Beschlussprüfung: Verwalterermächtigung zur Prozessstandschaft in Wohnungseigentümergemeinschaft
KI-Zusammenfassung
Die sofortigen weiteren Beschwerden gegen einen Beschluß der Wohnungseigentümer, die Verwalterin zur gerichtlichen Durchsetzung von Gemeinschaftsansprüchen als Prozeßstandschafterin zu ermächtigen, wurden zurückgewiesen. Zentral war die Frage, ob dadurch die Gemeinschaftsordnung geändert oder die ordnungsmäßige Verwaltung verletzt wird. Das OLG bestätigt die Wirksamkeit der Ermächtigung und wertet die Regelung als zulässige Auslegung der bestehenden Gemeinschaftsordnung; die Kostenentscheidung erfolgte nach § 47 WEG.
Ausgang: Sofortige weitere Beschwerden gegen den Beschluß des Landgerichts als unbegründet abgewiesen; Ermächtigung der Verwalterin zur Prozeßstandschaft als wirksam bestätigt
Abstrakte Rechtssätze
Ermächtigt eine Gemeinschaftsordnung den Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen, ohne die Vertretungsform ausdrücklich zu beschränken, so ist diese Ermächtigung dahin auszulegen, dass der Verwalter sowohl in fremdem Namen als auch im eigenen Namen (Prozeßstandschaft) auftreten kann.
Ein Beschluß der Wohnungseigentümer, der eine Klarstellung der bestehenden Befugnisse des Verwalters hinsichtlich der gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen zum Inhalt hat, ändert nicht die Gemeinschaftsordnung im Sinne einer qualifizierten Satzungsänderung und bedarf daher nicht der qualifizierten 2/3-Mehrheit, sofern keine inhaltliche Satzungsänderung vorliegt.
Maßnahmen, die der Durchführung der ordnungsmäßigen Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG dienen, insbesondere die Ermächtigung zur prozessualen Verbandsvertretung oder Prozeßstandschaft, sind zulässig, soweit sie nicht zu einer missbräuchlichen Inanspruchnahme einzelner Eigentümer führen.
Die Zuweisung der Gerichtskosten im Wohnungseigentumsverfahren richtet sich nach § 47 WEG; außergerichtliche Kosten sind grundsätzlich von jedem Beteiligten selbst zu tragen, sodass von der Erstattung abgesehen werden kann, wenn kein besonderer Grund vorliegt.
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 29 T 51/97
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller zu 1) und 2) vom 28. Juni 1997 und die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin zu 3) vom 18. Juni 1997 gegen den Beschluß der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 26. Mai 1997 - 29 T 51/97 - werden zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens werden den Antragstellern zu 1) bis 3) als Gesamtschuldnern auferlegt. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.000,-- DM festgesetzt.
Rubrum
Grunde:
Die form- und fristgerecht eingelegten sofortigen weiteren Beschwerden der Antragsteller zu 1) und 2) und der Antragstellerin zu 3) sind zulässig ( § 45 Abs. 1 WEG, 20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG ). In der Sache haben sie keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluß des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes ( §§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO ).
Die Entscheidung des Landgerichts über den angefochtenen Beschluß der Wohnungseigentümer vom 29. Mai 1996 zu dem Tagesordnungspunkt 11 hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Der Beschluß ist nicht fehlerhaft und entspricht den Anforderungen an eine ordnungsmäßige Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG.
Der Beschluß der Wohnungseigentümer, die Verwalterin zur gerichtlichen Durchsetzung von Ansprüchen der Gemeinschaft "im eigenen Namen als Prozeßstandschafterin der Eigentümergemeinschaft" zu ermächtigen, beinhaltet keine Änderung der Gemeinschaftsordnung. Der Beschluß ist daher auch ohne die in Ziffer 1 der Schlußbestimmungen der Gemeinschaftsordnung vorgesehene qualifizierte Mehrheit von 2/3 der vertretenen Stimmen wirksam. § 25 Ziffer 6 h, 7 der Gemeinschaftsordnung sieht nicht nur eine Befugnis des Verwalters vor, Ansprüche der Wohnungseigentümer in deren Vertretung und in deren Namen geltend zu machen. Vielmehr ist dieser Bestimmung auch die Ermächtigung des Verwalters zu entnehmen, für die Wohnungseigentümer im Wege der Prozeßstandschaft aufzutreten und deren Ansprüche im eigenen Namen geltend zu machen. Wird der Verwalter in der Gemeinschaftsordnung entsprechend der gesetzlichen Regelung des § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG ermächtigt, Ansprüche der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, ohne daß näher geregelt wird, ob er dies im eigenen Namen oder als Vertreter der Wohnungseigentümer zu tun hat, so ist von der Erteilung der Befugnis auszugehen, sowohl in fremdem als auch in eigenem Namen und damit im Wege der Prozeßstandschaft aufzutreten ( vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 27 Rn. 147; Weitnauer/Hauger, WEG, 8. Aufl., § 27 Rn. 10, 21 ). Das ist vorliegend der Fall. § 25 Ziffer 6 h der Gemeinschaftsordnung enthält keine Einschränkung, daß der Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen lediglich als Vertreter und im Namen der Wohnungseigentümer berechtigt sein soll. Eine solche Einschränkung ist auch § 25 Ziffer 7 der Gemeinschaftsordnung, der die Vollmacht des Verwalters zur Durchführung der vorgesehenen Maßnahmen regelt, nicht zu entnehmen. Vielmehr wird der Verwalter in § 25 Ziffer 6 h der Gemeinschaftsordnung umfassend ermächtigt, die notwendigen Rechtsstreitigkeiten im Interesse der Gemeinschaft - insbesondere auch gegen einzelne Wohnungseigentümer -durchzuführen, soweit er dies "im Interesse des Ganzen" für notwendig erachtet und soweit einzelne Wohnungseigentümer ihren Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft nicht nachkommen. Die Bestimmung ermächtigt den Verwalter mithin zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümer nicht nur in fremdem sondern auch in eigenem Namen. Hierfür spricht zudem auch der Umstand, daß bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften - wie hier - das Vorgehen im Wege der Prozeßstandschaft Arbeitserleichterungen mit sich bringt, da im Falle der direkten Stellvertretung im Rubrum alle Eigentümer auf der Gläubigerseite namentlich und mit Anschrift aufgeführt werden müssen ( vgl. Bärmann/Pick/Merle, a. a. 0., § 27 Rn. 147; Weitnauer/Hauger, a. a. 0., § 27 Rn. 10 ).
Die Antragsteller können auch nicht mit Erfolg geltend machen, daß es bei diesem Verständnis der in § 25 Ziffer 6 h der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelung des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 29. Mai 1996 zu Tagesordnungspunkt 11 nicht bedurft hätte. Ein klarstellender Beschluß der Wohnungseigentümer war - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - bereits in Anbetracht der in dieser Bestimmung enthaltenen Ermächtigung des Verwalters zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen sowohl in fremdem als auch in eigenem Namen sinnvoll. Die Antragsteller können in diesem Zusammenhang auch nicht mit Erfolg geltend machen, der Beschluß der Wohnungseigentümer vom 29. Mai 1996 zu Tagesordnungspunkt 11 entspreche deshalb nicht den Anforderungen an eine ordnungsmäßige Verwaltung, weil die Verwalterin auf dieser Grundlage auch in der Sache nicht gerechtfertigte Ansprüche gegen einzelne Miteigentümer gerichtlich geltend machen könne. Denn die Verwalterin ist - wie oben dargelegt - bereits auf der Grundlage von § 25 Ziffer 6 h, 7 der Gemeinschaftsordnung zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen im eigenen Namen berechtigt. Es kann daher dahinstehen, daß den von den Antragstellern vorgetragenen Einzelfällen, in denen die Verwalterin - wie die Antragsteller meinen - sachlich jeder Grundlage entbehrende Ansprüche gegen einzelne Miteigentümer gerichtlich geltend gemacht haben soll, nicht nachvollziehbar zu entnehmen ist, daß die generelle Ermächtigung der Verwalterin zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen den Anforderungen an eine ordnungsmäßige Verwaltung nicht entspricht.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, die Gerichtskosten des Verfahrens den unterlegenen Antragstellern aufzuerlegen. Hingegen besteht keine Veranlassung, von dem im Wohnungseigentumsverfahren geltenden Grundsatz abzuweichen, daß jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat.
Die Festsetzung des Gegenstandswerts für das Rechtsbeschwerdeverfahren folgt aus § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung der Vorinstanzen.