Rechtsbeschwerde: Verwirkung bei Nutzung eines Teileigentums als Bistro trotz Teilungserklärung
KI-Zusammenfassung
Die Antragsteller suchten Unterlassung gegen die Nutzung eines Teileigentums als Bistro trotz Bezeichnung "Laden" in der Teilungserklärung. Das OLG bestätigt, daß "Laden" als verbindliche Zweckbestimmung gilt, verneint den Unterlassungsanspruch jedoch wegen Verwirkung (§ 242 BGB). Entscheidungsrelevant war die offenkundige Nutzung bei der Zwangsversteigerung und der daraus entstandene Vertrauensschutz; neue Tatsachen in der Rechtsbeschwerde sind unberücksichtigt geblieben.
Ausgang: Sofortige weitere Beschwerde gegen den Landgerichtsbeschluss als unbegründet zurückgewiesen; Antragsteller tragen die Gerichtskosten
Abstrakte Rechtssätze
Die Bezeichnung einer Einheit als "Laden" in der Teilungserklärung stellt bei objektiver Auslegung eine verbindliche Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar.
Ein Unterlassungsanspruch aus §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB besteht grundsätzlich, kann aber durch Verwirkung gemäß § 242 BGB ausgeschlossen werden.
Verwirkung setzt einen erheblichen Zeitablauf seit der Möglichkeit der Rechtsgeltendmachung sowie besondere Umstände voraus, die die verspätete Geltendmachung als treuwidrig erscheinen lassen.
Ein Erwerber bei Zwangsversteigerung kann auf die Fortführung einer bereits offenkundigen Nutzung vertrauen, wenn diese im Verkehrswertgutachten und im Versteigerungstermin erkennbar gemacht wurde und längere Zeit geduldet blieb.
Im Rechtsbeschwerdeverfahren sind neue tatsächliche Vorbringen, die in den Tatsacheninstanzen nicht erhoben wurden, grundsätzlich nicht zu verwerten.
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 29 T 99/94
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller vom 30. Dezember 1994 gegen den Beschluß der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 10. November 1994 - 29 T 99/94 - wird zurückgewiesen. Die im Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen Gerichtskosten werden den Antragstellern auferlegt. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Gründe
Die gem. §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27, 29 FGG statthafte und auch im übrigen zulässige - insbesondere wegen fehlender Zustellung des landgerichtlichen Beschlusses an die Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller fristgerecht eingelegte - sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg, da die angefochtene Entscheidung nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 27 Abs. 1 FGG).
Amts- und Landgericht haben zutreffend festgestellt, daß den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich gegen den Antragsgegner ein Unterlassungsanspruch nach §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB zusteht.
Die Bezeichnung des streitgegenständlichen Teileigentums in der Teilungserklärung gem. § 8 WEG vom 24.2.1978 als "Laden" stellt eine die Nutzung des Teileigentums einschränkende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gem. §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 S. 2, 15 Abs. 1 WEG dar. Bei der Auslegung der Teilungserklärung, die allein nach objektiven Gesichtspunkten und unabhängig von den Absichten ihres Verfassers zu erfolgen hat, ist auf ihren Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Erklärten ergibt (vgl. BGH NJW 1993, 1321).
Nächstliegende Bedeutung einer Aufteilung des Eigentums in § 2 der Teilungserklärung "wie folgt" unter der dann folgenden Auflistung der Miteigentumsanteile sowie des jeweiligen Sondereigentums entsprechend der Bezeichnung im Aufteilungsplan und der weiteren Angabe "bestehend aus: Laden..." ist allein, daß die Bezeichnung "Laden" eine rechtlich verbindliche Zweckbestimmung darstellt, durch die jedenfalls keine Nutzung zugelassen wird, die mehr stört oder beeinträchtigt als ein Laden. Dieser Auslegung als Zweckbestimmung entspricht auch die Vereinbarung in § 4 Abs. 1 der Teilungserklärung über die Nutzungsrechte der Eigentümer, wonach das Recht, das Teileigentum "entsprechend dem vorgesehenen Zweck gewerblich zu nutzen" unberührt bleibt. Der Zweckbestimmung "Laden" entspricht grundsätzlich nur ein an die allgemeinen Ladenschlußzeiten gebundenes Geschäft. Hingegen ist die nach den bindenden Feststellungen des Amts- und Landgerichts vom Antragsgegner vorgenommene Nutzung als Bistro vereinbarungswidrig.
Dennoch haben die Antragsteller mit ihrem Unterlassungsbegehren keinen Erfolg. Denn der Unterlassungsanspruch ist jedenfalls nach dem derzeitigen Streitstand zur Zeit verwirkt (§ 242 BGB).
Verwirkung setzt voraus, daß seit der Möglichkeit, ein Recht geltendzumachen, längere Zeit verstrichen ist, und daß besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung des Rechts als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (Palandt-Heinrichs, § 242 BGB Rz. 87).
Der Antragsgegner hat das am 15.1.1990 im Wege der Zwangsversteigerung erworbene Teileigentum unbestritten von Anfang an als Bistro genutzt und ist erstmals mit Schreiben der Verwalterin vom 30.8.1993 auf die Rechtswidrigkeit der Nutzung hingewiesen worden. Dieser Zeitablauf reicht für eine Verwirkung aus, da durch den Antragstellern zurechenbare Umstände bei der Zwangsversteigerung für den Antragsgegner ein Vertrauensschutz dahin begründet worden ist, er dürfe das Teileigentum als Bistro nutzen:
Das der Versteigerung zugrundeliegende Verkehrswertgutachten ging nach dem unbestrittenen Vortrag des Antragsgegners davon aus, daß das Objekt als Bistro genutzt wurde - diese Nutzung bzw. eine solche als Café mit Nachtkonzession bzw. als Speisegaststätte erfolgte bereits seit 1979 - und wegen dieser Nutzung für gastronomische Zwecke einen beachtlichen Verkehrswert habe. Die konkrete Nutzung als Café/Bistro ist allen Bietern im Versteigerungstermin vom Gericht bekannt gemacht worden. Das Objekt wurde als "Café" versteigert. Wenn der im Versteigerungstermin anwesende Geschäftsführer der damaligen Verwalterin unter diesen Umständen nicht eindeutig klarstellte, daß die weitere Nutzung nur entsprechend der Teilungserklärung als Laden erfolgen könne, so durfte der Antragsgegner spätestens nach einer Nutzungsdauer von ca. 3 1/2 Jahren darauf vertrauen, daß gegen die weitere Nutzung als Bistro keine Unterlassungsansprüche wegen Verstoßes gegen die Teilungserklärung geltend gemacht würden.
Der Geschäftsführer der Verwalterin mag zwar, wie die Antragsteller in erster Instanz vorgetragen haben (Bl. 38 d.A.), alle Bietinteressenten auf die zahlreichen in der Gemeinschaft bestehenden Probleme - auch das hier in Rede stehende - hingewiesen haben. Daraus ergab sich für den Antragsgegner aber kein Hinweis, daß das Teileigentum in Zukunft nur entsprechend der Teilungserklärung genutzt werden dürfe. Hierzu hätte es vielmehr einer ausdrücklichen, klarstellenden Erklärung bedurft.
Wenn die Antragsteller nunmehr mit der Rechtsbeschwerde eine solche Erklärung vortragen und durch Zeugnis des Geschäftsführers ihrer damaligen Verwalterin unter Beweis stellen, so darf der Senat diesen Vortrag nicht mehr verwerten, denn dieses tatsächliche Vorbringen ist neu. Die Antragsteller hatten in den Tatsacheninstanzen gerade nicht dargetan, der Geschäftsführer der Verwalterin habe anläßlich der Bietstunde darauf hingewiesen, daß man künftig auf einer Nutzung als Verkaufsgeschäft bestehen werde. Das Landgericht hatte auch keine Veranlassung, den Sachverhalt insoweit von Amts wegen weiter aufzuklären. Denn es konnte erwartet werden, daß die anwaltlich vertretenen Antragsteller von sich aus erschöpfend auf den Vortrag des Antragsgegners zu den Umständen der Zwangsversteigerung erwidert hatten.
Die Antragsteller müssen sich das Verhalten ihrer früheren Verwalterin im Zwangsversteigerungstermin zurechnen lassen, denn der Geschäftsführer hat an dem Termin offensichtlich im Auftrag und in Vollmacht der Wohnungseigentümer teilgenommen, so daß der Antragsgegner seine Äußerungen als Willensbekundungen der Eigentümergemeinschaft verstehen durfte.
Es mag dahinstehen, ob nicht bereits infolge des Verhaltens des Geschäftsführers der damaligen Verwalterin ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist, der die Antragsteller aus dem Gesichtspunkt des widersprüchlichen Verhaltens an der Geltendmachung ihres Unterlassungsanspruchs hindert. Denn jedenfalls ist der Antragsgegner im Hinblick auf dieses Verhalten in Verbindung mit dem Zeitablauf von ca. 3 1/2 Jahren schutzwürdig. Er durfte von einer weiteren Duldung der vereinbarungswidrigen Nutzung ausgehen.
Es muß allerdings klargestellt werden, daß es den Antragstellern nicht unter allen Umständen auf alle Zeit verwehrt ist, eine Unterlassung der vereinbarungswidrigen Nutzung zu verlangen. Der Vertrauensschutz zugunsten des Antragsgegners geht nur dahin, daß er bei gleichbleibenden Umständen die bisherige Nutzung im bisherigen Umfang fortsetzen kann. Eine Änderung des Betriebes oder ein Verkauf der Gaststätte könnten zu einer Veränderung der Umstände führen.
Die sofortige weitere Beschwerde war daher als derzeit unbegründet zurückzuweisen.
Die Kostenentscheidung ergeht nach § 47 WEG. Die Antragsteller haben die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen, da sie unterlegen sind. Hingegen bestand kein Anlaß, von dem im Wohnungseigentumsverfahren geltenden Grundsatz abzuweichen, daß die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten jeweils selbst tragen.
Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 50.000,-- DM