Bodenkontamination: Vertragliche Beseitigungspflicht verjährt nach §§ 195, 199 BGB

Oberlandesgericht Hamm · I-22 U 138/11 · 18.01.2012

KI-Zusammenfassung

Die Käuferin verlangte vom Verkäufer Ersatz von Kosten für die Sanierung von Bodenkontaminationen eines ehemaligen Tankstellengrundstücks; der Verkäufer wandte Verjährung ein und begehrte widerklagend Rückübertragung einer Teilfläche. Das OLG Hamm bejahte einen Schadensersatzanspruch aus einer in § 5 des Kaufvertrags eigenständig geregelten Beseitigungspflicht (Vertrag sui generis) und wendete deshalb nicht § 438 BGB, sondern die regelmäßige Verjährung nach §§ 195, 199 BGB an. Kenntnis lag erst mit Feststellung der Mineralölkohlenwasserstoffe im Juli 2010 vor; frühere Bauschuttreste 2006 begründeten keine Kenntnis derselben Kontamination. Die Widerklage scheiterte, weil die Rückübertragung wegen Weiterveräußerung und fehlender Rückbeschaffungsmöglichkeit nach § 275 Abs. 1 BGB unmöglich war; die Berufung wurde insgesamt zurückgewiesen.

Ausgang: Berufung des Beklagten gegen das klagestattgebende und widerklageabweisende Urteil vollständig zurückgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Übernimmt der Verkäufer im Grundstückskaufvertrag eine konkret ausgestaltete Pflicht zur Beseitigung vorhandener Bodenkontaminationen, kann dies eine eigenständige vertragliche Anspruchsgrundlage (Vertrag sui generis mit werkvertraglichen Elementen) neben dem kaufrechtlichen Gewährleistungsregime begründen.

Für Ansprüche aus einer solchen eigenständigen Sanierungs- bzw. Handlungspflicht gilt grundsätzlich die regelmäßige Verjährung nach §§ 195, 199 BGB; die zweijährige Verjährung des § 438 BGB findet mangels Geltendmachung von Ansprüchen i.S.d. § 437 BGB keine Anwendung.

Der Verjährungsbeginn nach § 199 Abs. 1 BGB setzt Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen voraus; Hinweise auf andersartige Altlasten oder Ablagerungen in einem anderen Grundstücksbereich begründen regelmäßig keine Kenntnis später festgestellter chemischer Bodenkontaminationen.

Beruft sich der Schuldner ernsthaft und endgültig auf Verjährung und verweigert deshalb die geschuldete Leistung, kann eine Fristsetzung für Schadensersatz statt der Leistung nach § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich sein.

Ist die geschuldete Rückübertragung eines Grundstücksteils nach Weiterveräußerung an Dritte nur durch Rückbeschaffung möglich und verweigern die Dritten die Herausgabe, kann die Leistungspflicht wegen Unmöglichkeit nach § 275 Abs. 1 BGB entfallen.

Vorinstanzen

Landgericht Arnsberg, I-4 O 503/10

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 05.07.2011 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Arnsberg wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.

Die Streithelferin der Beklagten trägt ihre Kosten selbst.

Dieses Urteil und das angefochtene Urteil der 4. Zivilkammer des Land­gerichts Arnsberg sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses und des angefochtenen Urteils voll­streckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Voll­streckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betra­ges leistet.

Gründe

I.

Die Klägerin macht mit der Klage Kosten für die Beseitigung von Bodenkontamina­tionen an einem ehemaligen Gewerbe‑/Tankstellengrundstück geltend, das sie von dem Beklagten mit Kaufvertrag vom 04.12.2005 zwecks Wohnbebauung gekauft hatte. Widerklagend verlangt der Beklagte die Rückübertragung einer Teilfläche nach Ziffer 6 a) des Kaufvertrages.

Wegen der Einzelheiten des Sachverhaltes wird auf den Tatbestand des angefoch­tenen Urteils verwiesen.

Das Landgericht hat der Klage bis auf einen geringfügigen Zinsanteil stattgegeben. Die vorherige Durchführung eines Schiedsverfahrens i. S. d. §§ 1032 ff. BGB sei nicht erforderlich gewesen. Selbst wenn die in § 5 des Kaufvertrages enthaltene Regelung eine Schiedsabrede in diesem Sinne darstellen sollte, hätte sie nach ihrem eindeutigen Wortlaut nur für den Fall gegolten, dass Streit über die Erforderlichkeit von Dekontaminationsarbeiten entstanden sei. Das sei aber nicht der Fall gewesen; über den einzigen Streitpunkt der Verjährung hätte der Schiedsrichter als Nichtjurist ohnehin nicht entscheiden können. In der Sache ergebe sich der Ersatzanspruch aus §§ 433, 280 f. BGB. Der Beklagte habe die nach § 5 des Vertrages ihm obliegende Beseitigungspflicht verletzt. Von einem Bestreiten des Mangels durch den Beklagten sei nicht auszugehen; jedenfalls wäre es angesichts der von der Klägerin vorgeleg­ten Gutachten und Unterlagen unsubstantiiert. Der Anspruch scheitere auch nicht daran, dass die Klägerin einen anderen als den in § 5 des Vertrages als Schieds­richter vorgesehenen Gutachter L2 herangezogen habe. Zum einen sei die Hinzuziehung des Gutachters L2 nach dem Vertrag nur eine Pflicht des Be­klagten gewesen. Zum anderen könne sich der Beklagte auf die Nichtbeauftragung L2s durch die Klägerin auch nach § 242 BGB nicht berufen, weil die Klägerin ihn im Vorfeld unstreitig mehrmals angeschrieben und dabei [andere] Gutachter vorgeschlagen habe, so dass er Gelegenheit zur Äußerung gehabt hätte, wenn er mit dem „Austausch“ L2s – unabhängig davon ob dieser tatsächlich verhindert gewe­sen sei – nicht einverstanden gewesen wäre. Dass die Klägerin nicht mehr Grund­stückseigentümerin sei, stehe dem Anspruch nicht entgegen, weil eine Abhängigkeit von der Eigentümerstellung dem Vertrag nicht entnommen werden könne. Eine Frist­setzung sei erfolgt und fruchtlos geblieben. Das Verschulden des Beklagten sei nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB zu vermuten. Verjährung sei nicht eingetreten. Dabei könne das Vorliegen einer Garantie, aufgrund derer die allgemeinen Verjährungsregeln anwendbar wären, dahinstehen. Es spreche vieles für eine selbstständige Garantie. Eine Beschaffenheitsgarantie scheitere daran, dass der Beklagte ausweislich des Vertrages selbst mit noch vorhandenen Kontaminationen gerechnet habe; dass er jedoch eine Beseitigungspflicht übernommen habe, spreche für eine selbstständige Garantie. Verjährung sei aber unabhängig davon nicht eingetreten. Auch bei einer Garantie sei entgegen einer Entscheidung des OLG Stuttgart nicht davon auszuge­hen, dass eine § 438 BGB entsprechende Garantiefrist habe gelten sollten, weil eine solche Auslegung nur im Zweifel gelte. Hier dagegen ergebe sich aus § 5 des Ver­trages, dass gerade nicht an den Gefahrübergang habe angeknüpft werden sollen, weil ausdrücklich geregelt worden sei, dass Ansprüche auch dann noch bestehen sollten, wenn sich Verunreinigungen erst im Rahmen der Erdarbeiten oder gar erst der Bebauung zeigen würden. Dem Vertrag sei nicht zu entnehmen, dass diese Maßnahmen binnen 2 Jahren hätten erfolgen müssen, und auch wenn sich schon bei den Erdarbeiten Kontaminierungen gezeigt hätten, wäre die Dauer der Besei­tigung nicht absehbar gewesen, und es wäre dadurch auch keine Überprüfungs­pflicht anderer Grundstücksbereiche ausgelöst worden. Aufgrund der der Klägerin in § 5 eingeräumten weitgehenden Rechte sei auch von einer Obliegenheit zu einer Boden­untersuchung innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens nicht auszugehen. Daher betrage die Verjährung, auch bei Vorliegen einer Garantie, gemäß §§ 193 ff. BGB drei Jahre ab Kenntnis oder grobfahrlässiger Unkenntnis. Aus dem Zusammenhang von § 4 und § 5 des Vertrages könne entgegen der Auffassung des Beklagten nicht geschlossen werden, dass für die in § 5 geregelten Kontaminierungen sämtliche für Sachmängel geltenden Bestimmungen hätten gelten sollen. Ansonsten hätte es, anstatt der in § 5 getroffenen ausführlichen und die Rechte der Klägerin erweiternden Regelungen, ausgereicht, Kontaminationen von dem Gewährleistungsausschluss auszunehmen. Die Parteien hätten deutlich gemacht, von einer Entdeckungsmöglichkeit erst im Zuge späterer Maßnahmen ausgegangen zu sein, wohingegen der an den Gefahr­übergang anknüpfende § 438 BGB davon ausgehe, dass der Käufer wegen seiner Sachherrschaft Mängel innerhalb der dort bestimmten Frist erkennen könne. Die Geltung der kenntnisabhängigen allgemeinen Regeln der §§ 193 ff. BGB entspreche nach allem der gebotenen Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB. Dabei werde der Beklagte durch die Höchstfrist von 10 Jahren und den Umstand, dass der Kläge­rin schon grobe Fahrlässigkeit schade, hinreichend geschützt. Eine Anwendung des § 438 BGB mit Verschiebung des Verjährungsbeginns auf den Beginn der Maß­nahme hätte hingegen zu einer Endloshaftung des Beklagten führen können. Die dreijährige Verjährungsfrist sei bei Klageerhebung Anfang 2011 noch nicht abgelau­fen gewesen, weil die erforderliche Kenntnis erst infolge einer Mitteilung der Erwer­ber im Juli 2010 vorgelegen habe. Die bereits 2006 aufgetretenen Probleme hätten noch keine grobfahrlässige Unkenntnis begründet, weil sie an einer ganz anderen Stelle aufgetreten und ganz anderer Art gewesen seien (Bebauungsreste), daher keinen Rückschluss auf die späteren Kontaminationen (chemische Bodenverunreini­gungen) zugelassen hätten. Überdies habe nach dem Vertrag eben keine unmittel­bare Prüfpflicht der Klägerin bestanden, weil ihr Rechte gerade für den Fall erst bei den Bauarbeiten entdeckter Kontaminationen hätten gewährt werden sollen. Auch aus der sog. Symptomtheorie ergebe sich wegen der unterschiedlichen Kontamina­tionsarten nichts anderes, und ebenfalls nicht aus dem Aufforderungsschreiben der Klägerin vom 10.7.2006, das Grundstück in einen „vollends geräumten kontamina­tionsfreien Zustand“ zu versetzen. Dieses sei nur auf die vorgefundene Restbebau­ung bezogen gewesen. Der Höhe nach sei der Gesamtschaden unstreitig.

Die Widerklage hat das Landgericht dagegen abgewiesen. Es sei als unbestritten anzu­sehen, dass nicht die Klägerin selbst, sondern erst die Erwerber die Bebauung vorgenommen hätten; damit sei der Tatbestand der vertraglichen Rückübertragungs­klausel nicht erfüllt.

Gegen das Urteil richtet sich die Berufung des Beklagten. Da die Klägerin schon 2006 Kontaminationen gerügt und zur vollständigen Beseitigung aufgefordert habe, habe auch schon damals Kenntnis bestanden, so dass die Verjährungsfrist schon am 1.1.2007 begonnen habe und am 31.12.2010 [gemeint wohl 2009] abgelaufen sei. Dass die Verjährung erst mit der Entdeckung der Kontami­nation, und zwar einer bestimmten Kontamination, habe beginnen sollen, sei schon deshalb nicht richtig, weil es sich in der Sache um einen Mangel handele und auch im Vertrag der Bezug zu der Mängelgewährleistungsregelung des § 4 hergestellt worden sei. Die gewährleistungsrechtliche Verjährung aber sei kenntnisunabhängig. Dass in dem Vertrag auf das „Herausstellen der Kontaminationen im Zuge der Bau­arbeiten“ abgestellt worden sei, trage nur dem praktisch zu erwartenden Ablauf Rechnung, habe aber nicht den Verjährungsbeginn hinausschieben sollen. Außer­dem genüge auch bei einer kenntnisabhängigen Verjährung das erstmalige Erfahren von dem Anspruch, so dass eine Feststellungsklage möglich sei; der Verjährungsbe­ginn dürfe nicht für jede Einzelerscheinung und ggf. „jeden Quadratzentimeter“ des Grundstücks gesondert beurteilt werden. Deshalb hätte es auch nicht des vollständi­gen Abschlusses aller Baumaßnahmen bedurft, zumal Bodenkontaminationen regelmäßig schon zu Beginn von Baumaßnahmen, beim Ausheben der Baugrube, zutageträten. Selbstverständlich seien die Parteien bei Vertragsabschluss davon ausgegangen, dass die Klägerin als Bauträgerin innerhalb von zwei Jahren mit dem Bau beginnen würde. Natürlich sei sie dazu nicht „verpflichtet“ gewesen, und eben­sowenig zum Anstellen weiterer Untersuchungsmaßnahmen, aber sie hätte ande­renfalls eben den Eintritt der Verjährung riskiert. Soweit das Landgericht ausgeführt habe, das Aufforderungsschreiben aus dem Jahre 2006 habe in erkennbarem Zusammenhang mit der speziellen damals entdeckten Kontamination gestanden, folge daraus gerade die gegenteilige Schlussfolgerung wie das Landgericht sie gezogen habe, denn weil die Klägerin auf diese einzelne Kontamination selbst die Aufforderung zur kompletten Dekontaminierung gestützt habe, also die Dinge umfas­send habe regeln wollen, hätte sie eben auch eine Feststellungsklage erheben können.

Bezüglich der Widerklage komme es nicht darauf an, wer die Bebauung vorgenommen habe. Die Erwähnung der Klägerin habe nur auf der damaligen Erwartung beruht, dass diese selbst als Bauträgerin die Bebauung durchführen würde. Mit dem Sinn und Zweck der Rückübertragungsklausel, dass eine geringere benötigte Fläche ihm selbst wieder habe zurückgegeben werden sollen, habe das nichts zu tun gehabt. Dass anstatt zweier Doppelhaushälften ein einziges Einzelhaus errichtet worden sei, müsse die Rückübertragungspflicht gleichermaßen auslösen, weil dafür noch weniger Platz benötigt werde.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Landgerichts Arnsberg vom 05.07.2011 abzuändern und die Klage abzuweisen,

außerdem die Klägerin zu verurteilen, die Grundstücksteilfläche, ehemals Blatt ####, G1, Flur X, Flurstück X, im Grundbuch von G1, die in dem Lageplan zur notariellen Urkunde des Notars X mit dem Amtssitz in G1 vom 04.12.2005, UR‑Nr. #####/####, dem Urteil beigefügt als Anlage H 1, blau schraffiert ist und die Eintragung des Beklagten als neuen Eigentümer in das Grundbuch zu bewilligen, darüber hinaus den Besitz an dem Grundstück auf den Beklagten zu übertragen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil. Zu Recht habe das Landgericht auf die Verjährung nicht § 438 BGB angewendet, der nach seinem klaren Wortlaut nur für die „in § 437 Nr. 1 und 3 bezeichneten Ansprüche“ gelte. Eine eigenständige Vereinbarung zur Durch­führung bestimmter Handlungen und Beseitigungsmaßnahmen beruhe jedoch nicht auf Gewährleistungsrecht, so dass die für die Erfüllung allgemeiner vertraglicher Ansprüche maßgebliche Verjährungsregelung der §§ 195, 199 BGB greifen müsse. Ob hier „auch“ von einer Garantie auszugehen sei, sei dabei unerheblich; jedenfalls habe sie, die Klägerin, den mit dem Risiko der Kontamination behafteten Grundbesitz nur zum Baulandpreis kaufen wollen, wenn der Beklagte sich zur zeitlich unbefriste­ten Beseitigung besonders verpflichtete. Deshalb sei es nicht gerechtfertigt, diesen Anspruch einer anderen als der regelmäßigen Verjährung zu unterwerfen. Da sie beabsichtigt habe, zunächst Erwerber für von ihr zu errichtende Immobilien zu suchen, und erst bei längerem Nichtgelingen die Flächen dann als unbebautes Bau­land weiterzuveräußern, sei es absehbar gewesen, dass bis zur Entdeckung von Konta­minationen weit mehr als zwei Jahre vergehen konnten. Aufgrund der früheren Nut­zungen seien auch ganz unterschiedliche Arten von Kontaminationen an unter­schiedlichen Stellen denkbar gewesen, so dass diese zutreffend einzeln zu betrach­ten seien. Folglich sei für den Verjährungsbeginn erst auf die Entdeckung der Bodenkontamination Mitte 2010 abzustellen, nicht auf das Vorfinden von Asche- und Schwarzdeckenresten oberhalb des Erdreichs im Jahre 2006. Die Erhebung einer Feststellungsklage hätten letztere nicht gerechtfertigt. Daran könne auch ihr damali­ges Schreiben nichts ändern.

Die Widerklage sei zu Recht abgewiesen worden. Für den Fall einer Weiterveräußerung des fraglichen Grundstücks habe § 6a des Vertra­ges nach dem Parteiwillen nicht gelten sollen, weil sie, die Klägerin, danach keinen Einfluss mehr auf die Art der Bebauung gehabt habe, und den Abkäufern auch eine bedingte Rückübertragungspflicht nicht hätte zumuten können. Daran ändere auch der vom Beklagten angeführte Zweck, eine nicht benötigte Fläche ihm wieder zu­kommen zu lassen, nichts. Ob die Bebauung des fraglichen Grundstücks mit einem einzigen Einzelhaus den vertraglichen Rückübertragungstatbestand erfüllen würde, könne deshalb dahingestellt bleiben. Hilfsweise berufe sie sich auf ein Zurückbehal­tungsrecht wegen eines zu zahlenden Kaufpreises von 4.600 €.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Der Senat hat die Parteien persönlich angehört und hat ergänzend Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen N. Wegen des Ergebnisses der Anhörung und der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 19.01.2012 nebst Berichterstattervermerk verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Auch nach der vom Senat durchgeführten Parteianhörung und Beweisaufnahme erweist sich das landgericht­liche Urteil im Ergebnis als richtig.

1.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Ersatz der ihr entstande­nen Kosten für die Beseitigung von Bodenkontaminationen sowie Gutachterkosten gemäß § 5 Abs. 3 S. 4 des notariellen Kaufvertrages vom 04.12.2005, UR‑Nr. #####/####des Notars X in G1 (Anlage zur Klageschrift vom 23.12.2010) in Verbindung mit §§ 311, 281 BGB.

Nach Auffassung des Senats ergibt sich der Anspruch aus der vertraglichen Verein­barung in § 5 des Kaufvertrages selbst. Die konkrete Handlungspflicht des Beklagten ist in dieser Vereinbarung dezidiert beschrieben. Der Verkäufer verpflichtet sich darin, vorhandene Bodenkontaminierungen auf seine Kosten zu beseitigen. Die Art und Weise, wie dieses geschehen soll, ist im Einzelnen beschrieben. Insbesondere soll ein Sachverständiger die Maßnahme begleiten, wobei sich die Parteien hier auf den Sachverständigen L2 geeinigt hatten. Die Kosten für den Sachverständi­gen L2 sollte ebenfalls der Verkäufer tragen. Es handelt sich somit nicht lediglich um einen Gewährleistungsanspruch hinsichtlich der Freiheit des Grund und Bodens von Kontaminationen, der dann insoweit eine Ausnahme von § 4 des Kauf­vertrages, in dem ein umfassender Gewährleistungsausschluss geregelt ist, darstel­len würde. Bei einem Sachmangel sind die Rechte des Käufers in § 437 BGB gere­gelt, nämlich Nacherfüllung, Rücktritt oder Schadensersatz und Ersatz von Aufwen­dungen. Die Regelung in § 5 des Kaufvertrages geht darüber aber weit hinaus, in­dem sie die Handlungspflichten des Käufers konkret beschreibt und dadurch letztlich eine eigene Anspruchsgrundlage im Sinne eines Vertrages sui generis gemäß § 311 BGB mit werkvertraglichen Elementen bildet.

2.

Die Voraussetzungen der Anspruchsgrundlage liegen vor. Im Zuge der Bauarbeiten sind Erdarbeiten durchgeführt und hierbei Kontaminationen in Form von Kohlenwasserstoffen festgestellt worden. Dass die Arbeiten letztlich nicht von dem Sachver­ständigen L2 begleitet wurden und die Kontaminationen auch nicht von ihm festgestellt und bescheinigt wurden, sieht der Senat als unerheblich an. Die Klägerin hat vorgetragen und durch Vorlage des umfangreichen Schriftwechsels nachgewie­sen, dass der Sachverständige L2 für diesen Auftrag nicht zur Verfügung stand und der Beklagte an der Vereinbarung hinsichtlich der Bestimmung eines anderen Sachverständigen nicht mitwirken wollte. Die Vereinbarung in § 5 des Kauf­vertrages ist nicht so zu verstehen, dass der Anspruch mit der Person des Herrn L2 stehen und fallen sollte. Selbstverständlich muss die Klägerin die Möglich­keit haben, im Fall der Verhinderung des Herrn L2 einen anderen gleich geeigneten Sachverständigen zu beauftragen. Bedenken sind hinsichtlich des dann hinzugezogenen Dipl.-Geologen Y vom Büro J GmbH & Co. KG aus F sowie des Ingenieurbüros L nicht geäußert worden. Ferner hat der Kläger dem Beklagten die Bodenkon­taminierungen auch schriftlich angezeigt, wie es in § 5 des Kaufvertrages gefordert ist, und zwar mit Schreiben vom 07.07.2010 (Anlage zur Klageschrift).

3.

Die Voraussetzungen für den Schadensersatzanspruch gemäß § 281 BGB liegen ebenfalls vor. Die Beklagte hat die geschuldete Leistung, nämlich die Beseitigung der Kontaminierungen unter Hinzuziehung des Sachverständigen L2, nicht er­bracht. Vielmehr hat sie sich von Beginn an auf den Standpunkt gestellt, dass die Forderung verjährt sei. Auf weitere Aufforderungen der Klägerin, der Beauftragung eines anderen Sachverständigen zuzustimmen bzw. die Übernahme der Kosten zu bestätigen, hat sich die Beklagte wiederum auf die Verjährung berufen. Aufgrund der ernsthaften und endgültigen Leistungsverweigerung, die hier zum Ausdruck kommt, war eine Fristsetzung gemäß § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich.

4.

Die Klägerin kann somit Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Dieser Schaden besteht in den durch die Klägerin geltend gemachten Kosten für die Besei­tigung der Kontaminierungen und die sachverständige Begleitung, die der Höhe nach unstreitig sind.

Soweit die Gutachterkosten nicht dem Sachverständigen L2, sondern dem Ingenieurbüro L sowie der Firma C & Q GmbH zuzurechnen sind, hält der Senat dies ‑ wie ausgeführt ‑ für unerheblich.

5.

Die Forderung ist auch nicht verjährt. Da es sich um einen Vertrag eigener Art gemäß § 311 BGB handelt, gelten hierfür die allgemeinen Verjährungsvorschriften der § 195, 199 BGB. Die kurze Verjährungsfrist von zwei Jahren gemäß § 438 BGB ist hingegen nicht anwendbar. Denn zum einen handelt es sich hier nicht um kauf­vertragliche Gewährleistungsansprüche, wie bereits ausgeführt wurde. Insbesondere macht die Klägerin vorliegend nicht die in § 437 Nr. 1 und 3 BGB bezeichneten Ansprüche geltend.

Der Senat geht auch nicht davon aus, dass die Parteien die Anwendbarkeit des § 438 BGB konkludent vereinbart haben. Hierfür liegen keine Anhaltspunkte vor. Es mag vielleicht sein, dass die Parteien übereinstimmend davon ausgegangen waren, dass eine Bebauung kurzfristig erfolgen würde. Das hat aber nicht zur Folge, dass in dem Fall, dass sich dieser Wunsch oder diese Erwartung nicht erfüllt, die Klägerin rechtlos gestellt sein sollte. Wenn der Beklagte, so wie er im Rahmen seiner persönlichen Anhörung bekundet hat, besonderen Wert darauf gelegt hat, dass insoweit innerhalb kurzer Zeit Klarheit herrschen sollte, dann wäre es ihm unbenommen gewesen, eine Frist ausdrücklich zu vereinbaren.

Eine analoge Anwendung des § 438 BGB ist ebenfalls nicht geboten. Eine vergleichbare Interes­senlage liegt nicht vor. Der „normale“ Verkäufer, der nach allgemeinem Kaufrecht für Mängelfreiheit haftet, ist schutzwürdig, weil, je länger der Kauf zurückliegt, um so schwieriger der Nachweis ist, dass der geltend gemachte Mangel bereits bei Gefahr­übergang vorlag. Der Verkäufer soll durch die kurze Verjährungsfrist vor unberech­tigter Inanspruchnahme geschützt werden. Wer sich jedoch, wie hier, überobligato­risch verpflichtet und eine besondere Handlungspflicht übernimmt, verdient nicht denselben Schutz. Die Käuferin würde im vorliegenden Fall durch die kurze Verjäh­rung auch unangemessen benachteiligt, wenn sie sich einerseits auf die Zusage des Verkäufers verlässt und im Hinblick darauf den Vertrag schließt, dabei auch einen marktüblichen Kaufpreis für Bauland zahlt, dann aber mit einem „normalen“ Käufer im Hinblick auf die Verjährung gleichgestellt werden soll. Würde man der Käuferin im vorliegenden Fall abverlangen, innerhalb der kurzen Verjährungsfrist des § 438 BGB den Kaufgegenstand umfassend zu untersuchen, um rechtzeitig festzustellen, ob der Garantiefall eingetreten ist, würde das zu einer unzumutbaren Verschärfung der Anforderungen führen. Denn die Untersuchung des gesamten gekauften Geländes auf etwaige Bodenkontaminationen stellt einen erheblichen Aufwand dar, der ohne konkreten Anlass, wie z.B. den Baubeginn, nur um die Frist des § 438 BGB zu wah­ren, völlig unverhältnismäßige Kosten verursachen würde.

6.

Die Verjährungsfrist beträgt demzufolge gemäß § 195 BGB drei Jahre. Die Verjäh­rungsfrist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahr­lässigkeit erlangen musste. Die Höchstfrist beträgt insoweit gemäß § 199 Abs. 4 BGB 10 Jahre. Anspruchsbegründender Umstand ist ohne weiteres die Feststellung von Kontaminationen. Diese Feststellung ist im Juli 2010 erfolgt, als die Käufer des Grundstücks, die Eheleute N, mit den Bauarbeiten beginnen wollten.

Soweit sich der Beklagte auf das Schreiben vom 10.07.2006 (Bl. 26) beruft und hieraus herleiten will, dass die Kontaminierungen der Klägerin bereits im Jahr 2006 bekannt gewesen seien, so folgt der Senat dem nicht. In diesem Schreiben ist die Rede davon, dass Abbruchmaterial nicht vollständig entfernt und abtransportiert worden sei. Zudem solle das vorgefundene Bauschuttgemisch auch asphalt- und teerhaltige Elemente aufgewiesen haben, die gesondert auf Kontamination unter­sucht werden müssten. Ferner fordert die Klägerin den Beklagten in diesem Schrei­ben dazu auf, „die Abbruch- und Räumungsarbeiten des Grundstücks vertrags­gemäß vollständig durchführen zu lassen und das Grundstück in einen vollends geräumten kontaminationsfreien Zustand zu versetzen“.

Dieses Schreiben betrifft allerdings gänzlich andere Kontaminierungen und einen gänzlich anderen Teil der verkauften Grundstücksfläche. Dieses erschließt sich, wenn man das Schreiben der Klägerin vom 05.07.2006 (Bl. 63 ff) hinzuzieht. Darin wird erläutert, dass bei Erdarbeiten für die Erschließungsstraße begonnen wurde und unter der Schotterschicht im Bereich der ehemaligen asphaltierten Grundstückszufahrt (Grundstücksstreifen entlang der östlichen Giebelseite des Gebäudes des Beklagten) kein gewachsener Boden vorgefunden wurde, sondern Mauerwerks- und Betonreste (Bauschutt, Abbruchmaterial). Dem sind Lichtbilder beigefügt, auf denen die entsprechenden Mauerwerksreste etc. zu sehen sind (Bl. 65 - 66 d.A.). Daraus ergibt sich, dass die Beton- und Mauerwerksreste, die seinerzeit Gegenstand des Schreibens vom 10.07.2006 waren, eine ganz andere Art von Kon­taminationen (möglicherweise auch gar keine Kontamination, sondern nur Altlasten) darstellen und sich auch an ganz anderer Stelle befunden haben als die jetzt in Rede stehenden Rückstände von Mineralölkohlenwasserstoffen. Nur vor diesem Hinter­grund ist auch die Aufforderung zu sehen, das Grundstück in einen kontaminations­freien Zustand zu versetzen. Ebenso wenig greift der Einwand der Beklagten durch, dass ja zwischen den Beteiligten von Beginn an klar gewesen sei, dass noch Konta­minierungen vorhanden gewesen seien. Sicherlich ist dieses zutreffend, genau des­wegen wurde nämlich überhaupt auch die Vereinbarung in § 5 des Kaufvertrages geschlossen. Gleichwohl war Voraussetzung für die Fälligkeit des Anspruchs der Beginn von Bauarbeiten und in deren Zuge die Feststellung von Bodenkontaminie­rungen.

Auch ist nicht davon auszugehen, dass insoweit eine Verpflichtung der Klägerin bestand, bereits vorher Untersuchungen des Grundstücks vornehmen zu müssen, um eine grob fahrlässige Unkenntnis auszuschließen. Denn die Handlungspflicht des Beklagten war ja gerade von dem Beginn der Bauarbeiten abhängig. Der Anspruch konnte von daher ohnehin erst fällig werden, wenn mit den Bauarbeiten tatsächlich begonnen werden würde. Dementsprechend kann auch dann erst die Verjährung begonnen haben. Die Klage ist somit am 24.12.2010 rechtzeitig innerhalb der Frist der §§ 195, 199 BGB beim Landgericht Arnsberg eingegangen.

7.

Die Nebenforderungen sind gerechtfertigt gem. §§ 286, 288 Abs. 1 BGB.

III.

1.

Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht auch die Widerklage abgewiesen. Aller­dings geht der Senat davon aus, dass die Rückübertragungspflicht des betreffenden Grundstücksstreifens auch bei einem Verkauf der entsprechenden Parzelle an dritte Personen grundsätzlich bestand.

Der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag enthält für diesen Fall eine Regelungslücke. Offenbar haben die Parteien bei Vertragsschluss nicht bedacht, dass das Grundstück auch in unbebautem Zustand verkauft werden könnte. Da der Vertrag insoweit eine Regelungslücke enthält, ist diese im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung gemäß § 157 BGB zu schließen, wobei es auf den hypotheti­schen Parteiwillen ankommt. Der Senat geht davon aus, dass die Parteien in diesem Fall vereinbart hätten, dass auch bei einem Verkauf des unbebauten Grundstücks an Dritte die Rückübertragungspflicht gelten sollte. Die Klägerin hätte ja durchaus auch die Möglichkeit gehabt, mit ihren Käufern eine entsprechende vertragliche Vereinba­rung zu treffen.

Zwar besteht nach § 6 a des Kaufvertrages die Rückübertragungspflicht nur dann, wenn das Grundstück mit zwei Doppelhaushälften und nicht mit zwei freistehenden Einfamilienhäusern bebaut wird. Beide Fälle sind hingegen nicht eingetreten, son­dern es wurde lediglich ein einziges freistehendes Einfamilienhaus auf das Grund­stück gebaut. Die Auslegung des Vertrages ergibt allerdings, dass auch dieser Fall zu der Rückübertragungspflicht führen muss, denn die Bebauung mit nur einem frei­stehenden Einfamilienhaus ist sozusagen ein „Minus“ zu einem Doppelhaus.

2.

Eine Rückübertragungspflicht der Klägerin besteht gleichwohl nicht, da diese gemäß § 275 Abs. 1 BGB untergegangen ist. Die Klägerin ist nämlich infolge des Verkaufs an die Eheleute N nicht mehr Eigentümerin des Grundstücks, so dass eine Rückübertragung an den Beklagten voraussetzen würde, dass sie sich zunächst sich den entsprechenden Grundstücksstreifen von den Eheleuten N zurück­beschafft. Der Senat hat hierzu den Zeugen N vernommen. Dieser hat bekundet, dass er und seine Ehefrau zu keinem Preis bereit seien, diesen Grund­stücksstreifen wieder zurückzugeben.

IV.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor.