wohnungseigentümer, die vor Rechtshängigkeit aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschieden sind, das Prozeßgericht zuständig ist, Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern und dem abberufenen Verwalter aber in die Zuständigkeit des Gerichts der freiwilligen Gerichtsbarkeit gehören (vgl. BGH NJW 1989, 714 m.w.N.). Den Grund für diese unterschiedliche Behandlung erblickt der Bundesgerichtshof im Gesetzeszweck des § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG, der zumindest auch eine reibungslos ablaufende Verwaltung sichern und Störungen möglichst schnell beseitigen solle, weil die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit auf den Verwalter angewiesen seien. Dies gelte gleichermaßen für den amtierenden wie für den abberufenen Verwalter (BGH a.a.O. Seite 715).
In Bezugnahme auf diese BGH-Rechtsprechung hat das BayObLG (vgl. NJW RR 1994, 856 f) die Zuständigkeit des FGG-Gerichts auch für den Fall bejaht, daß Ansprüche eines ausgeschiedenen Wohnungseigentümers gegen den Verwalter geltend gemacht werden. Dies gelte jedenfalls dann, wenn der Anspruch ausgeschiedenen und gegenwärtigen Wohnungseigentümern gemeinsam zustehe (vgl. BayObLG a.a.O. Seite 857). Ausschlaggebend ist für das BayObLG, daß das vom Verwalter in Anspruch genommene Recht oder die ihn treffende Pflicht in einem inneren Zusammenhang mit der ihm übertragenen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums steht.
Ein solcher dem Funktionieren der Eigentümergemeinschaft dienender Zweck-Zusammenhang mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums besteht im vorliegenden Falle nicht. Beide Parteien sind aus dem WEG-Verhältnis ausgeschieden und streiten nicht um aktuelle Rechte und Pflichten eines amtierenden Verwalters bei der Verwaltung von Gemeinschaftseigentum. Der für die Klärung interner gemeinschaftsbezogener Streitigkeiten zur Verfügung stehende § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist deshalb nach Ansicht des Senats auf den vorliegenden Rechtsstreit nicht anwendbar, das Amtsgericht Aachen also als WEG-Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit nicht zuständig.
Eine Kostenentscheidung ist mangels Beschwerdegegnerschaft nicht veranlaßt.