Treuhänderhaftung wegen mangelhafter Deckenkonstruktion – Berufung zurückgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Kläger macht gegen die Treuhänderin Schadensersatz geltend, weil in seiner Wohnung eine gegenüber Baubeschreibung minderwertige Deckenkonstruktion ausgeführt wurde. Das OLG bestätigt die Haftung der Beklagten aus dem Treuhandvertrag wegen Verletzung ihrer Überwachungspflicht und setzt den Schaden auf 52.500 DM fest. Ein konkludenter Verzicht des Klägers wird verneint; behauptete Denkmalschutzauflagen bleiben unbewiesen.
Ausgang: Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts wird zurückgewiesen; Beklagte zur Zahlung von 52.500 DM Schadensersatz verurteilt
Abstrakte Rechtssätze
Übernimmt ein Treuhänder vertraglich die Überwachung der Bauausführung, ist er verpflichtet, gegenüber dem Generalunternehmer vertragswidrige, gegenüber der Baubeschreibung minderwertige Ausführungen zu verhindern und für deren Verletzung schadensersatzpflichtig.
Die Bemessung des Schadens bei vertragswidriger Bauausführung kann durch Wertminderung der Immobilie erfolgen; ein Gutachten, das funktionale und optische Nachteile bewertet, ist hierfür heranziehbar.
An die Annahme eines konkludenten Verzichts des Bauherrn auf vertraglich geschuldete Leistungen sind strenge Anforderungen zu stellen; bloßes Hinsehen während der Bauphase genügt nicht.
Ein Vortrag, der administrative Auflagen (z. B. Denkmalschutz) geltend macht, ist substantiiert darzulegen; bloße Behauptungen ohne konkrete Angaben zum Zeitpunkt/Autor sind prozessual unbeachtlich.
Behauptungen zur Minderung des Schadens durch steuerliche oder sonstige Gesichtspunkte sind vom Anspruchsgegner substanziiert darzulegen; bloße Behauptungen mindern den Schadensersatzanspruch nicht ohne Nachweis.
Vorinstanzen
Landgericht Köln, 18 O 446/94
Leitsatz
An die Annahme eines konkludenten Verzichts des Bauherrn auf eine vertraglich geschuldete Bauleistung sind regelmäßig strenge Anforderungen zu stellen. Der Umstand allein, daß der Bauherr sieht, was gebaut wird, genügt für sich genommen nicht. Lediglich eine eindeutige Erklärung, sich eines Rechts begeben zu wollen, genügt für die Annahme eines Verzichts.
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Köln vom 06.10.1995 - 18 O 446/94 - wird zurückgewiesen. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Entscheidungsgründe
Die in förmlicher Hinsicht unbedenkliche Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Das Landgericht hat mit zutreffenden Erwägungen der Klage stattgegeben. Die Angriffe der Berufung veranlassen keine abweichende Beurteilung.
Die Beklagte hat schuldhaft Leistungspfichten aus dem Treuhandvertrag verletzt und ist dem Kläger unter dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens verpflichtet.
Die Beklagte hat ihre Pflichten aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Treuhandvertrag verletzt, indem sie eine andere, als die in der Baubeschreibung vorgesehene Deckenkonstruktion in der Wohnung des Klägers zuließ. Dadurch verletzte sie ihre Pflicht zur sachkundigen Wahrnehmung der Interessen des Klägers, die in Bezug auf die Baudurchführung insbesondere darin bestand, keine gegenüber der Baubeschreibung minderwertigen Leistungen des Generalbauunternehmers zu dulden.
Nach dem zwischen den Parteien zustandegekommenen Treuhandvertrag traf die Beklagte eindeutig die Pflicht, die Baudurchführung im Interesse der einzelnen Bauherren zu überwachen. In dem Treuhandvertrag zwischen den Parteien heißt es nämlich ausdrücklich:
"Zur Wahrung seiner Rechte... bei der Durchführung des Bauvorhabens, setzt der Bauherr hiermit die im Handelsregister des Amtsgerichts Köln - HRB - eingetragene T., als Treuhänderin ein und beauftragt diese, ihn insoweit zu vertreten."
Hintergrund dieser umfassenden Beauftragung der Beklagten u.a. für die Durchführung des Bauvorhabens war nach dem Dokumentarprospekt, das dem Bauvorhaben zugrunde lag (dort Bl. 40), die Entlastung des Bauherrn bei der Abwicklung der Baumaßnahme. Durch die Einschaltung einer Treuhänderin sollten darüber hinaus die Voraussetzungen dafür geschaffen werden,
"daß die Interessen der Bauherrn sachkundig gewahrt werden können".
Vor diesem Hintergrund war die Beklagte von den Kläger bevollmächtigt worden,
"sämtliche im Rahmen der Investition vorgesehenen Rechtsgeschäfte und sonstigen Handlungen vorzunehmen" (Bl. 40 Dokumentarprospekt).
Da sich die Investoren in der Regel um die Einzelheiten der Baudurchführung nicht kümmern konnten oder wollten, war die Einschaltung der Beklagten zur Interessenwahrung insofern sinnvoll. Entsprechend der ihr erteilten umfassenden Vollmachten und der Beschreibung ihrer Aufgaben im Treuhandvertrag und in dem Dokumentarprospekt, das die Beklagte bei Abschluß des Treuhandvertrages kannte und sich deshalb inhaltlich zurechnen lassen muß, war sie gehalten, die Einhaltung der den Bauherrn im Dokumentarprospekt und den Baubeschreibungen gemachten Zusagen sicherzustellen. Nach dem Dokumentarprospekt (dort Bl. 32) sollten insbesondere Wertänderungen gegenüber der Baubeschreibung ausgeschlossen sein. Bei der in der Wohnung des Klägers gewählten Deckenkonstruktion handelte es sich um eine Billiglösung, die den vertraglichen Grundlagen nicht entspricht.
Zur Deckenausführung heißt es in dem Dokumentarprospekt unter der Rubrik Geschoßdecken:
"In Stahlbeton gemäß statlischen Anforderungen" (Bl. 27 des Dokumentarprospekts).
Dementsprechend hat die Beklagte einen Generalunter-nehmervertrag mit der Firma W. geschlossen, in dem es heißt:
"Die Geschoßdecken werden als Massivdecken aus Ortbeton ausgeführt. Die Abmessungen, Bewehrungen sowie Betongüte richtet sich nach den statischen und bauphysikalischen Erfordernissen" (Bl. 23 des Generalübernehmervertrages).
Die tatsächlich eingebaute Deckenkonstruktion mit Rigipsverkleidung der vorhandenen Stahlträger ist eine Billiglösung, die in Widerspruch zu den dargestellten Vertragsgrundlagen steht. Die Beklagte als Interessenwahrerin der Bauherrn hatte insbesondere zu verhindern, daß gegenüber den in dem Bauvertrag und dem ihm entsprechenden Dokumentarprospekt rechtsverbindlich vorgegebenen Standard minderwertige und optisch unschöne Lösungen verwirklicht wurden.
Diese Pflichtverletzung hat die Beklagte entsprechend § 282 BGB zu vertreten. Sie kann insbesondere nicht damit gehört werden, aufgrund von Auflagen der Denkmalschutzbehörde die vorhandene Stahlträgerkonstruktion der Decken lediglich verkleidet zu haben. Erstistanzlich war nämlich unstreitig, daß baurechtlich und insbesondere unter dem Gesichtspunkt des Denkmalschutzes der Einbau von Betondecken statthaft war. Dies ergibt sich auch aus dem in dem Gutachten des Sachverständigen B. wiedergegebenen Äußerungen des zuständigen Denkmalpflegers Dr. K. beim Ortstermin, der erläuterte, daß es bezüglich der Decken keine behördlichen Auflagen gebe. Die Decken im Inneren seien nämlich nicht denkmalpflegerisch relevant. Da die Stahlkonstruktion des vorhandenen Deckenbestandes keine erhaltenswerte Besonderheit darstellte und der äußere Eindruck der sanierten Gebäude nicht durch eine andere Deckenkonstruktion beeinträchtigt werden konnte, lag diese Einschätzung nahe. Vor dem Hintergrund der Ausführungen des zuständigen Denkmalpflegers im Ortstermin ist das Vorbringen der Beklagten in der Berufungsbegründung, die vorhandenen Decken hätte auf ausdrückliche Anweisung der Denkmalschutzbehörde erhalten werden müssen, nicht hinreichen substantiiert. Es hätte näherer Ausführungen dazu bedurft, wann und von wem eine derartige dem Akteninhalt widersprechende Anweisung gegeben wurde. Da das Vorbringen in der Berufungsbegründung nähere Angaben vermissen läßt, ist es als Vortrag "ins Blaue" prozessual unbeachtlich.
Den aufgrund der schuldhaften Pflichtverletzung der Beklagten dem Kläger erwachsenen Schaden hat das Landgericht in Anlehnung an das Gutachten des Sachverständigen B. vom 20.03.1994 im Beweis-sicherungsverfahren 18 OH 18/93 LG Köln zutreffend mit 52.500,00 DM beziffert. Der Schadensersatzanspruch des Klägers geht nämlich dahin, wirtschaftlich so gestellt zu werden, wie er bei Beachtung der im Treuhandvertrag festgelegten Pflichten der Beklagten gestanden hätte. Wie der Sachverständige B. zutreffend ermittelt hat, war die vom Kläger erworbene Eigentumswohnung infolge der unschönen Deckengestaltung in ihrem Wert um 52.500,00 DM gemindert. Die gegenüber dem Prospekt und Bauvertrag minderwertige Deckenkonstruktion führt zu nicht unerheblichen Einschränkungen der Nutzbarkeit der betroffenen Räume, in denen Möbel einer bestimmten Höhe nicht mehr aufgestellt werden können. Besonders nachteilig zeigt sich dies in der Küche, wo Hochschränke oder höhere Einbauschränke an den betroffenen Stellen nicht eingebaut werden können. Darüber hinaus führt die Deckenkonstruktion zu einer nicht unbeachtlichen Beeinträchtigung der Lichtzufuhr. In seinem Gutachten hat der Sachverständige nachvollziehbar und zutreffend die aus diesen funktionalen und optischen Mängel erwachsenen Nachteile mit 15 % des Gesamtkaufpreises bewertet. Hinsichtlich der Einzelheiten der Berechnung kann auf die überzeugenden Ausführungen des Gutachtens zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen werden.
Die Beklagte kann nicht damit gehört werden, dem Kläger sei kein Schaden entstanden, weil es sich bei dem fraglichen Objekt um ein Renditeobjekt gehandelt habe. Auch Anlageobjekte müssen vertragsgemäß errichtet werden. Da die Klägerin die ihr obliegende Pflicht zur Wahrnehmung der Interessen des Klägers gerade bei der Bauausführung und damit bezüglich der vom Kläger erworbenen Bausubstanz verletzt hat, bezieht sich der Schadensersatzanspruch gerade auf diesen Substanznachteil. Dieser Schaden des Klägers würde sich insbesondere bei einer eventuellen Veräußerungen des Objekts zeigen.
Die Ausführungen der Beklagten in der Berufungsbegründung, wonach bei der Berechnung des Minderungsbetrages auf den Wert der Teilleistung "Decke" abzustellen sei und nicht auf den Gesamtwert des Objekts überzeugen nicht. Die von der mangelhaften Deckenkonstruktion ausgehenden Nachteile berühren den Gesamtwert der Wohnung, wie der Sachverständige zutreffend ermittelt hat.
Schließlich kann die Beklagte auch nicht damit gehört werden, der Kläger habe in die Änderung der Deckenkonstruktion eingewilligt, in dem er während der Bauphase nichts dagegen unternommen habe. Die Beklagte trägt zunächst selbst vor, daß der Kläger gegenüber dem Generalübernehmer Bedenken geäußert hat. Eine Änderung des mit der Beklagten zustandegekommenen Vertrages unter konkludenter Billigung der minderwertigen Decken-konstruktion kann einem schlichten Schweigen bei objektiver Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB nicht entnommen werden. Das Landgericht hat nämlich bereits zutreffend darauf hingewiesen, daß für den Kläger als bautechnischem Laien die Tragweite der durch die Planänderung bewirkten Nachteile während der Bauphase nicht überschaubar war. An die Annahme eines konkludenten Verzichts des Bauherrn auf die vertraglich geschuldete Bauleistung sind nach Auffassung des Senats regelmäßig strenge Anforderungen zu stellen. Der Umstand allein, daß der Bauherr sieht, was gebaut wird, genügt für sich genommen nicht. Lediglich eine eindeutige Erklärung, sich eines Rechts begeben zu wollen, genügt für die Annahme eines Verzichts (BGH NJW 1994, 379).
Aus den gleichen Gründen ist es auch nicht treuwidrig, daß der Kläger sich auf die vertragswidrige Bauausführung in diesem Prozeß beruft. Die Geltendmachung eines Rechts ist nur dann gemäß § 242 BGB verwirkt, wenn für den Gegner ein schutzwürdiges Vertrauen begründet wurde, es werde nicht mehr ausgeübt. Da die Beklagte nach dem Treuhandvertrag die umfassende Wahrnehmung der Interessen der zumeist ortsabwesenden Bauherrn ausdrücklich übernommen hatte, ist im übrigen kein Raum für die Erwartung der Beklagten, man werde sich mit weniger als dem vertraglich Versprochenen zufriedengeben. Die Wertgerechtigkeit von Änderungen war von ihr zu überwachen.
Der Schaden des Klägers ist schließlich nicht entsprechend § 254 BGB dadurch gemindert, daß eine Erneuerung der Decken nicht als denkmalpflegerische Maßnahme gesondert steuerlich abzugsfähig gewesen wäre. Die Beklagte hat bislang nicht dargetan, ob überhaupt und wenn ja in welcher Höhe dem Kläger ein steuerlicher Nachteil entstanden sein könnte, wenn denkmalpflegerisch nicht anerkennungsfähige Arbeiten ausgeführt wurden. Im übrigen war die Beklagte auch nicht berechtigt, unter Abänderung der geschlossenen Verträge aus angeblich steuerlichen Gründen minderwertige bauliche Lösungen hinzunehmen.
Der Anspruch auf die vom Landgericht zugesprochenen Zinsen ergibt sich unter dem Gesichtspunkt des Verzuges aus §§ 284 ff BGB.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 546 Abs. 1 ZPO liegen nicht vor. Der vorliegende Rechtsstreit, der die Auslegung des konkreten Treuhandvertrages zum Gegenstand hat, hat keine grundsätzliche Bedeutung. Der Senat weicht mit seinem Urteil auch nicht von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ab.
Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Streitwert für das Berufungsverfahren und Beschwer für die Beklagte: 52.500,00 DM.