Vermieterpfandrecht beim Eigentümerwechsel: kein Übergang auf Erwerber (§ 566 BGB)

Oberlandesgericht Hamm · I-27 U 195/11 · 03.12.2012

KI-Zusammenfassung

Die Klägerin verlangte vom Insolvenzverwalter Schadensersatz, weil dieser Verwertungserlöse aus Betriebsinventar an eine Sicherungseigentümerin auskehrte und nicht an sie als Inhaberin eines Vermieterpfandrechts. Streitpunkt war, ob der Klägerin nach Eintritt in das Mietverhältnis ein (vorrangiges) Vermieterpfandrecht an bereits zuvor sicherungsübereignetem Inventar zustand. Das OLG verneinte ein Absonderungsrecht der Klägerin: Mit Eigentümerwechsel entsteht zwar ein neues Vermieterpfandrecht, es erfasst aber nur Sachen, die dem Mieter zu Beginn des neuen Mietverhältnisses noch gehören. Ein Übergang des früheren gesetzlichen Vermieterpfandrechts auf den Erwerber nach § 566a BGB (direkt oder analog) findet nicht statt; die Berufung blieb erfolglos.

Ausgang: Berufung zurückgewiesen, da der Klägerin kein Vermieterpfandrecht und damit kein Absonderungsrecht zustand.

Abstrakte Rechtssätze

Ein Schadensersatzanspruch gegen den Insolvenzverwalter aus §§ 60 Abs. 1, 170 Abs. 1 S. 2 InsO setzt voraus, dass dem Gläubiger an dem verwerteten Gegenstand ein Absonderungsrecht nach § 50 Abs. 1 InsO zustand.

Beim Erwerb eines vermieteten Grundstücks nach § 566 Abs. 1 BGB entsteht zwischen Erwerber und Mieter ein neues Mietverhältnis mit inhaltsgleichem Vertrag, das hinsichtlich Forderungen und gesetzlicher Sicherungsrechte eine zeitliche Zäsur bewirkt.

Der Veräußerer behält sein gesetzliches Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) für in seiner Person begründete Forderungen; der Erwerber erwirbt ein eigenes Vermieterpfandrecht nur an den zu Beginn seines Mietverhältnisses eingebrachten Sachen, soweit diese dem Mieter gehören.

§ 566a BGB erfasst nur rechtsgeschäftlich „geleistete“ Sicherheiten und ist auf das gesetzliche Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB weder unmittelbar noch analog anwendbar.

Ein Vermieterpfandrecht entsteht nicht an Sachen, die dem Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses nicht (mehr) gehören; ein gutgläubiger Erwerb des besitzlosen Vermieterpfandrechts an mieterfremden Sachen ist ausgeschlossen.

Vorinstanzen

Landgericht Bochum, 4 O 436/10

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 9. November 2011 ver­kündete Urteil der 4. Zivilkammer des Land­gerichts Bochum wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsmittels werden der Klägerin auferlegt.

Das Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung i. H. v. 120 % des aufgrund der Urteile vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

A.

Der Beklagte ist Insolvenzverwalter über das Vermögen der X GmbH, fortan Schuldnerin. Die Klägerin nimmt ihn mit dem Vorwurf der Verletzung ihres Absonderungsrechts auf Schadenersatz in Anspruch, weil er einen Teil des Erlöses aus der Verwertung des Betriebsinventars der Schuldnerin mit 782.000 € an die Y-Bank als dessen Sicherungseigentümerin statt an sie als Gläubigerin eines Vermieterpfandrechts auszahlte.

Das Landgericht hat die Klage mit im Wesentlichen der Begründung abgewiesen, dem Beklagten sei eine Pflichtverletzung nicht vorzuwerfen. Er habe nach ausreichend vorgenommener Prüfung jedenfalls nicht schuldhaft von der Erstreckung eines durch die frühere Vermieterin, die B GmbH & Co KG, gegenüber der Y-Bank erklärten Rangrücktritts auf die Rechtsstellung der in das Mietverhältnis eingetretenen Klägerin ausgehen dürfen.

Wegen des Sach- und Streitstandes bis zum Abschluss der ersten Instanz wird auf das angefochtene Urteil einschließlich seiner Entscheidungsgründe Bezug genommen. Die Abweisung des Teilanspruchs auf Zahlung von 25.000 € für Mietnebenkosten ist nicht Gegenstand der Berufung.

Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihr erstinstanzliches Begehren – reduziert um vorerwähnte 25.000 € und die darauf entfallenden Zinsen – weiter.

Sie wiederholt ihren erstinstanzlichen Sachvortrag und behauptet die Höhe des im Zeitpunkt ihrer Kündigung rückständigen Mietzinses mit mindestens 2.397.667,24 € und fällige Renovierungskosten von noch 1.676.672,76 €. Jedenfalls hierfür macht sie weiterhin ein Vermieterpfandrecht geltend, dass der Beklagte als dem Sicherungseigentum der Y-Bank vorrangig zu beachten gehabt habe.

Die Klägerin hält am Bestreiten sowohl der Unterzeichnung wie auch der rechtzeitigen Annahme des Verzichtsangebots der B vom 28.9.2006 (nachfolgend: Verzichtsvereinbarung) durch Vertreter der späteren Insolvenzschuldnerin sowie der Y-Bank fest.Selbst bei wirksamem Zustandekommen der Verzichtsvereinbarung unter dem 28.9./6.10.2006 sei sie, die Klägerin, daran nicht gebunden. Sie habe ein eigenes, von dem der B unabhängiges Vermieterpfandrecht erworben, für das die Verzichtsvereinbarung für sie als Erwerber der Mietsache keine Bindungswirkung gemäß § 566 BGB entfalte. Diese Vereinbarung stehe nicht in unlösbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag, sondern sei nur aus dessen Anlass einen Monat später als unselbstständige Regelung geschlossen.

Der Sicherungsübereignungsvertrag vom 30.8.2006 zwischen der Schuldnerin und der Y-Bank habe Letzterer nicht zeitlich vorrangig vom Vermieter­pfand­recht unbelastetes Eigentum verschafft, weil die Sicherungsgeberin selbst das Eigentum an dem Inventar selbst erst mit Wirkung zum 1.9.2006 von dem Insolvenzverwalter der Verkäuferin, der W GmbH, übertragen erhalten habe. Die Schuldnerin habe bis dahin auch kein Anwartschaftsrecht daran gehabt, das sie der Y-Bank hätte übertragen können. Dass auch die Beteiligten von dem grundsätzlichen Vorrang des Vermieterpfandrechts ausgegangen sind, zeige sich in dem Abschluss der Verzichtsvereinbarung.

Unrichtig verneine das landgerichtliche Urteil ein Verschulden des Beklagten an der Verletzung ihres Absonderungs­rechts. Der Beklagte sei als Insolvenzverwalter verpflichtet gewesen, Absonderungsrechte schon von sich aus zu prüfen und zu beachten. Zusätzlich habe sie, die Klägerin, mit Schreiben vom 7.5.2008 den Beklagten auf ihr Absonderungsrecht hingewiesen und dessen Vorrang gegenüber der Y-Bank geltend gemacht. Nach darauf folgender Übersendung von Kopien der Sicherungsübereignungsverträge durch den Beklagten habe sie, die Klägerin, mit Schreiben vom 11.6.2008 weitere Einwände dagegen erhoben. Bis dahin hätte der Beklagte nicht durch die Auszahlung des Verwertungserlöses an die Sicherungseigentümerin vollendete Tatsachen schaffen dürfen, sondern notfalls den Erlös hinterlegen müssen. Seine Prüfung ihres Absonderungsrechts sei unsorgfältig erfolgt, zumal er aus den ihm vorliegenden Geschäftsunterlagen der Insolvenzschuldnerin habe erkennen müssen, dass die Y-Bank die Verzichtsvereinbarung nicht wirksam angenommen habe. Erst mit Fax vom 5.6.2008 habe die Sicherungseigentümerin ihm eine durch alle Vertragsparteien unterzeichnete Kopie der Verzichtsvereinbarung übersandt.

Schließlich habe der Beklagte seine Sorgfaltspflicht zusätzlich dadurch verletzt, dass er den an die Y-Bank ausgezahlten Betrag von 782.000 € nicht von dieser zurück gefordert hat.

Nach rechtlichem Hinweis in der Berufungsverhandlung verficht die Klägerin mit nachgelassenem Schriftsatz die Auffassung, das für die B im Rang vor der Sicherungseigentümerin begründete Vermieterpfandrecht sei mit ihrem, der Klägerin, Eintritt in das Mietverhältnis unter Wahrung des Ranges auf sie über gegangen.

Die Klägerin beantragt, abändernd

den Beklagten zu verurteilen, an sie 782.000,00 € nebst Zinsen i. H. v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 50.000,00 € seit dem 26.7.2008 sowie aus 732.000,00 € seit dem 16.8.2011 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte wiederholt ebenfalls seinen erstinstanzlichen Sachvortrag, namentlich zur Frage des wirksamen Zustandekommens der Verzichtsvereinbarung und ihrer Fortwirkung gegen die Klägerin nach § 566 BGB. Er verteidigt das landgerichtliche Urteil, soweit es ihm – in der Verneinung seines Verschuldens – günstig ist. Zudem bestreitet er weiterhin, dass die Klägerin noch mietvertragliche Ansprüche habe, die auch von einem eventuellen Vermieterpfandrecht gedeckt seien. Dazu legt er eine eigene Forderungsberechnung (Bl. 465 f, 476 f, 505 ff GA) vor.

Zur Sicherungsübereignung an die Y-Bank – die Verträge legt der Beklagte nunmehr auf Anforderung des Senats vor – meint der Beklagte, diese habe der Bank ein pfandrechtsfreies Anwartschaftsrecht verschafft, bevor für die B ab Mietbeginn 1.9.2006 ein neues Vermieterpfandrecht habe entstehen können. Er behauptet, eben dies sei mit der damaligen Gestaltung auch der Reihenfolge der Vertragsschlüsse von allen Beteiligten beabsichtigt gewesen. Mit nachgelassenem Schriftsatz benennt er den Zeugen J (Insolvenzverwalter der W und Verkäufer des Betriebsinventars an die Schuldnerin) auch dafür, dass dieser mit einer Sicherungsübereignung des verkauften Inventars vor dem 1.9.2006, dem Beginn des Mietverhältnisses der Schuldnerin mit der B, einverstanden war, gerade um die Besicherung der Kaufpreisfinanzierung durch die Y-Bank zu ermöglichen.

Der Beklagte verficht weiter das wirksame Zustandekommen der Verzichtsvereinbarung und behauptet, auch die B habe ein gegengezeichnetes Exemplar ihres Angebots übersandt bekommen. Jedenfalls sei die Vereinbarung konkludent geschlossen als die Y-Bank die (darin vorausgesetzte und besonders vereinbarte) Auszahlung der 1,7 Mio. € an die B vorgenommen und diese den Betrag angenommen habe. B sei von der Rechtswirksamkeit der Vereinbarung ausgegangen und sie nur aus prozesstaktischen Gründen in ihrem Rechtsstreit gegen die Klägerin bestritten.Die Verzichtsvereinbarung wirke gemäß § 566 BGB gegen die Klägerin als neue Vermieterin, weil ihre Rechtsvorgängerin sie gerade in der Funktion als Vermieter abgeschlossen habe. Auch sei der Klägerin bei ihrem Eintritt in das Mietverhältnis diese Vereinbarung bekannt gewesen.

Der Klägerin sei kein Schaden entstanden. Der nach seiner Forderungsberechnung durch ein Vermieterpfandrecht allein gedeckte Betrag von 310.714,60 € sei gezahlt. Zusätzlich habe die Klägerin aus dem von ihm hinterlegten Betrag 490.000 € und aus der Bürgschaft der Volksbank 192.886,54 € erlangt, die sie auf die ihrem Vermieter­pfandrecht unterfallenden Ansprüche hätte verrechnen müssen.

Schließlich fehle es an einem Schaden, weil die Klägerin die Masse nicht auf Auskehr des Erlöses aus der Verwertung verklagt habe. Im Fall ihres Obsiegens müsse nämlich die Y-Bank den Betrag zurückzahlen, so dass die Klägerin dann aus der Masse befriedigt werden könne.

B.

I. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Der Klägerin steht der geltend gemachte Schadenersatzanspruch aus §§ 60 I i. V. m. 170 I S. 2 InsO nicht zu, weil sie kein Absonderungsrecht nach § 50 I InsO an dem Teil des Betriebsinventars der Schuldnerin hatte, um dessen Verwertungserlös vorliegend gestritten wird. Das von ihr daran reklamierte Vermieterpfandrecht stand der Klägerin nicht zu. Die in dem Urteil des Landgerichts erörterten Rechtsfragen, die auf dem Bestehen eines solchen Vermieterpfandrechts aufbauen, können deshalb dahinstehen.

II. Dahinstehen kann auch, ob die vorherige Vermieterin der Schuldnerin, die Fa. B, überhaupt ein Vermieterpfandrecht an dem der Y-Bank wirksam zur Sicherheit übereigneten Betriebsinventar erworben hatte. Das ist deshalb schon zweifelhaft, weil das Mietverhältnis mit der B erst am 1.9.2006 begann, nachdem die Sicherungsübereignung an die Y-Bank bereits mit Vertrag vom 30.8.2006, nur aufschiebend bedingt durch den eigenen Erwerb der Sicherungsgeberin, erfolgt war. Dass die Schuldnerin am 30.8.2006 selbst noch nicht Eigentümerin war, das Eigentum vielmehr erst mit Wirkung zum 1.9.2006 erwerben sollte, ist dann unschädlich, wenn der Sicherungsübereignungsvertrag vom 30.8. dem mutmaßlichen Parteiwillen entsprechend dahin auszulegen ist, dass auch vorab entstehende Anwartschaftsrechte der Schuldnerin an dem Sicherungsgut mit dem Zeitpunkt ihrer Entstehung übertragen sein sollten und die Schuldnerin ein solches Anwartschaftsrecht vor dem 1.9.2006 erwarb. Letzteres war wiederum davon abhängig, dass der Veräußerer, der Insolvenzverwalter J, der Schuldnerin gestattet hatte, das schon in ihren unmittelbaren Besitz gelangte Inventar der Y-Bank bereits vor dem 1.9.2006 zur Sicherheit zu übertragen. Der Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung und Vernehmung des Zeugen J dazu bedarf es indes aus den Gründen zu nachfolgend III. nicht:

III. Selbst wenn vorliegend die Y-Bank nur mit einem Vermieterpfandrecht der B belastetes Sicherungseigentum erworben hätte, konnte die Klägerin mit ihrem Eintritt in das Mietverhältnis am 1. Januar 2007 kein eigenes Vermieterpfandrecht an den bereits am 30.8.2006 der Y-Bank wirksam übereigneten Inventarteilen mehr erwerben.

Gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (st. Rspr. des Bundesgerichtshofs, zuletzt NJW 2012, 3032 m. w. N.).

Mit dem Eigentumsübergang und dem Entstehen eines neuen Mietvertrags mit dem Erwerber tritt gemäß § 566 BGB hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche gegen den Mieter eine Zäsur ein (BGH a. a. O.; Rz. 32 nach juris). Diese Zäsur betrifft aber nicht nur die vor dem Eigentumsübergang entstandenen Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis, sondern auch die dafür bestehenden Sicherungsrechte. Der Veräußerer der Mietsache behält seine gesetzliches Vermieterpfandrecht für die in seiner Person begründeten Forderungen, für den Erwerber entsteht mit der Begründung des neuen Mietverhältnisses gemäß § 566 BGB ein neues Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Sachen, soweit sie dem Mieter gehören. Auf diesem Prinzip fußen auch die von der Klägerin angeführten Literaturstimmen, die sich mit dem Rangverhältnis der Vermieterpfand­rechte des Veräußerers und des Erwerbers befassen. Sie gehen mit dem – fast einhellig – vertretenen Gleichrang gerade von der Existenz zweier Vermieter­pfandrech­te und nicht von einer Rechtsnachfolge in nur ein Vermieterpfandrecht aus.Nur für die dem Veräußerer rechtsgeschäftlich – i. S. v. § 232 BGB – „geleisteten“ Sicherheiten, ordnet die Sonderregelung des § 566 a BGB den Eintritt des neuen Vermieters in die daraus begründeten Rechte und Pflichten, die nicht aus dem Mietvertrag, sondern aus der Sicherungsvereinbarung folgen (so BGHZ 141, 160), an. Deshalb gilt die zeitliche Zäsur zwischen den beiden Mietverhältnissen für einen schon vor dem Eigentumsübergang fälligen Anspruch auf Leistung einer vertraglich vereinbarten Kaution des Mieters nicht; BGH NJW 2012, 3032 zu Rz. 34 nach juris. Zweck des Anspruchs auf die vertraglich vereinbarte Sicherheit ist danach die Sicherung aller vermieterseitigen Ansprüche, auch der des Erwerbers aus dem mit dem gleichen Inhalt entstandenen Mietvertrag.Für das gesetzlich durch § 562 BGB begründete, nicht „geleistete“ Vermieter­pfandrecht gibt es eine dem § 566 a BGB entsprechende Sonderregelung nicht. Die vorgenannte BGH-Entscheidung kann deshalb auch nicht auf dieses Vermieterpfand­recht übertragen werden. Ersichtlich wird eine unmittelbare oder auch nur analoge Anwendung des § 566 a BGB auf das Vermieterpfandrecht des § 562 BGB weder in der Rechtsprechung noch in der juristischen Literatur vertreten. Sie ist auch nicht geboten. Der Erwerber ist dadurch ausreichend geschützt, dass ein eigenes Vermieterpfandrecht mit dem Beginn seines Mietverhältnisses schon von Gesetzes wegen begründet wird. Der Überleitung einer vertraglichen Vereinbarung bedarf es nicht. Dass der „neue“ Vermieter dieses Pfand­recht nur an den eingebrachten Sachen erlangt, die dem Mieter zum Zeitpunkt des Beginns seines Mietverhältnisses noch gehören, ist in der gesetzlichen Ausgestaltung des Vermieterpfandrechts begründet, nach der ein gutgläubiger Erwerb des besitzlosen Pfandrechts an mieterfremden Sachen gerade ausgeschlossen ist. Dem entsprechend ist auch der gute Glaube des Erwerbers daran, dass alle in die Mieträume früher eingebrachten Sachen, an denen womöglich ein Pfandrechts des Veräußerers entstanden sein kann, unverändert im Eigentum des Mieters verblieben sind, nicht schutzwürdig.

Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Klägerin vom 26.11.2012 bietet keinen Anlass, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen.

IV.Die Kosten ihres erfolglosen Rechtsmittels trägt die Klägerin gemäß  § 97 ZPO.

Das Urteil ist gemäß §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO vorläufig voll­streckbar.

Gründe für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO bestehen nicht, da die Rechtssache keine über den Einzelfall hinaus bedeutenden oder durch Rechtsfortbildung zu klärenden Fragen aufwirft und die Entscheidung nicht von einer bisherigen Rechtsprechung abweicht.