WEG: Gemeinschaftsanspruch gegen Verwalter bleibt bei Eigentümerwechsel erhalten
KI-Zusammenfassung
Die derzeitige Verwalterin fordert Erstattung von Anwalts- und Nachbesserungskosten wegen fehlerhafter Jahresabrechnungen der früheren Verwalterin. Streitpunkt war, ob die Forderungen trotz zwischenzeitlicher Eigentümerwechsel von der Gemeinschaft in ihrer aktuellen Zusammensetzung verfolgt werden können. Das OLG bestätigt dies: die Ansprüche gehören zum Verwaltungsvermögen und gehen mit dem Miteigentumsanteil automatisch auf Erwerber über; die Verwalterin kann prozessstandschaftlich klagen und Anwaltskosten als Verzugsschaden verlangen.
Ausgang: Sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin wird abgewiesen; Zahlungsanspruch der Verwalterin im Namen der Gemeinschaft bestätigt
Abstrakte Rechtssätze
Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Verwalterfehlverhaltens gehören zum Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft und verbleiben nicht beim Veräußerer, sondern gehen mit dem Miteigentumsanteil automatisch auf den Erwerber über.
Eine aufgrund Mehrheitsbeschluss erteilte Prozeßführungsbefugnis der Verwalterin wirkt nach § 10 Abs. 3 WEG auch gegenüber späteren Sondernachfolgern, so dass die Verwalterin prozessstandschaftlich für die gegenwärtige Zusammensetzung der Gemeinschaft klagen kann.
Der Verwaltervertrag ist ein Dauerschuldverhältnis; dessen Wirkungen sind auch gegenüber Sondernachfolgern zu beachten, so dass die Verpflichtung zur frist- und sachgerechten Erstellung der Jahresabrechnungen fortbesteht (Anwendung von § 10 Abs. 4 WEG).
Aufwendungen zur Einschaltung eines Rechtsanwalts zur Durchsetzung gemeinschaftlicher Ansprüche wegen schuldhafter Schlechterfüllung des Verwaltervertrags sind als Verzugsschaden nach §§ 284, 286 BGB ersatzfähig, wenn die Verwalterpflicht zur ordnungsgemäßen Abrechnung besteht und verletzt wurde.
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 29 T 216/96
Leitsatz
Ist der Gemeinschaft gegen den Verwalter infolge der berechtigten Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Überprüfung eines Fehlverhaltens des Verwalters ein Schadensersatzanspruch entstanden, so fällt dieser in das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft und kann, auch wenn die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zwischenzeitlich wechseln, von der Gemeinschaft in ihrer aktuellen Zusammensetzung verfolgt werden; denn der Anteil am Verwaltungsvermögen verbleibt im Falle eines Eigemtümerwechsels nicht in der Hand des Veräußerers, sondern geht mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück automatisch auf den Erwerber über.
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluß der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 08.12.1997 - 29 T 216/96 - wird zurückgewie-sen. Die Gerichtskosten trägt die Antragsgegnerin. Eine Er-stattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Gründe
Die Antragstellerin macht als derzeitige Verwalterin aufgrund eines Ermächtigungsbeschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 24.06.1992 im eigenen Namen gegen die Antragsgegnerin als ehemalige Verwalterin die Erstattung von Bearbeitungs- und Rechtsverfolgungskosten geltend, die der Wohnungseigentümergemeinschaft im Zusammenhang mit den Jahresabrechnungen für die Jahre 1986, 1987 und 1988 entstanden sind. Die zunächst zustimmenden Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft zu den von der Antragsgegnerin vorgelegten Jahresabrechnungen 1986 und 1987 waren nach Anfechtung gerichtlich für unwirksam erklärt worden. 1991 wurde der Verfahrensbevollmächtigte der Antragstellerin beauftragt, auf eine fehlerfreie Abrechnung durch die Antragsgegnerin hinzuwirken und die noch ausstehende Abrechnung für das Jahr 1988 zu erreichen. Für seine Tätigkeit berechnete er 13.937,64 DM. Da die Antragstellerin die von der Antragsgegnerin schließlich gelieferten Abrechnungen 1986 und 1987 immer noch für fehlerhaft hielt, besserte sie diese teilweise nach und stellte sie zur Abstimmung, wobei eine Überprüfung der geleisteten Vorauszahlungen vorbehalten blieb, die nach der zustimmenden Beschlußfassung nachgeholt wurde. Für ihre Nacharbeiten berechnete und erhielt die Antragstellerin 5.700,00 DM. Das Landgericht hat dem Zahlungsantrag entsprochen.
Die hiergegen gerichtete sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin ist nach §§ 45 WEG, 22, 29 FGG zulässig, sie hat aber in der Sache keinen Erfolg. Der Zahlungsanspruch ist von der Antragstellerin in zulässiger Weise geltend gemacht worden, und er ist auch in vollem Umfang begründet.
Für den Anspruch war nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG das Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit zuständig, weil er aus dem spezifischen Rechtsverhältnis zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern hervorging und sich hieran auch durch den Verlust des Amtes nichts geändert hat (vgl. BGH NJW 1972, 1318).
Die Antragstellerin ist auch befugt, im Wege der Prozeßstandschaft für die zur Zeit der Antragstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft angehörenden Wohnungseigentümer den Zahlungsanspruch geltend zu machen, wobei sie ihre Prozeßführungsbefugnis aus dem am 24.06.1992 gefaßten Ermächtigungsbeschluß herleiten kann. Es kann dahinstehen, ob zwischen dem 24.06.1992 und dem Antragseingang am 22.09.1995 bei einer oder mehreren der insgesamt 199 Wohnungseigentumseinheiten ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Die der Antragstellerin 1992 von der damaligen Wohnungseigentümergemeinschaft erteilte Prozeßführungsbefugnis wirkt nämlich nach § 10 Abs. 3 WEG auch gegenüber jedem etwaigen Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers, ohne daß dieser dem früheren Beschluß etwa beitreten müßte. Ziel der gesetzlichen Regelung ist es gerade, einmal gefaßten Beschlüssen auch im Falle des Eigentümerwechsels Kontinuität zu verleihen.
Der geltend gemachte Anspruch ist auch materiell begründet. Er steht der Eigentümergemeinschaft in ihrer jeweiligen Zusammensetzung zu. Zwar ist der Schadensersatzanspruch bereits in den Jahren 1991 und 1992 entstanden, als der geltend gemachte Schaden - Honorarverpflichtung gegenüber Rechtsanwalt P. aufgrund Auftrags vom 09.07.1991 gegenüber der Antragstellerin aufgrund Beschlußfassung vom 24.06.1992 - tatsächlich eingetreten war. Er gehörte jedoch zum Verwaltungsvermögen der Eigentümergemeinschaft wie etwa auch die Instandhaltungsrücklage oder etwaige Guthaben auf gemeinschaftlichen Konten, und im Falle eines Eigentümerwechsels ging er jeweilige Anteil des Veräußerers an diesem Verwaltungsvermögen zusammen mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück und dem Sondereigentum an der Wohnung automatisch auf den Erwerber über, ohne daß es einer besonderen Abtretung bedurfte. Der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum ist untrennbar mit dem zugehörigen Anteil am Verwaltungsvermögen verbunden. Dieses unterliegt nach § 21 Abs. 1 WEG stets der gemeinschaftlichen Verwaltung aller Wohnungseigentümer, so daß über einen Anteil nicht selbständig verfügt werden kann, weil dies dessen Herauslösung aus der besonderen Gemeinschaftsbindung der Wohnungseigentümer zur Folge hätte, die das Gesetz verbietet. Im Falle eines Eigentümerwechsels verbleibt der Anteil am Verwaltungsvermögen also nicht in der Hand des Veräußerers, sondern er geht mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück automatisch auf den Erwerber über (vgl. bezüglich der Instandhaltungsrücklage KG NJW-RR 1988, 844). Die von der Antragsgegnerin zitierten Entscheidungen stehen dieser Annahme nicht entgegen, da sie sich mit der Frage der Haftung des Erwerbers für Altschulden befassen, während es im vorliegenden Fall um die Gläubigerrechte in bezug auf gemeinschaftliche Forderungen geht, was nicht miteinander vergleichbar ist.
Soweit die Antragstellerin Erstattung der aufgewendeten Anwaltskosten fordert, sind diese gemäß §§ 284, 286 BGB als Verzugsschaden zu ersetzen. Die Antragsgegnerin schuldete der Wohnungseigentümergemeinschaft zeitnah im Anschluß an das jeweils abgelaufene Wirtschaftsjahr eine fehlerfreie Jahresabrechnung. Die Verpflichtung resultierte aus dem Verwaltervertrag, in den im Falle eines Eigentümerwechsels der Erwerber automatisch eintrat. Dies folgt aus einer entsprechenden Anwendung des § 10 Abs. 4 WEG, da es sich bei dem Verwaltervertrag um ein Dauerschuldverhältnis handelt, das aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses zustande gekommen ist und dessen Wirkungen auch im Verhältnis zu einem Sondernachfolger bindend sein müssen (ebenso BayObLG NJW-RR 1987, 80). Die Antragsgegnerin war ihrer Verpflichtung nicht ordnungsgemäß nachgekommen, da die von ihr vorgelegten Abrechnungen 1986 und 1987 im Beschlußanfechtungsverfahren für ungültig erklärt worden waren. Hierauf hatte schon die Vorverwalterin der Antragstellerin mit Schreiben vom 30.01.1991 zur Neuerstellung der Abrechnungen für die Jahre 1986-88 aufgefordert, was als Mahnung zu werten ist. Angesichts der weiteren Verzögerungen war die Eigentümergemeinschaft berechtigt, zur Verfolgung ihres Anspruchs auf ordnungsgemäße Abrechnung einen Rechtsanwalt einzuschalten. Das berechnete Honorar hat das Landgericht fehlerfrei als zutreffend angesehen.
Die Antragstellerin kann auch Ersatz der Nachbesserungskosten verlangen, die für ihre eigene Tätigkeit angefallen sind. Die Antragsgegnerin haftet für den Schaden, der der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die schuldhafte Schlechterfüllung des Verwaltervertrags insoweit entstanden ist. Denn die von ihr vorgelegten Jahresabrechnungen 1986 und 1987 waren auch im zweiten Anlauf fehlerhaft. Der Senat pflichtet den diesbezüglichen Ausführungen des Landgerichts in vollem Umfang bei. Der von den Garagennutzern zu zahlende Jahresbeitrag war zu niedrig bemessen, da er nur den Garagenstrom, das anteilige Verwalterhonorar und die Garagenrücklage umfaßte, während auch die übrigen von den Garagennutzern mitverursachten Kosten angemessen zu berücksichtigen gewesen wären. Außerdem war es verfehlt, Zahlungen der Wohnungseigentümer auf Vorjahressalden in die Jahresabrechnung einzustellen, die dann fälschlich ein nicht bestehendes Guthaben auswies. Im Hinblick auf den Umfang der notwendigen Nachbesserungsarbeiten - alle 199 Einzelabrechnungen mußten überprüft und geändert werden - hat das Landgericht den Schadensbetrag von brutto 5.700,00 DM rechtsfehlerfrei geschätzt.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG.