WEG: Rückzahlungsanspruch wegen Wohngeld nur bei ausgewiesener Jahresabrechnung
KI-Zusammenfassung
Die Antragstellerin erhob weitere Beschwerde gegen die Zurückweisung ihres Rückzahlungsantrags wegen angeblich überzahlten Wohngeldes. Zentral ist, ob ein einzelner Eigentümer unabhängig von der Jahresabrechnung Zahlungsansprüche gegen die Gemeinschaft durchsetzen kann. Das OLG bestätigt, dass ein Rückzahlungsanspruch nur besteht, wenn die genehmigte Jahresabrechnung ein entsprechendes Guthaben ausweist; stattdessen steht dem Eigentümer ein Anspruch auf Erstellung ordnungsgemäßer Jahresabrechnungen gegen den Verwalter zu. Die Beschwerde wird abgewiesen, Gerichtskosten trägt die Antragstellerin.
Ausgang: Weitere Beschwerde der Antragstellerin wird abgewiesen; Rückzahlungsanspruch mangels in der Jahresabrechnung ausgewiesenem Guthaben verneint
Abstrakte Rechtssätze
Ein Rückzahlungsanspruch eines Wohnungseigentümers wegen überzahlten Wohngeldes besteht nur, wenn die durch Beschluss der Gemeinschaft genehmigte Jahresabrechnung ein entsprechendes Guthaben des Eigentümers ausweist.
Selbständige durchsetzbare Bereicherungsansprüche einzelner Wohnungseigentümer außerhalb der genehmigten Jahresabrechnung entstehen nicht, da das Innenverhältnis der Eigentümer einen Ausgleich lediglich über die Abrechnung zulässt.
Jeder Wohnungseigentümer hat gegenüber dem Verwalter einen individuellen Anspruch auf Erstellung ordnungsgemäßer Jahresabrechnungen aus § 28 Abs. 1, 3 i.V.m. § 21 Abs. 4 WEG, den er gerichtlich durchsetzen kann.
Treuwidriges Verhalten von Mitgliedern im Beschlussverfahren kann deren Berufung auf eine nachträgliche Beschlussfassung als Rechtsgrund versagen.
Die Kostenentscheidung im Rechtsbeschwerdeverfahren richtet sich nach § 47 WEG; dem Unterliegenden können die Gerichtskosten auferlegt werden.
Zitiert von (1)
1 zustimmend
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 29 T 261/05
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 25.09.2006 - 29 T 261/05 - wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde trägt die Antragstellerin. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Geschäftswert der Rechtsbeschwerde: 8.368,07 €
Gründe
Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.
Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Landgericht ist mit zutreffenden Erwägungen zu dem Ergebnis gelangt, dass der Antragstellerin ein Rückzahlungsanspruch jedenfalls derzeit nicht zusteht, da dieser einen entsprechenden Überschuss zu ihren Gunsten in der Jahresabrechnung voraussetzt. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Gründe des angefochtenen Beschlusses verwiesen, die sich der Senat zu eigen macht.
Aufgrund des Vorbringens in der Rechtsbeschwerde sind ergänzend folgende Überlegungen veranlasst.
Es kann offen bleiben, ob Antragsgegner die hier einzeln aufgeführten Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband sind, so dass einer Berichtigung des Rubrums der angefochtenen Entscheidung nicht erforderlich wird. Auf die Frage der Begründetheit des Rückzahlungsanspruchs der Antragstellerin hat dies keinen Einfluss.
Zu Recht hat das Landgericht das Verhalten der Antragsgegner hinsichtlich der Beschlussfassung zu den Jahresabrechnungen 1992 bis 2001 als treuwidrig angesehen und den Antragsgegnern aus diesem Grund die Berufung auf den Rechtsgrund einer erneuten Beschlussfassung versagt.
Die Antragstellerin kann indessen Erstattung wegen eventuell überzahlten Wohngeldes nicht unabhängig von dem Ergebnis einer Jahresabrechnung verlangen. Vielmehr kann die Erfüllung eines Bereicherungsanspruchs aus Mitteln der Gemeinschaft erst und nur dann verlangt werden, wenn eine durch Beschlussfassung der Gemeinschaft genehmigte Jahresabrechnung ein Guthaben für den Antragsteller ausweist (OLG Hamm, NJW-RR 1999, 93). Einer isolierten Anspruchsverfolgung außerhalb der Abrechnung der Wirtschaftsperiode, wie sie die Antragstellerin betreibt, steht das durch die Jahresabrechnung konkretisierte Innenverhältnis der Wohnungseigentümer entgegen, wonach zwischen den Eigentümern lediglich ein Innenausgleich zulässig ist. Dieser würde durch einzelne Rückforderungen gestört. Infolge dieses besonderen Verhältnisses beschränkt sich der Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Befriedigung aus den aus der abgerechneten Wirtschaftsperiode vorhandenen Geldmitteln. Mithin setzt dieser Anspruch ein Guthaben des Eigentümers in der letzten Jahresabrechnung voraus. Selbständige durchsetzbare Bereichungsansprüche können deshalb in diesem Verhältnis nicht entstehen (vgl. OLG Hamm, NZM 2005, 460, 462; OLG Hamm, NJW-RR, 1999, 93, 94; KG, NJW-RR 1999, 338; ebenso Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9.Aufl. § 28 Rdnr. 111; Bärmann /Pick, WEG, 16. Aufl., § 28 Rdnr. 31).
Die Antragsgegnerin ist deshalb jedoch nicht rechtlos gestellt. Sie hat wie jeder Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter einen Anspruch auf Erstellung einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung für das oder die abgelaufenen Wirtschaftsjahre, der aus dem Individualanspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung folgt (§§ 28 Abs. 1, 3; 21 Abs. 4 WEG) und den sie gerichtlich geltend machen kann.
Ihr Rechtsmittel ist mit der Kostenfolge aus § 47 WEG zurückzuweisen. Es entspricht billigem Ermessen, der auch in dritter Instanz unterlegenen Antragstellerin die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen. Für eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand keine Veranlassung.
Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus 48 Abs. 3 WEG.