WEG: Kellerräume als Zweckbestimmung – Wohnnutzung trotz „wie bisher“ unzulässig
KI-Zusammenfassung
Die Antragstellerin verlangte von der Eigentümerin die Unterlassung der Wohnnutzung von in der Teilungserklärung als Kellerräume I–IV bezeichneten Räumen. Streitentscheidend war, ob die Formulierung, der Eigentümer dürfe die Räume „wie bisher ohne jede Einschränkung“ nutzen, eine Wohnnutzung erlaubt. Das OLG Köln bejahte den Unterlassungsanspruch und legte die Teilungserklärung objektiv-normativ aus: „Kellerräume“ begründe eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, die Wohnnutzung ausschließt. Eine Verwirkung nach § 242 BGB lehnte der Senat mangels Umstandsmoments ab; die weitere Beschwerde hatte Erfolg.
Ausgang: Sofortiger weiterer Beschwerde stattgegeben; Unterlassungsanspruch gegen Wohnnutzung der als Kellerräume ausgewiesenen Räume bejaht und Beschwerde der Antragsgegnerin zurückgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Die Veräußerung von Wohnungseigentum nach Einleitung eines WEG-Verfahrens lässt die Verfahrensführungsbefugnis des bisherigen Eigentümers grundsätzlich unberührt; Entsprechendes gilt für die passive Befugnis des Veräußerers.
Die Bezeichnung von Sondereigentum in Teilungserklärung und Aufteilungsplan als „Kellerräume“ enthält regelmäßig eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, die eine Nutzung zu Wohnzwecken ausschließt.
Bestimmungen der Teilungserklärung als Grundbuchinhalt sind objektiv-normativ nach Wortlaut und nächstliegendem Sinn aus der Sicht eines unbefangenen Betrachters auszulegen; subjektive Vorstellungen der Beteiligten sind unbeachtlich.
Eine in der Teilungserklärung enthaltene bloße Bezugnahme auf eine „bisherige Nutzung“ ohne hinreichende Konkretisierung genügt regelmäßig nicht den Anforderungen an die objektive Bestimmbarkeit einer erweiterten Nutzungsbefugnis (z.B. Wohnnutzung).
Der Einwand der Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen zweckwidriger Nutzung setzt neben Zeitablauf Umstände voraus, die ein schutzwürdiges Vertrauen des Verpflichteten auf Nichtgeltendmachung begründen; bei ungeklärter bzw. rechtlich diffiziler Nutzungsbefugnis fehlt es hierfür regelmäßig am Umstandsmoment.
Vorinstanzen
Landgericht Bonn, 8 T 251/03
Tenor
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss der 8. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 08.02.2005 - 8 T 251/03 - abgeändert.
Die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zu 1. gegen den Beschluss des Amtsgerichts Bonn vom 18.09.2003 - 28 II 156/00 WEG - wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten erster Instanz haben die Antragstellerin zu 15 %, die Antragsgegnerin zu 1. alleine zu 75 % und die Antragsgegner zu 1. bis 3. gemeinsam zu 10 % zu tragen.
Die in den beiden Rechtmittelinstanzen entstandenen Gerichtskosten fallen der Antragsgegnerin zu 1. zur Last.
Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 7.730,73 EUR festgesetzt.
Rubrum
I.
Die Beteiligten sind bzw. waren Mitglieder der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentumsanlage mit 6 Wohnungseigentumseinheiten. Im Kellergeschoss der Anlage befinden sich zum einen im Aufteilungsplan mit den Ziffern 1 bis 6 bezeichnete Räume, von denen jeweils einer dem Sondereigentum an einer zifferngleichen Wohnung zugeordnet ist. Weitere unter der Wohnung Nr. 2 gelegene Kellerräume sind in der Teilungserklärung mit den römischen Ziffern I bis IV bezeichnet. Nach § 6 Nr. 1 der Teilungserklärung in ihrer ursprünglichen, nicht im Grundbuch eingetragenen Fassung i. V. m. der Nutzungsregelung wurde die
"alleinige und kostenlose Nutzung der ... mit den Ziffern I, II, III und IV links des Treppenhauses gelegenen Kellerräume nebst dazugehöriger Flure und Gänge ... ausschließlich der .... GmbH" (eine Bauunternehmerin und teilende Eigentümerin) "zur bisherigen Nutzung zugeordnet (Sondernutzungsrecht)".
In der letzten, im Grundbuch eingetragenen Fassung der Teilungserklärung vom 08.08.1994 wurden die Kellerräume der Wohnung Nr. 2 zugeordnet und zwar wie folgt:
"Der Wohnung zugeordnet ist der Kellerraum 2 im Kellergeschoss. Weiterhin sind der Wohnung zugeordnet die im Aufteilungsplan mit den römischen Ziffern I, II, III und IV links des Treppenhauses unter der Wohnung gelegenen Kellerräume. Der jeweilige Eigentümer der Wohnung Nr. 2 ist berechtigt, die vorstehend mit römischen Ziffern I-IV näher bezeichneten Kellerräume wie bisher zu nutzen ohne jede Einschränkung.
Anlässlich einer Veräußerung der Wohnung Nr. 2 durch die Antragsgegnerin zu 1., einer Schwiegertochter der Geschäftsführerin der teilenden Eigentümerin, wurde die Zuordnung der Kellerräume dahingehend geändert, dass die Kellerräume der ihr ebenfalls gehörenden Wohnung Nr. 3 zugeordnet wurden. Die Kelleräume Nr. I - IV waren bereits im Jahre 1975 zu Wohnzwecken ausgebaut worden und wurden zu in Einzelheiten strittigen Zeiten auch zu Wohnzwecken genutzt.
Die Antragstellerin, seinerzeit Eigentümerin einer weiteren in der Anlage gehörenden Wohnung hat in erster Instanz den Beschluss über den Wirtschaftsplan 2000 mit der Begründung angefochten, dass hierin zu Unrecht nicht die Betriebskosten für die Kelleräume Nr. I - IV mit umgelegt worden seien. Ferner hat sie von der Antragsgegnerin die Unterlassung der Nutzung der Kelleräume Nr. I - IV zu Wohnzwecken begehrt.
Das Amtsgericht hat dem Anfechtungsantrag weitgehend und dem Unterlassungsantrag in vollem Umfang stattgegeben. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin, die auf den Unterlassungsantrag beschränkt worden war, hat das Landgericht nach Beweiserhebung den Antrag zurückgewiesen. Mit der hiergegen eingelegten sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt die Antragstellerin den Unterlassungsantrag weiter.
Die Antragstellerin ist nach Veräußerung ihrer Wohnung im Verlaufe des Rechtsstreits aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschieden. Auch die Antragsgegnerin zu 1. hat die Wohnung Nr. 3 im Verlaufe des Verfahrens veräußert.
II.
Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig und begründet. Die Entscheidung des Landgerichts ist nicht frei von Rechtsfehlern i. S. d. §§ 27 FGG, 546 ZPO.
1.
Die Veräußerung des Wohnungseigentums auf Seiten der Antragstellerin nach Einleitung des Verfahrens lässt die aktive Verfahrensführungsbefugnis nicht entfallen, wobei dahinstehen kann, ob dies auf dem Fortbestehen der materiell-rechtlichen Sachlegitimation oder aus der entsprechenden Anwendung des § 265 Abs. 2 ZPO herzuleiten ist (vgl. BGHZ 148, 335, 337 ff.). Auf Seiten der Antragsgegnerin zu 1. ist eine Eigentumsumschreibung noch nicht erfolgt. Unabhängig davon bestände aus denselben Erwägungen ihre passive Verfahrensführungsbefugnis fort.
2.
Der von der Antragstellerin geltend gemachte Unterlassungsanspruch ist begründet.
Die Antragstellerin kann gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB i. V. m. §§ 15 Abs. 3, 13 Abs. 1 WEG verlangen, dass die Antragsgegnerin zu 1. die Nutzung der in der Teilungserklärung als Kellerräume I-IV ausgewiesenen Räume im Kellergeschoss als Wohnung unterlässt, da sie mit der in der Teilungserklärung festgelegten Nutzungsart nicht vereinbar ist und mehr als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung als Keller stört bzw. beeinträchtigt.
Der Passage in der Teilungserklärung, wonach der jeweilige Eigentümer der Wohnung Nr. 3 "wie bisher ohne jede Einschränkung" nutzen darf, lässt sich ein Recht zur Nutzung der Räume für Wohnzwecke nicht entnehmen.
Der Senat, der auch als Rechtsbeschwerdegericht die Teilungserklärung als Bestandteil der Grundbucheintragung selbständig und ohne Bindung an diejenige der Vorinstanz auslegen kann, vermag diejenige des Landgerichts nicht zu teilen.
In der Teilungserklärung sind die fraglichen Räume als selbständiges, der Wohnung Nr. 3 zugeordnetes Sondereigentum ausgewiesen und als "Kellerräume" bezeichnet. In einer derartigen Bezeichnung liegt in der Regel eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter (vgl. §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 15 Abs. 1 WEG), an die die Antragsgegnerin zu 1. gebunden ist. Die Räume dürfen grundsätzlich nur als Keller genutzt werden, was eine Wohnnutzung ausschließt (allgemeine Meinung; vgl. nur BayObLG ZWE 2000, 122, 123; WE 1998, 398 u. WE 1993, 348, 349).
Auch die weiteren Zusätze der Bestimmung führen nicht zu einer Zweckbestimmung i. S. einer Wohnnutzung. Die Auslegung der Teilungserklärung muss nach objektiven und normativen Gesichtspunkten, d. h. im Wesentlichen vom Wortlaut her vorgenommen werden. Die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Bestimmungen der Teilungserklärung (§ 10 Abs. 2 WEG) sind wie Grundbucheintragungen allgemein nach Wortlaut und Sinn auszulegen, wie er sich als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen oder in Bezug Genommenen für einen unbefangenen Beobachter darstellt. Grundlage für die Auslegung der jeweiligen Einzelregelung ist der gesamte Inhalt der Teilungserklärung einschließlich Aufteilungsplan und sonstigen Anlagen (vgl. z. B. OLG Düsseldorf WE 1996, 425, 426).
Soweit innerhalb der Kategorie "Kellerräume" zwischen den mit arabischen Ziffern 1-6 gekennzeichneten Kellerräumen und den mit römischen Ziffern I-IV gekennzeichneten Kellerräumen differenziert wird, deutet dies allein nicht auf eine unterschiedliche Nutzungsbefugnis hin, auch wenn die Kellerräume mit römischen Ziffern im Gegensatz zu denen mit arabischen Ziffern erst nachträglich einer Wohnung zugeordnet wurden. Denn der Aufteilungsplan des Kellergeschosses bezeichnet die fraglichen Räume ebenfalls als "Keller" mit den Ziffern I, II, III und IV und enthält keinen Hinweis auf eine geschlossene Wohneinheit. Insofern deutet die Formulierung in der Teilungserklärung für einen unbefangenen Betrachter nicht nur auf eine nähere Bezeichnung des Gegenstands der Nutzung i. S. der örtlichen Unterscheidbarkeit im Hinblick auf die Lage dar - wie beispielsweise eine Bezeichnung als "Wohnung im Kellergeschoss" -, was dazu führt, dass grundsätzlich nicht auf eine inhaltliche Erweiterung der Sondernutzungsmöglichkeit der Kellerräume geschlossen werden kann. Wie aus der Teilungserklärung hervorgeht, gibt es in der Wohnanlage vielmehr keine siebte Wohnung, was den unbefangenen Leser dieser Erklärung und des Aufteilungsplans nicht zu dem Schluss führen muss, dass die Kellerräume I-IV selbst eine siebte Wohnung darstellen.
Daran ändert auch der Zusatz, dass der jeweilige Eigentümer der Wohnung Nr. 2 berechtigt sein soll, die mit römischen Ziffern I-IV näher bezeichneten Kellerräume "wie bisher zu nutzen ohne jede Einschränkung" nichts. Dieser Passus ähnelt § 6 Nr. 1 der Teilungserklärung vom 28.6.1984, wonach der K. und K. K.-BAU Gesellschaft mbH die Kellerräume I-IV im Wege eines Sondernutzungsrecht "zur bisherigen Nutzung" zugeordnet wurden. Der Text der Teilungserklärung enthält mit dieser Formulierung die Andeutung, dass die Nutzungsmöglichkeit wie in der Vergangenheit bestehen bleiben soll und verweist damit auf den tatsächlichen Zustand vor Begründung des Wohnungseigentums im Jahre 1984 und die damals praktizierte Art und Weise der Nutzung, also auf eine Tatsache, die sich aus der Urkunde selbst nicht ergibt.
Für die Auslegung können grundsätzlich zwar auch Umstände außerhalb derjenigen Urkunden, die zum Grundbuchinhalt geworden sind, herangezogen werden, aber nur solche objektiver Art, die für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 139, 239; Senat WE 1995, 221). Subjektive Vorstellungen der Beteiligten können - wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat - bei der Auslegung einer Teilungserklärung keine Berücksichtigung finden. Da es nicht darauf ankommt, welche Absichten die Wohnungseigentümer verfolgt haben, ist hinsichtlich der Frage, wie die Teilungserklärung gemeint war, auch eine Zeugenaussage regelmäßig zur Auslegung ungeeignet (Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl. (2005), § 23 Rn. 21 für die gleich gelagerte Problematik eines Eigentümerbeschlusses mit Dauerwirkung). Deshalb ist es auch ohne Bedeutung, aus welchem Grund und auf wessen Vorschlag es zu der entsprechenden Formulierung gekommen ist. Nutzungsregelungen in einer Teilungserklärung gelten vorbehaltlich einer abändernden Vereinbarung auf Dauer. Dagegen kann nach einiger Zeit niemand mehr aus eigener Anschauung etwas dazu sagen, wie die Nutzung zur Zeit der Errichtung der Teilungserklärung war und was die Gründe für die gewählte Formulierung waren.
Angesichts des Verzichts der Teilungserklärung auf jegliche Beschreibung der Art der bisherigen Nutzung ist diese nicht für jeden gegenwärtigen und zukünftigen Betrachter mit hinreichender Sicherheit objektiv bestimmbar. Der bloßen Verweisung auf eine vorangegangene tatsächliche Nutzung ohne Konkretisierung des Regelungsgehalts mangelt es daher an einem Mindestmaß inhaltlicher Bestimmtheit (vgl. OLG Hamburg ZMR 2001, 725 ff.).
Auch der Zusatz "ohne jede Einschränkung" konkretisiert darüber hinaus den Nutzungszweck nicht. Wird dies als Bezugnahme auf die Nutzung "wie bisher" gesehen, die in Zukunft nicht eingeschränkt werden, sondern wie in der Vergangenheit fortbestehen soll, kann mangels objektiver Bestimmtheit der bisherigen Nutzung auch dem Zusatz kein weiterer Regelungsgehalt entnommen werden. Wird der Passus als eigenständige Qualifizierung der Art und Weise der Nutzung verstanden, deutet eine Nutzung der Kellerräume "ohne jede Einschränkung" zwar auf einen sehr weiten Nutzungszweck hin. Letztlich wird damit aber gar keine spezifische Nutzungsregelung getroffen. Angesichts der Bezeichnung der fraglichen Räume als "Kellerräume", die in Teilungserklärung und Aufteilungsplan übereinstimmend gewählt wurde, muss ein objektiver Beobachter auf eine völlig unbegrenzte Nutzungsbestimmung gerade nicht schließen. Vielmehr kann in einer Nutzung der Kellerräume ohne jede Einschränkung allenfalls eine Zustimmung zu einer anderen, über die übliche Kellernutzung hinausgehenden Nutzung gesehen werden, sofern sie nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung als Keller, wie beispielsweise die zeitlich begrenzte Nutzung als Büro-, Hobby-, Arbeits- oder Lagerraum, die nicht zu vergleichen ist mit der Nutzung als Wohnung (vgl. BayObLG, Beschl. v. 22.10.1992 - 2Z BR 66/92 - WE 1993, 348, 349). Ein unbefangener Betrachter muss dagegen nicht damit rechnen, dass bei "Kellerräumen" eine alle denkbaren Formen umfassende Nutzungsmöglichkeit besteht.
Sonstige objektive Umstände, etwa baulicher Art, die für "jedermann ohne weiteres erkennbar" den Schluss auf eine Wohnnutzung zulassen könnten, gibt es nicht. Die Kellerfenster der hier fraglichen Räume sind nicht anders gestaltet als die der übrigen Kellerräume. Das Vorhandensein einer 7. Klingel und eines weiteren Briefkastens außerhalb der in die Eingangstür integrierten Anlage gibt hierfür ebenfalls nichts her; denn dies erlaubt vielfache Deutungen, etwa die bloße Untervermietung des Teils einer Wohnung.
Dem "Universalbeschluß" vom 08.12.1993 schließlich kommt, auch wenn man die hierin enthaltenen Regelungen als Vereinbarungen qualifiziert, mangels Eintragung im Grundbuch im Verhältnis zur Antragstellerin, die ihr Wohnungseigentum erst am 16.05.2000 erworben hat, keine Bedeutung zu.
3.
Die Antragstellerin ist ferner nicht nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert, den Unterlassungsanspruch gegen die Antragsgegnerin zu 1. geltend zu machen, insbesondere ist der Unterlassungsanspruch der Antragstellerin nicht verwirkt. Wird die Unterlassung nicht in angemessener Zeit gefordert, kann einem späteren Verlangen der Einwand der Verwirkung aus § 242 BGB entgegengehalten werden, wenn seit der Möglichkeit, das Recht geltend zu machen, längere Zeit verstrichen ist und besondere Umstände hinzutreten, die das Unterlassungsbegehren als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Erforderlich ist dazu, dass sich der Verpflichtete aufgrund des gesamten Verhaltens des Berechtigten darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat, dieser werde das Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen (z. B. BayObLG ZMR 2001, 987, 988). Gegenstand können auch einzelne Ansprüche aus einem dinglichen Recht sein. Für die Unterlassungsansprüche gilt dies jedenfalls dann, wenn die Rechtsverletzung - wie im vorliegenden Fall die Nutzung der Kellerräume als Wohnung - auf einem bestimmten abgeschlossenen Eingriff beruht (BayObLG NJW-RR 1991, 1041). Haben Rechtsvorgänger Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche verwirkt, so wirkt dies auch für und gegen den Sonderrechtsnachfolger. Einzelrechtsnachfolger können diese Ansprüche dann nicht geltend machen, weil sie nicht mehr Rechte als ihre Rechtsvorgänger erwerben können (Senat NJW-RR 1998, 1625; OLG Stuttgart ZMR 2001, 732, 733; OLG Zweibrücken ZMR 2001, 734, 736).
Auch wenn nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Landgerichts davon auszugehen ist, dass die Kellerräume I-IV bereits ca. 1975 als Wohnräume ausgebaut und seit dieser Zeit bis zum Jahre 2003 auch als solche genutzt worden, lässt sich eine Verwirkung nicht feststellen. Wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, braucht die Antragstellerin sich nur das Verhalten ihrer Rechtsvorgänger Frau G. zurechnen bzw. die Zeit anrechnen lassen, in der diese gegen die Nutzung nichts unternommen haben. Der Anspruch aus § 1004 BGB i. V. m. § 15 Abs. 3 WEG ist ein Individualanspruch jeden einzelnen Wohnungseigentümers und der Anspruchsinhaber braucht sich entgegen der Meinung der Antragsgegnerin zu 1. nur Verwirkungstatbestände, die in seiner Person oder seiner Sonderrechtsvorgänger entstanden sind, zurechnen zu lassen. Rechtsvorgängerin war zwar auch die Antragsgegnerin zu 1., die zuvor ebenfalls Eigentümerin der Wohnung Nr. 2 war. Da sie aber zugleich Eigentümerin der fraglichen Kellerräume I-IV war (und ist), war sie damit zugleich Verpflichtete und es konnte kein Vertrauenstatbestand geschaffen werden.
Wegen der Nutzungszeit durch Frau G. kann es mit dem Amtsgericht offen bleiben, ob diese wusste, dass es im Keller eine weitere Wohnung gab und ob der Zeitraum von ca. sechs Jahren ausreichend ist. Jedenfalls fehlt es an dem sog. Umstandsmoment. Ob und inwieweit nach der mehrfach geänderten Teilungserklärung die Kellerräume zu Wohnzecken genutzt werden können, ist eine diffizile Rechtsfrage, wie bereits die unterschiedlichen Auffassungen der mit der Sache befassten Gerichte deutlich machen. Ein etwaiger Verwirkungstatbestand hätte ebenso wie ein anspruchsbegrenzender Vorwurf widersprüchlichen Verhaltens das Bewusstsein vorausgesetzt, dass Wohnraumnutzung unerlaubt ist und deren Unterlassung nach § 1004 BGB i. V. m. § 15 Abs. 3 WEG verlangt werden kann (vgl. OLG Frankfurt, WuM 1990, 316 ff.; BayObLG NJW-RR 1988, 589). Dafür ist nichts dargetan.
4.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG, die Wertfestsetzung auf § 48 Abs. 3 WEG. Die vom Amtsgericht abweichende und für die Antragsgegnerin zu 1. ungünstigere Kostenquote folgt aus der geänderten Wertfestsetzung für den Unterlassungsantrag, den das Landgericht zutreffend nach dem Nutzungsinteresse für die Wohnung bemessen hat. Das Verschlechterungsverbot gilt nicht im Rahmen der von Amts wegen zu treffenden Kostenentscheidung (vgl. BayObLG WuM 1989, 470).