Beschluss zu Sonderumlage und Versammlungsrechten im WEG-Verfahren
KI-Zusammenfassung
Die Beteiligten zu 10. legten sofortige weitere Beschwerde gegen die Entscheidung des Landgerichts betreffend eine Sonderumlage über 2,8 Mio. DM ein. Streitpunkte waren die Rechtmäßigkeit der Sonderumlage und die Zulässigkeit anwaltlicher Beteiligung an der Eigentümerversammlung. Das OLG bestätigt die rechtliche Würdigung des Landgerichts, weist die Beschwerde ab und belastet die Beteiligten zu 10. mit den Gerichtskosten; der Geschäftswert wird festgesetzt.
Ausgang: Sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 10. als unbegründet abgewiesen; Gerichtskosten auferlegt, Geschäftswert 420.000,00 DM festgesetzt.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Sonderumlage ist als Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan der Wohnungseigentümer zu qualifizieren und kann im Laufe des Wirtschaftsjahres beschlossen werden, sofern die Ansätze des Wirtschaftsplans unrichtig sind, neue Tatsachen eingetreten sind oder der Plan zum Teil undurchführbar geworden ist.
Ein Beschluss über eine Sonderumlage ist materiellrechtswidrig, wenn die Notwendigkeit der Maßnahme sowie die finanziellen Berechnungen und Grundlagen nicht nachvollziehbar und nachvollziehbar dargelegt sind.
Eine Klausel in der Teilungserklärung kann dem zu einer Versammlung hinzuzuziehenden Rechtsanwalt die aktive Beteiligung an der Diskussion wirksam untersagen; ein Ausschluss von der Versammlung ist nur nach vorheriger Abmahnung zulässig.
Tatsächliche Feststellungen der Vorinstanz unterliegen in der Rechtsbeschwerde nur insoweit der Überprüfung, als daraus Rechtsfehler folgen; reine Würdigungsergebnisse bleiben unangetastet, wenn keine Rechtsfehler ersichtlich sind.
Die Kostenentscheidung in WEG-Verfahren richtet sich nach § 47 WEG; das Gericht kann den unterlegenen Beteiligten die Gerichtskosten auferlegen und den Geschäftswert nach § 48 Abs. 2 S. 2 WEG in prozentualem Verhältnis zur Umlage bestimmen.
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 29 T 275/99
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 10. gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 26.07.2000 - 29 T 275/99 - wird zurückgewiesen. Die Beteiligten zu 10. haben die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet. Der Geschäftswert wird auf 420.000,00 DM festgesetzt.
Gründe
Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist zulässig, jedoch nicht begründet.
Die Entscheidung des Landgerichts ist aus Rechtsgründen, die allein Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens sein können (§§ 27 Abs. 1, 550 ZPO) nicht zu beanstanden.
1.
Rechtlich zutreffend ist die Auffassung des Landgerichts, dass die Antragsteller zu 3. und 5. wegen der Beschlussgegenstände ausnahmsweise einen anwaltlichen Beistand zu der Versammlung hinzuziehen durften, diesem jedoch wegen § 13 Abs. 3 S. 2 der Teilungserklärung eine aktive Beteiligung an der Diskussion untersagt war und ein Ausschluss von der Versammlung nur nach entsprechender Abmahnung möglich gewesen wäre. Ob sich der rechtswidrige Ausschluss des Rechtsanwalts S. und damit die unzulässige Beschneidung von Teilnahmerechten der Antragsteller zu 3. und 5. auf die Beschlussfassung ausgewirkt hätte (vgl. zu dieser Problematik zuletzt Senat NZM 2000, 1017 = ZMR 2000, 866 = OLGR Köln 2001,1,) ist angesichts der in den Folgejahren getroffenen bestätigenden Beschlüsse nicht unproblematisch und im Ergebnis mit Recht vom Landgericht offengelassen worden.
2.
Die in tatsächlicher Hinsicht im Rechtsbeschwerdeverfahren einer Überprüfung entzogene und eingehend begründete Feststellung des Landgerichts, der Beschluss über eine Sonderumlage von 2,8 Mio. DM sei auch materiellrechtlich fehlerhaft und entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, ist frei von Rechtsfehlern.
Zutreffend und auch von der weiteren Beschwerde nicht angezweifelt ist der rechtliche Ansatzpunkt des Landgerichts, dass es sich bei einer Sonderumlage um einen Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan der Gemeinschaft handelt, der von den Wohnungseigentümern im Laufe des Wirtschaftsjahres beschlossen werden kann, sofern die Ansätze des Wirtschaftsplanes unrichtig waren, durch neue Tatsachen überholt sind oder der Plan aus anderen Gründen zum Teil undurchführbar geworden ist (BGH MDR 1989, 986 = BGHZ 108, 44; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 28 Rdn. 35). Wenn das Landgericht diese Voraussetzungen nicht feststellen konnte, so ist dies verfahrensfehlerfrei. Es hat ausweislich der Begründung entgegen der in der weiteren Beschwerde vertretenen Auffassung den Vortrag der Beteiligten zu 10. zum Sanierungsaufwand sehr wohl gewürdigt. Es hatte zuvor den Beteiligten zu 10. durch zwei Hinweisbeschlüsse hinreichend Gelegenheit gegeben, die auf der Hand liegenden Unstimmigkeiten, die sich aus dem Versammlungsprotokoll ergeben, auszuräumen. Die Beteiligten zu 10. und die Verwalterin sind aber selbst nicht mehr in der Lage nachzuvollziehen, wieso es dazu gekommen ist, dass in der Begründung des Beschlussvorschlags eine bereits erfolgte Bezahlung von Reparaturrechnungen über 550.000,00 DM oder eine nicht etwa bei der Gemeinschaft entstandene Unterdeckung, sondern eine solche des Mietpools über mehr als 200.000,00 DM einbezogen worden ist und ein Finanzierungsbedarf von 437.472,45 DM genannt worden ist. Selbst wenn tatsächlich der von den Beteiligten zu 10. dargelegte Sanierungsrückstau bestand, ist damit immer noch nicht nachzuvollziehen, weswegen es gerade eines Sonderumlagebeschlusses über 2,8 Mio., also eines Nachtrags zum laufenden Wirtschaftsplan bedurfte, obwohl in der gleichen Versammlung auch der Wirtschaftsplan für 1999 beschlossen wurde, und zwar ebenfalls unter Einbeziehung einer Sanierungsmaßnahme (Heizung) über 830.000,00 DM, aber mit den gleichen Ansätzen wie für 1998. Letzteres verträgt sich gerade nicht mit der Erhebung einer Sonderumlage, also der Erhebung von Beiträgen für unvorhersehbare Ausgaben oder einen in der Vergangenheit entstandenen Wohngeldausfall.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, den unterlegenen Beteiligten zu 10. die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen.
Für eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand keine Veranlassung, zumal erst das Landgericht die Entscheidung auf inhaltliche Mängel des angefochtenen Beschlusses gestützt hat und es den Antragsgegnern - auch im Hinblick auf Folgebeschlüsse - nicht verwehrt werden konnte, diese Meinung zur Überprüfung des Senats zu stellen.
Da die Verwalterin Bedenken gegen die Wirksamkeit des angefochtenen Beschlusses im Versammlungsprotokoll niedergelegt hat, hat der Senat auch keinen Anlass gesehen, sie mit Kosten des Verfahrens oder anderer Beteiligter zu belasten.
Der vom Landgericht gem. § 48 Abs. 2 S. 2 WEG zutreffend mit 15 % der Umlage bemessene Geschäftswert gilt auch für das Rechtsbeschwerdeverfahren.