WEG: Wiederwahl des Verwalters trotz Abrechnungsfehlern; falscher Umlageschlüssel als wichtiger Grund
KI-Zusammenfassung
Wohnungseigentümer fochten Beschlüsse zur Wiederwahl des Verwalters und zur Beiratsermächtigung an. Streitpunkt war, ob frühere, rechtskräftig für ungültig erklärte Jahresabrechnungen einen wichtigen Grund gegen die Verwalterbestellung begründen. Das OLG beanstandet die rechtliche Bewertung des Landgerichts und rügt unterlassene Sachaufklärung. Bei Kostenverteilung nach einem nicht durch Teilungserklärung oder Vereinbarung gedeckten Umlageschlüssel kann eine grobe Pflichtverletzung vorliegen; die Sache wird zurückverwiesen.
Ausgang: Aufhebung des landgerichtlichen Beschlusses und Zurückverweisung wegen fehlerhafter rechtlicher Würdigung und unzureichender Sachaufklärung zur Bedeutung von Abrechnungsfehlern für die Verwalterwiederwahl.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Beschluss über die Bestellung bzw. Wiederbestellung eines Wohnungseigentumsverwalters ist anfechtbar, wenn die Bestellung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, insbesondere weil ein wichtiger Grund in der Person des Verwalters vorliegt.
Ein wichtiger Grund gegen die Verwalterbestellung liegt vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände eine Zusammenarbeit unzumutbar erscheint und ein tragfähiges Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist; dabei sind wegen des Vorrangs der Mehrheitsentscheidung strenge Maßstäbe anzulegen.
Nicht jeder Abrechnungsfehler des Verwalters begründet eine grobe Pflichtverletzung; maßgeblich sind Schwere, Anzahl und Ursache der Fehler im Einzelfall.
Eine grobe Pflichtverletzung ist regelmäßig anzunehmen, wenn der Verwalter bei der Kostenverteilung einen Umlageschlüssel verwendet, der weder der Teilungserklärung entspricht noch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) gedeckt ist.
Die bloße Genehmigung einer fehlerhaften Jahresabrechnung ersetzt grundsätzlich keine bindende, bewusst gewollte Änderung des Abrechnungsmaßstabs; für die Beurteilung einer Wiederwahl kann entscheidend sein, ob die Eigentümer die wesentlichen Umstände der Fehler kannten und ob ein Rechtsirrtum des Verwalters entschuldbar ist.
Vorinstanzen
Landgericht Aachen, 2 T 137/96 WEG
Leitsatz
Nicht jeder Abrechnungsfehler eines Verwalters in der Vergangenheit rechtfertigt die Annahme einer so groben Pflichtverletzung, daß eine Wiederwahl dieses Verwalters als Verstoß gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung angesehen werden müßte. Eine große Pflichtverletzung ist aber dann zu bejahen, wenn der Verwalter seiner Abrechnung einen Schlüssel zugrundelegt hatte, der weder den Bestimmungen der Teilungserklärung entspricht, noch durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 1 S. 2 WEG gedeckt ist.
Tenor
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin zu 2) vom 15.12.1997 wird der Beschluß des Landgerichts Aachen vom 27.11.1997 - 2 T 137/96 WEG - aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde - an das Landgericht zurückverwiesen.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1), 2) und 4) sind Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von dem Beteiligten zu 3) verwaltet wird.
In erster Instanz haben die Antragsteller die Ungültigkeitserklärung der auf der Eigentümerversammlung vom 20.10.1995 zu TOP 1) und TOP 2) gefaßten Beschlüsse begehrt, die die Wahl des Verwalters sowie die Beiratsermächtigung zum Abschluß des Verwaltervertrages zum Inhalt haben. Die Antragsteller waren der Auffassung, zu der Eigentümerversammlung seien nicht alle Miteigentümer ordnungsgemäß eingeladen gewesen; soweit Eigentümer durch Bevollmächtigte vertreten gewesen seien, sei die Vollmachtserteilung nicht in allen Fällen ordnungsgemäß gewesen. Die Antragstellerin zu 2) hat darüber hinaus die Auffassung vertreten, der bisherige Verwalter habe sich verschiedener Pflichtverletzungen schuldig gemacht.
Die Antragsgegner sind diesem Antrag entgegengetreten.
Durch Beschluß vom 18.06.1996 hat das Amtsgericht Düren den Antrag zurückgewiesen und ausgeführt, daß die Beschlüsse weder unter Verletzung von Verfahrensvorschriften zustande gekommen seien, noch wichtige Gründe vorlägen, die gegen die beschlossene Verwalterbestellung sprächen.
Gegen diesen Beschluß hat die Antragstellerin zu 2) beim Landgericht Aachen sofortige Beschwerde eingelegt und beantragt,
in Abänderung des amtsgerichtlichen Beschlusses die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 20.10.1995, Tagesordnungspunkt 1 und 2, für ungültig zu erklären.
Die Antragsgegner haben mit Ausnahme einer Antragsgegnerin beantragt,
die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.
Das Landgericht hat den amtsgerichtlichen Beschluß bestätigt. Es ist zu dem Ergebnis gekommen, daß die Entscheidung des Amtsgerichts Düren ohne Verfahrensverstöße zustande gekommen sei. Ebensowenig konnte es eine Verletzung des Grundsatzes des rechtlichen Gehörs feststellen. Schließlich leide die Verwalterbestellung auch nicht in einem Inhaltsmangel. Ein wichtiger Grund gegen die Verwalterbestellung liege nicht vor. So sei es nicht zu beanstanden gewesen, daß der Verwalter eine neue Gebäudeversicherung abgeschlossen habe, ohne zuvor einen Beschluß der Eigentümerversammlung und verschiedene Angebote anderer Versicherungen einzuholen. Schließlich habe sich die Beschwerdeführerin auch nicht mit Erfolg darauf berufen können, daß die Jahresabrechnungen 1993 und 1994 zwischenzeitlich durch das Amtsgericht Düren rechtskräftig für ungültig erklärt worden seien. Allein dieser Umstand rechtfertige noch nicht die Annahme einer groben Pflichtverletzung.
Gegen diesen ihr am 05.12.1997 zugestellten Beschluß hat die Antragstellerin zu 2) mit Schriftsatz vom 15.12.1997, der an demselben Tag beim Landgericht einging, sofortige weitere Beschwerde eingelegt und diese im wesentlichen damit begründet, daß entgegen der Meinung des Landgerichts das geschilderte Verhalten des Verwalters eine grobe Pflichtverletzung darstelle; im übrigen sei auch eine Gesamtbetrachtung des Verhaltens des Beteiligten zu 3) geboten.
II.
Die gemäß § 47 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG zulässige Rechtsbeschwerde führt zur Aufhebung des angegriffenen Beschlusses und Zurückverweisung an das Landgericht.
Die angefochtene Entscheidung ist nicht frei von Rechtsfehlern. Das Beschwerdegericht hat die Bedeutung von Abrechnungsfehlern des Verwalters als Grund für eine Anfechtbarkeit seiner Bestellung nicht zutreffend gewertet und die nötige Sachaufklärung unterlassen (§§ 27, 12 FGG). Das Landgericht hat verkannt, daß der rechtskräftig festgestellten fehlerhaften Abrechnung für 2 Wirtschaftsjahre, für 1993 und 1994, ein Verhalten des Verwalters zugrunde liegen kann, das diesen als unfähig oder ungeeignet für sein Amt erscheinen lassen, und damit ein wichtiger Grund gegeben sein könnte, seine Bestellung als Verwalter für ungültig zu erklären, §§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 23 Abs. 4, 26 WEG.
1.
Ein Wohnungseigentümerbeschluß, der die Verwalterbestellung zum Inhalt hat, wie der hier angegriffene Beschluß zu TOP 1 - der Beschluß zu TOP 2, der die Ermächtigung des Beirats zum Vertragsabschluß vorsieht, ist lediglich die Folge der Beschlußfassung zu TOP 1 - kann nur dann mit Erfolg angefochten werden, wenn die Bestellung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen hat. Das ist der Fall, wenn in der Person des Gewählten ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung vorliegt. Ein solcher Grund liegt entsprechend den für die Abberufung eines Verwalters geltenden Grundsätzen dann vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist. Hierbei sind strenge Maßstäbe anzulegen, da die Gerichte nicht ohne zwingende Notwendigkeit in die Mehrheitsentscheidungen der Eigentümer eingreifen sollen (vgl. BayObLG, WuM 89, 264; BayObLG, WE 91, 358; OLG Düsseldorf, ZMR 97, 96 je m.w.N.; Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage, § 26, Rz. 152 ff).
2.
In Anbetracht dieser Grundsätze sind die Ausführungen des Landgerichts insoweit nicht zu beanstanden, als auf die von der Antragstellerin zu 2) im übrigen geltend gemachten Gründe eine Anfechtung der Beschlüsse vom 20.10.1995 nicht gestützt werden kann.
Auf die noch im Beschwerdeverfahren geltend gemachten Verfahrensverstöße erster Instanz ist das Landgericht in zutreffender Weise eingegangen. In der Rechtsbeschwerde hat die Antragstellerin zu 2) diese Angriffe nicht weiter verfolgt.
Ferner hat bereits das Amtsgericht im einzelnen dargelegt, worauf Bezug genommen wird, daß die Beschlüsse zu TOP 1 und TOP 2 formell ordnungsgemäß zustande gekommen sind, insbesondere ihnen vorschriftsmäßige Einladungen zugrunde lagen und in der Mehrzahl der aufgegriffenen Fälle eine ordnungsgemäße Vollmacht nachgewiesen worden ist. Soweit die Frage der ordnungsgemäßen Bevollmächtigung in wenigen Fällen nicht mehr geklärt werden konnte, spielt dies wegen des deutlichen Abstimmungsergebnisses (32 Ja-Stimmen zu 9 Nein-Stimmen bzw. 32 Ja-Stimmen zu 8 Nein-Stimmen) keine Rolle.
Die Vorinstanzen haben auch mit zutreffender Begründung das Vorliegen eines wichtigen Grundes, der gegen die Verwalterbestellung sprechen könnte, verneint, soweit diesem der Abschluß eines neuen Versicherungsvertrages im November 1995, ca. 1 - 2 Wochen nach Abschluß des Verwaltervertrages, zum Vorwurf gemacht wird. Es handelt sich hierbei um einen Umstand, der im Zeitpunkt der Beschlußfassung (20.10.1995) noch nicht eingetreten war und somit auf die Entscheidungsfindung keinen Einfluß haben konnte (vgl. dazu BayObLG, WuM 89, 264, worin ausdrücklich auf Umstände abgestellt wird, die bei Beschlußfassung vorliegen). Im übrigen stellt das erwähnte Vorgehen des Beteiligten zu 3) jedenfalls keinen erheblichen Verstoß gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung dar. Nach Ziffer II, h) des am 08.11.1995 abgeschlossenen - 2. - Verwaltervertrages ist der Beteiligte zu 3) berechtigt gewesen, objektbezogene Sach- und Haftpflichtversicherungen abzuschließen. Darin ist die Berechtigung eingeschlossen, aus sachgerechten Gründen eine bestehende Versicherung zu kündigen und einen neuen Versicherungsvertrag abzuschließen. Dies hat das Landgericht in rechtlich einwandfreier Weise gewürdigt. Hierbei ist insbesondere zu sehen, daß die neue Versicherung bei gleichen Bedingungen hinsichtlich der monatlichen Beiträge deutlich günstiger ist. Es bestand keine Veranlassung, dem Einwand der Antragstellerin nachzugehen, die ursprüngliche Versicherung sei gleichfalls zum Abschluß eines Vertrages zu günstigeren Bedingungen bereit gewesen. Hinreichende Anhaltspunkte für eine tatsächlich bestehende ernsthafte Abschlußbereitschaft der ursprünglichen Versicherung waren nicht feststellbar. In diesem Zusammenhang hat das Landgericht auch zu Recht die Nichteinholung weiterer Angebote anderer Versicherer als allenfalls geringfügigen Verstoß gegen die Pflichten eines ordentlichen Verwalters eingestuft.
Die in diesem Zusammenhang von der Rechtsbeschwerde aufgegriffene Entscheidung des BayObLG vom 19.08.1990 (WE 91, 358) betrifft einen anderen Sachverhalt. In jenem Fall, der dem BayObLG zur Entscheidung vorlag, hatte nämlich der Verwalter eine neue Gebäudeversicherung abgeschlossen, ohne dazu eine von den Wohnungseigentümern beantragte, außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Durch den eigenmächtigen Abschluß des neuen Versicherungsvertrages hatte sich der Verwalter mithin über das Mitwirkungsverlangen einer antragsberechtigten Minderheit hinweggesetzt. Ein solches Verlangen eines Teils der Wohnungseigentümer ist im vorliegenden Fall nicht gegeben.
Dem Beteiligten zu 3) ist schließlich nicht vorzuwerfen, daß er die ursprüngliche Versicherung in seinem Namen als Verwalter der WEG abgeschlossen hat, da er ausdrücklich zur Vertretung der WEG ermächtigt war. Im übrigen haben die Wohnungseigentümer mit dem Beschluß vom 20.10.1995 in Kenntnis dieses Verhaltens für seine Wiederwahl gestimmt. Somit besteht schon deshalb keine Veranlassung, sich über den deutlich geäußerten Willen der Mehrheit der Wohnungseigentümer hinwegzusetzen.
Soweit das Rechtsbeschwerdevorbringen darauf verweist, der Verwalter habe nach Vertragsabschluß nicht umgehend die Gemeinschaft der Eigentümer und den Beirat unterrichtet, handelt es sich - um ein im übrigen nicht hinreichend schlüssiges - neues Vorbringen im Verfahren der Rechtsbeschwerde, das nicht mehr berücksichtigt werden kann.
Daß der Beteiligte zu 3) ferner das Auslaufen seines ursprünglichen Verwaltervertrages zum 17.09.1995 zunächst nicht bemerkt hatte, mag eine Nachlässigkeit seinerseits darstellen. Diese ist jedoch nicht als grobe Pflichtverletzung einzustufen; bereits am 04.10.1995 ist wegen dieses Versäumnisses die Einladung zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erfolgt.
3.
Das Landgericht hat die Ungültigkeitserklärung der Wohnungseigentümerbeschlüsse zu den Jahresabrechnungen 1993 und 1994 als ebenfalls nicht erheblich für eine Anfechtung des Beschlusses zur Wiederbestellung des Beteiligten zu 3) angesehen und dazu ausgeführt, allein die Tatsache, daß Abrechnungsfehler unterlaufen seien, rechtfertige noch nicht die Annahme einer groben Pflichtverletzung, zumal im Hinblick auf die Verwalterbestellung besonders scharfe Maßstäbe anzulegen seien. Es läge auch nahe, daß im Zeitpunkt der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 20.10.1995 die Jahresabrechnungen für 1993 und 1994 bereits vorlagen, so daß sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Kenntnis dieser Form der Abrechnung für den Verwalter entschieden hätten.
Diese Rechtsansicht ist nicht fehlerfrei.
Zwar ist dem Landgericht beizupflichten, daß nicht jeder Abrechnungsfehler eines Verwalters die Annahme einer groben Pflichtverletzung zur Folge haben muß. Gleichwohl sind aber wesentliche Verstöße gegen die Regeln einer ordnungsgemäßen Abrechnung denkbar, die zugleich einen wichtigen Grund für die Anfechtbarkeit einer Verwalterbestellung beinhalten können. Hierbei wird es auf die Einzelumstände, insbesondere Schwere und Anzahl der Abrechnungsfehler sowie deren Ursache ankommen. Eine grobe Pflichtverletzung wird jedenfalls dann zu bejahen sein, wenn der Verwalter in der Abrechnung bei der Verteilung der Kosten einen Umlageschlüssel zugrunde legt, der weder den Bestimmungen der Teilungserklärung entspricht, noch durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 1 S. 2 WEG gedeckt ist. Eine solche Vorgehensweise gäbe Veranlassung, an der Geeignetheit des Verwalters ernsthaft zu zweifeln. Dies gilt auch im Hinblick auf die strengeren Anforderungen, die an die Ungültigkeitserklärung einer durch Mehrheitsbeschluß erfolgten Verwalterbestellung zu stellen sind. Der von dem Verwalter in einem solchen Fall gewählte Abrechnungsmodus stünde im Widerspruch zu dem erklärten Willen sämtlicher Wohnungseigentümer, wie er in der Teilungserklärung unmißverständlich zum Ausdruck gekommen ist. Die Regelungen in der Teilungserklärung sind der Disposition einer Mehrheit von Wohnungseigentümern entzogen. Die Eigentümer werden deshalb in der Regel auf die Geltung dieser Bestimmungen vertrauen sowie darauf, daß diese durch einen ordentlichen Verwalter beachtet werden.
Eine solche fehlerhafte Abrechnung ohne Grundlage eines ordnungsgemäßen Umlageschlüssels könnte im Rahmen der Anfechtung einer Verwalterbestellung allenfalls dann anders beurteilt werden, wenn die Mehrheit der Eigentümer in einem zwar fehlerhaften, jedoch inzwischen bindenden Beschluß ausdrücklich eine Änderung des Abrechnungsmodus gebilligt haben sollte, so daß dieser Mehrheitsbeschluß die Regelungen der Teilungserklärung jedenfalls zeitweise "überlagert" (vgl. dazu KG vom 24.06.1996, WuM 96, 647; OLG Schleswig vom 15.08.1996, WuM 96, 296). Nicht ausreichend wäre es allerdings, wenn die Wohnungseigentümer lediglich die fehlerhafte Jahresabrechnung gebilligt hätten, da bei einer solchen Abstimmung ein Änderungsbewußtsein und ein Änderungswille der Wohnungseigentümer hinsichtlich der Regelungen der Teilungserklärung für die Zukunft kaum vorliegen dürfte (vgl. dazu OLG Schleswig vom 15.08.1996 a.a.O.). Schließlich dürfte bei einer solchen Abstimmung einem Teil der zustimmenden Eigentümer nicht einmal bewußt werden, daß die vorgelegten Abrechnungen nicht in Einklang mit dem Umlageschlüssel stehen, den die Teilungserklärung vorsieht.
Falls im vorliegenden Fall die zustimmende Mehrheit bei der Beschlußfassung am 20.10.1995 zustande gekommen wäre, als bereits die nicht ordnungsgemäßen Jahresabrechnungen 1993 und 1994 vorgelegen haben, könnte allein daraus noch nicht geschlossen werden, daß die Wiederwahl des Verwalters mit Mehrheit der Eigentümer in Kenntnis und mit Billigung der von ihm gewählten Abrechnungsmethode erfolgt ist. Denn eine solche Billigung könnte allenfalls dann vorliegen, wenn den Wohnungseigentümern zu diesem Zeitpunkt sämtliche wesentlichen Umstände, die zur Ungültigkeitserklärung der beiden Abrechnungen geführt haben, bekannt gewesen wären. Dies würde unter anderem voraussetzen, daß bereits vor dem 20.10.1995 den Wohnungseigentümern die wesentlichen Einwände gegen den Abrechnungsmodus der Verwaltung zur Kenntnis gebracht worden wären. Hierzu sind bisher noch keine Feststellungen getroffen worden.
Im anderen Fall wird den abstimmenden Wohnungseigentümern das Bewußtsein gefehlt haben, die vom Verwalter gewählte Abrechnungsbasis könne fehlerhaft und angreifbar sein.
Ob eine objektiv erheblich fehlerhafte Abrechnung des Verwalters subjektiv entschuldbar oder zumindest nachvollziehbar sein könnte, z.B. weil der Verwalter sich in einem Rechtsirrtum befunden haben mag, was die Verneinung einer groben Pflichtverletzung zur Folge haben könnte, läßt sich ebenfalls nur anhand der konkreten Umstände, die bisher nicht bekannt sind, klären.
Das Beschwerdegericht hat sämtliche angesprochenen Fragen - aus seiner Sicht konsequent - dahinstehen lassen, weil es zu Unrecht das Vorliegen eines wichtigen Grundes als Folge einer Ungültigkeitserklärung der Jahresabrechnungen aus Rechtsgründen grundsätzlich verneint hat. Da eine Klärung der aufgezeigten, für die Entscheidung wesentlichen Umstände bisher nicht erfolgt ist, kann das Rechtsbeschwerdegericht in der Sache nicht entscheiden. Die fehlenden Feststellungen zu den aufgeführten Punkten sind vom Landgericht nachzuholen durch die bereits beantragte Beiziehung der Akten der Vorverfahren sowie gegebenenfalls durch weitere Aufklärung des Sachverhaltes.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlaßt. Das Landgericht wird auch über die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu entscheiden haben.
Beschwerdewert: 17.250,00 DM