Haftung werdender Wohnungseigentümer bei Invollzugsetzung der WEG
KI-Zusammenfassung
Die Antragsteller forderten Zahlung von Wohngeldrückständen und -vorauszahlungen gegenüber einer vormerkungsberechtigten Person. Das OLG Köln entschied, dass nach Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Anlage der Wohnungsgrundbücher und Eintragung mind. zweier Eigentümer eine frühere faktische Gemeinschaft endet. Werdende Eigentümer haften nicht für von der bereits in Vollzug gesetzten WEG begründete und fällige Verbindlichkeiten; etwaige bereicherungsrechtliche Ansprüche sind gesondert zu verfolgen. Das Gericht regelte die Verfahrenskosten sinngemäß nach §§ 91 ff. ZPO.
Ausgang: Antrag auf Zahlung von Wohngeldrückständen gegen die Antragsgegnerin als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Mit der Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher und Eintragung von mindestens zwei Wohnungseigentümern endet eine zuvor bestehende faktische Wohnungseigentümergemeinschaft.
Nach Invollzugsetzung haftet ein werdender Wohnungseigentümer nicht für Verbindlichkeiten, die von der bereits in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft begründet worden und fällig geworden sind.
Ein werdender Wohnungseigentümer kann wegen in der Zeit nach Invollzugsetzung entstandener Verbindlichkeiten nicht aus dem Wohnungseigentumsverfahren in Anspruch genommen werden; etwaige Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung sind außerhalb des WEG-Verfahrens geltend zu machen.
Bei Geltendmachung von Zahlungsansprüchen in Wohnungseigentumssachen kann von dem Grundsatz, dass außergerichtliche Kosten nicht erstattet werden, abgewichen und sinngemäß den Regeln der §§ 91 ff. ZPO gefolgt werden.
Leitsatz
Haftung des werdenden Wohnungseigentümers
WEG § 16 Abs. 2 Mit der Invollzugsetzung der tatsächlichen Wohnungseigentümergemeinschaft durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher und Eintragung von mindestens zwei Wohnungseigentümern endet eine bis dahin möglicherweise bestehende faktische Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies gilt auch dann, wenn noch nicht alle früheren Mitglieder der faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft bereits Mitglieder der neuen tatsächlichen Wohnungseigentümergemeinschaft geworden sind. Die noch nicht zur in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden "werdenden" Wohnungseigentümer haften nicht für Verbindlichkeiten, die von der in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft begründet worden und fällig geworden sind.
Gründe
Die weitere sofortige Beschwerde der Antragsteller ist zulässig (§§ 45, 27, 29 WEG). Sie ist jedoch in der Sache nicht begründet. Den Antragstellern steht gegen die Antragsgegnerin kein Anspruch auf Bezahlung der Rückstände aus der Wohngeldabrechnung für das Jahr 1996 bzw. auf Wohngeldvorauszahlungen für das Jahr 1997 zu. Der Anspruch ergibt sich nicht aus § 16 Abs. 2 WEG. Die Antragsgegnerin ist nicht Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnungseigentumsanlage M. Dies ergibt sich zweifelsfrei aus dem von den Parteien übereinstimmend vorgetragenen Sachverhalt: Die Wohnungseigentümergemeinschaft war rechtlich in Vollzug gesetzt, als die Wohnungsgrundbücher angelegt und mindestens zwei Wohungseigentümer eingetragen worden waren (vgl. hierzu BayObLG, NJW 1990, 3216). Dies ist seit dem 20.08.1996 der Fall (vgl. die Angaben auf Seite 2 der Antragsschrift vom 29.01.1998, Blatt 2 d. A.). Mit der Invollzugsetzung der tatsächlichen Wohnungseigentümergemeinschaft endete die faktische Wohnungseigentümergemeinschaft, die bis dahin bestanden haben mag (zur Entstehung der faktischen Eigentümergemeinschaft vgl. die Entscheidung des Senats vom 27.08.1997 - 16 Wx 86/97 -, NZM 1998, 199). Diese tatsächliche Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus den Eigentümern, die im Grundbuch hinsichtlich der einzelnen Sondereigentumseinheiten eingetragen sind, hinsichtlich der Wohnungseigentumseinheit Nr. x ist dies nach den Angaben der Antragsteller die G. Zugunsten der Antragsgegnerin ist an dieser Wohnungseigentumseinheit lediglich eine Vormerkung eingetragen. Aus dem Umstand, daß noch nicht alle, die nach den Vorstellungen der ursprünglichen Veräußerer einmal Eigentümer einer Wohnungseigentumseinheit werden sollten, Wohnungseigentümer geworden sind, folgt nicht, daß es sich bei der Wohnungseigentumsgemeinschaft immer noch um eine sogenannte "faktische" oder "werdende" Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Die Frage, inwieweit Mitglieder einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft für Verbindlichkeiten, die während der Zeit ihrer Zugehörigkeit zu dieser "werdenden" Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen wurden oder sonst begründet worden sind, haften, stellt sich vorliegend nicht. Denn vorliegend im Streit ist eine Verbindlichkeit, die aus einem Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.06.1997 resultiert, also aus einer Zeit, in der die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits in Vollzug gesetzt worden war. Der seinerseits noch "werdende" Wohnungseigentümer einer bereits rechtlich in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft haftet nicht für Verbindlichkeiten, die noch vor seinem Eigentumserwerb von der bereits in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft begründet worden und fällig geworden sind (vgl. BGHZ 107, 285 ff). Dies hat seinen Grund darin, daß der "werdende" Wohnungseigentümer einer bereits in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Begründung dieser Verbindlichkeiten nicht mitwirken kann, weil er in der Eigentümerversammlung noch kein Stimmrecht hat (BGHZ 106, 113) und weil er ohne seine Mitwirkung zustande gekommene Beschlüsse auch nicht anfechten kann. Es würde eine dem deutschen Recht fremde Begründung einer Verbindlichkeit zulasten Dritter bedeuten, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft Verbindlichkeiten für den "werdenden" Eigentümer beschließen könnte, die er nicht im Wege der Anfechtung gerichtlich überprüfen lassen kann und auf die er auch sonst rechtlich keinen Einfluß nehmen kann.
Ob der "werdende" Wohnungseigentümer, der, obwohl er noch nicht Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, die Wohnung mit Zustimmung des Eigentümers bereits in Besitz genommen hat, der Gemeinschaft etwa aus anderen rechtlichen Gesichtspunkten, etwa aus ungerechtfertigter Bereicherung, haftet, muß im vorliegenden Fall nicht entschieden werden, weil es sich insoweit um Ansprüche handeln würde, die nicht im Wohnungseigentumsverfahren geltend zu machen wären. Die im Wohnungseigentumsverfahren zu verfolgenden Ansprüche richten sich hier allein gegen die Eigentümerin der Wohnung Nr. x, also die G.
Die Kostenentscheidung für das vorliegende Verfahren beruht auf § 47 WEG. Im vorliegenden Verfahren war es richtig, von dem Grundsatz abzuweichen, daß in Wohnungseigentumssachen eine Erstattung außergerichtlicher Kosten nicht stattfindet. Es handelte sich vorliegend um die Geltendmachung von Zahlungsansprüchen, bei denen der Senat hinsichtlich der Verfahrenskosten den Regeln der §§ 91 ff ZPO sinngemäß folgt.
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