Berufungsverwerfung: Schadensersatz wegen unterbliebener Aufklärung beim Wohnungskauf
KI-Zusammenfassung
Der Kläger rügt, über die ungleichmäßige Verteilung des Verkaufserlöses nicht informiert und daher zum Kaufvertrag bestimmt worden zu sein; er verlangt Schadensersatz. Das OLG Hamm hält an der erstinstanzlichen Ansicht fest, dass der Kläger keinen ersatzfähigen Schaden dargetan hat. Es fehlt an Vortrag zum Verkehrswert der Wohnung und an Darlegungen, dass andere Miteigentümer einem günstigeren Verteilungsschluss zugestimmt hätten. Die Berufung wird mangels Erfolgsaussicht verworfen; eine mündliche Verhandlung ist nicht erforderlich.
Ausgang: Berufung des Klägers wegen fehlender Darlegung ersatzfähigen Schadens und offensichtlicher Erfolgslosigkeit verworfen
Abstrakte Rechtssätze
Bei Schadensersatzansprüchen wegen Täuschung oder unterlassener Aufklärung richtet sich die Bemessung des ersatzfähigen Schadens nach § 249 BGB.
Als Ersatz kommt grundsätzlich das negative Interesse in Betracht; der Geschädigte ist so zu stellen, wie er bei Offenbarung der maßgeblichen Umstände gestanden hätte.
Für die Geltendmachung des negativen Interesses muss der Anspruchsteller substantiiert darlegen, inwieweit die unterlassene Aufklärung den Verkaufspreis der konkreten Sache gemindert hat; hierfür ist der Verkehrswert der Sache darzulegen.
Ein Anspruch auf Ersatz des positiven Interesses setzt dar, dass ohne das schuldhafte Verhalten ein für den Geschädigten günstigerer Vertrag mit den gleichen Vertragspartnern zustande gekommen wäre; hierfür obliegt dem Anspruchsteller die substantiiert darlegungs- und beweisbelastete Darstellung.
Nach § 522 Abs. 2 ZPO kann die Berufungsinstanz eine Berufung ohne mündliche Verhandlung verwerfen, wenn die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat.
Vorinstanzen
Landgericht Münster, 012 O 494/10
Leitsatz
Schadensersatz wegen Täuschung bzw. unzureichender Aufklärung im Zusammenhang mit einem Kaufvertragsschluss
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 15.08.2011 verkündete Urteil des Landgerichts Münster (012 O 494/10) wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung werden dem Kläger auferlegt.
Das am 15.08.2011 verkündete Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts Münster (12 O 494/10) ist vorläufig vollstreckbar.
Der Wert des Streitgegenstandes für die Berufungsinstanz wird auf 10.907,53 EUR festgesetzt.
Gründe
I.
Gemäß § 522 Abs. 2 S. 2 ZPO wird wegen der tatsächlichen Feststellungen auf diejenigen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.
Der Kläger macht auch in der Berufungsinstanz geltend, über die ungleichmäßige Verteilung des Verkaufserlöses auf die einzelnen Eigentümer gezielt nicht informiert und so zur Zustimmung zum Vertragsabschluss bestimmt worden zu sein. Er sei daher so zu stellen, als wenn der Kaufvertrag zu den Bedingungen zustande gekommen wäre, von denen er täuschungsbedingt ausgegangen sei.
Mit einstimmig gefasstem Beschluss vom 13.12.2011 hat der Senat den Kläger darauf hingewiesen, dass seine Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg verspricht und zur Begründung folgendes ausgeführt:
Der Senat teilt einstimmig die Rechtsauffassung des Landgerichts, wonach die Klage bereits deshalb der Abweisung unterliegt, weil der Kläger jedenfalls trotz wiederholten rechtlichen Hinweises keinen ersatzfähigen Schaden dargetan hat.
Wird Schadensersatz wegen Täuschung bzw. unzureichender Aufklärung im Zusammenhang mit einem Kaufvertragsschluss geltend gemacht, so richtet sich die Beurteilung des zu ersetzenden Schadens nach § 249 BGB, und zwar unabhängig davon, ob Schadensersatz aus unerlaubter Handlung, aus Vertrag oder aus c.i.c. beansprucht wird (vgl. Palandt-Grüneberg, 70. Aufl. 2011, Vorb v § 249 RN 17 mwN).
Verlangt werden kann danach grundsätzlich Ersatz des sog. negativen Interesses (vgl. BGH, NJW 2001, 2875, 2876 mwN). Danach wäre der Kläger – die jeweiligen Anspruchsvoraussetzungen unterstellt – grundsätzlich so zu stellen, wie er bei Offenbarung der für seinen Verkaufentschluss maßgeblichen Umstände stünde. Er könnte also bei Vorliegen der anspruchsbegründenden Voraussetzungen verlangen, so gestellt zu werden, als wäre er vor Zustimmung zum Kaufvertrag und vor Bevollmächtigung des Beklagten zum Vertragsschluss über die beabsichtigte ungleichmäßige Verteilung des Verkaufserlöses informiert worden. Wie er in diesem Fall reagiert hätte, ist allerdings völlig offen.
a.
So ist zunächst weder dargetan noch sonst ersichtlich, dass der Kläger seine Eigentumswohnung (nicht) unter Wert verkauft hätte. Es fehlt jeglicher Vortrag dazu, dass bzw. inwieweit der Wert der ehemals klägerischen Eigentumswohnung nicht dem auf sie entfallenden Kaufpreisanteil entsprach.
Wenn der Geschädigte an dem Vertrag festhalten will oder muss, obwohl dieser infolge der Pflichtverletzung zu für ihn ungünstigen Bedingungen zu Stande gekommen ist, so ist er nämlich so zu behandeln, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstigeren Preis abzuschließen (so BGH, NJW 2001, 2875, 2877 mwN).
Der zu ersetzende Schaden wäre danach der Betrag, um den der Kläger wegen der fehlenden Mitteilung über die ungleichmäßige Verteilung des Verkaufserlöses seine Wohnung zu günstig verkauft hat (vgl. BGH, aaO sowie BGH, BeckRS 2008, 15504 unter RN 21.). Dies erfordert - im Unterschied zur Geltendmachung des Erfüllungsinteresses - zwar nicht den Nachweis, dass sich der Vertragsgegner auf einen Vertragsschluss zu einem höheren Preis eingelassen hätte (vgl. BGH, NJW 2001, 2875, 2877 mwN), aber die Darlegung, dass sich die unterlassene Aufklärung dergestalt auf die Verteilung des Verkaufserlöses ausgewirkt hat, dass die Eigentumswohnung unter Wert "weggegangen" wäre (vgl. hierzu auch OLG Hamm, BeckRS 2010, 00098). Für eine solche Annahme fehlt mangels jeglichen Vortrages zum Verkehrswert der Wohnung allerdings jeglicher Anhaltspunkt. Es ist zudem völlig offen, ob die insgesamt 36 Wohnungen ursprünglich auch gleich zugeschnitten und ausgestattet waren, in welchem Erhaltungszustand sie sich im Einzelnen bei Veräußerung befanden und ob auf jede der Wohnungen der gleiche Mietzins entfiel.
b.
Ebensowenig dargelegt noch sonst ersichtlich ist, dass es dem Kläger in Kenntnis aller Umstände gelungen wäre, einen für ihn günstigeren Anteil am Verkaufserlös im Verhandlungswege zu erzielen.
Nach den Grundsätzen über das Verschulden bei Vertragsschluss ist ausnahmsweise das Interesse an der Erfüllung eines nicht zustande gekommenen Vertrags zu ersetzen, wenn ohne das schuldhafte Verhalten ein anderer, für den Geschädigten günstigerer Vertrag zustande gekommen wäre (vgl. BGH, NJW 1998, 2900, 2901).
Insoweit kann und darf jedoch grundsätzlich nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, der Schädiger sei, wenn es nicht zu der Täuschung gekommen wäre, bereit gewesen, den Vertrag zu anderen, für den Geschädigten günstigeren Bedingungen abzuschließen; denn es besteht insofern kein Kontrahierungszwang (vgl. BGH, aaO). Das bedeutet, dass nicht zu Gunsten des Klägers unterstellt werden kann, der Beklagte und/oder einer oder alle der übrigen Miteigentümer hätten sich auf eine dem Kläger günstigere Verteilung des Erlöses eingelassen. Dies substantiiert darzulegen und zu beweisen oblag dem Kläger. Ohne solchen Vortrag lässt sich allenfalls spekulieren, nicht aber aufgrund besonderer Umstände zuverlässig feststellen (vgl. hierzu BGH, aaO), dass der Vertrag bei umfassender Aufklärung über die Verlösaufteilung unter denselben Vertragspartnern zu anderen, für den Kläger günstigeren Bedingungen zustande gekommen wäre.
3.
Da es zur Rechtsfrage des ersatzfähigen Schadens – wie dargelegt - bereits eine gefestigte Rechtsprechung des BGH gibt, von der der Senat nicht abweicht und die zudem bereits erstinstanzlich Gegenstand mehrerer gerichtlicher Hinweise und Erörterungen war, ist eine mündliche Verhandlung nicht geboten.
Von der ihm eingeräumten Möglichkeit, zur mitgeteilten Rechtsansicht des Senates Stellung zu nehmen, hat der Kläger Gebrauch gemacht und ausgeführt, im Falle vollständiger Information hätte er nur einer gleichmäßigen Kaufpreisverteilung zugestimmt. Der Verkehrswert seiner ehemaligen Wohnung ergebe sich aus einer gleichmäßigen Kaufpreisverteilung auf alle Wohnungen. Die Käuferin des Gesamtobjektes habe sich bei Aushandlung des Gesamtkaufpreises nicht von unterschiedlichen Verkehrswerten der einzelnen Wohnungen leiten lassen. Infolgedessen liege sein Schaden zumindest in der Differenz zwischen errechnetem Verkehrswert und erhaltenem Kaufpreisanteil. Im Übrigen komme es aber darauf gar nicht an, da nicht ersichtlich sei, warum er nicht konkret das verlangen könne, was ihm vom Beklagten versprochen worden sei.
II.
Die Berufung des Klägers unterliegt gemäß § 522 Abs. 2 ZPO wegen offensichtlich fehlender Erfolgsaussicht und des Fehlens der Voraussetzungen der Nrn. 2 und 3 des § 522 Abs. 2 ZPO nach einstimmigem Votum des Senats der Verwerfung, ohne dass es der Anberaumung einer mündlichen Verhandlung bedarf. Insoweit wird zunächst vollumfänglich auf die Ausführungen im Senatsbeschluss vom 13.12.2011 Bezug genommen. Die Ausführungen des Klägers mit Schriftsatz vom 10.01.2012 geben keinen Anlass, hiervon abzuweichen.
Ein Anspruch auf Ersatz des positiven Interesses steht ihm deshalb nicht zu, weil von ihm weder dargetan noch sonst ersichtlich ist, dass sich im Falle der Offenlegung der Kaufpreisverteilung im Vorfeld des Kaufvertragsschlusses nicht nur er, sondern vielmehr alle Miteigentümer mit einer gleichmäßigen Kaufpreisverteilung einverstanden erklärt hätten. Der Kläger übersieht insoweit, dass er infolge der von ihm geltend gemachten Täuschung nicht schlechter, aber auch nicht besser als ohne diese gestellt werden kann.
Ein Anspruch auf Ersatz des negativen Interesses steht dem Kläger deshalb nicht zu, weil von ihm weder dargetan noch sonst ersichtlich ist, welchen Verkehrswert seine Wohnungseinheit in 2008 hatte. Dieser kann entgegen der Ansicht des Klägers nicht dadurch ermittelt werden, dass schlicht der Kaufpreis für das Gesamtobjekt auf alle Eigentümer gleichmäßig verteilt wird. Auch wenn sämtliche Wohneinheiten gleich groß sind, so lässt dies schon keinen Schluss darauf zu, dass der Verkehrswert der einzelnen Wohnungseinheiten von Aufteilung an, also überhaupt aufgrund konkreter individueller Ausstattung und Lage im Objekt gleich war. Jedenfalls aber ist mangels entsprechenden Vortrags völlig offen, ob der Erhaltungszustand nach immerhin 25 Jahren seit der Begründung von Wohnungseigentum in 1981 bei allen Wohnungen identisch war. Aus dem notariellen Kaufvertrag vom 21.07.2008 ergibt sich zudem, dass der Kaufpreis für das Gesamtobjekt anhand der erzielten Gesamtmiete ermittelt wurde. Wie letztere kalkuliert war und wie sie zuvor auf die 36 Wohnungseigentümer umgelegt wurde, trägt der Kläger ebenfalls nicht vor.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.