WEG: Unzulässige Fassadenänderung durch Versetzen des Mittelholms – Beschwerde abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Beteiligte zu 1. wandte sich gegen die Verpflichtung, den Mittelholm ihres Schlafzimmerfensters zu versetzen. Das OLG Köln wies die weitere sofortige Beschwerde ab: Die nicht mittig angeordnete Fensterunterteilung stellt nach § 22 WEG eine unzulässige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar, weil sie den einheitlichen Fassadeneindruck der Mehrhausanlage nachhaltig beeinträchtigt. Fotografien genügten als Beweismittel; die Gerichtskosten werden der Beteiligten auferlegt.
Ausgang: Weitere sofortige Beschwerde der Eigentümerin gegen Verpflichtung zur Wiederherstellung des Fensterteilers als unbegründet abgewiesen; Gerichtskosten der Beteiligten auferlegt
Abstrakte Rechtssätze
Eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 WEG liegt nicht nur bei Eingriffen in die Substanz vor, sondern auch bei nachhaltigen Eingriffen in die äußere Gestaltung des Gemeinschaftseigentums.
Für bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums ist nach § 22 WEG in der Regel die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich; fehlt diese Zustimmung, ist die Veränderung unzulässig und kann untersagt werden.
Bei der Beurteilung einer optischen Beeinträchtigung des einheitlichen Eindrucks einer Mehrhausanlage können Fotografien als ausreichendes Beweismittel dienen; ein Ortstermin ist nicht zwingend, wenn die Bilddokumentation ein klares Bild vermittelt.
Eine einzelne abweichende Fassadengestaltung ist unzulässig, wenn sie den Gesamteindruck der Anlage so verändert, dass über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidbare Maß hinausgehende Nachteile für die Gemeinschaft entstehen.
Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens können nach § 47 WEG der unterliegenden Partei auferlegt werden; außergerichtliche Kosten werden nur ausnahmsweise erstattet.
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 29 T 89/01
Tenor
Die weitere sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. gegen den Be-schluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 29 T 89/01 - vom 22.10.2001 wird zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des Verfahrens der Rechtsbeschwerde werden der Beteiligten zu 1. auferlegt. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt. Der Beschwerdewert wird auf 2.000,00 DM festgesetzt.
Gründe
Die weitere sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1., Frau A. P., ist zulässig, jedoch in der Sache nicht begründet. Die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft können von der Beteiligten zu 1. verlangen, dass diese den mittig angeordneten Mittelholm des zweiflügligen Schlafzimmerfensters ihrer Eigentumswohnung im Haus G.-H.-Straße ... in W. (erstes Obergeschoss rechts) nach - vom Schlafzimmer aus gesehen - links so versetzt, dass das Fenster in zwei Flügel á 2,40 m und á 1,10 m unterteilt wird. Die Beteiligte zu 1. hat, als sie das Schlafzimmerfenster derart erneuerte, dass sie ein mittig geteiltes zweiflügeliges Fenster einfügen lies, eine nach § 22 WEG unzulässige bauliche Veränderung vorgenommen, die die übrigen Wohnungseigentümer nicht hinnehmen müssen. Eine bauliche Veränderung liegt nicht nur dann vor, wenn durch sie in die Substanz des Gemeinschaftseigentums eingegriffen wird, sondern auch dann, wenn in die äußere Gestaltung des Gemeinschaftseigentums nachhaltig eingewirkt wird (vgl. die Beschlüsse des Senats OLGR 1997, 98; OLGR 1999, 325; Beschluss vom 12.07.1999 - 16 Wx 87/99 -). Die von der Beteiligten zu 1. vorgenommene Veränderung wirkt sich hier zweifelsfrei optisch aus, da der einheitliche Eindruck der Fassade, der gerade auch durch die nicht mittig angeordneten Fensterunterteilungen bestimmt wird, leidet und ein "unordentlicher" Eindruck entsteht. Die durch die Beteiligte zu 1. vorgenommene Änderung des äußeren Eindrucks der Fassade zur Gartenfront hin ist auch nicht unerheblich. Zwar müssen Veränderungen, die weder für die Gemeinschaft, noch für einzelne Sondereigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehende Nachteile mit sich bringen, von der Wohnungseigentümergemeinschaft hingenommen werden und bedürfen nach § 22 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG nicht der Zustimmung der übrigen Sondereigentümer (vgl. insoweit Schuschke, OLGR 2000, K11). Vorliegend ist aber zu berücksichtigen, dass das Haus, in dem die Beteiligte zu 1. wohnt, Teil einer Mehrhausanlage ist. Alle übrigen Häuser vermitteln einen einheitlichen Eindruck. Fällt dann eine Fassade optisch aus dem Rahmen, entsteht hinsichtlich der Gesamtanlage ein "unordentlicher" Eindruck. Das Landgericht musste, um dies festzustellen, keinen Ortstermin durchführen. Die Fotografien auf Bl. 16 d. A. ergeben ein eindeutiges Bild, dass durch eine persönliche Augenscheineinnahme nicht verbessert oder verändert werden könnte. Dass die Beteiligte zu 1. die Jalousie vor ihrem Schlafzimmerfenster regelmäßig geschlossen hält, auch tagsüber, ändert an den vorstehenden Feststellungen nichts. Zum einen ist nicht gewährleistet, dass die Beteiligte zu 1. ihre Wohnung nicht verkauft oder ansonsten das Eigentum an ihrer Wohnung auf einen andern überträgt, im übrigen könnte sie niemand daran hindern, ihre Jalousien jederzeit wieder zu öffnen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat den durch die Beteiligte zu 1. vorgenommenen Veränderungen nicht zugestimmt. Nach § 22 WEG wäre hierzu im übrigen eine einstimmige Zustimmung erforderlich gewesen.
Die Kostenentscheidung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 47 WEG.
Von dem Grundsatz, dass die Wohnungseigentümer regelmäßig ihre außergerichtlichen Kosten in derartigen Verfahren selbst zu tragen haben, war vorliegend keine Ausnahme zu machen.
Der Beschwerdewert entspricht dem geschätzten Wert der Kosten, die die Beteiligte zu 1. wird aufwenden müssen, um den von der Eigentümergemeinschaft gewünschten Zustand wieder herzustellen.