WEG: Einstimmigkeitsgebot für schuldrechtliche Sondernutzung; Beseitigungsanspruch bei Gartenhaus/Zaun
KI-Zusammenfassung
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen einen Beschluss des Landgerichts, mit dem ein Versammlungsbeschluss zur Gestattung von Sondernutzungen für ungültig erklärt und die Beseitigung eines Gartenhauses sowie eines Zauns angeordnet wurde, wird zurückgewiesen. Das OLG bestätigt, dass ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht einstimmig vereinbart werden muss, eine solche Vereinbarung allenfalls durch langjährige einverständliche Übung entstehen kann und bauliche Veränderungen wie Gartenhaus oder Zaun der Zustimmung aller Eigentümer bedürfen.
Ausgang: Die weitere sofortige Beschwerde der Antragsgegner wird zurückgewiesen; der angefochtene Beschluss des Landgerichts ist nicht rechtsverletzend.
Abstrakte Rechtssätze
Die Begründung eines rein schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts an Teilen des gemeinschaftlichen Gartens bedarf der einstimmigen Vereinbarung aller Wohnungseigentümer.
Ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht kann im Einzelfall auch durch langjährige einverständliche Übung begründet werden, wenn sich aus der Praxis eine entsprechende Zustimmung aller Beteiligten ergibt.
Die Errichtung eines Gartenhauses stellt eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG dar und bedarf daher der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.
Auch die Errichtung oder Erneuerung einer Zaunanlage, die Teile des Gemeinschaftsgartens abtrennt und damit eine neue Nutzungsfunktion erhält, ist eine bauliche Veränderung und erfordert die Zustimmung aller Eigentümer.
Jeder einzelne betroffene Wohnungseigentümer kann die Beseitigung einer nicht einvernehmlich gebilligten baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums verlangen.
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 29 T 258/97
Leitsatz
1) Auch die Begründung einer rein schuldrechtlichen Berechtigung zur Sondernutzung des gemeinschaftlichen Gartengrundstücks bedarf der einstimmigen Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Die Vereinbarung kann im Einzelfall durch langjährige einverständliche Übung zustandekommen. 2) Die Errichtung eines Gartenhauses und einer Teile des Gartens abtrennenden Zaunanlage sind bauliche Veränderungen, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen.
Tenor
Die weitere sofortige Beschwerde der Antragsgeg-ner gegen den Beschluß der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 22. April 1998 - 29 T 258/97 - wird zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfah-rens werden den Antragsgegnern auferlegt. Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten findet nicht statt.
Gründe
Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig (§§ 45 Abs. 1 WEG, 20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie aber keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluß des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO).
Soweit das Landgericht den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 15. April 1996 zu TOP 8 bezüglich der Gestattung der bisherigen Nutzung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartens der Wohnungseigentumsanlage durch die Eigentümer A. und M. K. und P. B. für ungültig erklärt hat, ist diese Entscheidung aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der Beschluß der Eigentümerversammlung beinhaltete die Genehmigung eines bisher bereits faktisch ausgeübten Sondernutzungsrechts an Teilen des Gartens. Da ein solches Sondernutzungsrecht nach der Behauptung keiner der Parteien in der Teilungserklärung vorgesehen war, konnte es auch als schuldrechtliche Berechtigung nur durch einstimmige Vereinbarung aller Wohnungseigentümer begründet werden. Denn auch die Begründung einer rein schuldrechtlichen Berechtigung zur Sondernutzung von Teilen des gemeinschaftlichen Gartengrundstücks stellt nicht eine einfache Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums dar, sondern greift in den Kernbereich des Gemeinschaftseigentums ein (vgl. die Entscheidung des Senats in NJW-RR 1992, 598). Ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht kann nach der Rechtsprechung des Senats zwar auch durch langjährige einverständliche Übung begründet werden (vgl. die Entscheidung des Senats in OLG-Report 1996, 185), eine solche langjährige einverständliche Übung konnte aber vorliegend nicht festgestellt werden, da die Sondernutzung von Teilen des Gartens durch die Eigentümer A. und M. K. und die Eigentümerin P. B. bzw. durch deren Rechtsvorgänger, von denen diese das Wohnungseigentum erworben haben, frühestens im Jahre 1988 begonnen haben kann, als das Wohnungseigentum im Rechtssinne errichtet wurde. Denn erst von diesem Zeitpunkt an konnte hinsichtlich der Nutzung des Grundstücks und aller Gebäudeteile zwischen Wohnungs- bzw. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, zwischen gemeinschaftlicher Nutzung und Sondernutzung unterschieden werden. Bereits auf der Eigentümerversammlung vom 22. April 1993 ist, wie das Protokoll ausweist, ausdrücklich darüber gesprochen worden, daß der Garten in seiner Gesamtheit grundsätzlich allen Eigentümern zur gemeinschaftlichen Nutzung zusteht. Die Antragsgegner Eheleute Klapperich haben auch in ihren persönlichen Stellungnahmen gegenüber dem Amtsgericht eingeräumt, daß die Antragstellerin von Anfang an, als sie die Eigentumswohnung erworben hatte, also seit 1993, mit der Sondernutzung des Gartens durch einzelne Miteigentümer nicht einverstanden war.
Die Entscheidung des Landgerichts ist auch nicht zu beanstanden, soweit es die Antragsgegner verurteilt hat, das im hinteren rechten, zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Gartenbereich der Eigentumsanlage gelegene, von den Wohnungseigentümern A. und M. K. errichtete Gartenhaus sowie die den Gartenbereich abtrennende Zaunanlage mit Tor zu beseitigen. Die Errichtung eines Gartenhäuschens auf dem Gemeinschaftseigentum stellt ohne Zweifel eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG dar (vgl. die Entscheidung des Senats in OLG-Report 1997, 205; ferner: BayObLG, NJW-RR 1988, 591 und BayObLG-Report 1992, 9; OLG Frankfurt, OLGZ 1985, 50). Da derartige bauliche Veränderungen der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen, kann jeder einzelne betroffene Wohnungseigentümer die Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung, die nicht von allen Wohnungseigentümern gebilligt worden war, verlangen. Das Gartenhäuschen der Eheleute Klapperich ist frühestens 1993 errichtet worden, wie die vom Amts- und Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme ergeben haben. Da die Antragstellerin von Anfang an zu erkennen gegeben hatte, daß sie mit diesen baulichen Veränderungen nicht einverstanden war, hat sie ihren Beseitigungsanspruch auch nicht verwirkt. Auch die Errichtung eines Zaunes ist eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (vgl. OLG Düsseldorf, NJWE-MietR 1997, 111, KG, NJW-RR 1997, 713). Dies gilt auch dann, wenn sich an der genannten Stelle bereits ein Zaun aus der Zeit, als die Häuser noch nicht im Wohnungseigentum standen, befunden haben sollte, der in einem so heruntergekommenen Zustand war, daß die Antragsgegner ihn nur erneuerten. Einen neuen Zaun anstelle des hinfällig gewordenen auf dem Gemeinschaftseigentum zu errichten, um durch diesen Zaun Teile des im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartens zur Sondernutzung für einzelne Wohnungseigentümer abzutrennen, stellt, da der neue Zaun nun eine Funktion erhält, die der ursprüngliche Zaun nicht gehabt haben konnte, da es noch keine Wohnungseigentumsanlage gab, schon aus diesem Grunde eine bauliche Veränderung dar. Daß die Wohnungseigentümergemeinschaft mit diesem Zaun nicht zufrieden war, zeigt der Beschluß auf der Miteigentümerversammlung vom 22. April 1993 (Bl. 91 ff. d.A.).
Die Kostenentscheidung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 47 WEG. Es besteht auch unter Billigkeitsgesichtspunkten
keine Veranlassung, die außergerichtlichen Kosten eines der Beteiligten einem der anderen Beteiligten aufzuerlegen.
Der Beschwerdewert für das Beschwerdeverfahren beträgt:
3.000,00 DM