Beschwerde gegen Kostenentscheidung bei Räumung: Kosten dem Kläger auferlegt
KI-Zusammenfassung
Der Beklagte, Untermieter in als Geschäftsraum vermieteten Räumen, bat nach Kündigung lediglich um eine angemessene Räumungsfrist; der Kläger erhob sofort Räumungsklage. Das OLG Köln ging davon aus, dass die Räume tatsächlich als Wohnung genutzt wurden und eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO gerechtfertigt gewesen wäre. Unter Zugrundelegung von § 93b Abs. 3 ZPO und Billigkeitsabwägung (§ 91a ZPO) änderte das OLG die Kostenentscheidung und auferlegte die Kosten dem Kläger.
Ausgang: Beschwerde des Beklagten gegen die Kostenentscheidung des Landgerichts wird stattgegeben; Kosten des Rechtsstreits dem Kläger auferlegt.
Abstrakte Rechtssätze
§ 93b Abs. 3 ZPO ermöglicht es, dem Kläger eines Räumungsrechtsstreits die Kosten ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn der Beklagte den Räumungsanspruch vorprozessual im Wesentlichen anerkennt und lediglich um Bewilligung einer angemessenen Räumungsfrist ersucht hat.
Als Wohnraum im Sinne des § 721 ZPO gilt jeder Raum, der tatsächlich vom Schuldner oder dessen Familie zum Wohnen benutzt wird; Eignung, ursprüngliche Zweckbestimmung oder Bezeichnung im Hauptmietvertrag sind hierfür unbeachtlich.
Die Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO ist auch dann möglich, wenn das Mietverhältnis formell als Gewerbemietvertrag geführt wird, soweit tatsächliche Wohnnutzung vorliegt.
Bei der Kostenentscheidung nach § 91a ZPO ist zu berücksichtigen, ob der Kläger konkrete Gründe vorgetragen hat, die ein sofortiges Klageerzwingen statt eines abwartenden Einräumens einer angemessenen Räumungsfrist rechtfertigen würden; unterbleibt ein solcher Vortrag, kann die Kostenlast dem Kläger auferlegt werden.
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 8 O 417/95
Leitsatz
Verlangt der Untermieter von Räumen, die dem Hauptmieter als Geschäftsräume vermietet wurden, von dem Untermieter aber zu Wohnzwecken genutzt werden, im Anschluß an ein Räumungsverlangen des (Haupt-)Vermieters lediglich die Bewilligung einer angemessenen Räumungsfrist, so können dem Vermieter, der ungeachtet dieses Verlangens sogleich Räumungsklage erhebt, nach Erledigung der Hauptsache unter Berücksichtigung des Rechtsgedankens des § 93 b Abs. 3 ZPO die Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden.
Tenor
Auf die Beschwerde des Beklagten wird der Beschluß der 8. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 28. März 1996 - 8 O 417/95 - abgeändert. Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat ebenfalls der Kläger zu tragen.
Gründe
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I.
Der Kläger vermietete im Jahre 1990 Räumlichkeiten im Hause K. Straße 15 - 17 in K. an Herrn M. "zum Betriebe eines Ateliers". Im Oktober 1993 vereinbarten der Kläger und Herr M., letzterer dürfe "die Gewerberäume" an den Beklagten vermieten. Der Beklagte mietete die Räume von M. an. Streitig ist, ob aufgrund des Untermietvertrages eine Nutzung als Wohnung gestattet war. Mit Schreiben vom 5. Mai 1995 verbot der Kläger dem Beklagten das Wohnen in den Räumen unter Bezugnahme auf eine dahingehende Information der Partnerin des Beklagten. Zugleich forderte er den Beklagten auf, die Räume zu dem mit M. vereinbarten Ende des Mietverhältnisses, am 14 September 1995, freizumachen. Daraufhin teilte der Beklagte dem Kläger mit Schreiben vom 17. Juli 1995 mit, er gehe nach rechtlicher Beratung davon aus, daß es sich um Wohnraum handele, weil der Kläger von Anfang an gewußt habe, daß sowohl M. als auch er, der Beklagte, und seine Partnerin in den Räumen wohnen würden. Wegen Streitigkeiten der Parteien habe er aber keine Lust, in den Räumen wohnen zu bleiben und verlange lediglich eine Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 1995 im Hinblick auf die bevorstehende Niederkunft seiner Partnerin.
Der Kläger hat mit einem am 11. August 1995 beim Landgericht eingegangenen, dem Beklagten am 22. September 1995 zugestellten Schriftsatz Räumungsklage erhoben. Er hat zur Begründung den vorstehend geschilderten Sachverhalt vorgetragen und geltend gemacht, er müsse ab 15. September 1995 über die Räume verfügen können, "um anderen vertraglichen Verpflichtungen nachzukommen". Der Beklagte hat die Räume, nachdem seine Lebensgefährtin am 6. September 1995 entbunden hatte, zum 31. Dezember 1995 geräumt. Daraufhin haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt und wechselseitig Kostenanträge gestellt.
Der Beklagte hat geltend gemacht und unter Beweis gestellt, daß dem Kläger die Nutzung der Räume als Wohnräume, auch durch vorherige Benutzer, bekannt gewesen sei, daß er lediglich wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen Wert darauf gelegt habe, die Mietverträge offiziell als Mietverträge über Gewerberaum zu bezeichnen. Seiner, des Beklagten, Auszug sei lediglich verlangt worden, weil er nicht bereit gewesen sei, erhebliche Investitionen in das Mietobjekt vorzunehmen.
Der Kläger hat eine Vermietung zu Wohnzwecken und seine Kenntnis von einer Nutzung als Wohnraum bestritten.
Das Landgericht hat durch die angefochtene Entscheidung die Kosten des Rechtsstreits dem Beklagten auferlegt, weil die Klage zulässig und begründet gewesen sei. Zweck des Hauptmietvertrages sei eine gewerbliche Nutzung der Räume gewesen. Auf die tatsächliche Nutzung und die Qualifizierung des Untermietverhältnisses als Wohnraummietverhältnis komme es nicht an. Die Einräumung einer Räumungsfrist sei demnach nicht in Betracht gekommen, mithin auch nicht die Anwendung des § 93 b ZPO. Der Kläger sei auch nicht gehalten gewesen, mit der Klageerhebung zu warten, ob der Beklagte tatsächlich entsprechend seiner Ankündigung ausziehen werde.
Gegen diese Entscheidung hat der Beklagte sofortige Beschwerde eingelegt, mit der er seinen bisherigen Vortrag vertieft. Der Kläger hat zu der ihm am 24. Mai 1996 übersandten Beschwerdebegründung bisher nicht Stellung genommen.
II.
Die sofortige Beschwerde ist gemäß § 91 a Abs. 2 ZPO statthaft, sie ist auch form- und fristgerecht gemäß den §§ 569, 577 Abs. 2 ZPO eingelegt worden. Der erforderliche Beschwerdewert ( § 567 Abs. 2 Satz 1 ZPO ) ist erreicht.
Die Beschwerde ist auch begründet.
Das Landgericht hat die Kosten des von den Parteien übereinstimmend für erledigt erklärten Rechtsstreits zu Unrecht dem Beklagten auferlegt. Dies entspricht nicht billigem Ermessen unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes bis zur Erledigung der Hauptsache ( § 91 a Abs. 1 ZPO ). Zu Unrecht hat es das Landgericht abgelehnt den Rechtsgedanken des § 93 b Abs. 3 ZPO bei der Kostenentscheidung zu berücksichtigen.
Nach dieser Vorschrift kann das Gericht die Kosten eines Räumungsrechtsstreits ganz oder teilweise dem Kläger auferlegen, wenn der Beklagte den Anspruch auf Räumung von Wohnraum sofort anerkennt, ihm jedoch eine Räumungsfrist bewilligt wird, die er bereits vorprozessual unter Angabe von Gründen vergeblich begehrt hatte.
Der Beklagte stellt nicht in Abrede, daß der Räumungsanspruch zum 14. September 1995 begründet war. Dies hat er auch vorprozessual nicht getan. Er hat vielmehr im Hinblick auf die bevorstehende Entbindung seiner Lebensgefährtin lediglich um eine Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 1995 gebeten.
Eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist kann das Gericht dem Räumungsschuldner nach § 721 Abs. 1 ZPO gewähren, wenn auf Räumung von Wohnraum erkannt wird. Darunter ist - entsprechend dem Zweck der Vorschrift, drohende Obdachlosigkeit durch Einräumung einer Übergangsfrist zur Beschaffung neuen Wohnraums zu vermeiden - jeder Raum zu verstehen, der vom Schuldner oder seiner Familie oder seinen Hausgenossen tatsächlich zum Wohnen benutzt wird; auf die Eignung des Raumes, seine ursprüngliche Zweckbestimmung und die rechtlichen Verhältnisse kommt es nicht an (vgl. ZPO-MünchKomm-Krüger, § 721 Rn. 8; Stein/Jonas/Münzberg, ZPO, 21.Aufl., § 721 Rn. 5 - 8; Zöller / Stöber, ZPO, 19.Aufl., § 721 Rn. 2 jeweils mit weiteren Nachweisen). Eine Räumungsfrist kann danach auch dann gewährt werden, wenn der bestehende Mietvertrag als gewerbliches Mietverhältnis zu qualifizieren ist, die Räume aber tatsächlich zum Wohnen benutzt werden (vgl. LG Hamburg ZMR 1993, 419; LG Kiel ZMR 1993, 223).
Demgemäß ist es für die Frage, ob im Streitfall eine Räumungsfrist hätte gewährt werden können, entgegen der Annahme des Landgerichts unerheblich, daß der Kläger dem Hauptmieter M. die Räume als "Atelier" vermietet hatte. Unerheblich für die Qualifizierung als Wohnraum ist auch, ob dem Kläger die Nutzung als Wohnraum von Anfang an bekannt war oder nicht.
Der Senat geht davon aus, daß der Beklagte die tatsächliche Nutzung der Räume als Wohnraum bei streitiger Fortsetzung des Rechtsstreits hätte beweisen können. Schon die vorgelegten Fotos, zu denen der Kläger nicht substantiiert Stellung genommen hat, weisen die Nutzung als Wohnraum aus. Die konkrete Ausgestaltung der Sanitäreinrichtungen mit einer Badewanne weist sogar auf eine bauseits vorgesehene Wohnnutzung hin. Schließlich ist der Kläger dem Vortrag des Beklagten in der Beschwerdebegründung, den er durch die Vorlage eidesstattlicher Versicherungen Dritter untermauert hat, nicht konkret entgegengetreten.
Da § 93 b Abs. 3 ZPO, soweit es um die Bewilligung einer Räumungsfrist geht, denknotwendig an § 721 ZPO anknüpft, kann der Begriff des Wohnraums in beiden Vorschriften nicht unterschiedlich verstanden werden (vgl. ZPO-MünchKomm-Belz a.a.O. § 93 b Rn. 2, 16; Stein/Jonas/Bork a.a.O. § 93 b Rn. 24; Zöller / Stöber a.a.O. § 93 b Rn. 6). Der (rechtsähnlichen) Anwendung dieser Vorschrift steht mithin die Zweckbestimmung des Hauptmietvertrages ebenfalls nicht entgegen.
Unter Berücksichtigung der genannten Vorschriften entspricht es billigem Ermessen, die Kosten des Rechtsstreits dem Kläger aufzuerlegen. Der Beklagte hat seine Räumungsverpflichtung, wie ausgeführt, bereits vorprozessual grundsätzlich anerkannt. Er hat lediglich um die Bewilligung einer Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 1995 gebeten. Die erbetene Räumungsfrist war in Anbetracht der dem Kläger mitgeteilten Tatsache, daß die Räume dem Beklagten und seiner Lebensgefährtin als Wohnung dienten, die Entbindung der Lebensgefährtin kurz vor Ende des Mietverhältnisses bevorstand und ein Umzug in der letzten Phase der Schwangerschaft und in der Zeit kurz nach der Geburt schwerlich zumutbar ist, nicht unangemessen. Jedenfalls hat der Kläger keinerlei konkrete Gründe vorgetragen, die ein kurzfristiges Abwarten unzumutbar erscheinen lassen könnten. Die formelhafte Wendung, er habe "anderen vertraglichen Verpflichtungen" nachkommen müssen, ist ohne jeden Aussagewert. Dafür, daß der Beklagte bereits vor der Abmahnung des Klägers hätte erkennen können, daß die Nutzung der Räume als Wohnraum unrechtmäßig sein könnte, ist nichts ersichtlich. Die Gewährung einer Räumungsfrist konnte mithin auch nicht im Hinblick auf eine verbotene oder vertragswidrige Nutzung der Räume durch den Beklagten als für den Kläger unzumutbar abgelehnt werden.
Die Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Beschwerdewert: Die in I. Instanz entstandenen Kosten des Rechtsstreits