Vorläufige Streitwertfestsetzung und Hinweise zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums
KI-Zusammenfassung
Die Parteien streiten darüber, ob das Gemeinschaftseigentum wirksam abgenommen wurde; die Klägerin hat die Abnahme ausdrücklich verweigert. Zentral ist, ob eine (negative) Feststellungsklage zulässig ist und welche Folgen die Abnahme für Verjährung und Gewährleistung hat. Das OLG Köln setzt den vorläufigen Streitwert auf 10.000 € und erteilt Hinweise zur Zulässigkeit, zur Beweislast für wesentliche Mängel und zur räumlichen/zeitlichen Beschränkung des Klageantrags; ein Termin zur mündlichen Verhandlung wird bestimmt.
Ausgang: Vorläufige Festsetzung des Streitwerts auf 10.000 € und Erteilung prozessualer Hinweise; Termin zur mündlichen Verhandlung anberaumt.
Abstrakte Rechtssätze
Der Streitwert einer Klage auf Abnahme ist nicht mit dem vollen Kauf- oder Werklohn anzusetzen, sondern nur mit einem Bruchteil (als Näherung etwa ¼ des Werklohns; bei anteiligem Gemeinschaftseigentum deutlich weniger).
Die Abnahme im Sinne des § 640 BGB ist als ein Rechtsverhältnis zu qualifizieren, das der Feststellungsklage nach § 256 ZPO zugänglich ist; auch eine negative Feststellungsklage kann zulässig sein, wenn ein berechtigtes Feststellungsinteresse besteht.
Eine ausdrückliche Verweigerung der Abnahme durch den Auftraggeber schließt eine stillschweigende Abnahme durch schlüssiges Verhalten grundsätzlich aus; wer auf die Wirksamkeit einer Abnahme bzw. auf das Fehlen wesentlicher Mängel abstellt, hat diese Umstände substanziiert darzulegen und zu beweisen.
Die Abnahme des Sondereigentums oder die tatsächliche Nutzung/Übergabe begründet nicht ohne Weiteres eine konkludente Abnahme des übrigen Gemeinschaftseigentums; für das Gemeinschaftseigentum sind Nutzung, tatsächliche Sachherrschaft und das Vorliegen wesentlicher Mängel gesondert zu prüfen.
Tenor
I. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird vorläufig auf (bis zu) 10.000 € festgesetzt.
Der Streitwert für eine Klage auf Abnahme ist nur mit einem Bruchteil, etwa ¼ des Werklohns anzusetzen (Zöller/Herget, 32. Aufl., § 3 ZPO Rn 16 „Werkvertrag“). Dies gilt dann auch für eine entsprechende negative Feststellung. Angesichts des (Gesamt-) Kaufpreises von 340.000 € dürfte auf das anteilige Gemeinschaftseigentum nur ein kleiner Bruchteil, höchstens 10% entfallen.
II. Zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung werden nachfolgende Hinweise erteilt:
1. Die Parteien streiten – im Ergebnis - darum, ob das Gemeinschaftseigentum der WEG durch die Klägerin (wirksam) abgenommen worden ist oder nicht.
Die Klägerin hat die Abnahme mehrfach, nämlich durch Schreiben vom 10. September 2012 (68 GA) und vom 13. Juni (73 f. GA) sowie vom 16. Juli 2014 (77 GA) abgelehnt, indem sie ausdrücklich mitgeteilt hatte, die Abnahme nicht zu erklären bzw. nicht erklärt zu haben. Die Beklagte hat die Rechtsauffassung vertreten, am 3. August 2012 habe „Abrechnungsreife“ bestanden und mangels rechtlich beachtlicher Erklärungen habe die Gewährleistungsfrist für das Gemeinschaftseigentum an diesem Tag, spätestens nach Ablauf von 30 Tagen danach begonnen (u.a. Schreiben vom 1. April 2014, 71 f. GA). Damit hat sie zumindest den Eindruck zu erwecken versucht, eine Abnahme sei erfolgt. Im hiesigen Rechtsstreit hat die Beklagte vorgetragen, die Klägerin sei aufgrund ihres Schreibens vom 13. Juni 2014 „rechtlich so zu behandeln, als habe sie die Abnahme erklärt“ (140 GA); mit der darin erklärten endgültigen Verweigerung der Abnahme beginne die Verjährung der Gewährleistungsansprüche.
Außerdem hat die Klägerin die Beklagte in dem Schreiben vom 13. Juni 2014 ausdrücklich aufgefordert, sie „auf Abgabe der rechtsgeschäftlichen Abnahmeerklärung“ bis Ende September 2014 zu verklagen, wenn sie nicht erkläre, dass die „rechtliche Abnahme“ noch nicht erfolgt sei. Eine „isolierte“ Klage auf Abnahme ist nach ganz herrschender Meinung zulässig (BGH, NJW 1981, 1448 f. = juris Rn 28; BGHZ 132, 96 ff. = juris Rn 5 mwN; Palandt/ Sprau, 77. Aufl., § 640 BGB Rn 11; MK-BGB/Busche, 7. Aufl. 2018, § 640 BGB Rn 49; BeckOK-BGB/Voit, Stand 01.02.2017, § 640 BGB Rn 27; Erman/Schwenker/Rodemann, 15. Aufl., § 640 BGB Rn 17; Derleder, NZBau 2004, 237, 241; Kniffka in Kompendium des Baurechts, 4. Aufl. 2014, 4. Teil Rn 3). Bereits allgemeine Überlegungen sprechen dafür, dass dann auch eine „negative“ Abnahmeklage zulässig sein kann.
2. Bei der „Abnahme“ im Sinne von § 640 Abs. 1 BGB (a.F.) handelt es sich grundsätzlich um ein der Feststellung gemäß § 256 ZPO zugängliches „Rechtsverhältnis“ (vgl. OLG Hamm, BauR 1984, 92, 93; Siegburg, ZfBR 2000, 507, 511; Genius, jurisPK-BGB, 8. Aufl., § 640 BGB Rn 5; BGHZ 132, 96 ff. = BauR 1996, 386 ff. = juris Rn 5), so dass eine entsprechende – „positive“ - Feststellungsklage ebenfalls zulässig ist (ausdrücklich BGHZ, aaO: „Die Zulässigkeit der Feststellungsklage ist insbesondere unabhängig davon, ob sie im Einzelfall aus wirtschaftlicher Sicht im Hinblick auf die Möglichkeit einer Zahlungsklage zweckmäßig oder sinnlos erscheint.“; Leitzke, BauR 2009, 146, 149; Voit, aaO; Genius, aaO; Pastor in Werner/Pastor: Der Bauprozess, 16. Aufl. 2016, Rn 426 [„wenn daraus auch unmittelbare Rechte hergeleitet werden“]).
Auch das Feststellungsinteresse dürfte im Hinblick auf den Beginn des Laufs der Verjährung (vgl. Leitzke, aaO) und die weiteren erheblichen Rechtsfolgen, die an eine Abnahme geknüpft sind (vgl. Siegburg, aaO) nicht zu verneinen sein. Die Abnahme des Sondereigentums und eine eventuelle Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch andere Wohnungseigentümer führen nicht zu einer – konkludenten – Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Klägerin, soweit es sich nicht um die Teile des Gemeinschaftseigentums handelt, die ausschließlich im Bereich der Wohnung (Sondereigentum) liegen oder der Klägerin zur alleinigen Nutzung zugewiesen sind (vgl. Staudinger/Bub 2005, § 21 WEG Rn 243 mwN). Auch eine stillschweigende Abnahme durch schlüssiges Verhalten dürfte angesichts der ausdrücklichen Verweigerung der Klägerin nicht in Betracht kommen (Bub, aaO).
Es kommt demnach darauf an, inwieweit wesentliche Mängel vorlagen bzw. immer noch vorliegen, so dass sich die Weigerung der Klägerin, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen, als treuwidrig darstellen würde. Dazu liegt zwar das Abnahmeprotokoll Gemeinschaftseigentum des Sachverständigen Schumann vom 3. August 2012 (55 ff. GA) vor. Insoweit dürfte es sich aber nur um die „technische Abnahme“ handeln. Diese dürfte auch für die Klägerin verbindlich sein, nachdem sie dem Schreiben der Wohnungseigentumsverwalterin vom 3. Juli 2012 (50 f. GA) offenbar nicht widersprochen hat. Dass entgegen den Feststellungen des Sachverständigen Schumann doch noch wesentliche Mängel vorliegen, muss dann wohl die Klägerin mit Substanz darlegen und unter Beweis stellen.
3. Allerdings kommt in Betracht, dass die Klägerin den Klageantrag zu 1 in zeitlicher Hinsicht beschränken muss. Ob man dabei auf bestimmte Ereignisse (Bezug der Wohnung) oder Daten (der verschiedenen Schreiben, der Klage- oder Berufungsschrift oder der – letzten – mündlichen Verhandlung) abstellt, sollte die Klägerin ausdrücklich klarstellen.
4. Hinsichtlich des Klageantrags zu 2 kann die Berufung der Klägerin aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung unbegründet sein. Die Regelung in Nr. 8.1 des Vertrages betrifft ersichtlich – vorrangig - das Sondereigentum. Die Klägerin dürfte – gemeinsam mit den übrigen Wohnungseigentümern – auch die tatsächliche Sachherrschaft über das Gemeinschaftseigentum erlangt haben und seit vielen Jahren ausüben. Der wirtschaftliche Eigentumsübergang ist lange vollzogen. Es ist nicht ersichtlich, dass die Klägerin das Gemeinschaftseigentum auch nur teilweise nicht benutzt. Die Übergabe – auch des Gemeinschaftseigentums – dürfte unabhängig von der rechtsgeschäftlichen Abnahme erfolgt sein.
III. Termin zur mündlichen Verhandlung wird nach telefonischer Absprache bestimmt auf
Mittwoch, den 16. Mai 2018, 12.30 Uhr, Saal 151.
Zu diesem Termin wird das persönliche Erscheinen der Parteien angeordnet, wobei das Erscheinen eines Vertreters im Sinne von § 141 Abs. 3 Satz 2 ZPO ausreicht.
Beiden Parteien wird aufgegeben, binnen 4 Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses Stellung zu nehmen und ihren Sachvortrag – gegebenenfalls - zu ergänzen.
IV. Gerne würde der Senat schon im Vorfeld auf eine gütliche Beilegung des Rechtsstreits gemäß § 278 Abs. 1 ZPO hinwirken. Derzeit ist ihm aber unklar, was die Klägerin letztendlich mit der negativen Feststellungsklage bezweckt, nachdem die Eigentumswohnung selbst offenbar bereits mehr als 5 Jahre übergeben worden ist und – ebenso wie wohl auch das Gemeinschaftseigentum - genutzt wird. Insoweit wäre es hilfreich zu wissen, ob seitdem die damals vom Sachverständigen Schumann festgestellten Beanstandungen behoben worden sind oder sich – gegebenenfalls – verstärkt haben.