Sofortige weitere Beschwerde gegen Untergemeinschaftsbeschlüsse zu Instandhaltungskosten zurückgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Beteiligten 1 rügten einen Beschluss, der Beschlüsse von Untergemeinschaften für ungültig erklärte, die bestimmte Untergemeinschaften allein mit Instandsetzungskosten einer gemeinschaftlichen Abwasserleitung belasteten. Das OLG bestätigt, dass nach §16 Abs.2 WEG die Kosten grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern anteilig zu tragen sind und die Teilungserklärung keine Ausnahmeregelung enthält. Untergemeinschaften verfügten nicht über eine eigene Beschlussbefugnis für derartige Regelungen; zudem genügten die Beschlüsse nicht den Anforderungen des §23 Abs.1,2 WEG. Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Ausgang: Sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten 1 gegen den Beschluss des Landgerichts als unbegründet zurückgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Nach § 16 Abs. 2 WEG sind Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten für gemeinschaftliches Eigentum grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen.
Eine Teilungserklärung oder eine Regelung über Verwaltungsuntergemeinschaften begründet nur insoweit eine Abweichung von §16 Abs.2 WEG, wie sie ausdrücklich und klar den Umfang der Ausnahmeregelung festlegt.
Untergemeinschaften haben nur die in der Teilungserklärung ausdrücklich eingeräumte selbständige Beschlussbefugnis; fehlen solche Befugnisse, können wirksame Beschlüsse nur in einer Versammlung aller Wohnungseigentümer gefasst werden.
Beschlüsse, die einzelne Untergemeinschaften isoliert mit Kosten belasten und dabei den Bestimmungen des §23 Abs.1 und Abs.2 WEG (Form- und Beschlussvoraussetzungen) nicht genügen, sind unwirksam bzw. nichtig.
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 30 T 117/92
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. gegen den Beschluß der 30. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 9. November 1992 - 30 T 117/92 - wird zurückgewiesen. Die Gerichtskosten dieses Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Beteiligten zu 1. Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten findet nicht statt.
Gründe
Die zulässige sofortige weitere Beschwerde (§§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG, 22, 27, 29 FGG) hat in der Sache keinen Erfolg.
Mit dem angegriffenen Beschluß hat das Landgericht unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils auf die Anfechtungen der Beteiligten zu 2. und zu 3. hin den in den außerordentlichen Eigentümerversammlungen der Untergemeinschaften in der Zeit vom 29. Januar bis zum 4. Februar 1992 gefaßten Gesamtbeschluß für ungültig erklärt, nach dessen Inhalt mehrheitlich beschlossen worden ist, daß die Kosten für die Instandsetzung der in dem gemeinschaftlichen Grund-stück verlaufenden Abwasserleitung allein von den Mitgliedern der Untergemeinschaften G. und C. zu tragen sein. Diese Auffassung hat das Landgericht auf den Grundsatz des § 16 Abs. 2 WEG gestützt, wo-nach die Instandsetzugskosten von allen Wohnungsei-gentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tra-gen sind, soweit dies das gemeinschaftliche Eigentum betrifft. Eine vertragliche Ausnahmeregelung hiervon sei auch in der Teilungserklärung nicht enthalten, die den hier maßgeblichen Zusammenhang unter anderem wie folgt lautet:
"(§ 3 Abs. 2) die Instandhaltung einschließlich Un-terhaltung und Reinigung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes einschließ-lich der Fenster, Hauseingangstüren und des Grund-stücks obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigen-tümer, soweit sie nicht nachstehend zum Aufgabenbe-reich einer Verwaltung und der Gemeinschaft erklärt wird ...
(§ 4 Abs. 1 es werden folgende Verwaltungsunterge-meinschaften gebildet ...
(§ 4 Abs. 2) die jeweilige Verwaltungsuntergemein-schaft hat das Recht, über die Instandhaltung, In-standsetzung ... der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile dieser Untergemeinschaft im Rahmen des § 22 WEG selbständig zu beschließen.
Ohne Rechtsfehler (§ 27 FGG) hat das Landgericht angenommen, daß die gem. § 16 Abs. 2 WEG alle Wohnungseigentümer betreffende Pflicht zur Instand-haltung der in dem gemeinschaftlichen Grundeigen-tum, außerhalb der jeweiligen Gebäude verlegten Abwaserleitung, ebensowenig wie die Pflicht zur gemeinschaftlichen Kostentragung hierfür ist von der zu § 4 Abs. 2 vereinbarten Ausnahmeregelung umfaßt wird.
Wegen der weiteren Einzelheiten hierzu wird auf die Gründe des angegriffenen Beschlusses Bezug genommen, die einer weitergehenden Vertiefung hier schon deshalb nicht bedürfen, weil die Rechtsbeschwerde selbst entgegen der im Beschwerdeschriftsatz gemach-ten Ankündigung ohne Begründung geblieben ist.
In diesem Zusammenhang sei im Interesse der Woh-nungseigentümergemeinschaft lediglich ergänzend dar-auf hingewiesen, daß der von den jeweiligen Unter-gemeinschaften gefaßte Beschluß auch die Anfechtung hin nicht nur deshalb für ungültig zu erklären war, weil, wie das Landgericht ausgeführt hat, die iso-lierte Belastung einzelner Untergemeinschaften mit den Kosten gegen die hierzu in der Teilungserklärung i. V. m. § 16 Abs. 2 WEG getroffenen Regelung verstößt. Sowohl die von den jeweiligen Untergemein-schaften hierzu gefaßten Beschlüsse wie auch der of-fensichtlich allein, gewißermaßen durch die Addition der dabei festgestellten Abstimmmungsergebnisse ge-bildete "Gesamtbeschluß" sind auch deshalb ungültig, weil sie nicht den Anforderungen des § 23 Abs. 1 und Abs. 2 WEG genügen. Soweit den jeweiligen Unter-gemeinschaften durch § 4 Abs. 2 keine selbständige Beschlußbefugnis eingeräumt worden ist, können wirk-same Beschlüsse nur in einer alle Wohnungseigentümer umfassenden Versammlung gefaßt werden.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.
Es entspricht billigem Ermessen, die in diesem Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen Gerichtsko-sten den Rechtsbeschwerdeführern aufzuerlegen, weil sie in der Sache untelegen sind.
Angesichts der in I. und in II. Instanz in der Sache selbst voneinander abweichenden Entscheidungen, besteht hinsichtlich der den Verfahrensbeteiligten entstandenen außergerichtlichen Kosten keine Anlaß, von dem im Wohnungseigentumsverfahren insoweit bestehenden Grundsatz abzuweichen, wonach jeder der Beteiligten seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat.
Wert für das Rechtsbeschwerdeverfahren:
11.506,63 DM.