Haftung des Erwerbers für Wohngeldrückstände bei bestandskräftiger Jahresabrechnung
KI-Zusammenfassung
Die Verwalterin verlangt von Erwerbern die Zahlung rückständiger Wohngeldvorschüsse, die in der Jahresabrechnung 1995 und den Einzelabrechnungen in der Eigentümerversammlung beschlossen wurden. Kernfrage ist die Haftung des Erwerbers für Rückstände des Rechtsvorgängers. Das OLG bestätigt, dass Erwerber grundsätzlich nicht haften, wohl aber durch einen nach Fristablauf bestandskräftigen Beschluss verpflichtet werden können. Die Beschwerde wurde zurückgewiesen.
Ausgang: Sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen Zurückweisung der Erinnerung abgewiesen; bestandskräftiger Beschluss verpflichtet Erwerber zur Zahlung.
Abstrakte Rechtssätze
Der Erwerber von Wohnungseigentum haftet grundsätzlich nicht für Wohngeldrückstände seines Rechtsvorgängers.
Ein Beschluss über die Jahresabrechnung begründet originär nur Verbindlichkeiten hinsichtlich der gegenüber dem Wirtschaftsplan entstandenen "Abrechnungsspitze" und bestätigt oder verstärkt insoweit den Wirtschaftsplan.
Wird eine Jahresabrechnung nebst Einzelabrechnungen in der Eigentümerversammlung beschlossen und nicht fristgerecht angefochten, begründet der bestandskräftige Beschluss eine Zahlungsverpflichtung des zwischenzeitlich eingetretenen Erwerbers auch für in die Abrechnung einbezogene Rückstände des Rechtsvorgängers.
Der Verwalter ist zur gewillkürten Prozessstandschaft berechtigt und kann Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im eigenen Namen geltend machen; Beschlüsse über Zinssätze sind nur dann nichtig, wenn sie gegen zwingendes Recht oder die guten Sitten verstoßen.
Zitiert von (1)
1 zustimmend
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 29 T 28/97
Leitsatz
Der Erwerber von Wohnungseigentum haftet grundsätzlich nicht für Wohngeldrückstände seines Rechtsvorgängers. Werden solche Rückstände allerdings in die Jahresabrechnung zu seinen Lasten eingestellt und werden diese Jahresabrechnung und die auf ihr beruhenden Einzelabrechnungen (- mit einem entsprechenden Nachforderungsbetrag zu Lasten des Erwerbers -) in der Eigentümerversammlung beschlossen und wird ein solcher Beschluß mangels Anfechtung bestandskräftig, so bildet er nunmehr eine Rechtsgrundlage für die Zahlungsverpflichtung des Erwerbers.
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner vom 21. April 1997 gegen den Beschluß der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 27. März 1997 - 29 T 28/97 - wird zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens werden den Antragsgegnern als Gesamtschuldnern auferlegt. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Der Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 3.213,27 DM festgesetzt.
Gründe
Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig ( §§ 43 Abs. 1 Nr. 1, 45 Abs. 1 WEG, 20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG ). In der Sache hat sie keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluß des Landgerichts beruht jedenfalls im Ergebnis nicht auf einer Verletzung des Gesetzes ( §§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO ).
Der Antrag ist zulässig.
Die Antragstellerin ist als Verwalterin nach den Grundsätzen über die gewillkürte Prozeßstandschaft befugt, Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen von § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG im eigenen Namen geltend zu machen und Zahlung an sich zu verlangen ( vgl. BGH, NJW 1994, 1866; NJW 1988, 1910; BGHZ 73, 302, 306; Weitnauer/Hauger, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., § 27 Rn. 10 ). Die Ermächtigung der Antragstellerin zur Prozeßführung ( § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG ) folgt aus dem Beschluß der Wohnungseigentümer vom 23. Mai 1991. Das erforderliche eigene schutzwürdige Interesse der Antragstellerin ergibt sich bereits aus ihrer Pflicht als Verwalterin, die ihr obliegenden Aufgaben ordnungsgemäß und reibungslos zu erfüllen ( vgl. BGH, NJW 1988, 1910; BGHZ 73, 302, 307 ).
Der Antrag ist auch begründet.
Die Antragsgegner sind aufgrund des unangefochtenen Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 26. April 1996 über die Jahresabrechnung und die Einzelabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 1995 zur Zahlung von Wohngeldrückständen in Höhe von insgesamt 3.213,27 DM verpflichtet.
Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Der Verwalter hat nach § 28 WEG für jeweils ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen und nach Ablauf des Kalenderjahrs eine Abrechnung zu erstellen. Die Wohnungseigentümer sind nach § 28 Abs. 2 WEG verpflichtet, dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten. Der Anspruch auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen gelangt erst durch den Beschluß der Wohnungseigentümer über den Wirtschaftsplan zur Entstehung ( vgl. BGH, NJW 1996, 725, 726; NJW 1994, 1866, 1867; Weitnauer/Hauger, a. a. O., § 16 Rn. 50 ). Durch diesen Beschluß werden im Rahmen der in § 16 Abs. 2 WEG vorgesehenen allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber den anderen Wohnungseigentümern begründet ( vgl. BGH, NJW 1994, 1866, 1867; NJW 1988, 1910 ). Der Beschluß der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung für das jeweilige Wirtschaftsjahr bringt dagegen die Forderung auf rückständiges Wohngeld nicht in vollem Umfang neu zur Entstehung ( vgl. Weitnauer/Hauger, a. a. O., § 16 Rn. 51; Wenzel, WE 1997, 124, 125 f. ). Soweit ein Saldo auf rückständigen Vorauszahlungen aus dem Wirtschaftsplan beruht, kommt dem Beschluß über die Jahresabrechnung lediglich eine den Wirtschaftsplan bestätigende oder rechtsverstärkende Wirkung zu. Eine Schuldumschaffung im Sinne einer Novation, das heißt eine Aufhebung des Beschlusses über den Wirtschaftsplan und eine vollständige Ersetzung durch den Beschluß über die Jahresabrechnung, ist damit nicht verbunden ( vgl. BGH, NJW 1996, 725, 726; NJW 1994, 1866, 1867 ). Vielmehr kann der Beschluß über die Jahresabrechnung originär nur eine Verbindlichkeit hinsichtlich des Betrages begründen, um den die tatsächlich entstandenen Kosten die nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse übersteigen, also hinsichtlich der sogenannten "Abrechnungsspitze" ( vgl. BGH, NJW 1996, 725, 726; NJW 1994, 1866, 1867; Weitnauer/Hauger, a. a. O., § 16 Rn. 51 ). Der Beschluß der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung vermag zudem Verbindlichkeiten nur für die zur Beschlußfassung berufenen Wohnungseigentümer, nicht aber für deren Rechtsvorgänger zu begründen, da sonst ein - unzulässiger - Gesamtakt zu Lasten Dritter vorläge ( vgl. BGH, NJW 1996, 725, 726 ).
Aus den oben dargelegten Grundsätzen folgt, daß der Erwerber von Wohnungseigentum grundsätzlich nicht für Wohngeldrückstände seines Rechtsvorgängers haftet ( vgl. OLG Düsseldorf, WE 1997, 193; Wenzel, WE 1997, 124, 127 ). Im Falle eines Eigentümerwechsels kann daher durch eine Jahresabrechnung, welche die rückständigen Wohngeldvorschüsse des Rechtsvorgängers als Fehlbeträge des Erwerbers ausweist, eine Zahlungsverpflichtung nicht rechtswirksam begründet werden ( vgl. Wenzel, WE 1997, 124, 128 ). Ein entsprechender Beschluß der Wohnungseigentümer wäre daher fehlerhaft und aufgrund einer Anfechtung aufzuheben ( vgl. Weitnauer/Hauger, a. a. O., § 16 Rn. 51 ). Der Beschluß der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung vermag mithin eine Verbindlichkeit des zwischenzeitlich in die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eingetretenen Erwerbers nur in dem Umfang zu begründen, in dem sich gegenüber dem Wirtschaftsplan für dasselbe Rechnungsjahr eine "Abrechnungsspitze" ergibt ( vgl. BGH, NJW 1996, 725, 726; NJW 1994, 1866, 1867 ). Dies gilt auch, wenn - wie hier - der Erwerb des Wohnungseigentums im Rahmen einer Zwangsversteigerung erfolgt ist ( vgl. OLG Düsseldorf, WE 1997, 193; Weitnauer/Hauger, a. a. O., § 16 Rn. 46, 49; Wenzel, WE 1997, 124, 128 ).
Jedoch ist von einer Zahlungsverpflichtung des Erwerbers auch hinsichtlich Wohngeldrückständen seines Rechtsvorgängers in dem Fall auszugehen, in dem ein entsprechender Beschluß der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung nach unterbliebener Anfechtung bestandskräftig ist. Der Erwerber haftet aus einer nach seinem Eintritt unangefochten genehmigten Jahresabrechnung auch insoweit, als diese noch offene Ansprüche gegen seinen Rechtsvorgänger auf Wohngeldvorschüsse mit einbezieht ( vgl. OLG Düsseldorf, WE 1997, 193; vgl. ferner bereits Senat, Beschluß vom 24. Januar 1997 - 16 Wx 2/97 - hinsichtlich der Einbeziehung von Wohngeldrückständen aus einem Vorjahr ). Ein Beschluß der Wohnungseigentümer ist nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nur ungültig, wenn er angefochten und gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt worden ist. Es kann auch nicht von einer Nichtigkeit eines solchen Beschlusses ausgegangen werden ( vgl. Weitnauer/Hauger, a. a. O., § 16 Rn. 51; vgl. auch BGH, NJW 1994, 1866, 1868, hinsichtlich einer § 16 Abs. 2 WEG nicht entsprechenden Regelung; Senat, Beschluß vom 24. Januar 1997 - 16 Wx 2/97 - ). Eine den neuen Eigentümer mit Wohngeldrückständen des Voreigentümers belastende Jahres-abrechnung verletzt weder zwingendes Recht, noch verstößt sie gegen die guten Sitten ( vgl. OLG Düsseldorf, WE 1997, 193; Wenzel, WE 1997, 124, 128 ). Nach Ablauf der Anfechtungsfrist kann daher der Einwand rechtswidriger Rückstandshaftung nicht mehr mit Erfolg geltend gemacht werden. Vielmehr begründet der verbindliche Beschluß der Wohnungseigentümer wie bei einem Abrechnungsvertrag eine Verpflichtung des neuen Eigentümers, für die fremde Schuld aufzukommen. Die Rechtswirkungen des Beschlusses sind mithin ähnlich wie bei einem vertraglichen Saldoanerkenntnis zu beurteilen, wenn in dem anerkannten Saldo Ansprüche enthalten sind, die ein Dritter schuldet ( vgl. OLG Düsseldorf, WE 1997, 193 ).
Unter Berücksichtigung der oben dargelegten Grundsätze haften die Antragsgegner aufgrund des bestandskräftigen Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 26. April 1996 über die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1995 für die rückständigen Wohngeldvorschüsse. Den Antragsgegnern ist bereits unter dem 13. April 1996 Einzelabrechnung erteilt worden. In der Einzelabrechnung war der aufgrund der rückständigen Wohngeldvorschüsse für die Monate Januar bis Juli 1995 entstandene Fehlbetrag zu Lasten der Antragsgegner berücksichtigt. Die Wohnungseigentümer haben in der Versammlung am 26. April 1996 auf der Grundlage der Einzelabrechnungen die Jahresabrechnung und die für jeden Eigentümer errechneten Einzelabrechnungsbeträge einstimmig beschlossen. Die Antragsgegner haften daher aufgrund des unangefochten gebliebenen Beschlusses der Wohnungseigentümer auch für die rückständigen Wohngeldvorschüsse ihrer Rechtsvorgänger. Mit der Bestandskraft des Beschlusses vom 26. April 1996 ist die Schuld der Antragsgegner unanfechtbar festgestellt worden. Dies gilt - wie oben bereits ausgeführt worden ist - auch unter Berücksichtigung des Umstands, daß sie diese Verpflichtung zuvor durch Anfechtung hätten beseitigen können.
Der Zinsanspruch folgt aus dem Beschluß der Wohnungseigentümer vom 23. Mai 1991, der nach § 10 Abs. 3 WEG auch für die Antragsgegner verbindlich ist. Der Zinssatz von 15 % p. a. übersteigt den marktüblichen Zins nicht um 12 % ( vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 56. Aufl., § 138 Rn. 27 m. w. N. ), so daß die von den Wohnungseigentümern beschlossene Regelung nicht nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, die Gerichtskosten des Verfahrens den unterlegenen Antragsgegnern aufzuerlegen. Hingegen besteht bereits in Anbetracht der unterschiedlichen Entscheidungen der Vorinstanzen keine Veranlassung, von dem im Wohnungseigentumsverfahren geltenden Grundsatz abzuweichen, daß jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat.
Die Festsetzung des Gegenstandswerts für das Rechtsbeschwerdeverfahren folgt aus § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung der Vorinstanzen.