Wohnungseigentümer nicht zur Kündigung des Mieters verpflichtbar
KI-Zusammenfassung
Der Antragsteller verlangte, den Miteigentümer zur Kündigung des Mietverhältnisses seines störenden Mieters zu verpflichten. Das OLG Köln bestätigt einen Unterlassungsanspruch der Eigentümer gegen die unzulässigen Belästigungen, verneint jedoch eine Verpflichtung zur Kündigung. Die Durchsetzung des Unterlassungsanspruchs erfolgt nach § 890 ZPO; die Wahl konkreter Maßnahmen bleibt dem Eigentümer überlassen.
Ausgang: Antrag, den Eigentümer zur Kündigung des Mieters zu verpflichten, wird abgewiesen; stattdessen Unterlassungsverpflichtung des Eigentümers bejaht.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Wohnungseigentümer kann von den übrigen Wohnungseigentümern nicht dazu verpflichtet werden, gegenüber seinem Mieter die Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen; der Anspruch richtet sich auf Unterlassung unzulässiger Belästigungen.
Ein Unterlassungsanspruch der nachbarlichen Gemeinschaft gegen störende Nutzung ergibt sich aus § 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB und §§ 14 Nr. 1, 2 WEG.
Die Unterlassungspflicht des Wohnungseigentümers ist nach § 890 ZPO vollstreckbar; im Vollstreckungsverfahren ist zu prüfen, ob er als mittelbarer Störer nicht alles Zumutbare unternommen hat.
Eine Verpflichtung zur Kündigung kommt nur in Betracht, wenn sie die einzige geeignete Maßnahme zur Beseitigung der Störungen ist; die Wahl der zur Durchsetzung geeigneten Maßnahmen obliegt grundsätzlich dem Eigentümer.
Zitiert von (1)
1 zustimmend
Leitsatz
Keine Verpflichtung zur Kündigung eines Mietverhältnisses
WEG §§ 14, 15 Der Eigentümer einer vermieteten Wohnung kann durch die übrigen Wohnungseigentümer nicht verpflichtet werden, seinem Mieter, der des öfteren nachhaltig gegen die Hausordnung verstoßen hat, zu kündigen. Der Anspruch kann sich vielmehr nur auf Unterlassung der unzulässigen Belästigungen richten. Diese Unterlassungsverpflichtung wäre dann gem. § 890 ZPO zu vollstrecken. Es ist dann Sache des Wohnungseigentümers, welche Maßnahmen er ergreift, um die Einhaltung der Hausordnung seinem Mieter gegenüber nachhaltig durchzusetzen.
Gründe
Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG statthafte und auch im übrigen zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache Erfolg, da die Entscheidung des Landgerichts auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO).
Das Landgericht durfte den Antragsgegner nicht dazu verpflichten, gegenüber ,der Mietpartei" seiner Eigentumswohnung die Kündigung auszusprechen.
Amts- und Landgericht sind zutreffend davon ausgegangen, daß der Antragsgegner verpflichtet ist, ein Verhalten seines Mieters E. zu unterbinden, das zu Belästigungen der Hausbewohner und übrigen Wohnungseigentümer führt und gegen die Hausordnung verstößt. Der Anspruch folgt aus § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB, jeweils i.V.m. § 14 Nr. 1 und 2 WEG. Da der Antragsgegner sich gegen den amtsgerichtlichen Beschluß und die vom Landgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen, wonach der Mieter E. den Antragsteller beschimpft und beleidigt sowie mit Körperverletzungen durch den von ihm gehaltenen Kampfhund bedroht hat, nicht wehrt, bedarf es insoweit keiner weiteren Ausführungen.
Der Antragsgegner kann jedoch nicht zur Kündigung des Mietvertrages mit seinem Mieter E. verpflichtet werden. Einem Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nicht vorgeschrieben werden, auf welche Weise er einen geschuldeten Erfolg erreicht, nämlich die Unterlassung von unzulässigem Verhalten seines Mieters, durch das dieser gegen das Gebot verstößt, daß durch die Nutzung der Eigentumswohnung keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwachsen darf.
Der Anspruch auf Unterlassung unzulässiger Belästigungen und Bedrohungen richtet sich nicht nur gegen den Mieter, sondern gegen den Antragsgegner als Wohnungseigentümer, der selbst Störer im Sinne des § 1004 BGB ist. Die Unterlassungspflicht des Antragsgegners schließt die Pflicht ein, dahin tätig zu werden, daß die unzulässige Nutzung des Wohnungseigentums durch seinen Mieter unterbunden wird. Diese Unterlassungsverpflichtung des Antragsgegners ist gemäß § 890 ZPO durch Ordnungsgeld bzw. Ordnungshaft zu vollstrecken. Im Verfahren nach § 890 ZPO ist zu prüfen, ob er die Zuwiderhandlung verschuldet hat, weil er als mittelbarer Störer nicht alles ihm Mögliche und Zumutbare unternommen hat, um seinen Mieter zu einer Nutzung der Wohnung im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und der Hausordnung anzuhalten. Welche Maßnahmen er hierzu ergreift, muß grundsätzlich ihm überlassen bleiben und kann ihm nicht vorgeschrieben werden. Ob er im Hinblick auf seine Unterlassungsverpflichtung zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt und verpflichtet ist oder welche sonstigen Maßnahmen ihm gegen seinen Mieter zumutbar sind, um seiner Unterlassungspflicht nachzukommen, brauchte der Senat nicht zu entscheiden.
Die Verpflichtung zur Kündigung käme nur dann in Betracht, wenn sie die einzige geeignete Maßnahme zur Beseitigung der vom Mieter des Antragsgegners ausgehenden Störungen ist. Es ist aber kein Grund ersichtlich, der die Annahme rechtfertigte, der Antragsgegner könne nicht auf das Verhalten seines Mieters, mit dem er verschwägert ist, in anderer Weise einwirken. Daß keine anderen Maßnahmen zur Störungsbeseitigung geeignet sind, kann bereits deshalb nicht festgestellt werden, weil der Antragsteller aus dem amtsgerichtlichen Beschluß nicht die Zwangsvollstreckung gegen den Antragsgegner betrieben hat.
Der Antragsteller kann sich auch nicht mit Erfolg auf die Entscheidung des Kammergerichts in WM 1986, 286 berufen. Das Kammergericht hat einen amtsgerichtlichen Beschluß bestätigt, durch den ein Wohnungseigentümer verpflichtet wurde, ,seinen Mietern zu untersagen, in den Räumlichkeiten einen Bordellbetrieb zu unterhalten, sowie ihnen fristlos zu kündigen, falls sie der Untersagung nicht nachkommen." Damit war lediglich ausgesprochen, wie der Wohnungseigentümer äußerstenfalls vorzugehen hatte, wenn er die Benutzer der Wohnung nicht auf andere Weise von dem unzulässigen Betrieb abhalten konnte. Demgegenüber begehrt der Antragsteller die Verpflichtung des Antragsgegners zur Kündigung nicht als zusätzliche und letzte Maßnahme für den Fall, daß die Störung auf andere Weise nicht beseitigt wird, sondern als einzige Maßnahme.
Daher war der angefochtene Beschluß abzuändern und die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Amtsgerichts zurückzuweisen.
Die Kostenentscheidung ergeht nach § 47 WEG. Soweit der Antragsteller unterliegt, entspricht es billigem Ermessen, ihm die Gerichtskosten aufzuerlegen. Demgegenüber bestand kein Anlaß, von dem im Wohnungseigentumsverfahren geltenden Grundsatz abzuweichen, wonach die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.
Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 5.000,00 DM
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