WEG: Einberufung durch gesamten Verwaltungsbeirat und Verwalterwahl
KI-Zusammenfassung
Nach Rücktritt des Verwalters beriefen die drei gewählten Beiratsmitglieder eine außerordentliche Eigentümerversammlung zur Wahl eines neuen Verwalters ein. Das OLG Köln bejahte die Ordnungsmäßigkeit der gemeinschaftlichen Einberufung und verwies darauf, dass die bloße Nennung von Namen ohne persönliche Vorstellung kein formpflichtiger Wahlantrag ist. Die Anfechtung der Verwalterbestellung durch die Antragstellerin wurde zurückgewiesen, da ihr Antragsrecht nicht ordnungsgemäß ausgeübt war.
Ausgang: Weitere Beschwerde der Antragsgegner teilweise stattgegeben; Antrag der Antragstellerin auf Ungültigkeit der Verwalterbestellung zurückgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Die gemeinschaftliche Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung durch alle Mitglieder des Verwaltungsbeirats genügt den Anforderungen des § 24 Abs. 3 WEG und begründet keinen Einberufungsmangel.
Die bloße Nennung eines Namens eines als Verwalter in Betracht kommenden Dritten ohne persönliche Vorstellung und Angaben zu Qualifikation stellt keinen ordnungsgemäßen Antragsvortrag dar, der förmlich abzustimmen wäre.
Erfüllt ein Eigentümer sein Beschlussantragsrecht bei Verwalterwahl nicht durch Vorstellung des Kandidaten (Persönliches, berufliche Angaben, Werdegang), ist sein "Antrag" nicht in der für eine Abstimmung erforderlichen Form eingebracht.
Wird ein Bewerber mit Mehrheit gewählt, kann dies als negative Entscheidung über die übrigen Bewerber gewertet werden, sodass eine weitere förmliche Abstimmung über diese entbehrlich sein kann.
Bei einer Vollversammlung mit Anwesenheit sämtlicher Miteigentümer fehlt regelmäßig die Kausalität zwischen einem etwaigen Einberufungsmangel und dem Abstimmungsergebnis.
Rubrum
Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung; Verwalterwahl
WEG § 24 Abs. 3 1. Versäumt es der Verwaltungsbeirat, einen Vorsitzenden zu bestellen, und rufen deshalb alle Mitglieder des Verwaltungsbeirates gemeinsam eine Wohnungseigentümerversammlung ein, so leiden die auf dieser Versammlung gefaßten Beschlüsse nicht an einem Einberufungsmangel. 2. Benennt ein Wohnungseigentümer in der Versammlung, die zur Verwalterwahl einberufen wurde und der ein ordnungsgemäß und umfänglich begründeter Wahlvorschlag vorliegt, eine weitere als Verwalter in Betracht kommende Firma, ohne sonstige Einzelheiten namhaft zu machen, liegt in dieser Benennung kein Antrag, über den förmlich abgestimmt werden müßte.
16 Wx 181/99 29 T 128/99 LG Aachen 202 II 373/98 AG Köln
OBERLANDESGERICHT KÖLN B E S C H L U S S
In dem Wohnungseigentumsverfahren betreffend die Wohnungseigentumsanlage pp.
an dem beteiligt sind:
pp.
hat der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln durch seine Mitglieder Dr. Schuschke, Jennissen und Dr.Ahn-Roth am 29. Dezember 1999
b e s c h l o s s e n :
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird der Beschluß der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 4.10.1999 - 29 T 128/99 - teilweise abgeändert und wir folgt neu gefaßt. Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluß des Amtsgerichts Köln vom 21.4.1999 - 202 II 373/98 - wird ( insgesamt ) zurückgewiesen.
Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerde- und Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Geschäftswert für das Verfahren der Rechtsbeschwerde: 4.000 DM
Gründe I. Die Beteiligten zu 1) und 2) sind die Miteigentümer an der oben genannten Wohnungseigentumsanlage. Nachdem der frühere Verwalter im August 1998 sein Amt niedergelegt hatte, beriefen mit Einladung vom 24.10.1998 die drei gewählten Mitglieder des Verwaltungsbeirates zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 5.11.1998 ein, als deren Tagesordnungspunkte u.a. "Vorstellung des/der vorgeschlagenen Verwalter/s" und "Beschlußfassung über die Wahl eines neuen Verwalters mit sofortiger Wirkung" vorgesehen waren. Ferner verwies die Einladung darauf, dass zum angesetzten Termin noch Vorschläge zur Wahl des neuen Verwalters eingebracht werden können (vgl. Bl. 6 GA). In der außerordentlichen Versammlung vom 5.11.1998, bei der sämtliche Eigentümer anwesend waren, wurde die Beteiligte zu 3) unter TOP 5 mit Stimmmehrheit gewählt. Zuvor hatten die Eheleute Sch. - der Ehemann Sch. trat mit Vollmacht seiner Ehefrau auf - zu Beginn der Versammlung zwei Verwalterkandidaten mit Nachnamen benannt ohne jede weitere Angabe zur Person oder sonstigen Umständen, woraufhin unter TOP 4 vermerkt wurde, dass die von den Eheleuten Sch. eingebrachten Vorschläge nicht zur Auswahl kommen (vgl. zum Ganzen Protokoll der Versammlung, Bl. 9/10 GA ). Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist noch das Begehren der Antragstellerin auf Ungültigkeitserklärung des Beschlusses zu TOP 5. Das Amtsgericht hat ihren Antrag abgewiesen, das Landgericht hat ihm stattgegeben, weil über die von der Antragstellerin benannten Kandidaten nicht abgestimmt worden ist. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2).
2.
Das zulässige Rechtsmittel der Antragsgegner ist in der Sache erfolgreich. Die landgerichtliche Entscheidung hält einer rechtlichen Überprüfung gem. §§ 27 FGG, 550 ZPO nicht stand. Entgegen der Meinung des Landgerichts leidet die Beschlußfassung zu TOP 5 und damit die Bestellung des neuen Verwalters nicht einem Rechtsfehler, da über die von der Antragstellerin benannten Kandidaten eine förmliche Abstimmung nicht erforderlich war und die Beschlußfassung auch im Übrigen, inbesondere wegen Einberufungsmängel, nicht zu beanstanden ist.
Die Einberufung der Eigentümerversammlung durch die drei Verwaltungsbeiratsmitglieder entspricht den Anforderungen der gesetzlichen Regelung ( § 24 Abs. 3 WEG ). Für die vorliegende Wohnungeigentümergemeinschaft ist allein auf den Gesetzestext abzustellen, da die Teilungserklärung vom 30.11.1967 zur Frage der Einberufung keine eigenen Regelungen enthält. Die Einladung vom 24.10.1998 ( Bl. 7/8 GA) ist von sämtlichen in der Eigentümerversammlung vom 17.1.1992 unter TOP 3 ( Bl. 73 der GA) - inzwischen unanfechtbar - gewählten Verwaltungsbeiratsmitgliedern unterzeichnet worden, so dass, sollte bisher ein Vorsitzender noch nicht bestimmt worden sein, worüber die Parteien streiten, die Einladung zwangsläufig auch die Unterschrift desjenigen trägt, der als Vorsitzender gewählt worden ist oder bei einer Wahl des Vorsitzenden gewählt worden wäre. Der Vorsitzende ist nämlich aus der Mitte des Verwaltungsbeirats zu wählen (vgl. Bärmann/Merle, WEG, 8. Aufl., § 29 Rz. 35; Bärmann/Pick, WEG, 14. Aufl., § 29 Rz. 3 ). Die hier vorliegende Einberufung durch die Gesamtheit der Verwaltungsbeiräte stellt mithin ein "Mehr" gegenüber den Anforderungen des § 24 Abs. 3 WEG dar. Ein Beharren darauf, dass in Anbetracht des Wortlautes des § 24 Abs. 3 WEG zunächst einer der drei Verwaltungsbeiräte zum Vorsitzenden zu wählen ist, bevor dieser unter den weiteren Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG eine Eigentümerversammlung einberufen kann, hätte in der Sache eine sinnlose Förmelei zur Folge und würde das Verfahren zur beschleunigten Bestellung eines neuen Verwalters, wie es § 24 Abs.3 WEG fördern will, unnötig erschweren ( so auch OLG Saarbrücken v. 11.2.1999, WE 99, 191,192; zustimmend Bärmann/Merle, aaO., § 24, Rz. 23 ).
Im Übrigen, wie das Landgericht zu Recht erwähnt, dürfte es vorliegend an der erfoderlichen Kausalität zwischen Einberufungsmangel und Abstimmungsergebnis fehlen, wenn die Einberufung auf jeden Fall durch eines der Beiratsmitglieder erfolgt wäre und die Eigentümerversammlung eine Vollversammlung war, in der sämtliche Miteigentümer vertreten waren.
Der Beschluß zu TOP 5 hat nicht das Berschlußantragsrecht der Antragstellerin, mithin ihr Recht auf Mitverwaltung, wie das Landgericht meint, verletzt (vgl. §§ 21 Abs. 1, 23 Abs.1, 24 Abs.1, 2 ; zum Beschlußantragsrecht beispielsweise: Bärmann/Merle, aaO., § 24 Rz. 55 ). Zwar steht dem einzelnen Miteigentümer das Recht zu, dass über von ihm in der erforderlichen Form eingebrachte Anträge in der Versammlung abgestimmt wird. Im vorliegenden Fall sah die Einladung vom 24.10.1998 vor, dass die Wohnungseigentümer noch "Vorschläge", somit Anträge zur Person des zu bestellenden Verwalters machen können. Die von der Antragstellerin in der Eigentümerversammlung vom 5.11.1998 als möglichen "Antrag" zu betrachtenden Vorschläge zur Person des Verwalters genügten indes nicht den inhaltlichen Anforderungen, die an Anträge bei einer Verwalterneubestellung zu stellen sind. Hierzu reicht nämlich nicht allein die Nennung eines (Nach-)Namens eines Kandidaten ohne dessen persönliche Vorstellung. Vielmehr ist der Kandidat von dem jeweiligen Eigentümer "vorzustellen", wie es auch die Tagesordnung unter Punkt 4 der Einladung vorsieht. Dies bedeutet, dass, abgesehen von der persönlichen Präsentation des Kandidaten, vollständige Angaben zur Person sowie zum beruflichen Tätigkeitsfeld und ggfs. zum Werdegang gemacht werden, damit die übrigen Eigentümer sich ein Urteil über die Eignung des Kandidaten bilden können. Es bedarf keiner näheren Erläuterung, dass vor einer Abstimmung über die Bestellung zum Verwalter die Eigentümer in Anbetracht seiner weitreichenden Befugnisse über Qualifikation und Bedingungen des zu bestellenden Verwalters so umfassend wie möglich unterrichtet werden müssen. Daran fehlt es hier. Die Antragstellerin hat über ihren Ehemann lediglich die beiden Namen in der Versammlung nennen lassen, ohne die Personen persönlich zu präsentieren und/oder bekannt zu geben, über welche einschlägigen Berufserfahrungen sie verfügen. Damit hat die Antragstellerin ihr Antragsrecht nicht in der für diesen Fall erforderlichen Weise ausgeübt, so dass mangels "Vorstellung" weiterer Kandidaten eine Beschlußfassung hierüber nicht erforderlich war. Das in TOP 4 dokumentierte Vorgehen der Versammlung, die genannten Kandidaten nicht in die Auswahl einzubeziehen, d.h. nicht bei der Beschlußfassung zu berücksichtigen, ist deshalb nicht zu beanstanden.
Darüberhinaus kann in der Abstimmung zugunsten der jetzigen Verwalterin, der ersten Bewerberin, zugleich eine ( negative ) Entscheidung über sämtliche übrigen Bewerber gesehen werden (so OLG Düsseldorf, NJW-RR 91,594; zust. Bärmann/ Merle, aaO., § 26, Rz. 34 ), sofern man die "Vorstellung" in der vorliegenden Weise als ausreichend betrachtet. Denn wenn sich bereits bei der Abstimmung über den ersten Kandidaten eine Stimmmehrheit für diesen ergibt, so ist dieser als Verwalter bestellt worden. Mit diesem Abstimmungsergebnis haben die Wohnungseigentümer in ihrer Mehrheit zugleich zu erkennen gegeben, dass die übrigen Bewerber nicht als geeignet angesehen werden. Einer weiteren Abstimmung bedarf es dann nicht mehr ( vgl. OLG Düsseldorf, NJW-RR 91, 595 ).
Die übrigen Einwände der Anragstellerin gegen die Ordnungsgemäßheit der Bestellung gehen ebenfalls ins Leere. Die in der Versammlung festgestellte Mehrheit von 5 (von insges. 6) Stimmen steht in Einklang mit dem in § 15 Nr. 1 Teilungserklärung geregelten Stimmrecht. Die "Vorstellung" des persönlich anwesenden Geschäftsführers der gewählten Verwalterin entsprach den oben dargelegten Anforderungen, da der Geschäftsführer sich in der Versammlung vom 3.8.1998, in der er ebenfalls anwesend war, ausführlich dargestellt und die Vertragsbedingungen im einzelnen dargelegt hat (Bl. 45 GA). In der folgenden Versammlung vom 5.11.1998 reichte es aus, auf die frühere Vorstellung Bezug zu nehmen. Dementsprechend ist auch der Beschluß, mit dem die neue Verwalterin bestellt wird, hinreichend bestimmt, da dieser sinnvoll nur so ( ergänzend ) ausgelegt werden kann, dass die Bestellung zu den von der Verwalterin dargelegten Bedingungen erfolgen soll.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 S.1 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, die Gerichtskosten der unterlegenen Partei aufzuerlegen. Eine Abweichung vom Regelfall, wonach eine Kostenerstattung der außergerichtlichen Kosten nicht erfolgt, war hier nicht veranlaßt. Die Festsetzung des Beschwerdewerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.
Dr. Schuschke Jennissen Dr. Ahn-Roth