Verwalterpflicht beim Wohnungsverkauf: Keine ungefragte Aufklärung über Sanierungen
KI-Zusammenfassung
Die Beteiligten zu 2) wandten sich gegen einen Beschluss, der sie zur Zahlung einer Sonderumlage für Sanierungsarbeiten verpflichtete. Streitpunkt war, ob die Verwalterin wegen eines Zustimmungserfordernisses in der Teilungserklärung Kaufinteressenten ungefragt über bevorstehende Sanierungsmaßnahmen und erhöhte Umlagen aufklären musste. Das OLG Köln verneint eine solche Aufklärungspflicht und weist die Beschwerde zurück; die Zustimmung dient dem Schutz der Gemeinschaft, Erwerber müssen das Beschlussbuch einsehen.
Ausgang: Sofortige weitere Beschwerde der Erwerber gegen Zahlungspflicht zur Sonderumlage abgewiesen; Verwalter nicht zur ungefragten Aufklärung über anstehende Sanierungsmaßnahmen verpflichtet.
Abstrakte Rechtssätze
Ein in der Teilungserklärung vorgesehenes Zustimmungserfordernis des Verwalters für den Verkauf einer Wohnung begründet nicht generell eine Verpflichtung des Verwalters, Erwerber ungefragt über bevorstehende Sanierungsmaßnahmen und daraus entstehende erhöhte Umlagen aufzuklären.
Der Zweck des Zustimmungserfordernisses ist der Schutz der Wohnungseigentümergemeinschaft vor unerwünschten Erwerbern; daraus folgt keine Pflicht des Verwalters, den Kaufvertrag dahingehend zu untersuchen, ob der Veräußerer dem Erwerber wesentliche Beschlüsse verheimlicht.
Erwerber sind zur eigenen Absicherung gehalten, Einsicht in das Beschlussbuch zu nehmen; das Unterlassen einer Aufklärung durch den Verwalter führt nicht automatisch zur Befreiung von Zahlungsverpflichtungen aus einem wirksamen Eigentümerbeschluss.
Führt der Verwalter ein Verfahren in Verfahrensstandschaft zur Geltendmachung fremder Gemeinschaftsansprüche, fehlt es an der Gegenseitigkeit, sodass sich daraus kein unmittelbares Abwehrrecht der Erwerber gegen die Verwalterin ableiten lässt.
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 29 T 142/98
Leitsatz
Auch dann, wenn die Teilungserklärung vorsieht, daß der Verkauf einer Wohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf, ist der Verwalter Kaufwilligen gegenüber nicht verpflichtet, ungefragt auf anstehende, noch nicht finanzierte Renovierungsmaßnahmen und eine daraus zu erwartende erhöhte Umlage hinzuweisen.
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) gegen den Beschluß des Landgerichts Köln vom 03.08.1998 - 29 T 142/98 - wird zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Beteiligten zu 2). Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 36.650,00 DM festgesetzt.
Gründe
Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, 45 Abs. 1 WEG, 20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie keinen Erfolg.
Die Entscheidung des Landgerichts ist aus Rechtsgründen - was allein Gegenstand der Nachprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren sein kann (§ 27 FGG) - nicht zu beanstanden.
Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2) zurückgewiesen und unter Bezugnahme auf die zutreffenden Gründe der amtsgerichtlichen Entscheidung, das die Beteiligten zu 2) zur Zahlung der anteiligen Sonderumlage in Höhe von 36.650,00 DM verpflichtet hat, zur Begründung ergänzend ausgeführt: Der Eigentümerbeschluß vom 19.02.1997 (= über die Erhebung einer Sonderumlage für Dach-, Fassaden-, und Balkonsanierungsarbeiten) sei zu einem Zeitpunkt gefaßt worden, als die Beteiligten zu 1) bereits Eigentümer der Wohnung waren. Eine Aufklärungspflicht der Beteiligten zu 1) gegenüber den Beteiligten zu 2) bei Abschluß des Kaufvertrages über die anstehenden Sanierungsmaßnahmen habe nicht bestanden, insbesondere folge eine solche Pflicht entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer nicht etwa aus dem Umstand, daß sie als Verwalterin der Veräußerung habe zustimmen müssen, denn die Regelung diene nur dem Schutz der Wohnungseigentümer vor unerwünschten Erwerbern.
Die Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Rechtsfehler sind weder dargetan noch ersichtlich.
Der nach wie vor vertretene Einwand der Beteiligten zu 2), die Beteiligte zu 1) habe sie über die bevorstehenden Sanierungsmaßnahmen aufklären müssen, ist unbegründet. Dabei ist bereits die Auffassung unzutreffend, für die Beteiligte zu 1) sei im Hinblick auf die Erklärung des Verkäufers unter Ziffer I des Kaufvertrages vom 06.02.1996,
"daß nach seiner Kenntnis seine Rechte beeinträchtigende Beschlüsse der Eigentümerversammlung nicht gefaßt worden sind, die auch ohne Eintragung im Grundbuch gegen den Käufer nach § 10 Abs. 3 WEG wirken würden",
eindeutig ersichtlich gewesen, daß die Beteiligten zu 2) über die bevorstehenden Sanierungsmaßnahmen einschließlich der dadurch entstehenden Kosten nicht informiert waren. Soweit die in Rede stehenden Baumaßnahmen bereits vor dem Erwerb des Wohnungseigentums durch die Beteiligten zu 2) beschlossen gewesen sein sollten, wird der Beschluß von der Erklärung nicht erfaßt: Die sich aus dem Wohnungseigentum ergebenden Rechte eines Wohnungseigentümers werden dadurch ersichtlich nicht beeinträchtigt. Anders ist es hingegen etwa bei einem Beschluss über eine Veräußerungsbeschränkung bzw. die Einräumung eines Sondernutzungsrechts zugunsten eines Wohnungseigentümers, der erst in den rechtlichen Inhalt des Sondereigentums bzw. des Gemeinschaftseigentums des Wohnungseigentümers eingreift und diesen rechtlich insoweit beschränkt.
Fällt sonach ein etwaig zuvor ergangener Sanierungsbeschluß schon nicht unter die streitige Erklärung des Veräußerers, kann der Beteiligten zu 1) mangelnde Aufklärung von vorneherein nicht zum Vorwurf gemacht werden. Die Frage, ob, wie die Beschwerdeführer meinen, ausnahmsweise nach Treu und Glauben dann eine Aufklärungspflicht eines Verwalters gegenüber einem Erwerber begründet sein kann, wenn er bei einer Durchsicht des Vertrages unschwer und eindeutig feststellt, daß Rechte des Wohnungseigentümers beeinträchtigende Beschlüsse der Eigentümerversammlung existieren, obwohl sie nach den Regelungen im Vertrag nicht gefaßt sein sollen, stellt sich damit nicht. Grundsätzlich begründet das Zustimmungserfordernis wegen des in eine ganz andere Richtung weisenden Normzwecks, wie das Landgericht bereits zutreffend anführt, allerdings keine Aufklärungspflicht des Verwalters gegenüber Erwerbern einer Wohnungseinheit. Der Verwalter ist insoweit gegenüber der Gemeinschaft nur berechtigt und verpflichtet, künftige Wohnungseigentümer entsprechend dem Normzweck, die Gemeinschaft gegen das Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft zu schützen (vgl. etwa Weitnauer/Lüke WEG § 12 Rdnr. 1 und Bärmann/Pick/Merle WEG § 12 Rdnr. 1), unter Einsicht auch in den Kaufvertrag zu überprüfen. Dementsprechend hat der Verwalter einen ihm zur Zustimmung vorgelegten Kaufvertrag ersichtlich nicht etwa darauf zu untersuchen, ob der Veräußerer darin für den Erwerber wesentliche Beschlüsse der Eigentümersammlung verheimlicht. Im übrigen kann und sollte sich der Erwerber zur eigenen Sicherheit selbst über die in der Gemeinschaft gefaßten Beschlüsse durch Einsicht in das Beschlußbuch informieren.
Davon abgesehen wäre es - was das Landgericht ersichtlich übersehen hat - den Beteiligten zu 2) überhaupt verwehrt gewesen, in diesem Verfahren mit Erfolg die Zahlung der Umlage mit der angeblichen Aufklärungspflichtverletzung der Beteiligten zu 1) verweigern zu können. Es fehlt bezüglich der Ansprüche ersichtlich an der Gegenseitigkeit. Die Beschwerdeführer verkennen, daß die Beteiligte zu 1) hier keine eigenen Ansprüche verfolgt, gegen die sich ein etwaiger Schadensersatzanspruch der Beteiligten zu 2) nur hätte richten können. Die Beteiligte zu 1) verfolgt vielmehr, und zwar - zulässigerweise - ausschließlich in Verfahrensstandschaft in eigenem Namen fremde Ansprüche, nämlich solche der übrigen Wohnungseigentümer.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Für eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand mangels einer Beteiligung der Beteiligten zu 1) am Rechtsbeschwerdeverfahren kein begründeter Anlaß.