Verwalterhaftung bei verzögerter Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum
KI-Zusammenfassung
Die Kläger rügten verzögerte Instandsetzungsmaßnahmen durch die Verwalterin; das OLG Köln hebt den landgerichtlichen Beschluss auf und verweist zur erneuten Entscheidung zurück. Das Gericht stellt klar, dass der Verwalter nach §27 Abs.1 Nr.2 WEG für verzögerungsbedingte Schäden haftet, wenn die Voraussetzungen des §284 BGB und das Verschulden nach §285 BGB vorliegen. Auf der Sachebene sind Umfang, Zeiträume und ein etwaiges Mitverschulden der Eigentümer vom Tatrichter zu prüfen.
Ausgang: Beschluss des Landgerichts aufgehoben; Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen
Abstrakte Rechtssätze
Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu veranlassen.
Kommt der Verwalter mit der Durchführung solcher Maßnahmen in Verzug, haftet er dem einzelnen Wohnungseigentümer für hierdurch entstandene Schäden (z. B. Mietausfall), wenn die Voraussetzungen des § 284 Abs. 1 S. 1 BGB und das für den Verzug erforderliche Verschulden nach § 285 BGB vorliegen.
Die Haftung des Verwalters erstreckt sich grundsätzlich nur auf Zeiträume, in denen ihm die verzögerliche Umsetzung oder unterlassene Veranlassung zur Last fällt; Zeiten vor Beginn seiner Tätigkeit sind ausgeschlossen.
Für die Haftung sind nur solche Verzögerungen relevant, die bei Feststellung des Sanierungsbedarfs, bei Planung, Einholung öffentlich‑rechtlicher Genehmigungen sowie bei Vergabe und Durchführung der Arbeiten dem Verwalter zuzurechnen sind; Beschlusszuständigkeiten der Eigentümergemeinschaft bleiben unberührt.
Der Schadenersatzanspruch ist vom Tatrichter unter Berücksichtigung des zu erzielenden Mietzinses für die betreffenden Zeiträume und eines möglichen Mitverschuldens der Wohnungseigentümer zu beziffern.
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 29 T 156/95
Leitsatz
Der Verwalter haftet, wenn er seiner Verpflichtung, die für die ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, verzögerlich nachkommt, den einzelnen Wohnungseigentümern für die ihnen dadurch im Hinblick auf ihr Sondereigentum entstehenden Schäden (z.B. Mietausfall).
Tenor
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller vom 22. Januar 1996 wird der Beschluß der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 19. Dezember 1995 - 29 T 156/95 - aufgehoben und das Verfahren zur erneuten Behandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Verfahrens der Rechtsbeschwerde - an das Landgericht Köln zurückverwiesen.
Gründe
Die sofortige weitere Beschwerde ist nach §§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG, 20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässig und hat in der Sache - vorläufigen - Erfolg.
Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer Verletzung des Gesetzes im Sinne der §§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO. Das Landgericht ist nicht in dem erforderlichen Maße seiner ihm nach § 12 FGG obliegenden Verpflichtung nachgekommen, die zur Feststellung der Tatsachen erforderlichen Ermittlungen zu veranlassen und die geeignet erscheinenden Beweise zu erheben. Die zum Grund des erhobenen Anspruchs angestellten Erwägungen zur Haftung der Antragsgegnerin sind nicht frei von Rechtsfehlern.
Das Landgericht wird bei der erneuten Behandlung der Sache von folgenden Grundsätzen auszugehen haben:
Die Antragsgegnerin haftet wegen Verzugs mit Instandsetzungsmaßnahmen. Eine Verpflichtung der Verwalterin, für die ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sorgen, ergibt sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Kommt der Verwalter damit in Verzug, die für die ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, so haftet er für den einem Wohnungseigentümer dadurch entstehenden Schaden, sofern die Voraussetzungen des § 284 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegen und das für den Verzug erforderliche Verschulden (§ 285 BGB) gegeben ist (vgl. BayObLG NJW-RR 1988, 599).
Dabei ist zunächst zu beachten, daß die Antragsgegnerin, die erst ab dem 01.01.1992 tätig war, erst nach diesem Zeitpunkt haftbar zu machen ist. Die nach § 284 Abs. 1 S. 1 BGB erforderliche Mahnung ist bereits mit Schreiben vom 04.03.1992 erfolgt. Grundsätzlich ist zu beachten, daß die Antragsgegnerin nur insoweit haftet, als ihr die verzögerliche Umsetzung der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Last zu legen ist oder sie ihrer Verpflichtung nicht nachgekommen ist, auf eine nach den gegebenen Umständen gebotene, erneute Beschlußfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft hinzuwirken. Dabei ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, daß die Antragsgegnerin und die Wohnungseigentümergemeinschaft, nachdem nach den Feststellungen des Statikers R. die Statik des gesamten Gebäudes in Frage stand, sich zunächst veranlaßt sahen, weitere Untersuchungen in Auftrag zu geben, um Art und Umfang der erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen zu ermitteln (Wohnungseigentümerversammlungen vom 20.03.1991 und 18.06.1991). Es ist auch nicht als schuldhaft anzusehen, daß die Antragsgegnerin, nachdem die Sanierungsbedürftigkeit feststand, zunächst den gefaßten Beschluß ausführte, eine Kompletterneuerung des Daches durchführen zu lassen, weil dies als die dauerhaftere und damit langfristig kostengünstigere Maßnahme angesehen wurde (Wohnungseigentümerversammlungen vom 26.10.1992 und 26.11.1992) und zu diesem Zwecke den Versuch unternahm, die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für eine Kompletterneuerung zu schaffen.
Zur Last zu legen sind der Antragsgegnerin aber von ihr zu vertretende Verzögerungen im Hinblick auf die Feststellung von Art und Umfang der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen, die Vorbereitung der beschlossenen Maßnahmen (Planung) und die Durchführung der Arbeiten selbst. Dabei ist zu berücksichtigen, daß nur die Verzögerungen, die bei der Umsetzung der gefaßten und der erforderlichen Vorbereitung zu treffender neuer Beschlüsse eingetreten sind, zur Haftung der Verwaltungsgesellschaft führen, während die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet, soweit sie sich veranlaßt sehen mußte, zur Förderung der erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen durch erneute Beschlußfassung auf die Verwaltungsgesellschaft einzuwirken. In Betracht kommen insofern die Beauftragung eines mit Altbauten vertrauten Statikers, die zügige Durchführung des öffentlich-rechtlichen Genehmigungsverfahrens und die zügige Durchführung der Arbeiten durch eine Fachfirma.
Was der Antragsgegnerin im einzelnen zur Last zu legen und für welche Zeiträume sie haftbar zu machen ist, bleibt der tatrichterlichen Bewertung vorbehalten. Dabei wird zu beachten sein, daß die Antragsteller bereits am 26.06.1992 einen Titel erwirkt hatten, nach dem die Statik wieder herzustellen war, damit den Antragstellern die Nutzung wieder möglich wurde, wodurch der Antragsgegnerin die Dringlichkeit der durchzuführenden Arbeiten nochmals vor Augen geführt worden war. Es wird etwa zu prüfen sein, ob die Antragsgegnerin den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 01.04.1992 gefaßten Beschluß, die Sanierungsarbeiten durchzuführen, ohne schuldhaftes Zögern ausgeführt hat. Bereits auf der Versammlung war klar, daß die statischen Berechnungen ergänzungsbedürftig waren, ein Ortstermin mit dem Statiker fand indes erst im August/September 1992 statt, weitere Wohnungseigentümerversammlungen erst am 26.10. und 26.11.1992. Weiterhin wird zu prüfen sein, ob die Antragsgegnerin die zur Ausführung des letztgenannten Beschlusses geeigneten Maßnahmen in die Wege geleitet hat, oder ob ihr insoweit eine Verzögerung zur Last zu legen ist. Erst unter dem 07.03.1993 wandte sich die Antragsgegnerin schriftlich an das Amt für Denkmalpflege, ein Bauantrag wurde sogar erst am 11.10.1993 eingereicht, nachdem die Antragsgegnerin unter dem 28.07.1993 die irrige Auffassung vertreten hatte, die weitere Vorgehensweise könne erst nach Entscheidung des Gerichtes im gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichteten Parallelverfahren festgelegt werden. Ferner wird zu prüfen sein, ob der Antragsgegnerin nach Zurückweisung des Widerspruchs im Baugenehmigungsverfahren am 23.06.1994 eine verzögerliche Sachbearbeitung zur Last fällt, zumal zwischenzeitlich das Gutachten des Gerichtsgutachters W. vom 23.08.1994 vorlag. Die von der Antragsgegnerin einzuholenden Angebote für die nunmehr nur noch in Betracht kommenden Reparaturarbeiten wurden der Wohnungseigentümergemeinschaft erst am 19.01.1995 zur Beschlußfassung unterbreitet, die Vergabe der Arbeiten gar erst am 10.08.1995 beschlossen.
Was die Höhe des geltend gemachten Zahlungsanspruchs angeht, ist für die in Betracht kommenden Haftungszeiträume der zu erzielende Mietzins zu ermitteln.
Schließlich wird zu prüfen sein, ob und inwieweit den Antragstellern ein Mitverschulden deshalb anzurechnen ist, weil sie die das weitere Vorgehen betreffenden Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung mit getragen haben, wobei zu bedenken ist, daß eine Beschlußanfechtung durch die Antragsteller die Sanierung voraussichtlich nicht beschleunigt, sondern zu weiteren Verzögerungen geführt hätte.