WEG-Verwalter: Schadensersatz nach unwirksamer Abberufung; § 26 WEG und § 325 BGB
KI-Zusammenfassung
Die Verwalterin verlangte von Wohnungseigentümern Vergütung für Juli 1987 bis Dezember 1990 nach fristloser Abberufung und Kündigung, die später für ungültig erklärt wurde. Streitig war insbesondere, ob 1987 ein wirksamer Verwaltervertrag bis 1990 bestand und ob Ansprüche nach § 615 BGB (Annahmeverzug) oder als Schadensersatz nach § 325 BGB zu beurteilen sind. Das OLG bejahte einen wirksamen Verwaltervertrag und hielt die Abberufung für anspruchsbegründend, weil die Verwaltertätigkeit nach Abberufung faktisch und rechtlich nicht nachholbar und damit unmöglich wurde. Es sprach ein Grundurteil gegen die meisten Beklagten aus und verwies zur Klärung der Anspruchshöhe (ersparte Aufwendungen) an das LG zurück; gegenüber einer Beklagten erging kein Teilurteil mangels Prozessvoraussetzungen.
Ausgang: Landgerichtsurteil teilweise abgeändert, Anspruch dem Grunde nach gegen die meisten Beklagten bejaht und zur Höhe an das LG zurückverwiesen; gegen eine Beklagte kein Teilurteil.
Abstrakte Rechtssätze
Die Rechtskraft einer wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussanfechtung erfasst regelmäßig nicht den Bestand des zugrunde liegenden Verwaltervertrags, wenn dieser nur Vorfrage der Beschlusswirksamkeit war.
Bestellung des WEG-Verwalters und Verwaltervertrag sind rechtlich zu trennen; der Verwaltervertrag kann durch den Verwaltungsbeirat aufgrund entsprechender Ermächtigung wirksam abgeschlossen werden.
Eine vor Ablauf der ersten Bestellungszeit beschlossene Wiederbestellung des Verwalters ist mit § 26 WEG vereinbar, wenn dadurch eine Bindung der Wohnungseigentümer über die gesetzliche Höchstdauer hinaus nicht erreicht wird (teleologische Reduktion des § 26 Abs. 2 WEG).
Wird ein WEG-Verwalter zu Unrecht abberufen und dadurch die Erbringung der Verwalterleistungen für den Vertragszeitraum rechtlich und tatsächlich unmöglich, richtet sich der Anspruch auf Ersatz des entgangenen Honorars abzüglich ersparter Aufwendungen nach § 325 Abs. 1 BGB i.V.m. § 254 Abs. 2 BGB und nicht nach § 615 BGB.
Für vertragliche Ansprüche des entgeltlichen WEG-Verwalters haften die Wohnungseigentümer grundsätzlich als Gesamtschuldner; die Zahlung von Hausgeld an einen neu bestellten Verwalter lässt die Außenhaftung gegenüber dem alten Verwalter unberührt.
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 2 O 197/91
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 11. März 1993 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 2 O 197/91 - teilweise wie folgt abgeändert: Die Klage gegen die Beklagten - mit Ausnahme der Beklagten zu 138 - ist dem Grunde nach gerechtfertigt. Zur Verhandlung und Entscheidung über die Höhe der gegen die Beklagten - mit Ausnahme der Beklagte zu 138 - zuzusprechenden Klageforderung wird die Sache an das Landgericht Köln zurückverwiesen. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlußurteil vorbehalten. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Für die Beklagten zu 32, 33, 35, 38, 57, 116, 193, 236, 26, 158, 159, 215, 39, 64, 67, 68, 184, 185, 247, 248, 1, 21 und 178 wird die Revision zugelassen.
Tatbestand
Die Beklagten waren von 1987 bis 1990 Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft S. und W. Weg in K.-J.. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde durch Teilungserklärung vom 10.11.1975 (GA 60) begründet.
In der Eigentümerversammlung vom 27.10.1981 wurde ab dem 01.01.1982 die Firma A. B. GmbH zur neuen Verwalterin bestellt. Zugleich wurde der Verwal-tungsbeirat beauftragt und bevollmächtigt, mit dem neuen Verwalter einen Verwaltervertrag abzuschlie-ßen und Verwaltervollmacht zu erteilen (Protokoll GA 272, 273). Bei der A.B. GmbH handelt es sich um die später umbenannte Klägerin (GA 247). Der Ver-waltervertrag (GA 43) wurde am 13.10./17.11.1981 abgeschlossen. In dem Vertrag heißt es unter anderem:
Dieser Vertrag wird auf die Dauer von zwei Jahren abgeschlossen. Er verlängert sich stillschweigend um jeweils ein weiteres Jahr, bis auf eine gesamte Vertragszeit von längstens fünf Jahren, wenn nicht ei-ner der Vertragsteile mit einer Frist von 6 Monaten auf ein Jahresende kündigt.
Eine Abberufung des Verwalters aus wichti-gem Grund bedarf einer Mehrheit von 2/3 der Stimmen der Eigentümer.
Am 30.05.1985 fand eine Eigentümerversammlung statt. In der Einladung zu dieser Versammlung (GA 242) war als Tagesordnungspunkt unter anderem aufgeführt:
3.
Abschluß Fernwärmeversorgungsvertrag mit den G.-Werken K. AG.
Übernahme der Heizkostenabrechnung ein-schließlich Inkasso durch die Verwalterin. Regelung der hierfür zu zahlenden Verwal-tungsgebühr und Ergänzung des Verwalter-vertrages.
In der Versammlung (Protokoll GA 277, 279) wurden sodann neben dem Abschluß des Fernwärmeversor-gungsvertrages mit den G.-Werken die Übernahme der Heizkostenabrechnung durch die Firma H. GmbH mit einer entsprechenden Gebührenregelung und die Verlängerung des Verwaltervertrages um fünf Jahre beschlossen. Zugleich wurde der Verwaltungsbeirat wieder ermächtigt, die Ergänzung des Verwalterver-trages mit der Verwalterin abzuschließen.
Am 20.08.1985 wurde sodann ein als "Ergänzung zum Verwaltervertrag vom 17.11.1981" bezeichneter Ver-trag von der Klägerin und dem damaligen Vorsitzen-den des Verwaltungsbeirats unterzeichnet (GA 47). In diesem Vertrag heißt es unter anderem:
1.
Der Verwalter übernimmt ab 1. Juni 1985 alle Tätigkeiten, die im Zusammenhang ste-hen mit der Erstellung der Heiz- und Warm-wasserkostenabrechnung (Inkasso, Mahnver-fahren, Ausgleich der Einzelabrechnungen, Überwachung der Ablesetermine, Prüfung der Rechnungsstellung durch die G.-Werke K. AG usw.).
4.
Der Verwaltervertrag wird bis zum 31. De-zember 1990 verlängert. Wird der Verwal-tervertrag nicht sechs Monate vor Ablauf gekündigt, so verlängert er sich jeweils um zwei Jahre.
5.
Ab 1. Juni 1985 erhält der Verwalter zu der bisherigen Verwaltungsgebühr einen Be-trag von ...
Am 12.06.1987 fand eine weitere Eigentümerversamm-lung statt (Protokoll GA 157, 164). In dieser Ver-sammlung beschlossen die Wohnungseigentümer, den Verwaltervertrag der Klägerin aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen. Im Anschluß an den Beschluß wurde darüber gesprochen, daß umgehende Maßnahmen zur Unterbrechung von Gewährleistungsansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Bau-trägerfirma B. erforderlich seien. Hierauf erklär-te der Geschäftsführer der Klägerin, aufgrund der fristlosen Kündigung sei der Klägerin eine weitere Tätigkeit nicht möglich (Protokoll GA 157, 164).
Nach der Versammlung wurde die Klägerin von dem Beklagten zu 34 (Dr. F. T.) gebeten, zumindest bis zur Bestellung eines neuen Verwalters tätig zu werden. Auch dies lehnte die Klägerin ab.
Am 01.07.1987 fand eine weitere Eigentümerversamm-lung statt (Protokoll GA 836). In dieser Versamm-lung konnte noch kein neuer Verwalter gewählt wer-den, weil Zweifel an der Beschlußfähigkeit bestan-den und die Versammlung in einem Tumult endete. Mit Rundschreiben vom 10.07.1987 (GA 834, 835) teilte der Verwaltungsbeirat den Wohnungseigentü-mern unter anderem mit:
Inzwischen wächst mit Recht die Unruhe in der Eigentümergemeinschaft und wird von der o.g. Eigentümergruppe kräftig ge-schürt. Herr H. tut trotz Aufforderung durch den Verwaltungsbeirat nichts. Die Hausmeister erhalten keinen Lohn, die Waschmarkenautomaten sind überfüllt, eini-ge Wohnungen sind wegen des defekten Daches feucht.
Eine erneute Eigentümerversammlung wurde auf den 22.07.1987 einberufen (Protokoll GA 110). In der Versammlung beantragte der Beklagte zu 235 (E. R.), die Klägerin als Übergangsverwalter bis zum 31.05.1988 zu bestellen. Der Antrag wurde abge-lehnt (Protokoll GA 110, 111). Statt dessen wurde die Firma A. GmbH in M. bestellt.
Mit Schriftsatz vom 06.07.1987 beantragte die Klägerin bei der WEG-Abteilung des Amtsgerichts Köln, den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 12.06.1987 für ungültig zu erklären sowie die Beklagten zu verpflichten, an sie von Juli 1987 bis Dezember 1990 monatlich 11.347,22 DM Verwal-tervergütung zu zahlen. In der mündlichen Verhand-lung vom 28.09.1987 (GA 485) bestand zwischen den Parteien Einvernehmen, daß der Zahlungsanspruch zunächst nicht weiter verfolgt werden sollte. In-soweit ordnete das Amtsgericht das Ruhen des Ver-fahrens an. Durch Beschluß vom 10.02.1988 (GA 601) trennte das Amtsgericht den Zahlungsantrag nach § 145 ZPO analog ab und verwies den Rechtsstreit insoweit an das Landgericht Köln. Durch Beschluß vom 17.03.1988 (GA 604) setzte die zunächst be-faßte 21. Zivilkammer des Landgerichts Köln das Verfahren bis zur rechtskräftigen Entscheidung des WEG-Verfahrens 202 II 325/87 AG Köln aus. Eine Beschwerde der Klägerin hiergegen (GA 609) wurde durch Beschluß des 19. Zivilsenats des Oberlandes-gerichts Köln vom 07.06.1988 (GA 620) zurückge-wiesen.
Durch Beschluß vom 13.10.1989 (GA 649, 662) erklärte das Amtsgericht Köln den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 12.06.1987 für ungül-tig. Zur Begründung führte das Amtsgericht unter anderem aus, auf der Eigentümerversammlung vom 12.06.1987 sei unter TOP 9 der Beschluß gefaßt worden, die Klägerin aus wichtigem Grund fristlos abzuberufen und den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen. Der Beschluß sei für ungültig zu erklä-ren, weil ein wichtiger Grund für die Abberufung nicht vorgelegen habe. Auf die sofortige Beschwer-de der Beklagten änderte das Landgericht Köln durch Beschluß vom 26.04.1991 (GA 1282, 1286) den Beschluß des Amtsgerichts ab und wies den Anfech-tungsantrag zurück. Auf die weitere sofortige Beschwerde der Klägerin hin wurde der Beschluß des Landgerichts durch Beschluß des 16. Zivilse-nats des Oberlandesgerichts Köln vom 23.08.1991 (GA 742, 754) aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. Durch Beschluß vom 03.12.1991 (GA 1294, 1296) wies das Landgericht den Anfechtungsantrag der Klägerin unter Abände-rung des Beschlusses des Amtsgerichts Köln vom 13.10.1989 erneut zurück. Auf die weitere soforti-ge Beschwerde der Klägerin gegen diesen Beschluß wurde die Entscheidung des Landgerichts durch Be-schluß des 16. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 18.03.1992 (GA 728, 729) wiederum abgeän-dert, und die sofortigen Beschwerden der Beklagten gegen den Beschluß des Amtsgerichts wurden zurück-gewiesen.
Im April 1991 wurde der an das Landgericht Köln verwiesene vorliegende Rechtsstreit aus Gründen geschäftsplanmäßiger Zuständigkeit von der 21. an die 2. Zivilkammer des Landgerichts Köln abge-geben.
Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Beklagten seien verpflichtet, ihr das vereinbarte Verwalterhonorar für die Zeit von Juli 1987 bis Dezember 1990 abzüglich ersparter Aufwendungen zu zahlen, weil sich die Beklagten in Annahmeverzug befunden hätten, §§ 615, 293 ff. BGB. Durch die fristlose Kündigung der Beklagten sei ihr jede weitere Tätigkeit verwehrt worden. Ein hinreichen-des Angebot ihrerseits liege jedenfalls in der An-fechtung des Abberufungsbeschlusses. Im Juni 1987 habe ein wirksamer Verwaltervertrag bestanden. Der ursprüngliche Verwaltervertrag vom 17.11.1981 sei - insoweit variieren die Ausführungen der Klägerin - bis zum 21.12.1990 verlängert worden (Schriftsatz vom 06.07.1987, Seite 2 = GA 2), er habe sich stillschweigend bis zum 31.12.1985 verlängert und ab dem 01.01.1986 sei dann eine feste Vertragszeit bis zum 31.12.1990 vereinbart worden (Schriftsatz vom 21.09.1987, Seite 2 = GA 330) bzw. der alte Vertrag sei sogar aufgeho-ben worden (Seite 4 = GA 969 des mit Schriftsatz vom 17.12.1992 in Ablichtung zur Akte gereichten Schriftsatzes vom 11.04.1990 aus dem WEG-Verfah-ren). Jedenfalls habe der Vertrag vom 20.08.1985 spätestens am 01.01.1986 in Kraft treten sollen, so daß der Vorschrift des § 26 Abs. 2 WEG genüge getan sei.
Die ihr - unter Berücksichtigung der Erhöhungen aufgrund der in Ziffer 5 des Ergänzungsvertra-ges vom 20.08.1985 vereinbarten Wertsicherungs-klausel - vertraglich zustehende Vergütung für die Zeit von Juni 1987 bis Dezember 1990 hat die Klä-gerin zuletzt mit insgesamt 489.520,98 DM bezif-fert. Wegen der Zusammensetzung dieser Vergütungs-forderung wird auf die Seiten 5 bis 7 des Schrift-satzes vom 21.04.1992 (GA 723 bis 725) Bezug ge-nommen. Von diesem Betrag hat die Klägerin erspar-te Aufwendungen in Höhe von 24.476,05 DM (= 5 % des Vergütungsanspruchs) in Abzug gebracht.
Die Klägerin hat behauptet, höhere Aufwendungen als 5 % des Vergütungsanspruchs habe sie durch die kündigungsbedingte Einstellung ihrer Tätigkeit für die Beklagten nicht erspart, weil ihr Unternehmen ganz auf die Verwaltung der Wohnanlage der Beklag-ten zugeschnitten gewesen sei. Sie habe sich dem Beklagten zu 235 (E. R.) gegenüber bereit erklärt, am 22.07.1987 erneut als Verwalter zu kandidieren.
Im Verlauf des Rechtsstreits hat die Klägerin ihren ursprünglichen Zahlungsantrag wiederholt den inzwischen verstrichenen Zeiträumen angepaßt. In der mündlichen Verhandlung vom 28. Januar 1993 hat sie zuletzt beantragt:
1.
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 465.044,93 DM zuzüglich 4 % Zinsen auf
11.347,22 DM seit dem 1. Juli 1987
11.347,22 DM seit dem 1. August 1987
11.347,22 DM seit dem 1. September 1987
11.347,22 DM seit dem 1. Oktober 1987
11.347,22 DM seit dem 1. November 1987
11.347,22 DM seit dem 1. Dezember 1987
11.347,22 DM seit dem 1. Januar 1988
11.347,22 DM seit dem 1. Februar 1988
11.347,22 DM seit dem 1. März 1988
11.347,22 DM seit dem 1. April 1988
11.347,22 DM seit dem 1. Mai 1988
11.621,81 DM seit dem 1. Juni 1988
11.621,81 DM seit dem 1. Juli 1988
11.621,81 DM seit dem 1. August 1988
11.621,81 DM seit dem 1. September 1988
11.621,81 DM seit dem 1. Oktober 1988
11.621,81 DM seit dem 1. November 1988
11.621,81 DM seit dem 1. Dezember 1988
11.621,81 DM seit dem 1. Januar 1989
11.621,81 DM seit dem 1. Februar 1989
11.621,81 DM seit dem 1. März 1989
11.621,81 DM seit dem 1. April 1989
11.621,81 DM seit dem 1. Mai 1989
11.781,28 DM seit dem 1. Juni 1989
11.781,28 DM seit dem 1. Juli 1989
11.781,28 DM seit dem 1. August 1989
11.781,28 DM seit dem 1. September 1989
11.781,28 DM seit dem 1. Oktober 1989
11.781,28 DM seit dem 1. November 1989
11.781,28 DM seit dem 1. Dezember 1989
11.781,28 DM seit dem 1. Januar 1990
11.781,28 DM seit dem 1. Februar 1990
11.781,28 DM seit dem 1. März 1990
11.781,28 DM seit dem 1. April 1990
11.781,28 DM seit dem 1. Mai 1990
11.980,64 DM seit dem 1. Juni 1990
11.980,64 DM seit dem 1. Juli 1990
11.980,64 DM seit dem 1. August 1990
11.980,64 DM seit dem 1. September 1990
11.980,64 DM seit dem 1. Oktober 1990
11.980,64 DM seit dem 1. November 1990
11.980,64 DM seit dem 1. Dezember 1990
zu zahlen;
2.
gegen die in erster Instanz anwaltlich nicht vertretenen Beklagten zu 1 (J. K.), 21 (A. A.), 138 (A. K.) und 178 (M. O.) durch Versäumnisurteil zu erkennen.
Die Beklagten - mit Ausnahme der Beklagten zu 1, 21, 138 und 178 - haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie haben die Auffassung vertreten, im Juni 1987 habe kein wirksamer Verwaltervertrag mit der Klägerin mehr bestanden. Der ursprüngliche Ver-trag vom 17.11.1981 habe vom 01.01.1982 bis zum 31.12.1986 bestanden. Die am 20.08.1985 vereinbar-te Verlängerung verstoße als solche gegen § 26 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Verlängerung könne auch nicht in eine wirksame Wiederbestellung umgedeutet werden, weil diese nach § 26 Abs. 2 WEG zu früh erfolgt und deshalb nichtig sei. Selbst wenn ein Vertrag bestanden hätte, könne die Klägerin für die Zeit ab Juli 1987 keine Vergütung mehr verlan-gen, weil sie (die Beklagten) mangels eines hin-reichenden Angebots ihrer Dienstleistung durch die Klägerin nicht in Annahmeverzug geraten seien. Die Ansprüche der Klägerin seien zudem zumindest teil-weise verjährt (Schriftsatz vom 21.09.1992, Sei-te 4-5 = GA 900-901).
Die Beklagten haben behauptet, die Klägerin habe nach ihrer Abberufung auch noch anderen Wohnungs-eigentümern gegenüber jede weitere Tätigkeit abge-lehnt.
Zur Höhe der Klageforderung haben die Beklagten einzelne Berechnungsfaktoren der Klägerin bestrit-ten und die Auffassung vertreten, die im Vertrag vorgesehene Wertsicherungsklausel sei mangels Ge-nehmigungsfähigkeit durch die D. B.bank nichtig; ebenso könne die Klägerin keine Mehrwertsteuer verlangen. Des weiteren haben die Beklagten be-hauptet, die ersparten Aufwendungen der Klägerin beliefen sich auf 9.000,00 DM pro Monat bzw. min-destens 90 %.
Durch Urteil vom 11. März 1993 hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Klägerin könne keine Zahlung von Verwalterhonorar für die Zeit von Juli 1987 bis Dezember 1990 verlangen, weil bereits im Zeitpunkt der Fassung des Beschlusses vom 12.06.1987 kein wirksamer Verwaltervertrag mehr bestanden habe. Die im Jahre 1985 getroffene Vereinbarung über die Verlängerung des Verwaltervertrages aus dem Jahre 1981 sei wegen eines Verstoßes gegen § 26 Abs. 1 und 2 WEG nichtig. Die erste Bestellung sei bis Ende 1986 erfolgt und habe nach § 26 Abs. 1 WEG nicht mehr verlängert werden können. Eine Neubestellung sei nach § 26 Abs. 2 WEG erst im Jahre 1986 möglich gewesen. Ein Vergütungsan-spruch der Klägerin bestehe darüber hinaus auch deshalb nicht, weil die Klägerin die Beklagten nicht nach § 615 BGB in Annahmeverzug gesetzt habe.
Gegen das am 29.03.1993 zugestellte Urteil, auf das wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen wird, hat die Klägerin am 29.04.1993 Berufung eingelegt und diese nach Fristverlängerung bis zum 29.06.1993 am selben Tag begründet.
Die Klägerin nimmt nunmehr nur noch einen Teil der Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung der vollen Verwaltervergütung in Anspruch. Von den üb-rigen Beklagten verlangt sie nur noch den von die-sen jeweils selbst geschuldeten Anteil des Verwal-terhonorars für die Zeit von Juli 1987 bis Dezem-ber 1990.
Die Klägerin wiederholt und ergänzt ihr erstin-stanzliches Vorbringen. Sie vertritt nunmehr die Auffassung, daß im Juni 1987 ein Verwalterver-trag bestanden habe, sei in dem WEG-Verfahren 202 II 325/87 AG Köln rechtskräftig festgestellt worden. Daran seien die Gerichte im vorliegenden Rechtsstreit gebunden. Nach erfolgter Abberufung habe sie ihre Leistungsbereitschaft nicht mehr ausdrücklich bekundet, weil dies ohnehin zwecklos gewesen wäre.
;
Die Klägerin trägt vor, die Parteien seien sich damals darüber einig gewesen, daß sie durch die Neubestellung vor Ablauf der Kündigungsfrist im Jahre 1985 konkludent zum 31.12.1985 kündigten und ab dem 01.01.1986 ein neues Verwalterverhältnis begründeten. Auch nach der Kündigung habe sie (die Klägerin) noch Aufgaben der alltäglichen Verwaltung weiter erfüllt. Sie habe auch in der Versammlung vom 03.07.1987 (gemeint ist ersichtlich die Versammlung vom 01.07.1987) durch ihre erstinstanzliche Prozeßbevollmächtigte angeboten, erneut tätig werden zu wollen, und beantragt, sie zumin-dest übergangsweise zur Verwalterin zu bestellen.
Die von den Beklagten geschuldete Bruttovergütung beziffert die Klägerin im Schriftsatz vom 07.12.1993 (Seite 8 = GA 1326) mit nunmehr 446.576,76 DM, ohne allerdings den Klageantrag ih-rem geänderten Vorbringen anzupassen.
Die Klägerin beantragt,
1.
das angefochtene Urteil abzuändern, und
a)
die Beklagte zu 32) (Frau C. N.),
den Beklagten zu 33) (Herrn W. N.),
die Beklagte zu 35) (Frau C. L.),
die Beklagte zu 38) (Frau I.-D. F.),
die Beklagte zu 57) (Frau W. L.),
den Beklagten zu 116) (Herrn U. M.-W.),
die Beklagte zu 193) (Frau I. K.),
die Beklagte zu 236) (Frau B. S.),
den Beklagten zu 26) (Herrn M. G.),
die Beklagten zu 158) und 159) (Frau M.-L. u. Herrn E. S.),
den Beklagten zu 215) (Herrn S. T.),
den Beklagten zu 39) (Herrn D. N.),
den Beklagten zu 64) (Herrn F. H.),
die Beklagten zu 67) und 68) (Frau F. und Herrn R. L.),
die Beklagten zu 184) und 185) (Frau I. P. u. Herrn W. P.),
die Beklagten zu 247) und 248) (Frau D. u. Herrn Prof. Dr. M. L.),
den Beklagten zu 1) (Herrn J. K.),
den Beklagten zu 21) (Herrn A. A.),
die Beklagte zu 138) (Frau A. K.),
die Beklagte zu 178) (Frau M. O.),
zu verurteilen, an sie (die Klägerin) jeweils 955,21 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
b)
in Bezug auf die übrigen Beklagten nach dem Schlußantrag erster Instanz zu er-kennen;
2.
hilfsweise: ihr zu gestatten, eine et-wa erforderliche Sicherheitsleistung durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder öffentlichen Spar-kasse erbringen zu können.
Die Beklagten - mit Ausnahme der im Berufungs-verfahren anwaltlich nicht vertretenen Beklagten zu 138 (A. K.) - beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Hinsichtlich der Beklagten zu 138 hat die Klägerin ausdrücklich davon abgesehen, einen Antrag auf Er-laß eines Versäumnisurteils zu stellen.
Die Beklagten - mit Ausnahme der Beklagten zu 138 - wiederholen und ergänzen ebenfalls den erstinstanzlichen Vortrag. Sie vertreten die Auf-fassung, auch wenn am 30.05./20.08.1985 eine Neu-bestellung der Klägerin unter gleichzeitiger Auf-hebung der Bestellung aus dem Jahre 1981 gewollt gewesen wäre, sei die Neubestellung nach § 26 Abs. 2 WEG nichtig. Die eine derartige Vorgehens-weise erlaubende Entscheidung des OLG Hamm vom 08.02.1990 (OLGZ 90, 191) sei unzutreffend. Die Klägerin sei nach Ziffer 3 des Verwaltervertrages vom 13.10./17.11.1981 nicht berechtigt, von den einzelnen Wohnungseigentümern die volle Verwalter-vergütung zu verlangen.
Der Beklagte zu 26 (M. G.) macht geltend, er habe die von ihm geschuldeten Umlagen immer bezahlt. Hilfsweise rechnet er mit einem angeblichen Ko-stenerstattungsanspruch aus erster Instanz auf (GA 1223).
Die Beklagte zu 67 (F. L.) bestreitet ihre Passiv-legitimation unter Hinweis darauf, daß sie ihren Miteigentumsanteil im Jahre 1991 auf ihren ge-schiedenen Ehemann R. L. übertragen habe (Urkunde GA 1317).
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien in der Berufungsinstanz ge-wechselten Schriftsätze sowie auf die zu den Akten gereichten Urkunden und sonstigen Unterlagen Bezug genommen.
In der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin klargestellt, daß sie ihre Klage auch auf einen etwaigen Schadenersatzanspruch gegen die Beklagten stütze.
Die Akten des WEG-Verfahrens 202 II 325/87 AG Köln wurden beigezogen und waren Gegenstand der mündli-chen Verhandlung.
Entscheidungsgründe
Die Berufung ist zulässig und im erkannten Umfang begründet.
I.
1.)
Soweit einzelne Beklagte rügen, der nunmehr von ihnen verlangte Betrag von nur 955,21 DM erreiche die Berufungssumme des § 511 a Abs. 1 ZPO nicht, steht dies der Zulässigkeit der Berufung nicht entgegen. Entscheidend ist die Gesamtbeschwer der Klägerin (vgl. Zöller/Schneider, 18. Aufl., § 511 a ZPO Rdn. 18). Die Gesamtbeschwer der Klä-gerin durch das klageabweisende Urteil des Landge-richts liegt ersichtlich über 1.500,00 DM.
2.)
Da die prozessualen Voraussetzungen für eine Verurteilung der Beklagten zu 138 (A.K.) nicht vorliegen, konnte der Senat nach § 301 Abs. 1 ZPO nur durch Teilurteil über die Klage gegen die übrigen Beklagten entscheiden. Eine streitige Ent-scheidung gegen die Beklagte zu 138 würde voraus-setzen, daß von dieser zuvor mündlich verhandelt worden wäre. Ein Versäumnisurteil konnte gegen die Beklagte zu 138 nicht erlassen werden, weil die Klägerin keinen entsprechenden Antrag gestellt hat, § 331 Abs. 1 ZPO (vgl. Prütting, in: Münche-ner Kommentar, § 331 ZPO Rdn. 6,7; Zöller/Herget, 18. Aufl., § 331 ZPO Rdn. 5). Eine Auslegung des von der Klägerin gestellten Sachantrags in der Weise, daß darin zugleich stillschweigend der Prozeßantrag auf Erlaß eines Versäumnisurteils enthalten ist (vgl. BGHZ 37, 79, 83), war hier nicht möglich, weil die Klägerin von einem Antrag auf Erlaß eines Versäumnisurteils auf Befragen ausdrücklich abgesehen hat. Ebensowenig liegen die Voraussetzungen einer Entscheidung nach Lage der Akten gemäß § 251 a Abs. 1, 2 ZPO vor.
II.
Bei den übrigen Beklagten hielt es der Senat für sachgerecht, gemäß den §§ 304 Abs. 1, 523 ZPO über den Grund des Anspruchs vorab zu entscheiden und den Rechtsstreit zur Höhe gemäß § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO an das Landgericht zurückzuverweisen.
Die gesetzlichen Voraussetzungen für ein Grundur-teil nach § 304 ZPO liegen vor. Die Klageforderung ist dem Grunde und der Höhe nach streitig. Wie unter III. noch näher darzulegen sein wird, ist der Rechtsstreit gegen die übrigen Beklagten dem Grunde nach entscheidungsreif. Über die Höhe des zuzusprechenden Anspruchs ist demgegenüber noch Beweis zu erheben, weil die Klägerin behauptet, von der ihr zustehenden Verwaltervergütung seien nur 5 % ersparte Aufwendungen in Abzug zu bringen, wohingegen die Beklagten geltendmachen, die Kosten der Klägerin lägen bei 90 %. Eine spätere Klageab-weisung mangels Eintritts jeglichen Schadens liegt fern. Wie auch der Vortrag der Beklagten zeigt, ist ein Anspruch der Klägerin in irgendeiner Höhe mit hoher Wahrscheinlichkeit gegeben. Eine derartige Wahrscheinlichkeit reicht für den Erlaß eines Grundurteils aus (vgl. Zöller/Vollkommer, 18. Aufl., § 304 ZPO Rdn. 6).
Da das Landgericht die Klage bereits dem Grunde nach abgewiesen hat, liegen die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Zurückverweisung nach § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO ebenfalls vor. Eine eigene Entscheidung nach § 540 ZPO hielt der Senat nicht für sachgerecht. Da über die Höhe des Anspruchs noch Beweis erhoben werden muß, würde den Partei-en insoweit eine Tatsacheninstanz genommen. Die durch die Zurückverweisung eintretende Verzögerung des Rechtsstreits ist hinzunehmen. Da der Rechts-streit ohnehin bereits seit 1987 andauert und es um erhebliche Beträge geht, wiegt der Verlust einer Tatsacheninstanz letztlich schwerer als das gleichfalls bestehende Interesse der Parteien an einer schnelleren Erledigung des Rechtsstreits. Die Parteien selbst haben in der mündlichen Ver-handlung vom 16.12.1993 keine Einwendungen gegen die vom Senat mit den Parteien erörterte Verfah-rensweise erhoben.
III.
Die Klage ist dem Grunde nach gerechtfertigt.
1.)
Nach § 325 Abs. 1 BGB kann die Klägerin Ersatz des Schadens verlangen, der ihr durch die rechtskräf-tig für unwirksam erklärte Abberufung und Kündi-gung des Verwaltervertrages entstanden ist. Dieser Schaden setzt sich zusammen aus dem der Klägerin vertraglich geschuldeten Verwalterhonorar für die Zeit von Juli 1987 bis Dezember 1990 abzüglich derjenigen Aufwendungen, welche die Klägerin durch die Abberufung als Verwalter erspart hat oder hät-te ersparen können, § 254 Abs. 2 BGB.
2.)
Zwischen den Parteien bestand am 12.06.1987 ein wirksamer Verwaltervertrag bis zum 31.12.1990.
a)
Der Senat ist durch das WEG-Verfahren 202 II 325/87 AG Köln nicht gehindert, die Frage, ob ein wirksamer Verwaltervertrag bestand, selbst zu prüfen. Entgegen der Auffassung der Klägerin entfalten die in dem WEG-Verfahren ergangenen Ent-scheidungen insoweit keine Rechtskraftwirkung zu Gunsten der Klägerin. Der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln hat in seinem Beschluß vom 23.08.1991 zwar zu dieser Frage Stellung genommen. Dabei handelte es sich aber nur um eine Vorfrage des von der Klägerin in dem WEG-Verfah-ren verfolgten Klagebegehrens, nämlich den Be-schluß der Wohnungseigentümer vom 12.06.1987 für ungültig zu erklären. Nach allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und Literatur erwachsen präju-dizielle Rechtsverhältnisse und Vorfragen nicht in Rechtskraft (vgl. statt vieler Zöller/Vollkom-mer, 18. Aufl., vor § 322 ZPO Rdn. 28, 34). Auf eine Parallele zum arbeitsrechtlichen Kündigungs-schutzprozeß kann sich die Klägerin nicht berufen. Nach der Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts kann sich der Arbeitgeber nach einer erfolgreichen Kündigungsschutzklage des Arbeitnehmers zwar spä-ter nicht darauf berufen, ein Arbeitsverhältnis habe nie bestanden (BAG NJW 1977, 1895). Dies ist indes eine Folge des durch § 4 Kündigungsschutzge-setz bestimmten Streitgegenstandes festzustellen, daß das Arbeitsverhältnis durch die Kündigung vom ... nicht aufgelöst ist. Streitgegenstand des WEG-Verfahrens 202 II 325/87 AG Köln war demgegen-über nicht der Bestand des Verwaltervertrages, sondern allein die Wirksamkeit des Beschlusses vom 12.06.1987. Entsprechend lautet der Tenor des Be-schlusses des Amtsgerichts Köln vom 13.10.1989.
b)
Entgegen der Auffassung des Landgerichts war die am 20.08.1985 vereinbarte Verlängerung des Verwal-tervertrages bis zum 31.12.1990 wirksam:
Nach allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und Literatur ist im Wohnungseigentumsrecht zwischen der Bestellung des Verwalters und dem Abschluß des Verwaltervertrages zu trennen. Die Bestellung durch die Wohnungseigentümer hat zunächst nur gemeinschaftsinterne Bedeutung. Nimmt der Gewählte die Bestellung (ausdrücklich oder konkludent) an, erlangt er die organisationsrechtliche Stellung des Verwalters (Müller, Praktische Fragen des Woh-nungseigentums, 2. Aufl., Seite 323; Palandt/Bas-senge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn. 6). Die persönli-che Rechtsstellung des Verwalters wird durch den Verwaltervertrag geregelt. Dieser ist rechtlich selbständig, auch wenn in der Bestellung vielfach zugleich ein Angebot zum Abschluß eines Verwal-tervertrages liegt, welches der Verwalter mit der Annahme der Bestellung ebenfalls annimmt (Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 2. Aufl., Seite 323; Palandt/Bassenge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn. 7). Ebenso kann der Verwaltungsbeirat ermäch-tigt werden, mit einem bestellten Verwalter einen Verwaltervertrag abzuschließen (Müller, Prakti-sche Fragen des Wohnungseigentums, 2. Aufl., Sei-te 324).
Im vorliegenden Fall wurde die Klägerin zunächst durch Beschluß der Eigentümerversammlung vom 27.10.1981 ab dem 01.01.1982 zur Verwalterin bestellt. Ausweislich des Protokolls erfolgte die Bestellung zeitlich unbefristet. Eine derartige Bestellung ist nach allgemeiner Auffassung trotz eines Verstoßes gegen § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht nichtig, sondern endet fünf Jahre nach Beginn der Amtszeit, das heißt hier am 31.12.1986 (vgl. Palandt/Bassenge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn. 2). Seitens der Klägerin wurde die Bestellung spä-testens mit Abschluß des Verwaltervertrages am 13.10./17.11.1981 angenommen.
Durchgreifende Bedenken gegen die Wirksamkeit des Vertrages bestehen nicht. Der Vertrag kor-respondiert mit der Bestellung vom 27.10.1981. Daß der Vertrag lediglich von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats unterschrieben wurde, ist unschädlich, da von einer Bevollmächtigung oder Genehmigung auszugehen ist. Wie der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln in seinem Beschluß vom 23.08.1991 zu Recht dargelegt hat, haben es die übrigen Mitglieder des Verwaltungsbeirats zumin-dest stillschweigend geduldet, daß der Vorsitzende allein nach außen hin tätig wurde und notwendige Unterschriften leistete.
Eine erneute Bestellung der Klägerin zum Verwalter erfolgte durch Beschluß der Wohnungseigentümer vom 30.05.1985. Diese Bestellung wurde seitens der Klägerin spätestens durch den Abschluß des Ver-waltervertrages am 20.08.1985 angenommen. Daß der Verwaltervertrag wiederum nur von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats unterschrieben wurde, steht aus den bereits genannten Gründen seiner Wirksam-keit nicht entgegen.
Die Wiederbestellung der Klägerin am 30.05.1985 und der am 20.08.1985 abgeschlossene Vertrag sind ebensowenig nach § 26 Abs. 2 WEG nichtig. Insoweit geht der Senat mit dem Kammergericht (KG ZMR 1990, 62, 63; ZMR 1991, 274) zunächst davon aus, daß der Vertrag der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Verwalter stillschweigend unter der auflösen-den Bedingung der Wirksamkeit der Bestellung abge-schlossen wird. Die Nichtigkeit der Bestellung vom 30.05.1985 würde damit auch zur Unwirksamkeit des Vertrages vom 20.08.1985 führen. Die Bestellung vom 30.05.1985 ist indes wirksam.
Wie die Parteien im einzelnen zutreffend dargelegt haben, hängt die Wirksamkeit des Beschlusses vom 30.05.1985 nach § 26 WEG von dessen rechtlicher Einordnung ab. Geht man davon aus, daß in der beschlossenen "Verlängerung des Verwaltervertrages um fünf Jahre" schon dem Wortlaut nach keine Wiederbestellung im Sinne von § 26 Abs. 2 WEG liegt, so überschritte die Dauer der (verlänger-ten) ersten Bestellung die Fünfjahresfrist des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG und wäre deshalb unwirksam. Sieht man die beschlossene Verlängerung als wie-derholte Bestellung im Sinne von § 26 Abs. 2 WEG an, so kommt es entscheidend darauf an, ob § 26 Abs. 2 WEG auch bei einer nachträglichen Verkür-zung der zunächst bis zum 31.12.1986 erfolgten Be-stellung anwendbar ist und ob eine derartige Ver-kürzung hier vereinbart wurde. Nach Auffassung des Senats sind alle vorgenannten Fragen zu Gunsten der Klägerin zu entscheiden.
Was die Wohnungseigentümer mit der beschlossenen "Verlängerung des Verwaltervertrages um fünf Jah-re" tatsächlich gewollt haben, ist durch Auslegung zu ermitteln. Dabei ist zu berücksichtigen, daß die jetzt von den Prozeßbevollmächtigten der Be-klagten angestellten rechtlichen Überlegungen für einen juristisch nicht vorgebildeten Wohnungsei-gentümer bei der Beschlußfassung ersichtlich fern lagen. Wie auch der Wortlaut der Beschlußfassung vom 30.05.1985 zeigt, stand für die Wohnungseigen-tümer der Verwaltervertrag im Vordergrund. Nach Ziffer 2 des Vertrages vom 13.10./17.11.1981 war dieser Vertrag jedoch im Mai 1985 noch zum Jahres-ende kündbar. Wenn die Wohnungseigentümer kurz vor Ablauf dieser Kündigungsfrist pauschal eine Ver-längerung "um fünf Jahre" beschlossen, ohne einen bestimmten Anfangszeitpunkt zu bestimmen, spricht eine natürliche Betrachtungsweise dafür, daß der alte Vertrag zum Jahresende beendet werden und die Verlängerung im Anschluß daran wirksam werden sollte - so wie es auch der Fall gewesen wäre, wenn die Wohnungseigentümer am 30.05.1985 einen völlig anderen Verwalter für fünf Jahre bestellt hätten. Daß die Wohnungseigentümer dies damals tatsächlich so und nicht wie heute vorgetragen gesehen haben, bestätigt der Inhalt des Vertrages vom 20.08.1985, durch welchen der Beschluß der Wohnungseigentümer ausgeführt wurde. In diesem Vertrag wird die beschlossene Verlängerung um fünf Jahre zeitlich umgesetzt in die Formulierung "bis zum 31. Dezember 1990" - und nicht bis zum 31.12.1991, wie es bei einem gewollten Beginn der Verlängerung erst am 01.01.1987 hätte heißen müssen.
Die damals gewollte Verlängerung der Tätigkeit der Klägerin bis zum 31.12.1990 ist mit § 26 Abs. 2 WEG zu vereinbaren. Die Zulässigkeit der Verlängerung bestimmt sich nach § 26 Abs. 2 WEG. Auch wenn die Wohnungseigentümer ausdrücklich von einer "Verlängerung" des alten Vertrages gesprochen haben, handelt es sich der Sache nach um eine wiederholte Bestellung im Sinne von § 26 Abs. 2 WEG. Dies folgt aus der Systematik von § 26 Abs. 1 und Abs. 2 WEG. Während die Fünfjahresfrist in § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG regelt, wie lange sich die Wohnungseigentümer durch einen Beschluß an einen bestimmten Verwalter binden können, regelt § 26 Abs. 2 WEG die Verlängerung der Tätigkeit des Verwalters aufgrund einer neuen Beschlußfassung (Bestellung). Eine derartige erneute Beschlußfas-sung ist hier am 30.05.1985 erfolgt.
Entgegen der Auffassung der Beklagten und des Landgerichts verstößt die beschlossene Verlänge-rung nicht deshalb gegen § 26 Abs. 2 WEG, weil die dort vorgesehene Jahresfrist nur durch eine vor-zeitige Beendigung der erstmaligen Bestellung vom 27.10.1991 gewahrt wurde. Insoweit teilt der Senat die in Rechtsprechung und Literatur ganz überwie-gend vertretene Auffassung, daß § 26 Abs. 2 WEG im Wege der teleologischen Reduktion dann nicht anwendbar ist, wenn die Wiederbestellung sofort - im Rahmen der Höchstdauer des § 26 Abs. 1 WEG - wirksam werden soll (wie hier OLG Hamm OLGZ 90, 191; Merle, Bestellung udn Abberufung des Ver-walters nach § 26 WEG, S. 70; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 2. Aufl., Seite 325; Palandt/Bassenge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn. 2; Weitnauer, 7. Aufl., § 26 WEG Rdn. 13). Seinem Schutzzweck nach will § 26 Abs. 1 und 2 WEG eine zu lange - über fünf Jahre hinausgehende - Bindung der Wohnungseigentümer an einen bestimmten Verwal-ter verhindern. Eine derartige Bindung soll weder durch eine über fünf Jahre hinausgehende Dauer der Bestellung noch durch eine Kettenbestellung erreicht werden können. Für diesen Schutzzweck spielt es indes keine Rolle, ob die ursprüngliche Bestellung bereits von sich aus spätestens ein Jahr nach der Wiederbestellung ablief, oder ob der Ablauf wie hier durch Kündigung und einvernehm-liche Vertragsaufhebung erst im Zusammenhang mit der Wiederbestellung herbeigeführt wurde: Die von § 26 Abs. 2 WEG für zulässig erachtete Bindung der Wohnungseigentümer von 5 + 1 = 6 Jahren wird in keinem Fall überschritten. Da § 26 Abs. 2 WEG den Wohnungseigentümern erlaubt, die Verlängerung bereits ein Jahr vor der Beendigung der ersten Bestellung und dem Wirksamwerden der Neubestellung zu beschließen, hält der Senat es auch nicht für erforderlich, daß die Neubestellung "sofort" mit der Beschlußfassung wirksam werden muß. Ausrei-chend aber auch erforderlich ist, daß die Jahres-frist des § 26 Abs. 2 WEG gewahrt wird. Soweit ein Teil der Beklagten in dem nachgelassenen Schrift-satz vom 30.12.1993 die Auffassung vertritt, eine vorzeitige Wiederbestellung des Verwalters sei überhaupt unzulässig, kann der Senat dieser Auf-fassung nicht folgen, weil das Gesetz weder eine Mindestbestellzeit vorsieht noch Wiederbestellun-gen schlechthin für unzulässig erklärt.
Die von den Beklagten gezogene Parallele zum Aktienrecht hilft nicht weiter, weil auch zu § 84 AktG die Auffassung vertreten wird, die Jahresfrist gelte nur, wenn die Verlängerung nach Ablauf der ursprünglichen Amtszeit wirksam werden soll (Hefermehl, in: Geßler/Hefermehl/Ek-kardt/Kropff, § 84 AktG Rdn 28; vgl. auch Mey-er-Landrut, in: Großkommentar, 3. Aufl., § 84 AktG Anm. 10: Abs. 1 will nur verhindern, daß die AG zu irgend einem Zeitpunkt für länger als 5 Jahre ge-bunden ist).
Im übrigen würde der Senat ebenso wie der 16. Zi-vilsenat des Oberlandesgerichts Köln im Beschluß vom 23.08.1991 auch dann von einer wirksamen Bestellung und einem wirksamen Verwaltervertrag ausgehen, wenn die Bestellung am 30.05.1985 nach § 26 Abs. 2 WEG nichtig wäre, da die Beklagten die Klägerin danach noch über zwei Jahre als Ver-walterin anerkannt und deren Bestellung sowie den abgeschlossenen Verwaltervertrag damit zumindest stillschweigend bestätigt haben.
Die Wiederbestellung der Klägerin am 30.05.1985 ist schließlich nicht deshalb unwirksam, weil die-se in der Einladung als Tagesordnungspunkt nicht aufgeführt war. Dieser Mangel in der Einladung hätte die Wohnungseigentümer zwar zur Anfechtung des Beschlusses berechtigt, führte aber nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses (vgl. Palandt/Bassen-ge, 52. Aufl., § 24 WEG Rdn. 6). Eine Anfechtung des Beschlusses nach § 23 Abs. 4 WEG ist unstrei-tig nicht erfolgt.
Weitere Gründe, aus denen die Wiederbestellung am 30.05.1985 und damit auch der Vertrag vom 20.08.1985 oder Gründe, aus denen allein der Vertrag trotz wirksamer Bestellung unwirksam sein könnten, sind nicht ersichtlich. Insbesondere wur-de der Verwaltervertrag nicht durch eine ordentli-che Kündigung der Beklagten vorzeitig beendet. Die mit Erfolg angefochtene sofortige Abberufung aus wichtigem Grund ist zwar zumindest regelmäßig in eine fristgerechte Abberufung und ordentliche Kün-digung des Verwaltervertrages zum nächstmöglichen Zeitpunkt umzudeuten (BGH NJW-RR 1989, 839). Dies hilft den Beklagten hier indessen nicht weiter, weil der Ergänzungsvertrag vom 20.08.1985 "bis zum 31.12.1990" lief und mithin vorher nur aus wichti-gem Grund gekündigt werden konnte.
3.)
Bei dem Verwaltervertrag handelt es sich - soweit der Verwalter nicht unentgeltlich tätig wird - um einen Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinne von § 675 BGB (Müller, Praktische Fragen des Wohnungs-eigentums, 2. Aufl., Seite 328; Palandt/Bassenge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn. 8). Für die Erfüllung der vertraglichen Ansprüche des Verwalters haf-ten alle Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner (KG NJW-RR 1990, 153; Bärmann/Pick, 12. Aufl., § 26 WEG Rdn. 32; Palandt/Bassenge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn. 8). Wie das Kammergericht a.a.O. zu-treffend ausgeführt hat, hängt die Zahlungspflicht nicht von einer vorhergehenden Beschlußfassung der Wohnungseigentümer im Rahmen eines Wirtschaftspla-nes oder einer Jahresabrechnung ab. Ebensowenig entlastet es den einzelnen Beklagten gegenüber der Klägerin, daß er die beschlossenen Vorschüsse und Nachzahlungen an den am 22.07.1987 bestellten neu-en Verwalter gezahlt hat. Daß der neue Verwalter die Forderung der Klägerin ganz oder teilweise be-glichen hat, haben die Beklagten nicht substanti-iert vorgetragen.
Entgegen der Auffassung einzelner Beklagter wird die gesamtschuldnerische Haftung aller Be-klagten nicht durch Ziffer 3. des Vertrages vom 13.10./17.11.1981 ausgeschlossen. Soweit dort eine Vergütung pro Wohnung bzw. sonstiger Teileigen-tumseinheit genannt ist, handelt es sich ersicht-lich um bloße Berechnungsfaktoren für das der Klägerin insgesamt zustehende Honorar. Ebensowe-nig enthält die Anknüpfung der Fälligkeit dieser Forderung an die Fälligkeit der von den Wohnungs-eigentümern geschuldeten Wohngeldzahlungen eine Haftungsbeschränkung auf den von jedem Wohnungs-eigentümer im Innenverhältnis geschuldeten Anteil des Gesamthonorars. Letzteres hätte einer aus-drücklichen Vereinbarung bedurft.
Schließlich wird auch die Beklagte zu 67 (F. L.) nicht dadurch entlastet, daß sie ihren Mit-eigentumsanteil am 22.01.1991 - das heißt nach dem hier maßgeblichen Zeitraum von Juli 1987 bis Dezember 1990 - auf ihren Ehemann übertragen hat. Ohne Zustimmung der Klägerin ist die in ihrer Person entstandene Zahlungsverpflichtung durch die Veräußerung des Anteils nicht erloschen. Ob und gegebenenfalls in welcher Höhe die Beklagte zu 67 intern einen Anspruch auf Freistellung gegen ihren geschiedenen Ehemann hat, bedarf im vorliegenden Rechtsstreit keiner Entscheidung.
4.)
Die Voraussetzungen des § 325 Abs. 1 BGB sind ge-geben.
a)
Die Frage, ob der Klägerin für die Zeit nach dem 12.06.1987 noch Ansprüche gegen die Beklagten zustehen, bestimmt sich nach § 325 Abs. 1 BGB und nicht nach § 615 BGB. Nach allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und Literatur ist die Abgrenzung zwischen den beiden genannten Vorschriften danach vorzunehmen, ob die nicht erbrachte Leistung durch den eingetretenen Zeitablauf unmöglich geworden ist oder noch nachgeholt werden kann (vgl. Pa-landt/Putzo, 52. Aufl., § 615 BGB Rdn. 5 m.w.N.). Bei nachholbaren Dienstleistungen kommt eine Be-freiung von der Dienstleistungspflicht sowie ein Vergütungsanspruch des Dienstverpflichteten für tatsächlich nicht geleistete Dienste nur unter den Voraussetzungen des § 615 BGB, das heißt bei Annahmeverzug des Dienstberechtigten in Betracht. Bei nicht nachholbaren Dienstleistungen richtet sich das Freiwerden des Dienstverpflichteten und dessen Vergütungsanspruch demgegenüber nach den §§ 323 bis 325 BGB.
b)
Im vorliegenden Fall ist der Klägerin die Erbrin-gung der vertraglich geschuldeten Verwaltertätig-keit durch die am 12.06.1987 zugleich erfolgte Abberufung als Verwalter unmöglich geworden. Nach den §§ 20 Abs. 2, 26 ff. WEG hat jede Wohnungs-eigentümergemeinschaft einen Verwalter zu bestel-len. Der Verwalter hat die sich aus den §§ 27 und 28 WEG ergebenden Aufgaben und Befugnisse. Wie sich aus den Aufgaben und Befugnissen im einzelnen ergibt, können diese jedenfalls zum ganz überwiegenden Teil tatsächlich nur in der Zeit, für die der Verwalter bestellt wurde, ausgeführt und nicht nachgeholt werden. Während gewöhnliche Arbeits- und Dienstleistungen vielfach auch noch zu einem späteren Zeitpunkt sinnvoll erbracht werden können, erübrigen sich die Aufgaben der §§ 27 und 28 WEG durch Zeitablauf und/oder an-derweitige Erledigung. Der Verwalter kann z.B. nicht mit Rückwirkung Beschlüsse ausführen, Gelder verwalten, Willenserklärungen entgegennehmen oder nach Ablauf des Wirtschaftsjahres noch einen Wirt-schaftsplan für das vergangene Jahr aufstellen. Dem abberufenen Verwalter ist die Erfüllung seiner gesetzlichen Aufgaben darüber hinaus deshalb un-möglich, weil ihm - jedenfalls bis zur Ungültiger-klärung des Abberufungsbeschlusses nach den §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG - die erforderliche Vollmacht für ein weiteres Tätigwerden fehlt. Da der Beschluß der Wohnungseigentümer vom 12.06.1987 erst durch den Beschluß des Oberlandesgerichts Köln vom 18.03.1992 letztinstanzlich für ungültig erklärt wurde, war der Klägerin auch aus diesem Grund jede weitere Tätigkeit für die Beklagten in der Zeit von Juli 1987 bis Dezember 1990 objektiv unmöglich, zumal da am 22.07.1987 bereits ein anderer Verwalter bestellt wurde. Dem steht nicht entgegen, daß die spätere Entscheidung des Ober-landesgerichts nach § 23 Abs. 4 WEG zur rückwir-kenden Ungültigkeit des Beschlusses vom 12.06.1987 führte (vgl. Palandt/Bassenge, 52. Aufl., § 23 WEG Rdn. 19 m.w.N.). Aufgrund der erst später wieder eingetretenen rückwirkenden Bevollmächtigung konn-te die Klägerin damals nicht tätig werden. Ebenso-wenig wird Unmöglichkeit dadurch ausgeschlossen, daß die Klägerin unter Umständen tatsächlich noch Verwaltungshandlungen hätte vornehmen können, weil - wie die Beklagten vortragen - sämtliche Dritte sie noch als Verwalterin ansahen (GA 1002) und die Wohnungseigentümer auch noch keine einstweilige Anordnung auf Unterlassung gegen sie erwirkt hat-ten (GA 898). Die Klägerin schuldete allein eine rechtlich ordnungsgemäße Verwaltung - nicht Ver-waltungshandeln im rechtsfreien Raum. Soweit die Klägerin selbst behauptet, sie habe damals noch Maßnahmen der laufenden Verwaltung ausgeführt, ist ihr Vortrag unsubstantiiert.
Soweit in der Literatur zum Wohnungseigentumsge-setz überwiegend die Auffassung vertreten wird, der Vergütungsanspruch des zu Unrecht abberufenen Verwalters bestimme sich nach § 615 BGB (vgl. et-wa Bärmann/Pick/Merle, 6. Aufl., § 26 WEG Rdn. 71; Palandt/Bassenge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn. 12; Weitnauer, 7. Aufl., § 26 WEG Rdn. 25 a) vermag der Senat dem aus den vorgenannten Gründen nicht zu folgen.
c)
Die von der Klägerin geschuldete Verwaltertä-tigkeit ist infolge eines von den Beklagten zu vertretenden Umstandes, nämlich der später für unwirksam erklärten Abberufung als Verwalter, un-möglich geworden. Da die Bestellung und Abberufung als Verwalter nur einheitlich für alle Wohnungs-eigentümer erfolgen kann und die Wohnungseigen-tümer nach § 21 Abs. 3 WEG mit Stimmenmehrheit beschließen, müssen sich die am 12.06.1987 nicht anwesenden oder überstimmten Mitglieder der Woh-nungseigentümergemeinschaft den Beschluß zurechnen lassen. In der ohne hinreichenden Grund ausgespro-chenen fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages vom 20.08.1985 am 12.06.1987 liegt zugleich eine positive Vertragsverletzung (pVV) der Beklagten, welche die Klägerin ebenfalls zum Schadenersatz berechtigt.
5.)
Die Klage wäre auch dann dem Grunde nach gerecht-fertigt, wenn sich der Vergütungsanspruch der Klä-gerin nach § 615 BGB bestimmen würde. Die Beklag-ten sind nach § 295 BGB in Annahmeverzug geraten.
Den Beklagten ist zwar zuzugeben, daß der Bun-desgerichtshof strenge Anforderungen an das nach § 295 BGB erforderliche wörtliche Angebot des Dienstverpflichteten stellt (BGH NJW-RR 1986, 794; NJW 1988, 1201). Etwaige Erklärungen der Klägerin vor der Beschlußfassung der Wohnungseigentümer am 12.06.1987 reichten in keinem Fall zur Erfüllung der Voraussetzungen des § 295 BGB aus. Dasselbe gilt für die behauptete Bereitschaft der Klägerin, sich am 01.07. und 22.07.1987 zur Übergangsver-walterin bestellen zu lassen. Diese Angebote bezogen sich ersichtlich auf eine Tätigkeit aufgrund einer neuen rechtlichen Grundlage. Nach den §§ 293 ff. BGB anzubieten ist demgegenüber die nach dem alten Vertrag geschuldete Leistung. Ein zureichendes wörtliches Angebot liegt jedoch in der Einleitung des Verfahrens nach § 43 WEG mit Schriftsatz vom 06.07.1987. Dieser Schrift-satz wurde allen Beklagten zugestellt. Wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 20.01.1988 (NJW 1988, 1201) zum Ausdruck gebracht hat, be-darf das nach § 295 BGB erforderliche wörtliche Angebot keiner bestimmten Form. Ausreichend - aber auch erforderlich - ist, daß der Dienstverpflich-tete "mit der erforderlichen Deutlichkeit" zum Ausdruck bringt, er sei zur weiteren Erfüllung seiner Aufgaben bereit. Dabei kann es genügen, daß der Dienstverpflichtete "eindeutig der Kündigung widerspricht" (BGH NJW-RR 1986, 794, 795). Diese Anforderungen wurden durch die erfolgte Anfechtung des Abberufungsbeschlusses und die gleichzeitig erhobene Zahlungsklage mehr als erfüllt. Auch für einen juristischen Laien konnte nicht der gering-ste Zweifel bestehen, daß die Klägerin weiter für die Wohnungseigentümer tätig werden wollte. Dem steht nicht entgegen, daß die Klägerin sowohl in der Eigentümerversammlung vom 12.06.1987 als auch danach gegenüber dem Beklagten zu 34 (Dr. F. T.) sowie möglicherweise weiteren Wohnungseigentü-mern gegenüber ein weiteres Tätigwerden zunächst abgelehnt hat. Wie oben bereits dargelegt wurde, hätte die Klägerin diesem Ansinnen nur dann nachkommen können und müssen, wenn die Beklagten zuvor die am 12.06.1987 konkludent mitbeschlossene Abberufung als Verwalter rückgängig gemacht oder der Klägerin zumindest entsprechende rechtsge-schäftliche Vollmachten erteilt hätten. Insoweit ist die Situation des abberufenen und gekündigten WEG-Verwalters vergleichbar mit der Situation des gekündigten Arbeitnehmers. Nach der neueren Recht-sprechung des Bundesarbeitsgerichts (BAG NJW 1985, 935; NJW 1992, 932, 933) gerät der Arbeitgeber bei einer ungerechtfertigten Kündigung durch ihn auch ohne wörtliches Angebot des Arbeitnehmers nach § 296 BGB in Annahmeverzug, weil es an einer Mit-wirkungshandlung seinerseits, nämlich der Einrich-tung eines funktionsfähigen Arbeitsplatzes und der Zuweisung von Arbeit, fehlt. Die Wohnungseigentü-mer schulden dem zu Unrecht gekündigten Verwalter zwar nicht die Zurverfügungstellung eines Arbeits-platzes; sie müssen ihm jedoch die zur Aufnahme seiner Tätigkeit erforderliche organisationsrecht-liche Stellung verschaffen und erhalten. Geschieht dies nicht, kann von dem abberufenen und gekün-digten Verwalter nicht mehr als eine fristgerech-te Anfechtung des Abberufungsbeschlusses verlangt werden.
6.)
Die Forderung der Klägerin ist nicht - auch nicht teilweise - verjährt.
Der Anspruch des WEG-Verwalters auf Zahlung seiner Vergütung verjährt gemäß § 196 Abs. 1 Nr. 7 BGB in zwei Jahren (vgl. Bärmann/Pick/Merle, 6. Aufl., § 26 WEG Rdn. 65; Palandt/Bassenge, 52. Aufl., § 26 WEG Rdn. 8). Dieselbe Frist gilt für einen entsprechenden Schadenersatzanspruch des Verwal-ters (vgl. Palandt/Heinrichs, 52. Aufl., § 195 BGB Rdn. 3, 8 m.w.N.). Gemäß § 209 Abs. 1 BGB wurde die Verjährung jedoch bereits im Juli 1987 durch gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs unter-brochen. Eine Unterbrechung tritt auch bei einer Klage auf zukünftige Leistungen ein (Palandt/Hein-richs, 52. Aufl., § 209 BGB Rdn. 2). Soweit die Beklagten geltendmachen, die Forderung der Klä-gerin sei zumindest teilweise deshalb verjährt, weil die Erhöhungen der Verwaltervergütung ab dem 01.06.1988, 01.06.1989 und 01.06.1990 aufgrund der vereinbarten Wertsicherungsklausel erst später in die Anträge der Klägerin eingeflossen seien, verkennen sie den Umfang der Unterbrechungswirkung des § 209 BGB. Erhebt der Kläger keine Teilklage, sondern macht seinen Anspruch im Ganzen geltend, so wird nach § 209 BGB die Verjährung des gesamten Anspruchs auch dann unterbrochen, wenn sich der zunächst eingeklagte Betrag später als zu niedrig erweist (Palandt/Heinrichs, 52. Aufl., § 209 BGB Rdn. 14). So liegt der Fall hier. Gegenstand des Antrags vom 06.07.1987 war die Verwaltervergütung für die Zeit vom 01.07.1987 bis 31.12.1990 in vol-ler Höhe. Die oben genannten Erhöhungen konnte die Klägerin 1987 noch nicht beziffern. Es liegt auch kein Fall des § 211 Abs. 2 BGB vor. Zwar wurde am 28.09.1987 das Ruhen der Zahlungsklage angeordnet. Dies - und die weitere Verzögerung der Zahlungs-klage - erfolgte jedoch im Hinblick auf die Vor-greiflichkeit der Anfechtungsklage. In einem der-artigen Fall ist § 211 Abs. 2 BGB nicht anzuwen-den (vgl. Palandt/Heinrichs, 52. Aufl., § 211 BGB Rdn. 3).
IV.
Da noch nicht abzusehen ist, inwieweit die dem Grunde nach erfolgreiche Berufung der Klägerin gegen die Beklagten - mit Ausnahme der Beklagten zu 138 - auch der Höhe nach Erfolg haben wird, und wie das Berufungsverfahren gegen die Beklagte zu 138 ausgeht, war die Kostenentscheidung dem Schlußurteil vorzubehalten.
Nach § 708 Nr. 10 ZPO war das Teilurteil für vorläufig vollstreckbar zu erkären. Entscheidungen nach § 711 ZPO waren demgegenüber nicht veranlaßt, weil das Urteil für keine Partei einen vollstrek-kungsfähigen Inhalt hat.
Revisionsbeschwer Für die Beklagten zu 32, 33, 35, 38, 57, 116, 193, 236, 26, 158, 159, 215, 39, 64, 67, 68, 184, 185, 247, 248, 1, 21, und 178: jeweils 955,21 DM.
Für die übrigen Beklagten - mit Ausnahme der Be-klagten zu 138) -: jeweils 465.044,93 DM.
Bei den Beklagten zu 32, 33, 35, 38, 57, 116, 193, 236, 26, 158, 159, 215, 39, 64, 67, 68, 184, 185, 247, 248, 1, 21 und 178 wird die Revision zuge-lassen, weil die aufgeworfenen Rechtsfragen grund-sätzliche Bedeutung haben, § 546 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZPO.