WEG: Anspruch auf Genehmigung eines Balkons trotz Grundsatzbeschluss; Doppeltür unzulässig

Oberlandesgericht Köln · 16 Wx 78/95 · 06.06.1995

KI-Zusammenfassung

Die Wohnungseigentümerin begehrte die Genehmigung eines Balkonanbaus (160×500 cm) sowie einer doppelten Balkontür und wandte sich gegen die Ablehnungsentscheidung der Eigentümerversammlung. Das OLG Köln verpflichtete die übrigen Eigentümer zur Zustimmung zum Balkon, weil die Maßabweichung gegenüber vorhandenen Balkonen keine über § 14 WEG hinausgehenden Nachteile begründet. Den Einbau einer doppelten Balkontür lehnte es mangels Einstimmigkeit ab, da dies einen deutlich erkennbaren Eingriff in die Außenwand darstellt. Ein bloßer Negativbeschluss ist nicht anfechtbar; maßgeblich ist das Zustimmungs-/Duldungsbegehren.

Ausgang: Weitere Beschwerde teilweise erfolgreich: Zustimmung zum Balkonanbau zugesprochen, doppelte Balkontür abgelehnt.

Abstrakte Rechtssätze

Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, der einen Antrag lediglich ablehnt (Negativbeschluss), ist grundsätzlich nicht anfechtbar; stattdessen ist das auf Zustimmung/Duldung gerichtete Begehren maßgeblich.

Der Anbau eines Balkons stellt regelmäßig eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG dar und bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, soweit andere Eigentümer dadurch über das Maß des § 14 WEG hinaus beeinträchtigt werden.

Die Zustimmung nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG ist entbehrlich, wenn durch die bauliche Veränderung kein Nachteil entsteht, der über eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung hinausgeht; hierzu zählt auch eine spürbare Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks.

Ein Festhalten an einer vereinbarten oder beschlussmäßig geregelten Gestaltungsbindung kann ausnahmsweise dann nicht verlangt werden, wenn außergewöhnliche Umstände vorliegen und das Festhalten hieran grob unbillig wäre.

Der Einbau einer zusätzlichen bzw. breiteren Balkontür als Eingriff in die Außenwand kann wegen der erkennbaren Veränderung der Fassadengestaltung einen zustimmungsbedürftigen Nachteil darstellen und ist ohne erforderliche Zustimmung der übrigen Eigentümer nicht durchsetzbar.

Vorinstanzen

Landgericht Köln, 29 T 220/94

Tenor

Auf die weitere Beschwerde der Antragstellerin vom 3.5.1995 gegen den am 30.5.1995 verkündeten Beschluß der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 30.3.1995 - 29 T 220/94 - wird diese Entscheidung unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels abgeändert und wie folgt neu gefaßt :

Die Antragsgegner werden verpflichtet, der Antragstellerin den rückwärtigen Anbau eines Balkons an ihre Wohnung ( Wohneinheit Nr. 4 ) mit einer Tiefe von 160 cm und einer Breite von 500 cm ( in entsprechender Ausführung wie der bereits an die Wohneinheit Nr. 3 rückwärtig angebaute Balkon ) zu genehmigen. Die weitergehende Beschwerde gegen die Entscheidung des Amtsgerichts Köln vom 24.11.1994 - 202 II 145/94 - wird zurückgewiesen.

Die gerichtlichen Kosten und Auslagen werden gegeneinander aufgehoben. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Gründe

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft W. Straße 855 in L.. Die Beteiligte zu 3. verwaltet das Anwesen der Gemeinschaft. Mit dem vorliegenden Verfahren streiten die Beteiligten über die bauliche Gestaltung der Gartenseite ihres Hauses. Einzelne Eigentümer hatten dort an ihren Wohnungen Balkone an-, oder im Erdgeschoßbereich gelegene Terrassen ausgebaut, während andere Wohnungen weiter ohne Balkon blieben. Die angebauten Balkone sind auf Stahlstützen errichtet, die das Gewicht des Anbaus von unten auffangen. Teilweise sind die Balkone mit einem Sichtschutz versehen, andere haben durchsehbare Geländer. Einige der Balkone sind erheblich bewachsen, während die übrigen ohne Bepflanzung blieben. Unterschiedlich sind auch die Balkonmaße. Die im 2. OG über der Wohnung der Antragstellerin gelegene Wohnung Nr. 6 hat einen Balkon von 140 cm Tiefe und 460 cm Breite. Die gleichen Abmessungen hat der Balkon, der an die ebenfalls im 2. OG gelegene Wohnung Nr. 13 angebaut ist. Der darunter gelegene Balkon der Wohnung Nr. 11, die sich wie die Wohnung der Antragstellerin im 1. OG befindet, hat eine Größe von 160 cm mal 500 cm. Auf gleicher Höhe und mit den gleichen Maßen, nur auf der anderen Seite der Wohnung der Antragstellerin  gelegen, befindet sich der Balkon der Wohnung Nr. 3.

Durch einen Eigentümerbeschluß vom 1.9.1987 wurde den vorbezeichneten, in diesem Zeitpunkt überwiegend fertiggestellten baulichen Veränderungen zugestimmt und festgelegt, unter welchen Voraussetzungen an der Rückfront des Doppelhauses weitere Balkone oder Terrassen angebracht werden können. Für die Wohnung der Antragstellerin wurde ein Balkon als genehmigungsfähig angesehen, der in Art und Ausmaß der Balkonanlage der darüberliegenden Wohnung entspricht. Daß künftige Änderungen sich an den in der Horizontalen der Hauswand bestehenden Gegebenheiten und nicht an der Vertikalen ausrichten sollten, war auch für die übrigen Wohnungen festgelegt worden. Als der vorbezeichnete Beschluß gefaßt wurde, war die Antragstellerin noch nicht Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Ob die im Beschluß vom 1.9.1987 formulierte Absicht umgesetzt werden ist, die vorgesehene Gestaltung der Gartenfront als Ergänzung zur Teilungserklärung notariell beurkunden zu lassen, ist nicht ersichtlich. Von der vereinbarten Gestaltung neuer Balkone wurde bei der Wohnung Nr. 13 abgewichen, nachdem sich der bauausführende Handwerker nicht in der Lage gesehen hatte, den Balkon genau fluchtend über dem Balkon der daruntergelegenen Wohnung anzubringen.

In der Absicht, ihrer Wohnung ebenfalls einen Balkon vorzubauen, stellte die Antragstellerin in der Eigentümerversammlung vom 10.5.1994 den Antrag,  einen Balkon mit den Maßen 160 cm mal 500 cm zu genehmigen. Diese Bitte wurde mehrheitlich abgelehnt. Daraufhin hat die Antragstellerin das vorliegende Verfahren eingeleitet. Sie hat geltend gemacht, die Ablehnung des von ihr gewünschten Anbaues widerspreche einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Der gewünschte größere Balkon  würde sich erheblich besser in das Gesamtbild der Anlage einfügen, weil die geplante Größe den neben ihrer Wohnung gelegenen Balkonanbauten entspreche und damit Einheitlichkeit in der Vertikalen erreicht werde. Überdies sei sie gehbehindert und deshalb auf einen ausreichend dimensionierten Balkon angewiesen. Aus dem gleichen Grund sei eine zweite Balkontür notwendig. Eine gesonderte Abstimmung darüber sei nicht erforderlich, weil ihr nach der ablehnenden Entscheidung vom 10.5.1994 auch der Einbau einer zweiten Balkontüre sicherlich nicht genehmigt würde. Unabhängig von alledem werde sie durch die Ablehnung ihres Antrages ohne sachlichen Grund ungleich behandelt, nachdem die Gemeinschaft beim Balkonanbau für die Wohnung 11 von  ihrer Grundsatzentscheidung abgewichen sei. Letztendlich würden die Rechte der ablehnenden Miteigentümer durch die geforderte Größe des Balkons nicht beeinträchtigt. Das gewünschte größere Maß sei optisch nicht sichtbar.

Die Antragstellerin hat beantragt,

den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 10.5.1994 zu TOP 12 für ungültig zu erklären, hilfsweise, die Antragsgegner zu verpflichten, der Antragstellerin den rückwärtigen Anbau eines Balkons an ihre Wohnung ( Wohneinheit Nr. 4 ) mit einer Tiefe von 160 cm und einer Breite von 500 cm ( in entsprechender Ausführung wie der bereits an die Wohneinheit Nr. 3 rückwärtig angebaute Balkon ) sowie den Einbau einer doppelten Balkontüre ( in entsprechender Ausführung wie bei der Wohneinheit Nr. 3 ) zu genehmigen.

Die Antragsgegner haben beantragt,

diesen Antrag abzuweisen.

Das Amtsgericht hat die Anträge durch Beschluß vom 24.11.1994 abgewiesen, und zur Begründung darauf abgestellt, die Klägerin sei an den Grundsatzbeschluß der Gemeinschaft vom 1.9.1987 gebunden. Die dagegen erhobene Beschwerde hat das Landgericht durch Beschluß vom 30.3.1995 zurückgewiesen. Mit ihrer daraufhin eingelegten weiteren Beschwerde verfolgt die Antragstellerin ihre vorgenannten Anträge weiter. Sie rügt die Verletzung formellen und materiellen Rechts in den Entscheidungen der Vorinstanzen und vertieft ihr bisheriges Vorbringen. Die Antragsgegner verteidigen die angefochtene Entscheidung und halten ihren zuletzt eingenommenen Standpunkt aufrecht.

Die form- und fristgerecht eingelegte und auch im übrigen zulässige sofortige weitere Beschwerde ( §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG ) der Antragstellerin hat in der Sache teilweise Erfolg. Im Umfang seiner Abänderung beruht der angefochtene Beschluß auf einer Rechtsverletzung, §§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO. Die Antragsgegner sind entgegen der Ansicht des Landgerichts verpflichtet, den von der Antragstellerin geplanten Balkonanbau mit den von ihr gewünschten Maßen zu genehmigen und zu dulden. Nicht genehmigungsfähig ist jedoch der von der Antragstellerin beabsichtigte Einbau einer doppelten Balkontüre. 

Ein Rechtsfehler des Landgerichts liegt zunächst darin, daß nicht auf sachdienliche Anträge hingewirkt worden ist. Beantragt hat die Antragstellerin, den ihr Vorhaben ablehnenden Beschluß vom 10.5.1994 für ungültig zu erklären, hilfsweise die Antragsgegner zu verpflichten, die geplante Bauausführung zu genehmigen. Diese Anträge sind aus Rechtsgründen nicht möglich, überdies wird das ihnen zugedachte Rangverhältnis von der Antragsbegründung nicht getragen. Nach dem objektiven Erklärungsinhalt ihres Vorbringens zielt die Antragstellerin alleine darauf ab, die Zustimmung für den Balkonanbau mit ihren Größenvorstellungen zu erhalten. Damit beinhaltet das als Hilfsantrag formulierte Begehren die zur Entscheidung gestellte Hauptsache. Hinzu kommt, daß der von der Antragstellerin angekündigte Hauptantrag, den Ablehnungsbeschluß der Antragsgegner vom 10.5.1994 für ungültig zu erklären, rechtlich nicht zulässig sein dürfte. Auf einer Wohnungseigentümerversammlung gefaßte Beschlüsse, mit denen lediglich ein Antrag abgelehnt wurde, sind nicht anfechtbare Negativbeschlüsse ( vgl. BayObLG DWE 1982, 104 ). Wenn aber der Hauptantrag auf ein rechtlich nicht tragfähiges Ergebnis abzielt und das eigentliche Rechtsbegehren im Hilfsantrag enthalten ist, hätte die Vorinstanz auf diese Divergenz aufmerksam machen und eine Änderung der Anträge herbeiführen müssen. Dieser Verfahrensfehler nötigt gleichwohl nicht dazu, das Verfahren an das Landgericht zurückzuverweisen, weil der Senat die vorgenannte Auslegung des Klagebegehrens ohne weitere Ermittlungen selbst vornehmen konnte. Zur Entscheidung steht nach alledem alleine der bisher als Hilfantrag angekündigte Antrag der Antragstellerin. Weitere Verfahrensfehler sind nicht ersichtlich. Zweifelsohne kann die Forderung der Antragstellerin, ihr den beabsichtigten Balkonanbau zu genehmigen, gemäß § 43 Abs. 1 Ziffer 1 WEG im Wohnungseigentumsverfahren geltend gemacht werden. Die nach § 43 Abs. 4 WEG erforderliche Beteiligung aller übrigen Miteigentümer ist im Ergebnis ordnungsgemäß erfolgt, auch wenn im Rubrum der angefochtenen Entscheidung eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts aufgeführt ist ( GbR W. Straße ). Diese wurde alleine mit der Aufnahme in das Rubrum noch nicht beteiligt. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist nicht parteifähig, und kann nur über ihre Mitglieder am Wohnungseigentumsverfahren beteiligt werden. Doch dieser Fehler hat sich im vorliegenden Verfahren nicht ausgewirkt, da alle Miteigentümer, mithin auch alle Mitglieder der vorgenannten BGB-Gesellschaft anwaltlich vertreten waren. Dann ist die Beteiligung am Verfahren durch die anwaltliche Mitwirkung sichergestellt. Die angesprochene fehlerhafte Bezeichnung im Rubrum des angefochtenen Beschlusses , ist jetzt berichtigt. Die Bevollmächtigte der Antragsgegner hat alle Mitglieder der Gesellschaft namhaft gemacht, diese sind nunmehr in das Rubrum aufgenommen.

In der Sache selbst ist das Landgericht zu Unrecht davon ausgegangen, die Antragstellerin könne nicht verlangen, daß ihr ein Balkonanbau mit einer Tiefe von 160 cm  und einer Breite von 500 cm genehmigt wird. Diese Forderung der Antragstellerin ist nach den §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1, 22 Abs.1, 22 Abs. 1 S. 2  WEG berechtigt. Bei der von der Antragstellerin beabsichtigten Baumaßnahme handelt es sich um eine über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehende bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG, die nur einstimmig zulässig ist. Bauliche Veränderung ist grundsätzlich jede Umgestaltung des Grundstücks, sowie jedwede Veränderung des Gebäudes und seiner äußeren Gestaltung (  vgl. Palandt-Bassenge, 54. Aufl.,  § 22 WEG, Rdnrn. 3, 4 m.w.N. ). Die Baumaßnahme der Antragsgegnerin wird Veränderungen dieses Ausmaßes mit sich bringen. Der vollständige Anbau eines Balkons in der von der Antragstellerin gewünschten Art und  alle damit einhergehenden Einzelgewerke werden sich auf das Gebäude und das gemeinschaftliche  Grundstück deutlich auswirken.

Allerdings ist nach § 22 Abs. 1 S. 2 WEG die Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu solchen Maßnahmen insoweit nicht erforderlich, als durch die Veränderung dessen Rechte nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, ihm also kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht    ( BGHZ 73, 166/201; OLG Karlsruhe, OLGZ 1978, 171,173 ff. ). Als Nachteil in diesem Sinne gilt jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung ( vgl. Weitnauer-Lüke, WEG, 8. Aufl., § 22, Rdnr. 12 m.w.N. )., also auch eine nicht ganz geringfügige Beeinträchtigung des äußeren Gesamteindrucks einer Wohnanlage ( vgl. OLG Köln NJW 1981, 585 ; OLG Hamm OLGZ 1980, 274/276 f. ). Im vorliegenden Fall kann die Baumaßnahme der Antragstellerin im vorbezeichneten Sinn nicht als nachteilig angesehen werden.  Da die mit einem Balkon von 160 cm Tiefe und 500 cm Breite verbundene zusätzliche Änderung der Gartenseite des Anwesens der Gemeinschaft sich, abgesehen von der im Zuge der Baumaßnahme ohnehin herbeigeführten Veränderung, in keiner Weise negativ auf das Erscheinungsbild der Hausfront auswirkt, gibt es keinen Grund, der Antragstellerin  einen Balkon mit den beabsichtigten Maßen abzulehnen. Auch wenn das Landgericht von seinem Standpunkt aus folgerichtig keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob der angestrebte Balkonanbau zu geringen oder zu schwerer wiegenden Beeinträchtigungen führt, muß das Verfahren nicht zurückverwiesen werden, um dies nachholen zu können. Das Rechtsbeschwerdegericht darf, wenn das Verfahren wie hier im übrigen entscheidungsreif ist, diese Feststellungen selbst treffen und in der Sache entscheiden  ( vgl. BGH NJW 1955, 1070 ). Die Sachentscheidung führt zu dem vorgenannten Ergebnis. Anhand der von den Antragsgegnern im ersten Rechtszug vorgelegten Lichtbilder des Hauses vermag der Senat selbst festzustellen, daß die von der Antragstellerin gewünschte größere Dimensionierung ihres Balkons zu keiner erheblichen Beschränkung der Antragsgegner führen wird.  Alle maßgebenden Einschränkungen entstehen durch den Anbau eines Balkons in den unstreitig möglichen Maßen von 140 cm mal 460 cm. Dadurch wird der Erdgeschoßwohnung Lichteinfall genommen, die Fassade wird mit einem weiteren Balkonanbau versehen. Daß diese Einschränkungen durch das von der Antragstellerin angestrebte und allein streitige größere Maß von 40 cm in der Breite und 20 cm in der Tiefe mehr als unerheblich erhöht werden, ist nicht ersichtlich. Die vorbezeichneten längeren Abmessungen lassen sich nicht als erkennbare Veränderung des Gesamteindrucks wahrnehmen.

Daß mit diesen größeren Maßen das dem Beschluß der Gemeinschaft vom 1.9.1987 zugrundeliegende Ziel, die Einheitlichkeit der Gartenfassade zu wahren, unterlaufen würde, ist nicht nachzuvollziehen. Die Antragsgegner hatten im Zeitpunkt der Beschlußfassung bereits eine durch Uneinheitlichkeit geprägte Situation geschaffen, so daß ihr erklärtes Ziel schon seinerzeit nur noch annähernd zu erreichen war. Jedenfalls wird es nicht durch die hier in Rede stehende geringfügige Abweichung von 40 und 20 cm in Frage gestellt. Letztendlich haben die Antragsgegner dies ebenso eingeschätzt, als sie dem Miteigentümer der Wohnung Nummer 13 ebenfalls eine geringfügige Abweichung bei der Ausgestaltung seines Balkons zubilligten. Einen sachlichen Grund dafür, wonach der Antragstellerin eine vergleichbar geringfügige Abweichung nicht zugebilligt werden darf, gibt es nicht.

Anders muß die von der Antragstellerin mit dem vorliegenden Verfahren ebenfalls angestrebte Zustimmung zum Einbau einer doppelten Balkontüre bewertet werden. Diese von der Antragstellerin beabsichtigte Änderung  erfordert deutlich erkennbare Eingriffe in die Außenwand. Das ist mehr als eine nur unerhebliche Veränderung des optischen Gesamteindrucks. Eine Genehmigung der doppelten Türe kommt deshalb nur in Betracht, wenn alle Miteigentümer zustimmen. Das ist in der Versammlung vom 10.5.1994 gerade nicht geschehen und später auch nicht nachgeholt worden. Vielmehr haben die Antragsgegner beantragt, diese im vorliegenden Verfahren geltend gemachte Forderung zurückzuweisen. Die Antragsgegner müssen der Antragstellerin eine doppelte Balkontür auch dann nicht genehmigen, wenn der Antragstellerin vor ihrem Ankauf durch den seinerzeitigen Verwalter zugesichert wurde, diese bauliche Veränderung vornehmen zu dürfen. Zum einen ist nicht substantiiert dargelegt, wann, bei welcher Gelegenheit und mit welchem genauen Inhalt diese Erklärung des damaligen Verwalters abgegeben worden ist. Schon deshalb ist die Behauptung der Antragstellerin unbeachtlich, ihr sei der Einbau einer doppelten Türe zugesichert worden. Hinzu kommt, daß nicht ersichtlich wird, ob und inwieweit die Entscheidungskompetenz für bauliche Veränderungen im Anwesen der Gemeinschaft in den Händen des Verwalters lag.  Selbst wenn in der Teilungserklärung die Zustimmungsbefugnis für bauliche Veränderungen auf den Verwalter übertragen worden sein sollte, ist damit die Befugnis der übrigen Miteigentümer nach § 22 Abs. 1 WEG nicht automatisch abbedungen. Das KG ( NJW-RR 1991, 1300 ), das BayObLG ( WE  1992, 195 ) und diesen folgend das OLG Zweibrücken ( ZMR 1992, 458 ) haben vielmehr entschieden, daß Regelungen der Teilungserklärung, die dem Verwalter die Befugnis einräumen, baulichen Veränderungen zuzustimmen, in der Regel § 22 Abs. 1 WEG nicht wirksam abbedingen. Vielmehr werde nur ein zusätzliches Erfordernis aufgestellt, welches neben die Zustimmung der durch die Veränderung beeinträchtigten Wohnungseigentümer trete. Ob dieser Rechtsprechung allgemein oder auch nur im vorliegenden Fall gefolgt werden kann, ist fraglich. Denn bei einer wie im Streitfall kleinen, nur aus einem Gebäude mit wenigen Wohnungen bestehenden Anlage, in der von baulichen Änderungen am Gemeinschaftseigentum regelmäßig alle Miteigentümer betroffen sein werden, hätte die vorgenannte Rechtsprechung zur Folge, daß eine in der Teilungserklärung vorgesehene Verwalterzustimmung bedeutungslos wäre, wenn alle Eigentümer den zugleich widersprechenden Verwalter überstimmen können. Allerdings bedarf die Frage, ob im Streitfall eine Verwalterzustimmung, sofern sie denn in der Teilungserklärung vorgesehen sein sollte, § 22 WEG abbedingt oder nur ein ergänzendes Zustimmungserfordernis aufstellt, keiner abschließenden Entscheidung. Selbst wenn nämlich der seinerzeitige Verwalter der doppelten Balkontüre mit entsprechender alleiniger Entscheidungsbefugnis zugestimmt haben sollte, ist diese Zustimmung rückgängig zu machen, da die Genehmigung gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstieß und deshalb für unwirksam zu erklären ist, §§ 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG . Der Verwalter ist bei seiner Zustimmung zu einer beabsichtigten baulichen Veränderung nicht frei. Seine Entscheidung steht im pflichtgemäßen Ermessen ( vgl. OLG Frankfurt/Main, OLGZ 1984, 60 ). Er hat sich an den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu orientieren und die berechtigten Interessen der anderen Eigentümer zu berücksichtigen. Hiergegen sind die Belange des veränderungswilligen Eigentümers abzuwägen. Im Ergebnis muß diese Abwägung im Streitfall dazu führen, daß der Verwalter die von der Antragstellerin behauptete Zustimmung nicht hätte abgeben dürfen. Diese Zustimmung weicht erheblich von dem Grundsatzbeschluß der Gemeinschaft vom 1.9.1987 ab. Das ist dem seinerzeitigen Verwalter auch deutlich gewesen, da er diesen Beschluß selbst mit herbeigeführt hatte.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts und der Antragsgegner hindert der Grundsatzbeschluß der Eigentümergemeinschaft vom 1.9.1987 nicht die Genehmigung eines Balkons für die Antragstellerin mit den von ihr beabsichtigten Maßen. Es ist schon zweifelhaft, ob die Antragstellerin an die vorbezeichnete Entscheidung der Gemeinschaft gebunden ist, die bis dahin fertiggestellten Balkone zu genehmigen und für ihre Wohnung einen neuen Balkon nur noch in den kleineren Maßen des darüberliegenden Anbaus zuzulassen. Die Bindung der Antragstellerin an diese Übereinkunft hängt davon ab, welche rechtliche Qualität der Vereinbarung vom 1.9.1987 beigemessen werden muß und ob die Antragstellerin unter den von ihr geltend gemachten tatsächlichen Verhältnissen eine Änderung beanspruchen kann. Sieht man in der am 1.9.1987 getroffenen Regelung eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG, weil die Belange der Gemeinschaft hinsichtlich der Gartenfront abweichend vom WEG geregelt werden ( vgl. BayObLGZ 1990, 124; OLG Köln NJW-RR 1993, 982 ), wirkt diese zunächst nur zwischen den seinerzeit Beteiligten      ( vgl. OLG Hamm NJW-RR 93, 1295;  BGH NJW 87, 650; BayObLG NJW-RR 94, 781 ).  Als Rechtsnachfolgerin ist die Antragstellerin an die Vereinbarung nur dann gebunden, wenn diese in das Grundbuch eingetragen wurde, § 10 Abs. 2 WEG. Ob das im Streitfall erfolgte, ist von den Vorinstanzen nicht festgestellt worden. Geht man jedoch davon aus, daß die  Gemeinschaft mit ihrer Übereinkunft vom 1.9.1987 lediglich im Beschlußweg über eine vereinbarungsbedürftige Regelung entschied, wirkt dieser auch ohne Eintragung gemäß § 10 Abs. 3 WEG gegen Sonderrechtsnachfolger ( vgl. BayObLG NJW-RR 87, 714; OLG Köln NJW-RR 93, 844; OLG Düsseldorf ZMR 1994, 427 ). Ob die Teilungserklärung im Streitfall eine vereinbarungsbedürftige Regelung durch Mehrheitsbeschluß zuläßt, ist nicht geklärt worden. Dazu hätte die Vorlage der Teilungserklärung veranlaßt werden müssen. Die wegen dieses Aufklärungsfehlers der Vorinstanz mögliche Zurückverweisung des Verfahrens darf unterbleiben, weil der Senat die eingangs aufgeworfene Frage ohne weitere Aufklärungsmaßnahmen selbst entscheiden kann. Es darf offenbleiben, welcher der angesprochenen Auslegungsmöglichkeiten für den Beschluß der Eigentümergemeinschaft vom 1.9.1987 der Vorzug zu geben ist.

In beiden vorgenannten Auslegungsmöglichkeiten, bei Annahme einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 WEG ebenso wie bei der Annahme eines Beschlusses nach § 10 Abs. 3 WEG kann die Antragstellerin die von ihr angestrebte Änderung beanspruchen. Es wäre schikanös, wenn die Antragsgegner bei der geringfügigen Überschreitung der für die Wohnung der Antragsteller vorgesehenen Balkonmaße um 40, bzw. 20 cm, an den ursprünglich vorgesehenen Maßen festhalten.  Unterstellt man, daß der Beschluß vom 1.9.1987 mit der oben angesprochenen weitreichenden Bindung in das Grundbuch eingetragen worden ist, erstrebt die Antragstellerin die Änderung einer Gemeinschaftsordnung, die wegen ihres Vereinbarungscharakters ( §§ 5 Abs. 4, 8 Abs. 2 Satz 1, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG ) rechtlich bindend ist. Dem Gericht ist es grundsätzlich verwehrt, sich über diese Bindungswirkung mit der Erwägung hinwegzusetzen, daß die in der Gemeinschaftsordnung getroffene Regelung unbillig sei und einer ordnungsgemäßen Verwaltung widerspreche.  Allerdings handelt es sich hierbei nicht um eine völlig starre Bindung. Wohnungseigentümer haben gegenüber den übrigen Teilhabern dann einen Anspruch auf Änderung von Vereinbarungen und Beschlüssen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an Vereinbarungen oder an Eigentümerbeschlüssen als grob unbillig erscheinen lassen. ( vgl. BGHZ 95, 137, 141 ff; OLG Düsseldorf NJW 1985, 2837 ; KG NJW- RR 94, 525; BayOblG, NJW-RR 94, 685; 145 ). Bei der Prüfung, ob diese Vorraussetzungen erfüllt sind, muß jedoch ein strenger Maßstab angelegt werden. ( vgl. Palandt-Bassenge, 54. Aufl. , WEG, § 10, Rdnr. 21 ). Eine vorschnelle Änderung der getroffenen Vereinbarungen aus Billigkeitserwägungen würde den Rechtsgrundsatz aushöhlen, daß einmal Vereinbartes grundsätzlich bindet. Dies hätte zur Folge, daß die für die Funktionsfähigkeit jeder Wohnungseigentumsgemeinschaft dringend erforderliche Rechtssicherheit nicht mehr gewährleistet wäre. Gegen übereilte Änderungen der bestehenden Vereinbarungen spricht auch, daß den Wohnungseigentümern beim Erwerb des Wohnungseigentums die Tatsachen, auf denen die geltend gemachte Unbilligkeit beruht, bekannt waren oder sie diese jedenfalls bei entsprechender Prüfung hätten kennen können und sich gleichwohl hierauf eingelassen haben. Der vorliegende Fall weist aber außergewöhnliche Umstände auf, die ein Festhalten an der bisherigen Gestaltung der Gartenfront als grob unbillig erscheinen lassen. Daß die von der Antragstellerin geplanten größeren Balkonmaße die Interessen der Antragsgegner nur unerheblich berühren, wurde oben eingehend dargelegt. Die gegebene Begründung gilt für die hier zu beurteilende Frage, ob ein Festhalten an dem Beschluß vom 1.9.1987 nicht grob unbillig ist, sinngemäß. Ob die gleiche Entscheidung auch mit der von der Antragstellerin geltend gemachten körperlichen Beeinträchtigung begründet werden kann, braucht im Hinblick auf die vorgenannte Überlegung nicht weiter erörtert zu werden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zwischen den Antragsgegnern und der Antragstellerin gegeneinander aufzuheben, nachdem das Rechtsmittel der Antragstellerin teilweise erfolgreich gewesen ist. Im übrigen besteht kein Grund, von dem im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit geltenden Grundsatz, daß jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst trägt, abzuweichen.

Der Beschwerdewert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 15.000 DM festgesetzt. Dies entspricht den geschätzten Kosten des Anbaues.