WEG: Abberufung des Verwalters wegen Verletzung der Neutralitätspflicht durch undifferenzierte Abrechnung
KI-Zusammenfassung
Mehrere Eigentümer bestritten die Jahresabrechnung und rügten, der Verwalter habe eine undifferenzierte à-conto-Zahlung an einen Auftragnehmer akzeptiert sowie eine Vereinbarung mit einzelnen Eigentümern mitunterzeichnet, die eine nachprüfbare Aufschlüsselung ausschloss. Zentrale Frage war, ob dadurch die Neutralitätspflicht und ordnungsgemäße Verwaltung verletzt wurden. Das OLG Köln bestätigte die Abberufung des Verwalters und die Ungültigerklärung der Bestellung der Nachverwalterin, weil kein Beschluss die vereinfachte Abrechnungsweise deckte und zusätzlich Nichterreichbarkeit vorlag.
Ausgang: Beschwerde der Beteiligten gegen die Abberufung des Verwalters und die Ungültigerklärung der Verwalterbestellung als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Eine Abrechnung und Zahlung von undifferenzierten, nicht nachprüfbaren Rechnungen durch den Verwalter ohne entsprechende Beschlussgrundlage widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Neutralitätspflicht des Verwalters ist verletzt, wenn er Vereinbarungen mit Teilen der Eigentümergemeinschaft unterzeichnet, die für die übrigen Eigentümer eine nachprüfbare Abrechnung ausschließen.
Ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Abberufung des Verwalters liegt vor, wenn sein Verhalten das Vertrauen der Eigentümergemeinschaft in seine neutrale und ordnungsgemäße Verwaltung zerstört; hierzu kann auch systematische Nichterreichbarkeit gehören.
Die Bestellung eines neuen Verwalters, die de facto von einem aus wichtigem Grund abberufenen Verwalter betrieben wird, verstößt gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung und kann für ungültig erklärt werden.
Zitiert von (1)
1 zustimmend
Leitsatz
Abberufung des Verwalters wegen Verletzung der Neutralitätspflicht
WEG § 21 Abs. 4 Folgt der Verwalter bei einer Abrechnung einseitig der Anweisung des Mehrheitseigentümers, obwohl diese Art der Abrechnung nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, kann die Minderheit der übrigen Eigentümer die Abberufung des Verwalters wegen Verletzung der Neutralitätspflicht verlangen.
Gründe
Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1 und 4, 45 Abs. 1 WEG, 20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie keinen Erfolg.
Die Entscheidungen der Vorinstanzen sind aus Rechtsgründen - was allein Gegenstand der Nachprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren sein kann (§ 27 FGG) - nicht zu beanstanden.
Das Landgericht, das die sofortige Beschwerde zurückgewiesen hat, hat zur Begründung seiner Entscheidung im wesentlichen ausgeführt: Mit Recht habe das Amtsgericht den zum TOP 1 ergangenen Beschluß über die Jahresabrechnung 1993 aus der Eigentümerversammlung vom 24.05.1994 insoweit für ungültig erklärt, als der Verwalter in diese eine à-conto-Zahlung an Herrn H. in Höhe von 22.000,00 DM einbezogen hat. Die Zahlungsanweisung aus dessen einheitlicher Rechnung vom 05.10.1993 (Bl. 37 GA) ohne Differenzierung, d.h. ohne Angabe, wieviel Aufwand jeweils auf Herrn H. und auf Herrn Z. entfalle, entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil der in Rechnung gestellte Betrag nicht vom Verwalter wie geboten auf seine Erforderlichkeit überprüft worden sei und auch kein Beschluß der Eigentümergemeinschaft über eine solche vereinfachte Abrechnungsweise vorgelegen habe. Ferner habe das Amtsgericht mit Recht den Beteiligten zu 23) wegen fehlendem Vertrauen aus wichtigem Grund abberufen und den Beschluß zum TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 10.06.1996 über die Zustimmung zum bereits erfolgten Übergang der Verwaltung auf die Beteiligte zu 22) mit Wirkung zum 01.01.1996 für ungültig erklärt. Der wichtige Grund zur Abberufung liege darin, daß die vorgenannte Zahlungsanweisung des Beteiligten zu 23) eine Verletzung der Verwalterpflichten in Form eines groben Abrechnungsfehlers darstelle, und dessen Unterzeichnung der ,Vereinbarung" vom 30.09.1993, mit der durch nur einen Teil der Eigentümergemeinschaft für die Herren Z. und H. auf einen Einzelstundennachweis verzichtet wurde, eine Verletzung der Neutralitätspflicht und in diesem Zusammenhang ein bedeutender Umstand für fehlendes Vertrauen der Eigentümergemeinschaft sei; darüber hinaus habe er seine Verwalterpflichten dadurch verletzt, daß er nicht in dem für einen Verwalter erforderlichen Maß erreichbar gewesen sei. Infolgedessen liege zugleich ein wichtiger Grund gegen die Bestellung der Beteiligten zu 22) zum Verwalter vor, denn diese werde de facto von dem Beteiligten zu 23) betrieben.
Die Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Insbesondere ist nicht etwa der Anwendungsbereich des § 23 Abs. 3 WEG verkannt worden.
1) Ohne Rechtsfehler haben die Vorinstanzen angenommen, daß das Akzeptieren und Bezahlen der nicht spezifizierten und undifferenzierten Rechnung des Zeugen H. nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Ein solches Verwaltungshandeln war weder durch die Beschlußlage noch sonstige Umstände gedeckt.
In der Sache zutreffend sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, daß von einer Beschlußfassung im schriftlichen Verfahren am 28.09.1993 über die konkret erfolgte einheitliche und unspezifizierte Abrechnungsweise keine Rede sein kann. Etwas Schriftliches liegt lediglich in Form der von dem Geschäftsführer der Beteiligten zu 1) an diesem Tag unterzeichneten Erklärung vor, dem Angebot der Fa. H. vom 05.08.1993 zuzustimmen und damit einverstanden zu sein, ,daß die Leistungen des Herrn Z. auf gleicher Basis abgerechnet werden" (Bl. 530 GA). Daß damit nicht die vorgenannte vereinfachte Abrechnungsweise verabredet war, haben die Vorinstanzen überzeugend dargelegt, wobei mit Recht die Vereinbarung laut Aktennotiz vom 30.09.1993 (Bl. 531 GA) und die Aussage des Zeugen N. nicht unberücksichtigt geblieben sind, der u.a. bekundet hatte, den Verzicht auf eine nachprüfbare spezifizierte Rechnung beider Herren ausdrücklich ausgeschlossen zu haben.
Entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 8) bis 23) kann auch nicht davon gesprochen werden, daß der Beschluß zu Nr. 6 der Eigentümerversammlung vom 21.07.1993 das Thema der streitigen Zahlung regele. Dort heißt es vielmehr ausdrücklich: ,Zahlungen auf Bauleistungen werden zunächst aus der Rücklage beglichen. Die Rechnungen sind vom Bauleiter zu prüfen und von Herrn Z. gegenzuzeichnen und sodann vom Rücklagenkonto zu begleichen. Über das Rücklagenkonto hinausgehende Beträge sind bei den Eigentümern einzufordern per Sonderumlage." (Bl. 169 GA). Ersichtlich mit keinem Wort ist die Rede davon, daß die Herren Z. und H. ihren Vergütungsaufwand undifferenziert und einheitlich in einer Rechnung geltend machen können. Nichts ändert sich daran durch die Regelung in Nr. 2, wonach das Sanierungspaket Küchenboden unter der Federführung von Herrn Z. erfolgt und die Verwaltung insoweit aus ihrer bisherigen Verantwortung für diesen Bereich entlassen wird (Bl. 167 GA). Dadurch war nicht etwa der Verwalter, wie die Rechtsbeschwerdeführer meinen, jeglicher Pflicht zur Kontrolle der ihm zur Bezahlung eingereichten Rechnungen enthoben. Gegen die Verabredung einer solchen in höchstem Maße ungewöhnlichen Abrechnungsweise zwischen den Eigentümern spricht im übrigen der Umstand, daß - wie schon das Amtsgericht zutreffend angeführt hat - Herr H. unter dem 05.10.1993 eine Rechnung nur über seine Leistungen mit à-conto 8.500,00 DM an Herrn Z. und dann auf dessen Rüge hin an den Beteiligten zu 23) gerichtet hatte.
2) Aus Rechtsgründen ebensowenig zu beanstanden ist die aus wichtigem Grund ausgesprochene Abberufung des Beteiligten zu 23) sowie die Ansicht der Vorinstanzen, daß ein wichtiger Grund gegen die Wahl der Beteiligten zu 22) als Verwalterin vorliege, so daß der Beschluß zum TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 10.06.1996 betreffend die Zustimmung zum bereits erfolgten Übergang der Verwaltung auf die Beteiligte zu 22) mit Wirkung zum 01.01.1996 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche.
a) Die Abberufung eines Verwalters ist möglich, wenn - wie hier - der Versuch des antragstellenden Wohnungseigentümers, einen Mehrheitsbeschluß herbeizuführen, gescheitert ist, und gerechtfertigt, wenn die Nichtabberufung durch die Wohnungseigentümer einer ordnungsgemäßen Verwaltung i.S. des § 21 Abs. 4 WEG widerspricht, weil ein wichtiger Abberufungsgrund vorliegt.
Rechtsirrtumsfrei haben die Vorinstanzen im Rahmen einer Gesamtschau das Vorliegen des wichtigen Grundes zur außerordentlichen Abberufung des Beteiligten zu 23) bejaht.
Insbesondere rechtlich unbedenklich ist die Annahme, daß der Beteiligte zu 23) seine Neutralitätspflicht verletzt hat, indem er die Vereinbarung vom 30.09.1993 der Herren Z. und H. mitunterzeichnete, wonach Herr H. den Aufwand des Herrn Z. der Einfachheit halber zusammen mit seinem Aufwand der Eigentümergemeinschaft in Rechnung stellen und insoweit auf einen Einzelstundennachweis verzichtet werden soll (Bl. 531 GA). Die Zustimmung des Beteiligten zu 23) war ersichtlich nicht durch einen entsprechenden Beschluß der Eigentümergemeinschaft gedeckt. Diesem hatte nur die bereits erwähnte Erklärung des Herrn A. vom 28.09.1993 vorgelegen, in der ersichtlich von einer solchen Abrechnungsweise auch nicht annähernd die Rede war. Hinzu kommt - wie bereits angeführt - die Bezahlung der undifferenzierten und nicht nachprüfbaren Rechnung des Herrn H..
Schließlich haben die Vorinstanzen mit Recht für die Entscheidung, den Beteiligten zu 23) aus wichtigem Grund zu entlassen, seine Nichterreichbarkeit einbezogen, die entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerdeführer von den dazu näher angeführten Tatsachen belegt wird. Die Tatsachenwürdigung des Landgerichts ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
b) Mit Recht ist sonach auch der Beschluß vom 10.06.1996 für ungültig erklärt worden, denn die Bestellung der Beteiligten zu 22), deren Geschäftsführer der - aus wichtigem Grund abberufenen - Beteiligte zu 23) ist, beinhaltet, wie vom Landgericht zutreffend ausgeführt, einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann indes nach § 21 Abs. 3, 4 WEG verlangen, daß sich die Beschlußfassung üer die Verwalterbestellung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung hält.
Ob schließlich der Geschäftsführer der Beteiligten zu 1) und 2) in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 10.02.1998 hat erklären lassen, es gehe ihm überhaupt nicht um den Verwalter Schuld, sondern allein um Herrn Z., der ,beseitigt werden" solle, bleibt entscheidungsunerheblich. Die Erklärungen lassen ersichtlich nicht etwa, wie die Rechtsbeschwerdeführer meinen, das Rechtsschutzinteresse der Antragsteller an ihren Anträgen entfallen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, den unterlegenen Beteiligten die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG). Zur Anordnung einer Erstattung außergerichtlicher Kosten besteht kein begründeter Anlaß. Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung durch die Vorinstanzen.
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