Anmietung eines Stellplatzes durch WEG: Einstimmigkeit bei Änderung von Sondernutzungsrechten
KI-Zusammenfassung
Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung, wonach die Gemeinschaft die Kosten für die Anmietung eines Stellplatzes im Nachbargebäude trägt. Zentral war, ob die Maßnahme der ordnungsmemäßen Verwaltung zugänglich ist oder eine Änderung des dinglichen Sondernutzungsrechts darstellt. Das OLG Köln entscheidet, dass eine solche Korrektur der Sondernutzungsrechte Einstimmigkeit aller Eigentümer erfordert und der Mehrheitsbeschluss daher unwirksam ist.
Ausgang: Weitere sofortige Beschwerde erfolgreich: Beschluss zur Anmietung eines Stellplatzes und Kostenverteilung für ungültig erklärt (Einstimmigkeit erforderlich)
Abstrakte Rechtssätze
Eine Maßnahme, die das Sondernutzungsrecht faktisch ergänzt oder nachbessert, stellt eine Änderung des Sondernutzungsrechts dar und bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 2 WEG).
Beschlüsse, die allein einzelnen Sondernutzungsberechtigten zugutekommen und die Kosten allen Eigentümern auferlegen, sind keine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung, die mit einfacher Mehrheit gefasst werden kann (§ 15 Abs. 3, § 21 Abs. 3, 4 WEG).
Der Erwerber von Wohnungseigentum übernimmt dieses „wie es steht und liegt“; Mängel der mit Sondernutzungsrechten verbundenen Nutzbarkeit sind vorrangig von den betroffenen Erwerbern bzw. ihren Verkäufer zu beheben, nicht durch Gemeinschaftszahlungen aller Eigentümer.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann zwar durch Stimmenmehrheit Nutzungsregelungen für Sondernutzungsflächen treffen (z. B. Zutritts- oder Nutzungsverbote), nicht jedoch durch Mehrheitsbeschluss ein dinglich zugewiesenes Nutzungsrecht in seinem sachlichen Inhalt zu erweitern oder zu ersetzen.
Leitsatz
Anmietung eines Stellplatzes auf einem Nachbargrundstück durch die Wohnungseigentümergemeinschaft
WEG §§ 15 Abs. 3, 21 Abs. 3 und 4 Ist ein Teil der nach der Teilungserklärung einzelnen Wohnungseigentümern im dinglichen Sondernutzungsrecht zugewiesenen Kfz-Stellplätze so geschnitten, daß ein gemeinschaftliches Parken ohne Behinderung der beteiligten Fahrzeuge nicht möglich ist, so kann die Gemeinschaft nicht mit einfacher Mehrheit beschließen, auf Kosten der Gemeinschaft für einen der beteiligten Eigentümer auf einem Nachbargrundstück einen Parkplatz anzumieten, um ein reibungsloses Parken aller Eigentümer zu ermöglichen. Das Problem muß vielmehr allein von den beteiligten Eigentümern und dem Verkäufer dieser Wohnungen gelöst werden.
Gründe
Die Beteiligten zu 1) bis 7) sind die Eigentümer der Wohnanlage, die nach der maßgeblichen Teilungserklärung vom 2o.3.73 - eingetragen in den Wohnungsgrundbüchern am 5.1o.73 in insgesamt 8 Miteigentumsanteile aufgeteilt ist und die in der Tiefgarage über 9 Pkw-Abstellplätze verfügt. Einigen dieser Miteigentumsanteile ist jeweils ein Sondernutzungsrecht an einem oder mehreren der Autostellplätze zugewiesen. So hatte die Wohneinheit mit der Nr. 3 der Beteiligten zu 3) das Sondernutzungsrecht an drei Tiefgaragenstellplätzen erhalten, im Lageplan (Bl. 1oo GA) mit den Nrn. 5, 8 und 9 versehen. Ferner waren der Wohneinheit mit der Nr. 4 die Stellplätze mit den Nrn. 6 + 7, der Wohneinheit mit der Nr. 5 die Stellplätze mit den Nrn. 1 + 2, und den Wohneinheiten mit den Nrn. 7 + 8 (jetzige Eigentümer die Beteiligte zu 1) zwei Stellplätze mit den Nrn. 3 + 4 des Lageplans zugeordnet. Die Wohneinheiten mit der Nr. 1 der Beteiligten zu 7), der Nr. 2 der Beteiligten zu 2) und der Nr.6 der Beteiligten zu 6) verfügten mithin über keinen Stellplatz. Mit Erklärung vom 3o.5.74 haben der damalige Eigentümer der Wohneinheit Nr. 3 sowie die Rechtsvorg"nger der Beteiligten zu 7) als damalige Eigentümer der Wohneinheit Nr.1 (= Hamacher) die Teilungserklärung abgeändert und den im Lageplan mit Nr. 9 bezeichneten Stellplatz dem Wohnungseigentum Nr. 3 entzogen und dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 zugewiesen (Bl.99 GA). Auf die entsprechende Bewilligung wurde die Änderung am 17.9.74 in den Wohnungsgrundbüchern der Beteiligten zu 3) und 7) (Blätter 871o und 8712) eingetragen (Bl. 81 bzw. 9o GA). Die Beteiligten zu 7) haben ausweislich der Wohnungsgrundbücher ihr Wohnungseigentum Nr. 1 des Aufteilungsplans im Jahre 1979 erworben, die Beteiligten zu 3) ihr Wohnungseigentum Nr. 3 im Jahre 1995.
Weil ihr Stellplatz Nr. 9 als solcher angeblich nicht nutzbar war, da durch ein dort parkendes Auto die Ein- und Ausfahrt von drei weiteren Stellplatzinhabern behindert wurde, benutzten die Beteiligten zu 7) bzw. ihr Mieter in der Vergangenheit den freien Stellplatz eines anderen Eigentümers. Als dieser Stellplatz den Inhaber wechselte und der neue Eigentümer nun seine beiden Stellplätze benutzt und keinen an die Beteiligten zu 7) abtreten will, setzte die Beteiligte zu 8) als Verwalterin der Wohnanlage die Frage, ob für die Beteiligten zu 7) in der benachbarten Tiefgarage auf Kosten der Eigentümergemeinschaft ein Stellplatz angemietet werden soll, auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung. Diese beschloß daraufhin am 27.6.96 zum TOP 4 mit der Mehrheit der Miteigentumsanteile, daß "die Wohnungseigentümergemeinschaft die monatlichen Kosten für eine Tiefgaragenplatzanmietung in einem Nachbargelände übernimmt" (Bl. 6 GA). Die Beteiligten zu 1) und 2) haben diesen Beschluß fristgemäß beim Amtsgericht angefochten mit der Begründung, ein Mehrheitsbeschluß sei bei einem Abstimmungsergebnis von 3 : 3 Stimmen, zumal auch noch die Beteiligten zu 7) als unmittelbar Betroffene mit- und für die Anmietung gestimmt hatten, nicht zustandegekommen, darüberhinaus sei eine Kostenbeteiligung derjenigen beiden Eigentümer, die über gar keinen Stellplatz verfügen, nicht zulässig. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 2.7.97 den angefochtenen Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt: Der Beschluß sei mit Mehrheit getroffen worden, da sich nach der Teilungserklärung das Stimmrecht eines Wohnungseigentümers "nach der Höhe seines Eigentumsanteils" bestimmt und ein Stimmrechtsausschluß der Beteiligten zu 7) wegen Interessenkollision nicht in Betracht komme. Auch diene die Anmietung des Stellplatzes im Nachbargebäude letztlich der Herstellung der gemeinsamen, ordnungsgemäßen Nutzung der Tiefgarage ohne Behinderung anderer Mitnutzer, so daß es sich um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums handele, die einem Mehrheitsbeschluß zugänglich ist. Gleichwohl sei die Beschlußfassung zu beanstanden, weil sie unzulässigerweise auch die Wohnungseigentümer belaste, die über kein Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz verfügten. Auf die fristgemäß eingelegte sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 3) bis 7) hat das Landgericht den Beschluß abgeändert und den Anfechtungsantrag der Beteiligten zu 1) und 2) abgewiesen mit der Begründung, die Belastung aller Wohnungseigentümer mit den Anmietungskosten sei im Hinblick darauf, daá es sich dabei um - gemäß den jeweiligen Miteigentumsanteilen zu tragende - Lasten der Tiefgarage für eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung handele, nicht zu beanstanden. Gegen den ihr förmlich nicht zugestellten Beschluß des Landgerichts vom 3.11. 97 hat die Beteiligte zu 1) weitere sofortige Beschwerde eingelegt mit dem Antrag, unter entsprechender Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung die Beschwerde der Beteiligten zu 2) bis 7) zurückzuweisen. Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) ist zulässig (§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs. 1 WEG, 2o, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG) und hat auch in der Sache Erfolg. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand (§ 27 FGG, 55o ZPO). Für den angefochtenen Beschluß ist Einstimmigkeit erforderlich gewesen, denn er regelt eine Materie, die der Beschlußfassung durch die Wohnungseigentümerversammlung entzogen ist und der Vereinbarung aller Wohnungseigentümer gemäß § 1o Abs. 2 WEG bedarf. Der Senat teilt nicht die Ansicht der Beteiligten zu 3) bis 7) sowie der Vorinstanzen, daß es sich bei der mit Stimmenmehrheit beschlossenen Anmietung des Stellplatzes im Nachbargebäude für die Beteiligten zu 7) um "eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung" i.S. von § 21 Abs. 3 WEG zur Gewährleistung der ordnungsgemäßen Nutzung und Funktionalität der Tiefgarage handelt. Die Wohnungseigentümerversammlung hat mit dem zum TOP 4 gefaßten Beschluß ihre Entscheidungskompetenz vielmehr überschritten. Der Umstand, daß die Stellplätze in der Tiefgarage gemeinschaftliches Eigentum sind und die Beteiligten zu 7) den ihnen im Wege des Sondernutzungsrechts zugewiesenen Stellplatz Nr. 9 nicht nutzen können, ohne den Inhabern der Stellplätze Nr. 8 und 7 die gleichzeitige Nutzung unmöglich zu machen, zumindest diese aber erheblich zu erschweren, macht die beschlossene Maßnahme nicht zu einer Gemeinschaftsangelegenheit. Richtig ist zwar, daß mit der Einräumung der dinglichen Sondernutzungsrechte die Regelungskompetenz der Gemeinschaft hinsichtlich der Stellplätze nicht endete. Auch bei der Überlassung eines Stellplatzes zur alleinigen Nutzung behalten die Eigentümer bestimmte Gebrauchsregelungs- bzw. Verwaltungsbefugnisse, d.h. das Recht, durch Stimmenmehrheit eine der Beschaffenheit des der Sondernutzung unterliegenden Gebäudeteils entsprechenden ordnungsmäßige Nutzung (§ 15 Abs. 2 WEG) oder Verwaltungsmaánahme (§ 21 Abs. 3 WEG) zu beschließen, wie etwa die Absperrung des Stellplatzes durch ein Hindernis zu verbieten (vgl. BayObLG ZMR 92, 2o2) oder die Nutzung des Stellplatzes nur dem Wohnungseigentümer sowie dessen Lebensgefährten und Kindern zu erlauben (vgl. KG NJW-RR 96, 586; Bärmann/Pick/ Merle WEG § 15 Rdnr. 17). Zu einer solchen Regelungskompetenz gehört die hier beschlossene Stellplatzersatzbeschaffung indes nicht. Bei der Maßnahme geht es vielmehr darum, zu Gunsten und im Interesse nur der Beteiligten zu 3), 4) und 7) als den insoweit betroffenen Sondernutzungsberechtigten eine Regelung zu schaffen, die es den Beteiligten zu 3) und 4) ermöglicht, die ihnen im Wege des Sondernutzungsrechts zugewiesenen beiden Stellplätze ungehindert nutzen können, indem die Beteiligten zu 7) auf die Nutzung des ihnen zugewiesenen Stellplatzes verzichten, und diesen dafür als Ersatz außerhalb der Wohnanlage ein anderer Stellplatz zur Verfügung gestellt wird. Damit aber steht keine Gemeinschaftsangelegenheit, sondern eine Angelegenheit nur dieser drei Nutzungsberechtigten an, die jeweils von ihrem Verkäufer ein unschwer erkennbar von vorneherein mängelbehaftetes Nutzungsrecht erworben haben. Zur Korrektur dieses Mangels könnten nur die jeweiligen Verkäufer verpflichtet sein, nicht aber die Eigentümergemeinschaft, die insoweit nicht der richtige Anspruchsgegner ist. Der Erwerber übernimmt nach dem Erwerbsvertrag das Wohnungseigentum, wie es steht und liegt (vgl. OLG Hamm ZMR 96, 39o; BayObLG NJW-RR 91, 1o41 mwN). Sind dann bestimmte dem Wohnungseigentum im Wege von Sondernutzungsrechten zugeordnete Abstellplätze in einer Tiefgarage so angelegt, daß ihre gleichzeitige Nutzung nicht möglich ist, können und müssen deshalb die betroffenen Nutzungsberechtigten selbst versuchen, eine sie befriedigende Lösung zu finden, etwa wie hier dadurch, daß einer der Stellplatzinhaber seinen Stellplatz im Interesse der uneingeschränkten Nutzbarmachung der anderen Stellplätze aufgibt und dafür als Ersatz im Wege der Anmietung in einen benachbarten Gebäude einen Stellplatz erhält. Die beschlossene Maßnahme, zumal da mit Kosten für alle Wohnungseigentümer verbunden, kann danach nicht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen (§ 15 Abs. 3, 21 Abs. 4 WEG).
Will die Eigentümergemeinschaft die Korrektur der mängelbehaften Sondernutzungsrechte beschließen und hierfür auch die Kosten übernehmen, bedarf es der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Damit würde das Sondernutzungsrecht nachgebessert und faktisch ergänzt, wie wenn dem Berechtigten an anderer Stelle etwa des Gemeinschaftseigentums ein weiterer nunmehr uneingeschränkt nutzbarer Stellplatz zur Verfügung gestellt würde. Jede Nachbesserung/Ergänzung des Sondernutzungsrechts bedeutet indes dessen Änderung und unterliegt deshalb den für die Begründung eines Sondernutzungsrechts geltenden Regeln.
Sonach ist die Entscheidung des Landgerichts abzuändern und die erstinstanzliche Entscheidung wiederherzustellen, da sie im Ergebnis mit Recht den angefochtenen Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt hat.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es enspricht billigem Ermessen, die Gerichtskosten des Beschwerde- und des Rechtsbeschwerdeverfahrens den unterlegenen Beteiligten zu 3) und 7) aufzuerlegen. Hingegen besteht hinsichtlich beider Rechtsmittelinstanzen keine Veranlassung, von dem im Wohnungseigentumsverfahren geltenden Grundsatz abzuweichen, daß jeder Beteiligte seine außergerichtliche Kosten selbst zu tragen hat. Dies gilt hier insbesondere in Anbetracht des Umstandes, daß die Vorinstanz in der Sache abweichend entschieden hat.
Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Rechtsbeschwerdeverfahren folgt aus § 48 Abs. 3 WEG und entspricht den von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzungen der Vorinstanzen.