WEG: Keine Klagebefugnis einzelner Wohnungseigentümer gegen Verwalter ohne Beschluss
KI-Zusammenfassung
Die Antragsteller wollten die ehemalige Verwalterin zur Zahlung von 2.270,86 DM (hilfsweise 1.565,00 DM) als Schadensersatz verpflichten. Das Landgericht hat den Antrag mangels Antragsbefugnis der einzelnen Eigentümer ohne Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft abgewiesen; das OLG Köln weist die sofortige weitere Beschwerde zurück. Begründend betont das Gericht die gemeinschaftliche Verwaltungszuständigkeit nach dem WEG und nur eng begrenzte Ausnahmen (Notgeschäftsführung).
Ausgang: Sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen; fehlende Antragsbefugnis der einzelnen Wohnungseigentümer ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft festgestellt
Abstrakte Rechtssätze
Ansprüche, die der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehen, können grundsätzlich nur von der Gemeinschaft geltend gemacht werden, sofern nicht die Eigentümerversammlung einzelne Eigentümer ausdrücklich zur Geltendmachung bevollmächtigt.
Ein einzelner Wohnungseigentümer ist ohne entsprechender Gemeinschaftsbeschluss nicht antragsbefugt, gemeinschaftsbezogene Ersatzansprüche gegen den Verwalter gerichtlich durchzusetzen; die Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) bildet eine Ausnahme.
Die Untätigkeit oder sachwidrige Ablehnung der Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft begründet nicht die Antragsbefugnis einzelner Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter; der Rechtsweg führt gegen die Gemeinschaft.
Die auf Bruchteilsgemeinschaften gestützte Einzelgeltendmachung nach §§ 432, 1011 BGB ist wegen der spezialgesetzlichen Struktur des WEG eingeschränkt und auf gemeinschaftsbezogene Ansprüche nicht entsprechend anwendbar.
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 29 T 255/96
Leitsatz
Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Verwalter können grundsätzlich - abgesehen von den seltenen Fällen der Notgeschäftsführung - nur von der Gemeinschaft geltend gemacht werden, nicht von einzelnen Wohnungseigentümern, es sei denn, die Gemeinschaft habe diese durch Beschluß ausdrücklich mit der Geltendmachung beauftragt. Wird der Anspruch wegen Untätigkeit der Gemeinschaft nicht verfolgt, so muß der einzelne Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft vorgehen, nicht gegen den Verwalter.
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller vom 18. Februar 1997 gegen den Beschluß der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 16. Januar 1997 - 29 T 255/96 - wird zurückgewiesen. Die Antragsteller tragen die im Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen Gerichtskosten. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Gründe
Die gem. §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg, da die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO).
Amts- und Landgericht haben rechtsfehlerfrei die Unzulässigkeit des Antrags auf Verpflichtung der früheren Verwalterin zur Zahlung von 2.270,86 DM, hilfsweise 1.565,00 DM, zuzügl. Zinsen an die Wohnungseigentümer als Schadensersatz wegen Verletzung des Verwaltervertrages festgestellt, da die Antragsteller ohne entsprechenden Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gem. § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG antragsbefugt sind. Der Senat schließt sich der mit der herrschenden Meinung in Einklang stehenden Begründung des angefochtenen Beschlusses an.
Als Anspruchsgrundlage kommt allein eine Verletzung der der Antragsgegnerin nach dem Verwaltervertrag obliegenden und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestehenden Pflicht in Betracht, entsprechend dem Beschluß der Eigentümerversammlung vom 08.06.1991 zu Top 8 die Instandhaltungsrücklage "kurzfristig, d.h. monatlich anzulegen, jedoch nur solange der Anlagezins über dem Spareckzins liegt".
Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht befugt, einen solchen den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehenden Anspruch ohne einen dahingehenden Beschluß der Eigentümerversammlung gerichtlich geltend zu machen. Zwar kann grundsätzlich eine Forderung, die mehreren gemeinschaftlich nach den §§ 741 ff. BGB zusteht, von jedem Bruchteilsgläubiger gem. § 432 Abs. 1 BGB allein geltend gemacht werden, indem Leistung an alle Gläubiger verlangt wird. Die Rechtsprechung hat aber die Befugnis eines Wohnungseigentümers aus §§ 432, 1011 BGB eingeschränkt, weil sie nicht mit den Besonderheiten des Wohnungseigentumsgesetzes vereinbar ist. Das Wohnungseigentum unterscheidet sich wesentlich von der (bloßen) Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 ff. BGB und von der Miteigentümergemeinschaft nach §§ 1008 ff. BGB. Während diese Gemeinschaften durch das Gesetz als jederzeit lösbare Bindungen ausgestaltet sind, wird im Wohnungseigentumsgesetz die Gemeinschaftsbezogenheit besonders stark dadurch betont, daß die Gemeinschaft grundsätzlich unauflöslich ist (§ 11 WEG); die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer haben im Vergleich zu den Vorschriften des BGB über die Gemeinschaft eine viel stärker detaillierte Regelung erfahren (vgl. BGH NJW 1993, 727, 728). Deshalb begründet § 21 Abs. 1 WEG als Sonderregelung (vgl. § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG) eine Verwaltungszuständigkeit aller Wohnungseigentümer in bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum.
Die Durchsetzung des von den Antragstellern geltend gemachten Anspruchs stellt sich als eine Maßnahme der Geschäftsführung zu Gunsten der Wohnungseigentümer in bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum an der Instandhaltungsrücklage dar und unterliegt damit der Verwaltung aller Wohnungseigentümer. Die Entscheidung über die gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs liegt deshalb ebenfalls allein bei der Gesamtheit der Wohnungseigentümer (vgl. auch § 24 Abs. 2 Nr. 5 WEG).
Ohne einen dazu ermächtigenden Gemeinschaftbeschluß ist somit ein Wohnungseigentümer - abgesehen von dem hier nicht gegebenen Fall der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) - nicht berechtigt, einen gemeinschaftsbezogenen Anspruch geltend zu machen (vgl. BGH NJW 1989, 1091; NJW 1990, 2386; NJW 1992, 182; NJW 1993, 727; BayObLG WuM 1990, 369; Hans.OLG Hamburg, OLGZ 1990, 435; KG WuM 1990, 180; KG NJW-RR 1991, 273; Bärmann/Merle, § 21 WEG Rz. 22 ff.). Er mag bei entsprechender Untätigkeit der Gemeinschaft oder bei sachwidriger Ablehnung der Rechtsverfolgung eine gerichtliche Entscheidung herbeiführen. Die Untätigkeit der Gemeinschaft kann jedenfalls nicht eine Antragsbefugnis einzelner Wohnungseigentümer begründen (vgl. BGH NJW 1989, 1091; NJW 1990, 2386; BayObLG WuM 1990, 369).
Entgegen der Auffassung der Antragsteller erstreckt sich die oben zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht allein auf Ersatzansprüche im Zusammenhang mit der Verletzung gemeinschaftlichen Eigentums, sondern allgemein auf den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehende Ansprüche (vgl. BGH NJW 1989, 1091: Anspruch auf Ersatz des Schadens, der den Wohnungseigentümern durch die Versäumung der rechtzeitigen Konkursanmeldung einer Forderung entstanden war).
Die von Weitnauer vertretene Ansicht, auf die sich die Antragsteller berufen (vgl. Weitnauer, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., 1995, Rn. 80-88 vor § 1), widerspricht der Vorschrift des § 10 Abs. 1 WEG (vgl. BGH NJW 1993, 727, 728).
Die sofortige weitere Beschwerde war daher als unbegründet zurückzuweisen.
Die Kostenentscheidung ergeht nach § 47 WEG.
Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 2.270,86 DM.