Notarische Bevollmächtigung zur Aufforderung und Entgegennahme der Genehmigung bei vollmachtslosem Vertreter
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin wendet sich gegen eine landgerichtliche Entscheidung zur Genehmigungsfrage eines notariellen Kaufvertrags, der von einem vollmachtslosen Vertreter geschlossen wurde. Streitgegenstand ist, ob der Notar aufgrund vertraglicher Vollmachtsregelung berechtigt war, den Vertretenen zur Genehmigung aufzufordern und diese entgegenzunehmen. Das OLG Köln bejaht die Befugnis des Notars; die Genehmigung galt zwei Wochen nach Zugang als verweigert. Da offen blieb, ob zum Klagezeitpunkt eine Genehmigungspflicht des Beklagten bestand, hob das Gericht die Kosten der Instanzen gegeneinander auf.
Ausgang: Sofortige Beschwerde der Klägerin teilweise stattgegeben; landgerichtliche Entscheidung insoweit abgeändert und Kosten der Instanzen gegeneinander aufgehoben
Abstrakte Rechtssätze
Ist der beurkundende Notar vertraglich bevollmächtigt, alle für den Vollzug des Vertrags notwendigen Genehmigungen einzuholen und entgegenzunehmen, umfasst diese Vollmacht regelmäßig auch die Befugnis, den Vertretenen zur Erklärung über die Genehmigung aufzufordern und dessen Erklärung entgegenzunehmen.
Schließt ein vollmachtsloser Vertreter einen Vertrag, ist dieser nach § 179 Abs. 1 BGB schwebend unwirksam; der andere Vertragsteil kann nach § 177 Abs. 2 BGB den Vertretenen zur Erteilung der Genehmigung auffordern.
Eine schriftliche Aufforderung, verbunden mit übersandter vorformulierter Genehmigungserklärung und der Bitte um Rücksendung, kann eine wirksame Aufforderung im Sinne des § 177 Abs. 2 BGB darstellen, wenn sie durch einen hierzu bevollmächtigten Dritten erfolgt.
Die Genehmigung gilt als verweigert, wenn der Vertretene nicht binnen zwei Wochen nach Zugang der Aufforderung erklärt (§ 177 Abs. 2 BGB).
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 20 O 428/93
Leitsatz
Ist in einem notariellen Vertrag, bei dessen Abschluß für eine Vertragspartei ein vollmachtloser Vertreter gehandelt hat, der beurkundende Notar mit dem Vollzug des Vertrags beauftragt und bevollmächtigt, die zu dem Vertrag notwendigen Genehmigungen einzuholen und namens der Vertragsschließenden entgegenzunehmen, so folgt daraus regelmäßig seine Bevollmächtigung, den Vertretenen zur Erklärung über die Genehmigung aufzufordern und dessen Erklärung hierüber entgegenzunehmen.
Tenor
Auf die sofortige Beschwerde der Klägerin wird unter Zurückweisung des Rechts- mittels im übrigen der Beschluß der 20. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 17. März 1994 - 20 O 428/93 - teilweise abgeändert. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz werden gegeneinander aufgehoben. Die Kosten der Beschwerde werden gegeneinander aufgehoben.
Gründe
Die sofortige Beschwerde ist gemäß § 91 a Abs. 2 Satz 1 ZPO statthaft. Sie ist fristgerecht einge- legt worden. Denn der angefochtene Beschluß ist ausweislich der Begleitverfügung eines an der Ent- scheidung mitwirkenden Richters vom 17.03.1994, der Kanzleiverfügung vom 24.03.1994 und der Verfügung des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle der Kam- mer vom 25.03.1994 den Prozeßbevollmächtigten der Klägerin nicht zugestellt, sondern nur formlos mitgeteilt worden, obwohl § 329 Abs. 2 Satz 2 ZPO in diesem Fall die Zustellung vorschreibt. Ein Zustellungsnachweis ist dementsprechend auch nicht zur Akte gelangt. Die Frist aus § 577 Abs. 2 ZPO hat demzufolge mangels Zustellung nicht zu laufen begonnen. Eine Heilung des Mangels ist gemäß § 187 Satz 2 ZPO ausgeschlossen.
Die Beschwerde hat in der Sache zum Teil Erfolg.
Allerdings galt im Zeitpunkt der Klageeinreichung am 19.07.1993 die Genehmigung des Beklagten zu den für ihn im notariellen Kaufvertrag vom 23.04.1993 abgegeben Erklärungen bereits als verweigert, § 177 Abs. 2 BGB.
Da für den Beklagten ein vollmachtloser Vertreter den Kaufvertrag abgeschlossen hatte, war der Ver- trag gemäß § 179 Abs. 1 BGB zunächst schwebend un- wirksam. Zur Beseitigung des Schwebezustandes räumt § 177 Abs. 2 BGB dem anderen Vertragsteil, hier also den Käufern, das Recht ein, den Vertretenen zur Erklärung über die Genehmigung aufzufordern. Im Falle der Aufforderung kann diese Erklärung nur ge- genüber dem anderen Vertragsteil abgegeben werden.
Mit dem Landgericht ist davon auszugehen, daß der beurkundende Notar in § 8 Abs. 2 des Kaufvertrages bevollmächtigt worden war, für die Käufer den Beklagten zur Erklärung über die Genehmigung aufzu- fordern und dessen Erklärung entgegenzunehmen. Denn danach wird der beurkundende Notar mit dem Vollzug des Vertrages beauftragt und bevollmächtigt, alle zu diesem Vertrag notwendigen Genehmigungen einzu- holen und namens der Vertragsschließenden formlos entgegenzunehmen. Zu den notwendigen Genehmigungen gehörte auch die Erklärung des Beklagten, ob er die im Vertrag in seinem Namen, jedoch ohne seine Voll- macht abgegebenen rechtsgeschäftlichen Erklärungen genehmige. Denn ohne die Genehmigung gemäß § 177 Abs. 1 BGB konnte der Vertrag nicht in Vollzug ge- setzt werden, also insbesondere der Eigentumsüber- gang nicht herbeigeführt werden.
So hat auch der Notar seine Bevollmächtigung verstanden, wie sein Schreiben vom 27.04.1993 an den Beklagten zeigt. Seinem Inhalt nach diente das Schreiben keinesfalls lediglich der unverbindlichen Information des Beklagten über den Vertragsschluß. Denn dem Beklagten wurde damit zugleich eine vor- gefertigte Genehmigungserklärung übersandt mit der Bitte, diese nach Vollzug an den beurkundenden Notar zurückzureichen. Auch der Beklagte hat das Schreiben des Notars als Aufforderung verstanden, sich über die Genehmigung zu erklären, wie sein Schreiben vom 23.05.1993 an den Notar zeigt, in dem er zunächst weitere Aufklärung über bestimmte Punk- te wünscht.
Ein derartiges Verständnis vom Umfang der Bevoll- mächtigung des Notars entspricht auch dem Interesse der Vertragsparteien. Denn dadurch wird sicherge- stellt, daß eine bestimmte Person sich mit der Ein- holung aller im Einzelfall erforderlichen Genehmi- gungen befaßt und damit alsbald abgeklärt wird, ob der Vertrag durchgeführt werden kann.
Diesem Verständnis der Bevollmächtigung des Notars steht nicht entgegen, daß § 8 des Kaufvertrages mit "(Belehrung)" überschrieben ist und in Abs. 1 die den Kaufvertragsparteien erteilten Hinweise des Notars aufführt. Denn die Erteilung der Vollmacht ist ihrem Wortlaut nach nicht beschränkt auf einzu- holende behördliche Erklärungen, die ohnehin nur in § 8 Abs. 1 b des Vertrages angesprochen sind.
Diesem Verständnis der Bevollmächtigung des Not- ars steht schließlich auch nicht entgegen, daß er kraft Gesetzes nicht Vertreter einer Partei, sondern unparteiischer Betreuer der Beteiligten ist, § 14 Abs. 1 S. 2 BNotO. Denn die Pflicht zu unparteiischwer Amtsführung verbietet es dem Notar nicht, für die Vertragsparteien nach dem Inhalt des Vertrages notwendige Erklärungen und Genehmigungen einzuholen und entgegenzunehmen sowie Anträge zu stellen.
Jedenfalls zwei Wochen nach Zugang des Schreibens vom 27.04.1993, also mit Ablauf des 19.05.1993 galt die Genehmigung als verweigert.
Gleichwohl folgt daraus noch nicht, daß die Klägerin zur Zeit der Klageeinreichung und der Zustellung der Klageschrift keinen Anspruch mehr gegen den Beklagten hatte auf Genehmigung der für diesen im Kaufvertrag abgegebenen Erklärungen. Die Käufer selbst waren zu jener Zeit nämlich noch zum Erwerb des Grundbesitzes bereit. Sie hatten mit An- waltsschreiben vom 02.08.1993 den Beklagten erneut aufgefordert, die Genehmigung zu dem notariellen Kaufvertrag zu erteilen. Das bedeutete aus der Sicht des Beklagten, daß der Miteigentumsanteil zu den Bedingungen des notariellen Kaufvertrages vom 23.04.1993 nach wie vor an die Käufer veräußert werden konnte, sofern auch er dazu nunmehr bereit war. Erst mit Anwaltsschreiben vom 04.11. und 08.12.1993 haben die Käufer die Auffassung vertre- ten, im Hinblick auf die verweigerte Genehmigung sei der Vertrag vom 23.04.1993 endgültig unwirksam. Ab diesem Zeitpunkt - also nach Rechtshängigkeit - bestand kein Anspruch der Klägerin gegen den Be- klagte auf Erteilung der Genehmigung.
Für die Zeit davor ist offen, ob der Beklagte zur Erteilung der Genehmigung verpflichtet war.
Die zwischen den Parteien bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts hatte die Klägerin gekündigt, § 723 BGB. In Ansehung des Gesellschaftsvermögens mußten sich die Parteien deshalb auseinandersetzen, § 730 Abs. 1 BGB. Zur teilweisen Durchführung der Auseinandersetzung sollte die freihändige Veräuße- rung des zum Gesellschaftsvermögen gehörenden Mit- eigentumsanteils dienen. Aus der gesellschaftsver- traglichen Verpflichtung des Beklagten, an einer bestmöglichen Verwerrtung mitzuwirken, konnte sich seine Verpflichtung ergeben der Veräußerung des Miteigetumsanteils zu den Bedingungen des Kaufver- trages vom 23.04.1993 zuzustimmen.
Ob die von der Klägerin beabsichtigte Teilausein- andersetzung durch Verkauf des Miteigentumsanteils eine vorteilhaftere Verwertungsmöglichkeit dar- stellte und die von Gesetzes wegen vorgesehene Tei- lungsversteigerung, §§ 731, 753 BGB, ist offenge- blieben. Der Beklagte hat dazu im einzelnen vorge- tragen, der ihm zur Genehmigung vorgelegte Vertrag stelle keine bestmögliche Verwertung dar, insbeson- dere habe er Interessenten, die einen höheren Kauf- preis als den im Vertrag vom 23.04.1993 genannten zu zahlen bereit seien.
Im Hinblick auf die übereinstimmend erklärte Ge- nehmigung der Hauptsache konnte dieser Punkt nicht mehr aufgeklärt werden.
Nach dem bisherigen Sach- und Streitstand ist damit offen, ob der Beklagte im Zeitpunkt der Klageer- hebung zur Erteilung der Genehmigung verpflichtet war. Das rechtertigt es, die Kosten des Rechts- streits gegeneinander aufzuheben.
Die Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Wert der Beschwerde: die gerichtlichen und außerge- richtlichen Kosten des ersten Rechtszuges.