Nichtigkeit eines Mehrheitsbeschlusses zur gemeinsamen Durchführung zweier Eigentümerversammlungen
KI-Zusammenfassung
Die sofortige Beschwerde des Antragsgegners gegen einen Beschluss des Landgerichts Bonn wird zurückgewiesen. Streitgegenstand war ein Mehrheitsbeschluss, künftig zwei getrennte Wohnungseigentümergemeinschaften gemeinschaftlich tagen zu lassen. Das OLG erklärt den Beschluss für nichtig, weil er die Regelung des § 23 Abs. 1 WEG ändert und Dritten grundsätzlich die Teilnahme verwehrt. Die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens werden dem Antragsgegner auferlegt.
Ausgang: Weitere sofortige Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss des Landgerichts Bonn zurückgewiesen; Kosten dem Antragsgegner auferlegt.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung, der die gesetzliche Regelung des § 23 Abs. 1 WEG dahingehend abändert, dass Versammlungen gemeinschaftlich mit einer anderen Wohnungseigentümergemeinschaft abzuhalten seien, ist nichtig.
§ 23 Abs. 1 WEG ist dahin zu verstehen, dass an Eigentümerversammlungen grundsätzlich nur die Wohnungseigentümer teilnahmeberechtigt sind; eine generelle Öffnung für Dritte widerspricht der gesetzlichen Regel.
Der Schutz interner Angelegenheiten der Wohnungseigentümer und das Interesse an vertraulicher Behandlung gehören zum Kernbereich des Wohnungseigentums und rechtfertigen Beschränkungen der Teilnahme Dritter.
Abändernde Regelungen der Versammlungsorganisation und der Teilnahmeberechtigung können nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer getroffen werden.
Die Kostenentscheidung im Rechtsbeschwerdeverfahren richtet sich nach § 47 WEG; grundsätzlich trägt jede Partei ihre außergerichtlichen Kosten, sodass dem Unterliegenden die Kosten auferlegt werden kann.
Vorinstanzen
Landgericht Bonn, 8 T 36/02
Tenor
Die weitere sofortige Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss der 8. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 30.04.2002 - 8 T 36/02 - wird zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens werden dem Antragsgegner auferlegt. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Der Gegenstandwert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf 1.250,00 EUR festgesetzt.
Gründe
Die weitere sofortige Beschwerde des Antragsgegners ist zulässig, sie ist jedoch in der Sache nicht begründet.
Der Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung vom 28.10.1998, dass künftig alle Eigentümerversammlungen gemeinschaftlich mit der Eigentümerversammlung der getrennten Wohnungseigentümergemeinschaft I. d. F. 10 abzuhalten seien, ist nichtig. Der Eigentümerversammlung fehlte für einen solchen Beschluss die Beschlusskompetenz, da durch ihn die gesetzliche Regelung in § 23 Abs. 1 WEG abgeändert wird (BGH, NZM 2000, 1184 - siehe auch Schuschke, NZM 2001, 497, 500). Aus der Formulierung in § 23 Abs. 1 WEG, dass über die Angelegenheiten der Wohnungseigentümer "in einer Versammlung der Wohnungseigentümer" Beschluss
zu fassen sei, folgert die ganz herrschende Auffassung in Literatur und Rechtssprechung zu Recht, dass Dritte an derartigen Versammlungen grundsätzlich nicht teilnahmeberechtigt seien (BGHZ 121, 236, 246; Bärmann/Pick/Merle, § 24 WEG Rdn. 64; Wangenmann/Drasdo, Die Eigentümerversammlung nach UEG, 2. Aufl., Rdn. 110). Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat ein berechtigtes Interesse an der vertraulichen Behandlung der internen Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Interna nicht ohne weiteres vor Dritten ausbreiten zu müssen, gehört zum Kernbereich des Wohnungseigentums. Inwieweit einzelne Wohnungseigentümer ein Recht haben mögen, dass im Einzelfall Dritte sie zur Versammlung begleiten, um sie dort zu beraten oder inwieweit der einzelne Wohnungseigentümer sich im Einzelfall von einem Dritten in der Wohnungseigentümerversammlung vertreten lassen kann, kann vorliegend dahinstehen, da es vorliegend weder um die Beratung eines einzelnen Wohnungseigentümers noch um seine Vertretung in der Versammlung geht, sondern darum, dass zur Erleichterung der Arbeit des Beteiligten zu 2) letztlich zwei Wohnungseigentümergemeinschaften gleichzeitig stattfinden sollen, sodass die Mitglieder der einen Versammlung notgedrungener Weise Zuhörer dessen sind, was in der anderen Versammlung beraten und beschlossen wird. Eine derartige generelle Offenheit der Versammlung für Dritte verkehrt die gesetzliche Regel des § 23 Abs. 1 WEG in ihr Gegenteil. Die gesetzliche Regelung abändernde Regelungen auf Dauer sind nur durch Vereinbarungen aller Wohnungseigentümer möglich (zum Vereinbarungsbegriff vgl. Schuschke, NZM 2001, 497, 498).
Die Kostenentscheidung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 47 WEG. Es bestand vorliegend keine Veranlassung, von der allgemeinen Regelung in § 47 Satz 2 WEG abzuweichen, wonach jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat.