Klage auf Fensterumbau wegen Sichtschutzklausel abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangte die Umgestaltung von Dachfenstern der Beklagten gestützt auf eine Sichtschutzklausel im Grundstückskaufvertrag. Das OLG Köln wies die Klage ab: der Begriff „anliegendes Gebäude“ umfasst nur unmittelbar an das Grundstück grenzende Nachbarn, nicht durch öffentlichen Weg getrennte Grundstücke. Sichtschutzklauseln, die Eigentümerrechte einschränken, sind restriktiv nach ihrem objektiven Wortlaut auszulegen.
Ausgang: Klage auf Umgestaltung der Dachfenster zur Verhinderung von Einblicken abgewiesen; Kläger hat keinen Anspruch aus der Sichtschutzklausel
Abstrakte Rechtssätze
Eine privatrechtliche Sichtschutzklausel ist primär nach ihrem objektiven Wortlaut auszulegen; bei unklarer Begriffsverwendung ist sie zugunsten der Gestaltungs- und Nutzungsrechte des Eigentümers restriktiv auszulegen.
Der Begriff „anliegendes Gebäude" in einer Sichtschutzklausel umfasst nur solche Gebäude, die unmittelbar an das betroffene Grundstück angrenzen (gemeinsame Grundstücksgrenze), nicht durch einen öffentlichen Weg getrennte Nachbargrundstücke.
Privatrechtliche Schutzabsichten Dritter oder der Verkäuferin sind für die Auslegung einer Vertragsklausel unbeachtlich, wenn sie sich nicht im klaren Vertragswortlaut niederschlagen.
Behördliche Äußerungen oder Änderungen im Baugenehmigungsverfahren sind für die Reichweite privatrechtlicher Verpflichtungen nur insoweit von Bedeutung, als sie den objektiven Inhalt des Vertragswortlauts konkretisieren.
Vorinstanzen
Landgericht Aachen, 9 O 558/95
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 24. Mai 1996 verkündete Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Aachen - 9 O 558/95 - abgeändert und die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Entscheidungsgründe
Die Berufung der Beklagten ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.
Der Kläger hat keinen Anspruch darauf, daß die Beklagten die Fenster im Dachgeschoß ihres Hauses so umgestalten, daß der Einblick von dort in seinen Garten und auf sein Wohnzimmerfenster unmöglich wird. Der Kläger gehört nicht zu den durch die Sichtschutzklausel in § 4 Abschnitt 1 des Grundstückkaufvertrages zwischen der Stadt Aachen und den Beklagten vom 10.08.1994 begünstigten Dritten. Denn das Haus des Klägers auf einem Grundstück, das von dem der Beklagten durch einen öffentlichen Weg getrennt ist, fällt nicht unter den in der Klausel verwandten Begriff "anliegendes Gebäude".
Die den Beklagten in dem Kaufvertrag durch die Verkäuferin auferlegte Verpflichtung, "das Wohnhaus so zu bauen, daß eine Fremdeinsichtnahme in die Gartenhöfe anderer anliegender Gebäude ausgeschlossen ist", bedeutete einen fühlbaren Eingriff in ihre Gestaltungs- und Nutzungsrechte als Eigentümer. Der Anwendungsbereich der Klausel ist deshalb zwar in erster Linie nach ihrem objektiven Aussagegehalt, wie ihn die Beklagten bei Vertragsschluß vernünftigerweise verstehen mußten, zu bestimmen, soweit es dabei aber einer Begriffsdefinition bedarf, im Zweifel restriktiv auszulegen (vgl. z.B. BGH NJW 92, 1446/7).
Vor Einblicken geschützt werden sollten nach dem gewählten Text die Gartenhöfe anliegender, nicht umliegender Gebäude. Mit Recht haben die Beklagten das als Beschränkung auf die unmittelbaren seitlichen und rückwärtigen Nachbarn mit gemeinsamer Grundstücksgrenze verstanden. Das Abstellen nicht auf (anliegende) Grundstücke, sondern Gebäude bestärkt diese Deutung. Denn es ist die für Gartenhofhäuser typische Bauform mit erweiterter Grenzbebauung, die eine besonders intensive Grundstücksausnutzung ermöglicht und damit einhergehend ein spezifisches Schutzbedürfnis gegen die Einblicke der allzu nahe gerückten Nachbarn hervorruft.
Als Verbot auch zur Wegseite gerichteter Dachgeschoßfenster brauchten die Beklagten die strittige Vertragsbestimmung umso weniger zu verstehen, als ihnen die Errichtung eines ausgebauten Dachgeschosses gestattet war. Mit dem Ausbau zu Wohnzwecken war aber die Anbringung von Fenstern, und zwar von solchen, die eine ausreichende Belichtung und Belüftung ermöglichen, zwangsläufig verbunden.
Ob die für die Vertragsformulierung verantwortlichen Bediensteten der Stadt A. den Begriff "anliegende Gebäude" umfassender verstanden haben, wie der Kläger behauptet und wozu er die Einholung einer Auskunft der Stadt Aachen beantragt hat, ist unerheblich, da eine derartige weitere Bedeutung in der gewählten Formulierung nicht zum Ausdruck kommt. Das hat die Stadt auch eingeräumt, indem sie die anfänglichen Auflagen hinsichtlich der Obergeschoßfenster in der Baugenehmigung vom 06.12.1994 auf die Gegenvorstellung der Beklagten hin entsprechend eingeschränkt hat. Zwar können im Baugenehmigungsverfahren rein privatrechtliche Baubeschränkungen nicht ohne weiteres berücksichtigt werden. Hier hatte aber die Stadt - Liegenschaftsamt - sich in dem Kaufvertrag vom 10.08.1994 die Genehmigung der Baupläne unbeschadet der baubehördlichen Genehmigung vorbehalten. Unter Berufung darauf hatte sie mit Schreiben vom 06.09.1994 hinsichtlich der Obergeschoßfenster insgesamt Bedenken angemeldet, diese aber, soweit sie die vorderen Fenster betrafen, schließlich fallen gelassen.
Auch das nachträglich mit Schriftsatz vom 29.01.1997 vom Kläger vorgelegte Schreiben des Liegenschaftsamtes der Stadt Aachen vom 27.01.1997 besagt nichts anderes. Es bestätigt, daß als Konsequenz aus der Auseinandersetzung der Stadt mit dem Eigentümer des Hauses H.-B.-Allee 33 wegen der Veräußerung und Bebauung des zwischen den schon vorhandenen Häuserzeilen liegenden Areals die Aufnahme einer Sichtbeeinträchtigungen vorbeugenden Klausel in die Kaufverträge beschlossen wurde. Ob damit aber nur der Schutz der Häuserzeile Nr. 31 bis 41, zu der Haus Nr. 33 gehörte, und der neu zu errichtenden Gartenhofhäuser bezweckt war oder auch der der Grundstücke H.-B.-Allee 55 bis 63, deren Gärten oder Gartenhöfe alle mit Ausnahme des Gartens des Klägers auf der dem Stichweg und der neu zu bebauenden Fläche abgewandten Seite der Häuser liegen, läßt sich dem Schreiben nicht entnehmen. Wie bereits ausgeführt, wäre eine solche Absicht aber ohnehin unbeachtlich, da sie in dem Wortlaut der Klausel keinen erkennbaren Niederschlag gefunden hat.
Unerheblich ist schließlich auch die Behauptung des Klägers, die Stadt Aachen habe dem Erwerber des Grundstücks H.-B.-Allee 41 a untersagt, im Dachgeschoß zum Grundstück des Klägers hin gerichtete Fenster einzubauen. Ein derartiges Verbot könnte auf einer geänderten Formulierung der im Vertrag mit diesem Erwerber verwandten Sichtschutzklausel beruhen. Es könnte auch damit zusammenhängen, daß dieses Gebäude nicht so sehr dem Garten, sondern dem Haus des Klägers genau gegenüberliegt und von seinen Dachfenstern aus der Einblick in die dem Stichweg zugewandten Fenster des Hauses des Klägers drohte. Für Bedeutung und Reichweite der Sichtschutzklausel im Vertrag der Beklagten ist aus dem vom Kläger behaupteten Verbot gegenüber einem Dritten jedenfalls nichts herzuleiten.
Die Klage erweist sich damit als unbegründet, ohne daß es noch darauf ankommt, ob der Garten des Klägers als Gartenhof im Sinne der diskutierten Klausel gestaltet ist. Nach Auffassung des Senats wäre auch das zu verneinen, weil es an der für den Gartenhof spezifischen baulichen Einfassung und Abschirmung des Gartens nach außen fehlt.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Streitwert und Beschwer des Klägers: 20.000,00 DM.