Anfechtung einer Verwaltergebührenerhöhung: Beschluss wegen fehlender Einstimmigkeit für ungültig erklärt
KI-Zusammenfassung
Die Antragsteller fochten den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.12.2000 (Erhöhung der Verwaltergebühren) an. Das OLG Köln erklärte den Beschluss für ungültig, weil die in der Teilungserklärung geforderte Einstimmigkeit fehlte. Es setzte den Geschäftswert auf 1.472,52 EUR und regelte die Kostenverteilung; außergerichtliche Kosten wurden nicht erstattet.
Ausgang: Anfechtung der Erhöhung der Verwaltergebühren in der Sache stattgegeben; WEG-Beschluss wegen fehlender Einstimmigkeit für ungültig erklärt, Geschäftswert und Kostenverteilung neu festgesetzt.
Abstrakte Rechtssätze
Bei der Festsetzung des Geschäftswerts für die Anfechtung einer nachträglichen Verwaltergebührenerhöhung ist der Erhöhungsbetrag für die noch laufende Dauer der Verwalterbestellung zugrunde zu legen; bei gesamtschuldnerischer Haftung der Wohnungseigentümer ist der volle Betrag maßgeblich.
Eine in der Teilungserklärung vorgesehene Einstimmigkeitsvorschrift macht einen Beschluss über die nachträgliche Erhöhung der Verwaltervergütung unwirksam, wenn die erforderliche Einstimmigkeit nicht vorliegt.
Die Beschränkung des Schutzbereichs von § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG bezieht sich auf Bestellung und Abberufung des Verwalters; sie schließt nicht ohne Weiteres die Unwirksamkeit einstimmigkeitsbedürftiger Vergütungsbeschlüsse während der laufenden Bestellungsdauer aus.
Die Kostenentscheidung in Verfahren nach dem WEG richtet sich nach § 47 WEG; außergerichtliche Kosten werden grundsätzlich nicht erstattet.
Die sofortige weitere Beschwerde nach den §§ 43 Abs.1 Nr.4, 45 Abs.1 WEG ist nur statthaft, wenn der Verfahrenswert den in § 45 WEG genannten Mindestbetrag (750 EUR) übersteigt; für die Wertermittlung ist der maßgebliche Erhöhungsbetrag über die Restlaufzeit zugrunde zu legen.
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 29 T 38/02
Tenor
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluss des Landgerichts Köln vom 23.12.2002 - 29 T 38/02 - abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.12.2000 zu Tagesordnungspunkt 7 wird für ungültig erklärt. Der Geschäftswert für den Anfechtungsantrag zu Tagesordnungspunkt 7 wird auf 1472,52 EUR festgesetzt. Die gerichtlichen Kosten der ersten Instanz tragen die Antragsteller zu je 30 %, die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu 40 %. Von den Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens tragen die Antragsteller als Gesamtschuldner 32 %, die Antragsgegner 68 %.
Die gerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens werden den Antragsgegnern als Gesamtschuldnern auferlegt. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 1.472,52 EUR festgesetzt.
Gründe
Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß den §§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1, 29 FGG statthaft und auch im übrigen zulässig. Insbesondere übersteigt der Wert der Beschwer der weiteren Beschwerde den Betrag von 750,00 EUR, § 45 Abs. 1 WEG. Er beträgt nämlich, wie festgesetzt, 1.472,52 EUR..
Nach dem Inhalt der weiteren Beschwerdeschrift vom 30.04.2003 wird lediglich noch der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.12.2000 zu Tagesordnungspunkt 7, Erhöhung der Verwaltergebühren von 140,00 DM auf 220,00 DM monatlich, beginnend mit dem 01.01.2001, durch die Antragsteller angefochten (Antrag Nr. 13 des Schreibens vom 11.01.2001, nach Bezifferung des Amtsgerichts Antrag Nr. 9). Die insoweit erfolgte Festsetzung des Geschäftswertes durch das Landgericht auf den Jahresbetrag der Erhöhung (960,00 DM = 490,84 EUR) trägt dem Interesse der Beteiligten an der Entscheidung über die Gültigkeit des Beschlusses nicht hinreichend Rechnung, § 48 Abs. 3 WEG. Vielmehr ist nach Auffassung des Senats der Erhöhungsbetrag für die noch laufende Dauer der Verwalterbestellung, beginnend mit dem 01.01.2001, zugrunde zu legen. Nach dem Akteninhalt ist die Bestellung des Beteiligten zu 6) als Verwalter zuletzt mit Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 07.01.1999 für die Dauer von 5 Jahren verlängert worden. Die Verwalterbestellung dauert demnach jedenfalls noch bis zum 31.12.2003 an, so dass die Erhöhungsgebühr von 80,00 DM monatlich bezogen auf die Dauer von 3 Jahren zugrunde zu legen war. Dies entspricht einem Betrag von 1.472,52 EUR (= 2.880,00 DM = 36 x 80,00 DM). Da die Wohnungseigentümer für die Verwaltergebühren gesamtschuldnerisch haften - eine andere Haftungsverteilung ist nicht ersichtlich -, ist auch jener volle Betrag und nicht nur der nach dem Innenverhältnis der Wohnungseigentümer auf die Antragsteller entfallene Anteile von 1/4 der Bestimmung des Geschäftswertes der weiteren Beschwerde zugrunde zu legen.
Das Rechtsmittel der Antragsteller hat auch in der Sache Erfolg. In dem noch angefochtenen Umfang ist die Entscheidung des Landgerichts Köln nicht frei von Rechtsfehlern, §§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 546 ZPO.
Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist der in Rede stehende Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung gemäß § 12 der bestehenden Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung unwirksam, da er nicht einstimmig gefasst wurde. Die Vorschrift des § 26 Abs. 1, Abs. 2 WEG ist nicht in dem vom Landgericht angenommenen Sinne unabdingbar, sondern, wie aus § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG folgt, nur in dem durch das Gesetz selbst bestimmten Umfang, also gemäß § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG nur bezogen auf die Bestellung und die Abberufung des Verwalters (vgl. zutreffend Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. 2003, § 26 Rz.64). Es besteht kein sachlicher Grund, dies bezogen auf die Festsetzung der Verwaltergebühren anders zu sehen, jedenfalls nicht für die vorliegende Fallgestaltung, in der die nachträgliche Erhöhung der Verwaltergebühren während der Laufzeit eines bereits vor einiger Zeit abgeschlossenen Verwaltervertrages in Rede steht. Insoweit kann nämlich der Schutzzweck des § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG i.V.m. § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG, zu verhindern, dass bei einem Einstimmigkeitserfordernis betreffend die Bestellung und Abberufung des Verwalters eine solche Entscheidung nicht getroffen werden kann und die Wohnungseigentümergemeinschaft damit blockiert wird, nicht greifen. Für die unmittelbare Bestellung des Verwalters und die hierbei festzusetzende Vergütung im Rahmen des Bestellungsvertrages ist der Argumentation des Landgerichts allerdings zu folgen, dass bei einem Einstimmigkeitserfordernis der Schutzzweck des § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG unterlaufen würde. Darum geht es vorliegend aber nicht, so dass der in Rede stehende Beschluss zu Tagesordnungspunkt 7 wegen Verstoßes gegen das Einstimmigkeitserfordernis des § 12 Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung für ungültig zu erklären war. Auf die Frage, ob der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG entsprach, kam es mithin nicht mehr an.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entsprach billigem Ermessen, den im Rechtsbeschwerdeverfahren unterlegenen Antragsgegnern die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde aufzuerlegen. Im übrigen bestand keine Veranlassung, von dem Grundsatz, dass außergerichtliche Kosten im WEG-Verfahren nicht erstattet werden, abzurücken.
Die Festsetzung des Geschäftswertes für die Rechtsbeschwerde beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.