Klage auf Anweisung des Notars zur Eigentumsumschreibung abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Käufer verlangten von der (aufgelösten) Beklagten die Weisung an den Notar, den Umschreibungsantrag zur Eigentumsübertragung ihrer Wohnung zu stellen. Streitpunkt war, ob die Umschreibung ohne Nachweis der vollständigen Kaufpreiszahlung erzwungen werden kann. Das OLG Köln wies die Klage ab: Vertraglich ist die Umschreibung an den Zahlungsnachweis gebunden; § 320 II BGB und § 242 BGB greifen nicht ein. Zudem bleibt eine aufgelöste GmbH bis zur Abwicklung parteifähig.
Ausgang: Berufung der Beklagten erfolgreich; Klage der Käufer auf Weisung an den Notar zur Umschreibung abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Eine aufgelöste GmbH bleibt bis zur vollständigen Abwicklung hinsichtlich vorhandener Vermögenswerte parteifähig und kann auch Rechte geltend machen, die keine vollstreckungsfähige Vermögensmasse voraussetzen.
Die Verpflichtung des Verkäufers zur Anweisung des Notars auf Stellung des Umschreibungsantrags ist so auszulegen, dass der Notar den Antrag erst nach überzeugendem Nachweis der Kaufpreiszahlung zu stellen hat, wenn der Vertrag die Umschreibung an diesen Nachweis koppelt.
§ 320 Abs. 2 BGB findet keine Anwendung, wenn der Vertrag ausdrücklich bestimmt, dass auch ein geringer Restkaufpreisanteil die Umschreibung bis zur Zahlung vorbehalten ist.
Eine Billigkeitsabwägung nach § 242 BGB ist nicht gerechtfertigt, wenn das angestrebte Ergebnis mittels bestehender vertraglicher oder gesetzlicher Rechtsbehelfe ohne Eingriff in das vertragliche Gleichgewicht erreichbar ist.
Mit der Abtretung der Kaufpreisforderung geht der Zessionar nicht automatisch in die Rechte des bisherigen Eigentümers gegenüber dem Notar ein; Verrechnungs- oder Erfüllungserklärungen sind gegenüber dem gegenwärtigen Gläubiger abzugeben.
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 18 O 257/92
Leitsatz
1. Eine aufgelöste GmbH bleibt bis zur vollständigen Abwicklung bezüglich vorhandener Vermögenswerte parteifähig und ferner auch dann, wenn ihr gegenüber Rechte geltend gemacht werden, die ein für eine Vollstreckung geeignetes Vermögen nicht voraussetzen und anderweitig nicht durchsetzbar wären. 2. Es ist nicht gerechtfertigt, gemäß § 242 BGB in das ausgewogene Verhältnis der vertraglichen und gesetzlichen Ansprüche der Parteien einzugreifen, wenn das angestrebte Ziel auch ohne die Heranziehung von Billigkeitserwägungen zu erreichen ist.
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 19. Februar 1993 verkündete Urteil der 18. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 18 O 257/92 - abgeändert und die Klage abgewiesen. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Entscheidungsgründe
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Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet und führt zur Abweisung der Klage.
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Die Bedenken der Beklagten gegen die Zulässigkeit der Klage sind allerdings nicht gerechtfertigt. Zutreffend hat das Landgericht dargelegt, daß eine aufgelöste GmbH bis zur vollständigen Abwicklung bezüglich vorhandener Vermögenswerte parteifähig bleibt (vgl. BGH NJW 1979/1592; NJW-RR 1986/394; Zöller-Vollkommer ZPO 18. Aufl. § 50 Rdnr. 4 b), und ferner auch dann, wenn ihr gegenüber Rechte geltend gemacht werden, die ein für eine Voll-streckung geeignetes Vermögen nicht voraussetzen und anderweitig nicht durchsetzbar wären (BAG NJW 1982/1831).
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So verhält es sich hier. Die Beklagte ist noch Eigentümerin der meisten Wohnungen im Hause F. und hat ihre Verpflichtung, den Klägern das Eigentum an der von ihnen gekauften Wohnung zu verschaffen, noch nicht vollständig erfüllt.
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Aus denselben Gründen haben die Kläger ein schutz-würdiges Interesse an der gerichtlichen Klärung der Mitwirkungspflicht der Beklagten bei der Über-eignung der Wohnung. Was die Beklagte zum Rechts-schutzbedürfnis vorbringt, betrifft nicht die Zulässigkeit der Klage, sondern das Bestehen des Klageanspruchs.
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Die Klage ist jedoch unbegründet. Die Beklagte ist nach dem gegenwärtigen Sachstand nicht ver-pflichtet, den nach Ziffer 10 des Vertrages vom 29. Juli 1988 allein für den Umschreibungsantrag zuständigen Notar anzuweisen, diesen Antrag an das Grundbuchamt zu richten.
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Bei sachgerechter Auslegung des Vertrages der Parteien hat die Beklagte gegenüber dem Notar die verlangte Erklärung abzugeben, wenn die Vorausset-zungen für die Eigentumsumschreibung erfüllt sind, ohne daß die Kläger das dem Notar überzeugend - zum Beispiel durch Urkunden - nachweisen können. Das ist gerade dann von Bedeutung, wenn sich der Kaufpreis nachträglich ermäßigt hat oder wenn die Forderung in anderer Weise als durch Zahlungen erfüllt worden ist. Die Beklagte ist Vertragspart-nerin der Kläger und Auftraggeberin des Notars ge-blieben. Mit der Abtretung der Kaufpreisforderung ist die Bank nicht in die Rechte der Beklagten als Eigentümerin eingetreten.
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Ein Anspruch der Kläger ist jedoch noch nicht fäl-lig. Der Notar soll den Umschreibungsantrag erst dann stellen, wenn ihm die Kaufpreiszahlung nach-gewiesen ist, und unstreitig ist die letzte Rate in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises = 7.901,21 DM noch nicht gezahlt, weil sie erst nach vollständi-ger Fertigstellung der Wohnung zu entrichten ist.
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Verfehlt ist die Ansicht der Kläger, die "Um-schreibungssperre" bestehe nur zu ihren Gunsten und sie könnten darauf verzichten. Das Schreiben des Notars vom 16. Juni 1992, auf das sie sich be-ziehen, enthält ein Schreibversehen (Käufer statt Verkäufer). Er hat ausgeführt, daß eine Verurtei-lung der Beklagten zur Erteilung der Weisung an ihn den an sich erforderlichen Nachweis der voll-ständigen Bezahlung ersetzen würde. Es kann nicht fraglich sein, daß die Vereinbarung, wonach die Umschreibung den Nachweis der Bezahlung voraus-setzt, den Interessen der Beklagten an der Erlan-gung des Kaufpreises dient.
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Die Verknüpfung von Kaufpreiszahlung und Eigen-tumsumschreibung ist auch nicht aus sonstigen Gründen entfallen.
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§ 320 Abs. 2 BGB, wonach die Gegenleistung inso-weit nicht verweigert werden kann, als die Verwei-gerung nach den Umständen, insbesondere wegen ver-hältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde, ist nicht anwendbar. Im Vertrag ist geregelt, daß auch ein Kaufpreisanteil von 3,5 % nicht so geringfügig ist, daß die Umschreibung schon vor der Bezahlung durchzuführen ist.
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Ferner ist es nicht gerechtfertigt, gemäß § 242 BGB in das ausgewogene Verhältnis der ver-traglichen und gesetzlichen Ansprüche der Parteien einzugreifen. Das von den Klägern angestrebte Ziel ist auch ohne die Heranziehung von Billigkeitser-wägungen zu erreichen. Unter Berufung auf die aus-stehende und nicht mehr zu erwartende Ausführung der Restarbeiten und Nachhbesserungen möchten sie gemäß den Darlegungen in der Klageschrift für den Eigentumsübergang so gestellt werden, als sei die letzte Rate gezahlt oder der Kaufpreis um diesen Betrag ermäßigt. Andererseits haben sie zumindest bis zur mündlichen Verhandlung vom 22. Septem-ber 1993 auf ihren Gewährleistungsansprüchen be-harrt, um daraus die fehlende Fälligkeit der letz-ten Rate herzuleiten.
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Das Gewährleistungsrecht (§§ 633 f. BGB bzw. § 13 VOB) gibt den Klägern jedoch, wie in den mündlichen Verhandlungen im Berufungsverfahren er-örtert worden ist, hinreichende Möglichkeiten an die Hand, sich unter Wahrung der nach dem Ver-trag der Parteien bestehenden engen Verknüpfung zwischen der Herstellung der Wohnung durch die Beklagte, der Zahlungspflicht der Kläger und der Eigentumsumschreibung von ihrer Verbindlichkeit zu befreien.
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Ein solches Vorgehen ist ihnen auch zuzumuten. Die Kläger betonen selbst, weitere Arbeiten der Beklagten oder der Firma B. seien nicht zu erwarten, und auch nach dem Vorbringen der Beklagten erscheint es nicht als zweifelhaft, daß das zutreffend ist. Angesichts des Umfangs der im Sachstandsbericht des Architekten Minstedt vom 19. September 1992 auf Seite 35 f. beschriebenen Mängel und errechneten Kosten bildet insbesondere auch der Einbehalt von 7.900,-- DM keinen Anreiz, Bemühungen zu seiner Auszahlung zu unternehmen.
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Ein überzeugender Grund, nur für die Eigentumsum-schreibung die Kläger so zu stellen, als sei der Kaufpreis herabgesetzt oder erfüllt, und im übri-gen die beiderseitigen Ansprüche unverändert be-stehen zu lassen, ist unter diesen Umständen nicht ersichtlich. Wenn die Gewährleistungsansprüche und demgemäß auch die Kaufpreisforderung auf Dauer unerfüllt bleiben, so wirkt das letztlich wie eine Minderung. Dann ist aber auch die Klarstellung ge-boten, welche Ansprüche geltend gemacht werden und inwieweit sie geeignet und erforderlich sind, die Kaufpreisforderung zum Erlöschen zu bringen.
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Die in der letzten mündlichen Verhandlung abgege-bene Aufrechnungserklärung der Kläger führt nicht zu einem Erfolg. Wegen der unstreitigen Abtretung der Kaufpreisforderung ist die Erklärung gegenüber der Bank als der gegenwärtigen Gläubigerin abzu-geben.
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Eine Rückabtretung wird nicht behauptet. Sie er-gibt sich insbesondere nicht daraus, daß die Klä-ger belegt haben, daß in den Wohnungsgrundbüchern Bl. 8211 und 8226 die Grundschuld der W. über 271.000,-- DM im Jahre 1990 gelöscht worden ist und die über 2.600.000,-- DM im Jahre 1992.
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Wie zu verfahren ist, wenn das Bauvorhaben nicht vertragsgemäß vollendet wird, ist in der Freistel-lungsverpflichtungserklärung der Bank vom 10. Fe-bruar 1988 festgelegt worden, ohne daß sie bisher zum Ausdruck gebracht hat, daß sie die restliche Kaufpreisforderung bei Fälligkeit nicht mehr für sich in Anspruch nehmen will.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
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Der Schriftsatz der Kläger vom 24. November 1993 läßt nicht die Wiedereröffnung der mündlichen Ver-handlung als geboten erscheinen, nachdem die maß-geblichen Umstände schon Gegenstand der früheren Verhandlungen gewesen sein.
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Streitwert des Berufungsverfahrens und unter Abän-derung der Festsetzung vom 19. Februar 1993 auch für den ersten Rechtszug sowie Beschwer der Klä-ger: 7.901,21 DM.
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Eine Festsetzung des Streitwerts gemäß § 6 ZPO auf die volle Höhe des Vertragspreises wird der Bedeutung der Angelegenheit nicht gerecht, bei der nicht um das Eigentum gestritten wird, sondern um die Voraussetzungen für die Weisung an den No-tar (vgl. Schneider, Streitwertkommentar 10. Aufl. Rdnr. 351; Zöller-Schneider ZPO 18. Aufl. § 3 Nr. 16 "Auflassung"; OLG Bamberg Kostenrechtspre-chung Nr. 633 zu § 3 ZPO).