Gewerbepacht: Unwirksame Pauschal-Instandhaltungsklausel und mangelnde Substantiierung
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin forderte Schadensersatz und Erstattung von Gutachterkosten gegen den Unterpächter wegen unterlassener Instandhaltungs- und Schönheitsreparaturen. Das OLG Köln hält die pauschale Instandhaltungsklausel einschränkend auszulegen und bemängelt die unzureichende Substantiierung der Klägerin. Es verneint Schadensersatz und Erstattungsanspruch für das Gutachten, da dieses überwiegend Substanzmängel behandelt. Auch der Feststellungsantrag wird als unbegründet abgewiesen.
Ausgang: Ansprüche der Klägerin auf Schadensersatz und Gutachterkosten sowie Feststellungsklage wegen unzureichender Substantiierung abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Eine pauschale Formularklausel, wonach die Instandhaltung des gesamten Pachtobjekts dem Pächter obliegt, benachteiligt den Pächter unangemessen und ist dahin auszulegen, dass ein einwandfreier Zustand bei Vertragsbeginn vorausgesetzt wird und nur durch Mietgebrauch veranlasste Instandsetzungen umfasst sind.
Enthält ein Pachtvertrag die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen ohne Fristenplan, muss der Anspruchsteller substantiiert darlegen, in welchen Zeiträumen bei der konkreten Gewerberaumnutzung Renovierungsarbeiten üblicherweise erforderlich sind, dass diese nicht fristgerecht erfolgt sind und in welchem Umfang konkrete Mängel vorliegen.
Die Kosten eines Sachverständigengutachtens sind nur erstattungsfähig, wenn zur Feststellung der Schäden besonderer Sachverstand erforderlich ist und das Gutachten die dem Anspruchsgegner zurechenbaren Mängel substantiiert behandelt; überwiegt die Behandlung substanzbedingter, dem Pächter nicht zurechenbarer Schäden, sind die Kosten nicht zu ersetzen.
Für Feststellungs- und Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Instandhaltung sind konkrete Angaben zu Übernahme- und Rückgabebefund, zu Kündigungs- und Übergabeterminen sowie zu den vom Dritten geltend gemachten Forderungen erforderlich; bloße Pauschalbehauptungen genügen nicht.
Leitsatz
1. In einem Pachtvertrag benachteiligt folgende Klausel den Pächter unangemessen: "Die Instandhaltung des gesamten Pachtobjekts einschl. der Schönheitsreparaturen obliegt dem Unterpächter." Die Klausel ist einschränkend dahin auszulegen, daß der einwandfreie Zustand des Mietobjektes bei Vertragsbeginn vorauszusetzen ist und daß die Klausel nur durch den Mietgebrauch veranlaßte Instandsetzungen betrifft.
2. Enthält ein Pachtvertrag über Gewerberaum die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ohne Angabe eines Fristenplanes, obliegt es dem Verpächter, substantiiert darzutun, in welchen Zeiträumen üblicherweise bei derartigen Räumlichkeiten Schönheitsreparaturen zu erfolgen haben, daß diese nicht fristgerecht erfolgt sind und inwiefern die Räumlichkeiten überobligationsgemäß abgenutzt sind.
3. Die Kosten eines Sachverständigengutachtens sind dann nicht vom Pächter als Schaden zu ersetzen, wenn das Gutachten sich ganz überwiegend mit Mängeln an der Bausubstanz des Pachtobjektes befaßt, die der Pächter nicht zu vertreten hat, und im Gutachten zur angeblichen Vernachlässigung vertraglich dem Pächter auferlegter Schönheitsreparaturen nur beiläufig pauschale Angaben gemacht werden.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung ist begründet.
Das Teilurteil des Landgerichts Köln war abzuändern.
Der Klägerin stehen die vom Landgericht zuerkannten Ansprüche aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.
Die Klägerin hat Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten gem. § 326 BGB nicht hinreichend substantiiert dargetan.
Zum einen bestehen bereits Bedenken an der Wirksamkeit der Formularklausel in § 5 des Unterpachtvertrages.
Diese Klausel "Die Instandhaltung des gesamten Pachtobjekts einschl. der Schönheitsreparaturen obliegt dem Unterpächter." benachteiligt dem Wortlaut nach den Unterpächter unangemessen, weil sie vom gesetzlichen Leitbild, daß die Erhaltung des Mietobjektes Vermietersache ist, erheblich abweicht. Zwar ist eine derartige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild durch Formularklauseln im Bereich der Gewerberaummiete in weitergehendem Ausmaß zulässig als bei Wohnraum (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Rdnr. 964, 1080, 1081). Sie findet ihre Grenzen aber in der vollständigen Überbürdung der Erhaltungspflichten und der damit verbundenen Freizeichnung des Vermieters oder Verpächters, die zum Übergang der Sachgefahr auf den Mieter oder Pächter führen und ihn mit einem nicht vorauskalkulierbaren Kostenrisiko belasten würde, etwa weil eine verschuldensunabhängige Haftung begründet wird und der Mieter oder Pächter auch für Schäden und Abnutzungserscheinungen aufkommen müßte, die schon vor Vertragsschluß vorhanden waren. Instandhaltungsklauseln sind dahin einschränkend auszulegen, daß der einwandfreie Zustand des Mietobjektes bei Vertragsbeginn vorauszusetzen ist (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II Rdnr. 364). So ist etwa die Klausel, nach der "die laufende Instandhaltung und Instandsetzung im Innern der Räume" dem Mieter auferlegt worden ist, bei Gewerberaum für zulässig angesehen worden unter der Prämisse, daß die Klausel nur durch den Mietgebrauch veranlaßte Instandsetzungen betrifft (BGH ZMR 1987, 257; ähnlich BGH WuM 1987, 154; a.A. Sternel a.a.O. Rdnr. 376). Der Begriff der Instandhaltung erfaßt vorbeugende Maßnahmen, nicht aber die Behebung von Schäden an der Mietsache (Bub/Treier a.a.O. Rdnr. 1063).
Hält man die Klausel nicht insgesamt für unwirksam, weil sie generell von Instandhaltung spricht (so Sternel a.a.O. I Rdnr. 399, 400, der von der Teilunwirksamkeit auf die Unwirksamkeit der gesamten Klausel schließt), so muß man sie so auslegen, daß alle durch den Mietgebrauch verursachten Abnutzungen durch Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsarbeiten nach Bedarf und Erforderlichkeit zu beheben sind.
Dabei spielt eine Rolle, daß vertraglich weder eine Anfangs- noch eine Endrenovierung geschuldet ist, der Beklagte das Objekt aber bei Übernahme in den Innenräumen renoviert und seinem eigenen Vorbringen zufolge alle zwei bis drei Jahre Schönheitsreparaturen vorgenommen hat.
Die Klägerin, der es bei dieser Sachlage oblegen hätte, substantiiert dazu vorzutragen, wie häufig bei Gewerberäumen dieser Art Schönheitsreparaturen zu erfolgen haben, hat weder hierzu Stellung genommen, noch hinreichend dargelegt, in welchem Umfang an welcher Stelle welche Arbeiten durch den Beklagten vernachlässigt worden sind. Der pauschale Vortrag, die Pachträume seien beim Auszug völlig abgenutzt gewesen, reicht zur Darlegung fälliger Schönheitsreparaturen nicht aus. Die Klägerin hätte im einzelnen beschreiben müssen, wie die Räumlichkeiten hinterlassen worden sind und welche Arbeiten jedenfalls vor oder bei Rückgabe hätten in Angriff genommen werden müssen. Auch die pauschale Bezugnahme auf das Gutachten des Sachverständigen K. reichen zur Darlegung angeblicher Unterlassungen nicht aus. Denn der Sachverständige befaßt sich in der Hauptsache mit Substanzschäden an dem ziemlich heruntergekommenen Bauwerk, die bereits lange vor der Pachtzeit des Beklagten aufgrund mangelnder Unterhaltung und Pflege entstanden sind oder angelegt waren und deswegen nicht unter die nur auf die Pachtzeit zu beschränkende Instand"haltung" fallen. Im übrigen fehlt es auch in dem Gutachten an hinreichenden Ausführungen zu Art und Ausmaß der zu beanstandenden Örtlichkeiten. Soweit der Sachverständige überhaupt zum Zeitpunkt früherer Renovierungen Stellung nimmt, geschieht dies pauschal, wie etwa in bezug auf das Büro, das nach dem Gutachten etwa 5 - 6 Jahre nicht mehr renoviert worden sei, wohingehend die Klägerin behauptet, das Objekt sei insgesamt nicht renoviert worden. Dies alles stellt keinen hinreichend konkreten Sachvortrag dar, der geeignet wäre, Schadensersatzansprüche zu begründen.
Die Klägerin kann von dem Beklagten auch nicht Erstattung der Sachverständigenkosten verlangen. Zwar sind die Kosten eines Sachverständigengutachtens grundsätzlich im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs erstattungsfähig (Sternel, a.a.O. II Rdnr. 452). Dies aber nur, wenn zur Feststellung der Schäden besonderer Sachverstand erforderlich ist. Das ist hier nicht der Fall. Außerdem befaßt sich das Gutachten ganz überwiegend mit der Bausubstanz. Die angeblich fehlenden Schönheitsreparaturen im Inneren werden nur beiläufig und pauschal abgehandelt. Insbesondere die aufwendige Fotodokumentation betrifft Schäden, die dem Beklagten nicht zuzurechnen sind. Bei dieser Sachlagee könnten dem Beklagten die Kosten für das Gutachten selbst dann nicht aufgebürdet werden, wenn aufgrund des Sachvortrages im übrigen ein Schadensersatzanspruch dem Grunde nach dargelegt wäre.
Auch hinsichtlich der Schlammfangvorrichtung und des Benzinabscheiders ist ein Schadensersatzanspruch der Klägerin nicht ersichtlich. Die Leerung bei Auszug ist nach dem Vertrag nicht geschuldet. Die Klägerin hat nicht vorgetragen, daß die Behälter so voll wären, daß zur Instandhaltung der Anlage die Leerung erforderlich wäre. Auf den Übernahmezustand kommt es nicht an.
Auch der Feststellungsantrag ist unbegründet. Denn es fehlt seitens der Klägerin an jedwedem nachvollziehbaren Vortrag dazu, wieso der Eigentümer sie wegen irgendwelcher Versäumnisse des Beklagten in Anspruch nehmen könnte. Hier hätte es seitens der Klägerin der Angabe bedurft, wann ihr gegenüber das Hauptpachtverhältnis gekündigt worden ist, wann sie das Objekt übergeben hat und welche Rechte im einzelnen der Eigentümer ihr gegenüber geltend macht. Hierzu fehlen nähere Angaben. Angesichts des Umstandes, daß die Rechtsvorgängerin der Klägerin ihrerseits seit 1956 das Pachtobjekt innehatte und eigene Instandhaltungspflichten gegenüber dem Eigentümer bestanden, hätte es zur Darlegung von Ansprüchen gegen den Beklagten eines Sachvortrages bedurft. Soweit der Eigentümer meint, die Klägerin habe die Tore zu erneuern und der Außenanstrich des Objektes gehöre zu den Pflichten, ist nicht ersichtlich, was das mit dem Beklagten zu tun haben soll. Denn die Klägerin bzw. ihre Rechtsvorgängerin hatten das Pachtobjekt gut 25 Jahre länger in Besitz, so daß die Beanstandungen des Eigentümers bezüglich der Substanzschäden infolge jahrzehntelanger Vernachlässigung, wie sie im Sachverständigengutachten dokumentiert sind, allenfalls gegen die Klägerin gerichtet sind. Auch hinsichtlich des Anspruchs wegen verspäteter Rückgabe des Pachtobjektes durch den Beklagten fehlt es an hinreichend konkreten Angaben zu einer früheren Verpachtbarkeit durch den Eigentümer an Dritte.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Berufungsstreitwert und Beschwer der Klägerin: 15.296,60 DM (Zahlungsantrag 10.296,60 DM + Feststellungsantrag 5.000,00 DM)