Sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen: Jahresabrechnung 1999 wegen fehlerhafter Heiz-/Warmwasserabrechnung für ungültig
KI-Zusammenfassung
Die sofortige weitere Beschwerde des Eigentümers wurde zurückgewiesen. Streitgegenstand war die Jahresabrechnung 1999, die die Abrechnung von Heiz‑ und Warmwasserkosten nicht nach der in der Teilungserklärung vorgesehenen Verbrauchserfassung vornahm. Das Landgericht hat zutreffend die Unwirksamkeit des Beschlusses erklärt, weil mangels Verbrauchserfassungsgeräte die gesetzlichen Regeln des § 16 Abs. 2, 1 WEG zur Abrechnung nach Miteigentumsanteilen greifen; eine unzumutbare Härte liegt nicht vor.
Ausgang: Sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen; Beschluss zur Jahresabrechnung 1999 wegen fehlerhafter Heiz‑/Warmwasserabrechnung für ungültig erklärt, Gerichtskosten den Antragsgegnern auferlegt.
Abstrakte Rechtssätze
Eine in der Teilungserklärung vorgesehene Abrechnung nach Verbrauch ist nur möglich, wenn die erforderlichen Verbrauchserfassungsgeräte vorhanden sind.
Lässt sich eine Verbrauchsabrechnung nicht durchführen, ist die Regelungslücke durch die gesetzlichen Vorschriften, insbesondere § 16 Abs. 2, Abs. 1 WEG, zu füllen; die Kosten sind dann nach Miteigentumsanteilen umzulegen.
Eine Öffnungsklausel für abweichende Beschlüsse in einer anderen Absatzregelung erfasst nicht ohne Weiteres Sonderregelungen, die systematisch einer eigenen Absatzvorschrift unterliegen.
Die Heizkostenverordnung gilt nicht unmittelbar für die Verteilung der Kosten zwischen Wohnungseigentümern; sie bedarf zur Anwendung einer Vereinbarung oder eines entsprechenden Beschlusses der Eigentümer.
Die Anfechtung eines Beschlusses nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG ist fristgerecht innerhalb der Monatsfrist geltend zu machen; liegt eine nicht ordnungsgemäße Verwaltung vor, kann der Beschluss für ungültig erklärt werden.
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 29 T 225/01
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 4.3.2002 - 29 T 225/01 - wird zurückgewiesen. Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt. Geschäftswert für das Verfahren der Rechtsbeschwerde: 9.807, 66 Eur
Gründe
Das gem. §§ 45, 43 I Nr. 4 WEG, §§ 22, 29 FGG zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat rechtsfehlerfrei ( §§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO ) festgestellt, dass der angegriffene Beschluss zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 7.8.2000, der die Jahresabrechnung 1999 zum Gegenstand hat, ungültig ist, da die Jahresabrechnung hinsichtlich der Warmwasser- und Heizkosten nicht den Regelungen der Teilungserklärung und den ergänzend zur Anwendung kommenden gesetzlichen Vorschriften des § 16 Abs. 2 und 1 WEG entspricht.
Zu Recht und mit zutreffender Begründung ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die Jahresabrechnung 1999 in ihrer derzeitigen Form nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, da die Abrechnung der Heißwasser- und Heizungskosten nach Miteigentumsanteilen hätte erfolgen müssen, was nicht der Fall ist. Der diese ordnungswidrige Abrechnung bestätigende Beschluss der Eigentümerversammlung wurde innerhalb der Monatsfrist angefochten, so dass der Beschluss für ungültig zu erklären war, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG.
Maßgeblich für die Beurteilung des hier angegriffenen Teils der Jahresabrechnung 1999 ist die Regelung in Teil II § 12 Abs. 3 der Teilungserklärung ( TE ). Danach werden die Heißwasserkosten und die Heizungskosten "nach Verbrauchs-messersystem ( Brunata )" umgelegt.
Die tatsächlich erfolgte Abrechnung für 1999 hat diese Vorgaben nicht eingehalten.
Eine Kostenverteilung nach Verbrauch lässt sich schon nach den tatsächlichen Gegebenheiten nicht durchführen. Unstreitig sind nämlich die Heizkörper im dazugehörigen Schwimmbad nicht mit Verbrauchsmessröhrchen ausgestattet, so dass - so die langjährige Abrechnungspraxis - für diese Heizkörper pauschal 4 % der Heizkosten vorab in Abzug gebracht wurden. Dass die angenommen 4 % annähernd dem tatsächlichen Verbrauch entsprechen, wird weder von den Antragsgegnern vorgetragen, noch ist dies sonst ersichtlich. Lässt sich aber die in der TE vorgesehene Kostenverteilung nicht durchführen, so ist - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - für die Regelungslücke auf die gesetzliche Regelung zurückzugreifen, mithin auf § 16 Abs. 2, 1 WEG. Hingegen kann die in § 12 Abs. 2 TE enthaltenen Öffnungsklausel ( Beschluss mit 2/3 - Mehrheit über einen anderen Kostenverteilungsschlüssel ) nicht angewandt werden. Nach der Systematik der hier vorliegenden TE unterliegen die in Abs. 3 geregelten Kosten als Ausnahmefall einer Sonderregelung, eben der Umlegung nach einem Verbrauchsmesssystem. Die in Abs. 2 vorgesehene Möglichkeit, mit 2/3 Mehrheit eine abweichende Kostenregelung zu beschließen, soll erkennbar nur die in Abs. 2 erfassten Kosten betreffen.
Abgesehen davon bestehen nach dem bisherigen Vorbringen der Beteiligten keine Anhaltspunkte für einen früheren Eigentümerbeschluss, der eine Änderung der Kostenverteilung nach § 12 Abs. 3 TE vorsieht.
Die bestehende Lücke nach § 12 Abs. 3 TE kann auch nicht nach den Grundsätzen der Heizkostenverordnung ausgefüllt werden, die im Übrigen auch eine Umlegung nach Verbrauch in Verbindung mit einer Aufteilung nach Wohnfläche vorsehen. Denn die Regelungen der HeizkostenVO gelten nicht unmittelbar für die Kostenverteilung, sondern müssen von den Wohnungseigentümern erst durch Vereinbarung oder - falls eine Öffnungsklausel existiert - durch entsprechenden Beschluss übernommen werden ( vgl. BayObLG, NZM 99, 909 ). Das ist hier nicht der Fall.
Dass die Entfernung einiger Heizkörper auf die Heizkostenabrechnung Einfluss hat, ist nicht ersichtlich. Hierzu verweist der Senat auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts, die er sich zu eigen macht ( Beschluss vom 4.3.02, S. 4 ).
Die Abrechnung des Warmwassers entspricht ebenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch hier sind zum einen - soweit ersichtlich - Kosten des Schwimmbades mitenthalten, für das keinerlei Meßgeräte eingebaut sind. Zum anderen wird diese Position lediglich nach Personenzahlen abgerechnet, ohne dass der tatsächliche Verbrauch, wie es die TE vorsieht, ermittelt wird, da für den Warmwasserverbrauch keine Meßgeräte eingebaut sind. Da die TE auch für diesen Fall der fehlenden Verbrauchserfassungsgeräte keine Regelung vorsieht, ist diese Lücke ebenfalls durch die gesetzlichen Vorschriften zu füllen.
Damit müssen sowohl die Heiz -, wie die Warmwasserkosten für 1999 mangels anderweitiger Abrechnungsmöglichkeiten nach Miteigentumsanteilen abgerechnet werden, § 16 Abs. 2, Abs. 1 WEG.
Dieses Ergebnis bedeutet für die Beteiligten keine unzumutbare Härte, die unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben ausnahmsweise zur Folge hätte, dass die alte Abrechnung bestehen bleiben könnte und lediglich für die Zukunft eine Neuregelung geboten wäre ( vgl. dazu den Rechtsgedanken in BGH, ZWE 00, 518; Welzel, ZWE 01, 226, 228 im Licht der neuen Rechtsprechung für nichtige Beschlüsse ). Im vorliegenden Fall ist schon fraglich, ob ein Vertrauenstatbestand entstanden ist, da der praktizierte Abrechnungsmodus, der nicht auf einem die Teilungserklärung abändernden Beschluss beruht, sondern auf einer langjährigen Verwaltungspraxis, für alle Wohnungseigentümer erkennbar gegen die Regelung der Teilungserklärung verstößt. Im Übrigen bedeutet die Unwirksamkeit des TOP 2 des Beschlusses vom 7.8.2000 keine unzumutbare Härte. Eine Abrechnung auf der Basis der Miteigentumsanteile ist nicht außergewöhnlich und nicht ohne weiteres unbillig , wie die gesetzliche Regelung und auch § 12 Abs. 2 der TE zeigen. Betroffen ist lediglich die Abrechnung für 1999, die auf der Basis der Miteigentumsanteile ohne großen Aufwand neu erstellt werden kann. Für die Zukunft werden die Wohnungseigentümer ohnehin eine neue Regelung finden müssen, indem entweder sämtliche Geräte mit Verbrauchsmessröhren ausgestattet werden oder eine Vereinbarung über einen neuen Abrechnungsmodus für Heizung und Heißwasser getroffen wird.
Hinsichtlich der unstreitig fehlerhaft angesetzten Position "Schornsteinfegergebühren" wird auf die zutreffenden Überlegungen des Landgerichts Bezug genommen.
In Anbetracht der weitreichenden Folgen der fehlerhaften Abrechnung der Warmwasser - und Heizungskosten, die in verschiedenen Positionen Eingang gefunden haben ( so z.B. auch in Schwimmbadpflege ) sowie der Schornsteinfegergebühren war die gesamte Jahresabrechnung 1999 für ungültig zu erklären.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Gründe, von der Regel abzuweichen, dass die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen, bestehen hier nicht.
Die Entscheidung über den Geschäftswert folgt aus § 48 Abs. 3 WEG und steht in Einklang mit der nicht beanstandeten Festsetzung in der vorangegangenen Instanz.