WEG: Verpflichtung zur Beseitigung teilungserklärungswidriger Kellerfenster – Beschwerde abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Antragsgegner hatten in Kellerräumen ein vergrößertes Kellerfenster und Aushub vorgenommen und widersprachen damit der Teilungserklärung. Das OLG bestätigt die Vorinstanzen und weist die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ab. Bauliche Veränderungen dieser Art sind zustimmungsbedürftig, da sie einen nicht unerheblichen Nachteil darstellen und die Teilungserklärung bindend ist.
Ausgang: Sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen die Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Die in der Teilungserklärung enthaltene Nutzungsbeschreibung von Räumlichkeiten ist für die Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 WEG bindend und wird nicht durch langfristiges widerspruchsloses Dulden abweichender Nutzung geändert.
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, die über ordnungsgemäße Instandhaltung hinausgehen (z. B. Vergrößerung von Kellerfenstern und Bodenaushub), sind im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG zustimmungspflichtig.
Die Zustimmung nach § 22 Abs. 1 WEG entfällt nur, wenn durch die bauliche Veränderung keinem der übrigen Wohnungseigentümer über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidbare Maß hinaus ein Nachteil entsteht; ein Nachteil kann auch in einer nicht geringen Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks oder in erhöhter Abnutzung liegen.
Die langjährige, widerspruchslose Nutzung entgegen der Teilungserklärung begründet keinen Gutglaubensschutz zulasten der im Grundbuch eingetragenen Regelung; frühere Duldung durch Miteigentümer ist bei Auslegung der Teilungserklärung unbeachtlich.
Die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangt keinen Wiedereinbau mangelhafter Bauteile, sondern einen dem früheren in Gestalt und Farbe gleichartigen Ersatz in derselben Größe.
Leitsatz
Erhöhung der Wohnqualität von Räumen als Nachteil für die Eigentümergemeinschaft
Die Nutzungsbeschreibung von Räumlichkeiten, wie sie in der Teilungserklärung enthalten ist, ist für die Beteiligten bindend. Sie wird nicht stillschweigend dadurch abgeändert, daß die anderen Eigentümer eine abweichende Nutzung über mehrere Jahre ohne Widerspruch hinnehmen. Deshalb kann ein Erwerber der Räumlichkeiten sich nicht mit Erfolg darauf berufen, die übrigen Wohnungseigentümer müßten die teilungserklärungswidrige Nutzung weiter dulden, weil sie sie gegenüber dem Voreigentümer widerspruchslos hingenommen hätten.
Gründe
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist gemäß § 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt, hat aber in der Sache selbst keinen Erfolg, weil der angefochtene Beschluß nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§§ 27 FGG, 550 ZPO).
Die Entscheidung des Landgerichts, die Beschwerde gegen den Teilbeschluß des Amtsgerichts Köln vom 21.03.1994 - 204 II 262/93 -, mit der den Antragsgegnern u.a. aufgegeben wurde, unter Beseitigung der durch Aushebung eines Grabens und Einbau eines vergrößerten Kellerfensters unter dem Balkon der Erdgeschoßwohnung veranlaßten baulichen Veränderung den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, zurückzuweisen, begegnet keinen rechtlichen Bedenken.
Zutreffend sind beide Vorinstanzen davon ausgegangen, daß der Einbau des vergrößerten Kellerfensters und der Bodenaushub im Vorgarten, der u.a. dazu dient, diesem so vergrößerten Kellerfenster den nötigen Lichteinfall zu gewähren, bauliche Veränderungen im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG darstellen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen und die grundsätzlich der einstimmigen Beschlußfassung der Wohnungseigentümer bedürfen. Mangels Zustimmung der Antragsteller als Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft können diese daher gemäß §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB die Beseitigung dieser Veränderungen und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen. Dabei beinhaltet die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes natürlich entgegen der Ansicht der Antragsgegner nicht, daß das frühere, nach Behauptung der Antragsgegner morsche und defekte Holzfenster wiedereingesetzt wird, sondern lediglich, daß ein dem früheren in Form und Farbe gleiches Fenster derselben Größe eingesetzt wird.
Wie in der angefochtenen Entscheidung des Landgerichts richtig erkannt, gilt das Zustimmungserfordernis des §§ 22 Abs. 1 Satz 1 WEG nach §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 Ziff. 1 WEG nur dann nicht, wenn durch bauliche Veränderungen keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Dabei ist unter einem Nachteil im Sinne der zitierten Vorschrift jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen; diese kann auch in einer - nicht nur ganz geringfügigen - Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage liegen (vgl. BayObLGZ 82, 75).
Die hierzu vom Landgericht getroffene Feststellung, daß es sich bei den Maßnahmen um einen nicht unbedeutenden Eingriff in das Gemeinschaftseigentum handelt, kann als tatrichterliche Beweiswürdigung in der Rechtsbeschwerdeinstanz gemäß §§ 27 Abs. 2 FGG, 561 Abs. 1 ZPO nur beschränkt daraufhin nachgeprüft werden, ob sie in sich widersprüchlich ist, den Denkgesetzen oder allgemeinen Erfahrungssätzen zuwiderläuft, Teile des Beweisergebnisses unberücksichtigt läßt oder unter Außerachtlassung von angebotenen bzw. sich im Amtsermittlungsverfahren aufdrängenden Beweismöglichkeiten zustande gekommen ist. Insoweit läßt der angefochtene Beschluß keine Mängel erkennen. Wie durch die zu den Akten gereichten Lichtbilder des Ursprungszustands und des jetzigen Aussehens erkennbar ist, wird durch die Veränderung der Fensterflächen nicht nur der optische Eindruck der Fassade verändert; vielmehr wurde hierdurch auch in Form der Abgrabung eine Veränderung der Gartenfläche erforderlich, um dem so vergrößerten Fenster den nötigen Lichteinfall zu gewähren. Im übrigen wird mit der Vergrößerung der Fensterfläche auch die Wohnqualität der seit längerem zu Wohnzwekken genutzten Räumlichkeiten im Souterrain des Hauses erhöht. Auch dies stellt sich als ein Nachteil für die Antragsteller dar, da in der Teilungserklärung vom 4. November 1993 die entsprechenden Räumlichkeiten als Kellerraum, Trockenraum und Trafostation ausgewiesen sind. Diese Nutzungsbeschreibung ist für die Beteiligten auch gemäß § 10 Abs. 2 WEG bindend. Teilungserklärungen, die durch Inbezugnahme gemäß § 7 Abs. 3 WEG zum Inhalt des Grundbuches geworden sind, sind nämlich nur nach Wortlaut und Sinn des im Grundbuch eingetragenen, wie es sich für den unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung ergibt, auszulegen. Erklärungen bei Weiterveräußerungen und bisherige Handhabung durch Wohnungseigentümer müssen angesichts des Gutglaubensschutzes des Grundbuches außer Betracht bleiben (vgl. Palandt, BGB-Kommentar, 52. Aufl. WEG § 10 Rdnr. m.w.N.). Von daher ist die langjährige, nach Behauptung der Antragsgegner dreißig Jahre währende Benutzung der Kellerräume als Wohnraum und die Kenntnis der Antragsteller hiervon bei Erwerb ihres Wohnungseigentums ohne Bedeutung. Der Umstand, daß innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage Räumlichkeiten, die nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnraumzwecken bestimmt sind, als Wohnung genutzt werden, stellt aber regelmäßig für die an dieser Nutzung nicht partizipierenden Mitglieder der Wohnungseientumsgemeinschaft einen Nachteil dar, da hierdurch eine erhöhte Aus- und damit auch Abnutzung der Gesamtwohnungseigentumsanlage verbunden ist. Nachteilig ist dementsprechend auch die Erhöhung der Wohnqualität für solche Räumlichkeiten.
Nach alledem ist die Wertung des landgerichtlichen Beschlusses, wonach es sich bei den beanstandeten Maßnahmen um einen nicht unbedeutenden Eingriff in das Gemeinschaftseigentum handelt, nicht zu beanstanden. Zuzustimmen ist der angefochtenen Entscheidung auch darin, daß das Begehren der Antragsteller nicht unter dem Gesichtspunkt des Schikaneverbotes mißbräuchlich ist. Dies folgt schon daraus, daß in § 22 Abs. 1, 14 Ziffer 1 WEG eine spezialgesetzliche Normierung des Schikaneverbotes erfolgt ist. Soweit die Voraussetzungen dieser Ausnahmevorschrift nicht vorliegen, scheidet auch eine Anwendung des § 226 BGB aus.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Wegen der außergerichtlichen Kosten entsprach es billigem Ermessen, von der Grundregelung im Wohnungseigentumsverfahren, daß jeder Beteiligte seine notwendigen Auslagen selbst trägt, abzuweichen und den Antragsgegnern die entsprechenden Kosten der Antragsteller im Rechtsbeschwerdeverfahren aufzuerlegen, da die Antragsgegner mit ihrer Rechtsverteidigung bereits in beiden Vorinstanzen unterlegen waren und im Rechtsbeschwerdeverfahren nichts wesentlich Neues vorgetragen haben.
Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 10.000,-- DM
Richterin am OLG Becker ist infolge Urlaubs an der Unterzeichnung gehindert.