WEG: Einzelner Erwerber kann kleinen Schadensersatz am Gemeinschaftseigentum nicht ohne Beschluss geltend machen
KI-Zusammenfassung
Die Kläger wandten sich mit der Berufung gegen ihre Verurteilung aus einer Widerklage auf kleinen Schadensersatz wegen Baumängeln. Das OLG Hamm hielt die Widerklage hinsichtlich sämtlicher Mängel am Gemeinschaftseigentum (u.a. Schallschutz, Fenster/Haustür, Dämmung, Stellplatz/Zuwegung) mangels Prozessführungsbefugnis der Erwerber für unzulässig, weil es an einer Ausübung des Wahlrechts und einer Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft fehlte. Erfolg hatte die Widerklage nur in geringem Umfang (57,09 €) wegen des Ansatzes des im Urteilszeitpunkt geltenden Mehrwertsteuersatzes; § 308 ZPO sei dadurch nicht verletzt. Im Übrigen wurde die Berufung zurückgewiesen und die Widerklage abgewiesen.
Ausgang: Berufung überwiegend erfolgreich; Widerklage wegen Gemeinschaftseigentum unzulässig, nur 57,09 € zugesprochen.
Abstrakte Rechtssätze
Gemeinschaftsbezogene Gewährleistungsrechte wie Minderung und kleiner Schadensersatz wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum können grundsätzlich nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeübt und durchgesetzt werden.
Die Geltendmachung des kleinen Schadensersatzes durch einen einzelnen Wohnungseigentümer setzt voraus, dass die Gemeinschaft das Wahlrecht zugunsten des kleinen Schadensersatzes ausgeübt und den Eigentümer hierzu ermächtigt hat; ohne diese Grundlagen fehlt die Prozessführungsbefugnis.
Eine wechselseitige Ermächtigung einzelner Wohnungseigentümer zur Geltendmachung „sämtlicher“ Gewährleistungsansprüche ersetzt weder die Ausübung des Wahlrechts durch die Gemeinschaft noch gewährleistet sie eine übersichtliche Haftungslage, wenn eine Mehrfachinanspruchnahme des Schuldners droht.
Bei der Schadensschätzung/-berechnung ist der zum Zeitpunkt der Entscheidung geltende Umsatzsteuersatz zu berücksichtigen, wenn der Geschädigte nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist und Umsatzsteuer zum erforderlichen Herstellungsaufwand gehört.
§ 308 ZPO ist nicht verletzt, wenn einzelne unselbstständige Rechnungsposten eines einheitlichen Zahlungsanspruchs im Urteil höher angesetzt werden, solange der insgesamt zugesprochene Betrag den gestellten Antrag nicht überschreitet.
Vorinstanzen
Landgericht Hagen, 2 O 40/04
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird das am 19. März 2008 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Hagen teilweise abgeändert.
Auf die Widerklage werden die Kläger verurteilt, an die Beklagten 4.232,09 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.01.2008 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen und die Berufung zurückgewiesen.
Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten dürfen die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Gründe
I.
Gemäß § 540 Abs.1 Nr.1 ZPO wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen, soweit sich aus dem Nachfolgenden nichts anderes ergibt.
Die Berufung der Kläger richtet sich gegen einen großen Teil der Verurteilung aufgrund der Widerklage.
Soweit das Landgericht unter B.II. der Entscheidungsgründe des Urteils verschiedene Beträge als Positionen des kleinen Schadensersatzanspruchs der Beklagten gegen die Kläger zugrunde gelegt hat, greifen die Kläger dies wie folgt nicht an:
nicht angefochten: Landgericht:
Pos. 2: 70,00 € von 71,40 €
Pos. 3: 85,00 € von 85,00 €
Pos. 4: 215,00 € von 220,15 €
Pos. 5: 85,00 € von 85,00 €
Pos. 6: 65,00 € von 65,45 €
Pos. 7: 750,00 € von 769,39 €
Pos. 8: 180,00 € von 180,00 €
Pos.10: 130,00 € von 130,90 €
Pos.13: 30,00 € von 30,00 €
Pos.15: 550,00 € von 550,00 €
Pos.18: 315,00 € von 321,30 €
Pos.20: 600,00 € von 600,00 €
Pos.21: 1.100,00 € von 1.123,50 €
Die Differenzbeträge ergeben sich daraus, dass der Sachverständige zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens 16 % Mehrwertsteuer angesetzt hat, das Landgericht aber die zum Zeitpunkt der Entscheidung geltenden 19 %. Die Kläger meinen, das Landgericht habe die Erhöhung der Mehrwertsteuer nicht berücksichtigen dürfen, weil insoweit ein Verstoß gegen § 308 ZPO vorliege.
Die Kläger tragen weiter vor, das Landgericht gehe fehlerhaft davon aus, dass die Beklagten befugt seien, Minderung bzw. kleinen Schadensersatz zu verlangen für Mängel, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Nur die Wohnungseigentümergemeinschaft könne darüber befinden, ob das Gestaltungsrecht der Minderung oder ein Anspruch auf kleinen Schadensersatz geltend gemacht werde.
Die Widerklage sei von den Beklagten erhoben worden, ohne eine vorherige Entscheidung der übrigen Wohnungseigentümer zur Wahl von Minderung oder kleinem Schadensersatz. Die Vereinbarung vom 25.02.2008 sei erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung geschlossen und vorgetragen worden.
Die Vereinbarung vom 25.02.2008 sei auch nicht hinreichend bestimmt, da es kein für die einzelnen Häuser abgrenzbares Gemeinschaftseigentum gebe.
Auch im Übrigen könne das landgerichtliche Urteil nicht überzeugen:
Beim Schallschutz sei lediglich die Vorgabe für Wohnungseigentum zu erfüllen, was nach dem Sachverständigengutachten auch geschehen sei.
Jedenfalls sei die Höhe des angesetzten Betrages zu beanstanden. Dieser beruhe auf dem vom Sachverständigen vorgeschlagenen Durchsägen der Haustrennwand. Das sei aber technisch nicht durchführbar, u.a. aus statischen Gründen und wegen der Heizungszentrale.
Eine Luftundichtigkeit der Fenster sei bis heute nicht nachgewiesen.
Jedenfalls liege der Gesamtsanierungsaufwand einschließlich Blower-Door-Test
bei 3.996,49 €.
Die Glasscheibe im Gäste-WC sei erst nach Bezug des Hauses durch die Beklagten beschädigt worden. Dazu sei bereits erstinstanzlich Beweis angetreten worden.
Gleiches gelte für die Scheibe im Küchenfenster.
Auch die Beschädigung an der Haustür sei erst nach dem Bezug verursacht worden.
Bei der Dämmung im Dachgeschoss sei der vom Sachverständigen geschätzte Mängelbeseitigungsaufwand deutlich übersetzt. Die Kosten beliefen sich auf maximal 2.517,78 €.
Einen Anspruch auf Kostenersatz für eine Genehmigung für den Stellplatz hätten die Beklagten schon deshalb nicht, weil die Genehmigung den Beklagten bereits überreicht worden sei.
Einen Schadensersatzanspruch wegen der Veränderung der Hauszuwegung hätten die Beklagten schon deshalb nicht, weil die Treppenstufen vom Beklagten selbst und nicht von den Klägern hergestellt worden seien. Außerdem sei der vom Sachverständigen angesetzte Mängelbeseitigungsaufwand nicht nachvollziehbar.
Die Kläger beantragen,
das angegriffene Urteil teilweise abzuändern und die Widerklage abzuweisen, soweit sie verurteilt worden sind, mehr als 4.175 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.01.2008 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie machen sich die eventuelle Antragsüberschreitung des Landgerichts hinsichtlich der Mehrwertsteuer zu Eigen, was zu einer Heilung des evtl. Verstoßes gegen § 308 ZPO führe.
Sie seien auch wegen der Mängel am Gemeinschaftseigentum aktivlegitimiert. Bereits vor der Vereinbarung vom 25.02.2008 hätten sich die Eigentümer wechselseitig ermächtigt, im eigenen Namen und auf eigenes Risiko sämtliche Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. Die weiteren Wohnungseigentümern L und L2 führten eigene Prozesse gegen die Kläger.
Die Kläger seien verpflichtet gewesen, einen Schallschutz entsprechend den Anforderungen an ein Einfamilien-Reihenhaus, herzustellen. Dieser sei nicht eingehalten.
Das gesamte Gebäude sei nicht luftdicht, wie ein eingeholtes Blower-Door-Gutachten in dem Parallelrechtsstreit der Eheleute L ergeben habe.
Für den auf einer schiefen Ebene gelegenen Stellplatz sei eine gesonderte Baugenehmigung erforderlich.
Die Zuwegung müsse aufgrund eines Planungsfehlers der Kläger verändert werden.
II.
Die Berufung hat im Wesentlichen Erfolg.
Wegen der Mängel am Gemeinschaftseigentum ist die Widerklage mangels Prozessführungsbefugnis der Beklagten unzulässig. Es fehlt an einer Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nach der die Beklagten den vom Landgericht zuerkannten und in der Berufung allein verfolgten kleinen Schadensersatzanspruch gemäß §§ 634 Nr.4, 636, 280, 281 BGB geltend machen könnten.
Wegen des Angriffs auf die Zugrundelegung des heute geltenden Mehrwertsteuersatzes hat die Berufung keinen Erfolg.
1.
Bei den gemeinschaftsbezogenen Gewährleistungsansprüchen Minderung und kleiner Schadensersatz ist dem einzelnen Erwerber die Ausübungsbefugnis seiner Rechte aus der Hand genommen und auf die Gemeinschaft übertragen (Palandt/Sprau § 634 Rn 16 m.w.Nw.; Werner/Pastor, Der Bauprozess 12.Aufl., Rn 474 m.w.Nw.). Das ist heute in § 10 Abs.6 S.3 WEG2007 normiert.
Es war auch in der Vergangenheit in der Rechtsprechung bereits anerkannt, dass nur die Gemeinschaft das Wahlrecht ausüben und die Voraussetzungen für den jeweiligen Anspruch schaffen kann (BGHZ 74, 258; NJW 2006, 2254).
Wählt die Gemeinschaft den kleinen Schadensersatzanspruch, kann sie den Eigentümer zur Geltendmachung des Anspruchs ermächtigen.
Grundsätzlich kann er dann aber nur Zahlung an die Gemeinschaft verlangen (BGHZ 114, 383). Zahlung an sich selbst kann der Erwerber nur aufgrund einer sog. erweiterten Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen.
Das berücksichtigt die Interessen der Gemeinschaft an der Durchsetzung gemeinschaftsbezogener Ansprüche und andererseits die Interessen des Schuldners an einer übersichtlichen Haftungslage, die eine unterschiedliche Inanspruchnahme ausschließt; es stellt auch sicher, dass die Mittel zweckentsprechend verwendet werden (BGH a.a.O.).
Nur wenn diese Interessen nicht berührt werden, ist die selbstständige Geltendmachung der Ansprüche durch einen einzelnen Eigentümer möglich (BGHZ 110, 258; Palandt/Sprau a.a.O.). Das kann etwa der Fall sein, wenn die Teilungserklärung jeden Sondereigentümer so stellt, wie wenn das gemeinschaftliche Grundstück vermessen und jeder Sondereigentümer Alleineigentümer seines Reihenhauses wäre und als Gebrauchsregelung bestimmt ist, dass sämtliche Räume des Reihenhauses, die nicht Sondereigentum sind, und sämtliche Gebäudeteile, auch soweit sie im gemeinschaftlichen Eigentum sind, vom Sondereigentümer allein und unter Ausschluss der anderen Sondereigentümer zu nutzen und zu verwalten sind und die Wohnungseigentümer sich wechselseitig ermächtigen, sämtliche denkbaren Gewährleistungsansprüche hinsichtlich ihres Sondereigentums und der für die einzelnen Häuser abgrenzbaren Gemeinschaftseigentums geltend zu machen (BGH BauR 2000, 285).
Zwar haben im vorliegenden Fall die Wohnungseigentümer in der Vereinbarung vom 25.02.2008 und der Vereinbarung vom 19.06.2008 sich wechselseitig ermächtigt, sämtliche denkbaren Gewährleistungsansprüche sowohl hinsichtlich des Sondereigentums, als auch hinsichtlich des für die einzelnen Häuser abgrenzbaren Gemeinschaftseigentums (s.d. Vereinbarung vom 25.02.2008) bzw. hinsichtlich sämtlichen Gemeinschaftseigentums (Vereinbarung vom 19.06.2008) und den jeweils zugewiesenen Alleinnutzungsflächen geltend machen zu können. Damit hat die Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch nicht beschlossen, gegen die Kläger einen Anspruch auf kleinen Schadensersatz geltend zu machen. Sie hat also nicht das Wahlrecht ausgeübt. Dass die Wohnungseigentümergemeinschaft – nicht die einzelnen Erwerber – den Klägern Nacherfüllungsfristen gesetzt hätte oder dass eine Fristsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft entbehrlich wäre, ist nicht vorgetragen. Nach dem Wortlaut der Vereinbarungen kann jeder Eigentümer allein wählen, welche Rechte er den Klägern gegenüber geltend machen will und ob und wie er sie durchsetzt. Dem entsprechend werden die Kläger auch von drei der vier Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft in gesonderten Prozessen in Anspruch genommen.
Die sachenrechtlichen Gegebenheiten lassen die beabsichtigte Ausnahme vom Grundsatz der gemeinschaftlichen Geltendmachung der Rechte aber nicht zu. Die einzelnen Reihenhäuser sind tatsächlich gerade nicht so errichtet, dass sämtliche, von Gesetzes wegen dem Gemeinschaftseigentum zugehörigen Teile baulich klar abgrenzbar jeweils einem Haus zugeordnet werden könnten. Die Teilungserklärung sieht gerade nicht vor, dass die einzelnen Reihenhäuser praktisch wie einzelnes Eigentum behandelt werden sollen. Nach § 1 Nr. 4 der Teilungserklärung vom 5.09.2002 wird mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer Wohnung übertragen; gemäß § 4 gehören die Umfassungsmauern, die trennenden Zwischenwände und die Wohnungstrennwände sowie die Räume und Gebäudeteile, die nicht Sondereigentum sind, und der Grund und Boden zum gemeinschaftlichen Eigentum. Gemäß § 5 richten sich die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander grundsätzlich nach dem WEG. So ist einmal jährlich eine Wohnungseigentümerversammlung abzuhalten. Der Außenanstrich des Gebäudes, der Fenster und Außentüren darf nur mit Stimmenmehrheit der Versammlung geändert werden. Baulich sind nur einschalige Trennwände vorhanden und sämtliche Häuser werden über eine gemeinsame Heizungsanlage versorgt.
Insbesondere der von mehreren Erwerbern jeweils gesondert gegenüber den Klägern geltend gemachte Schallschutzmangel an den nur durch eine einschalige Wand getrennten Wohnungen zeigt, dass bei dieser Vorgehensweise der Eigentümer die Interessen der Kläger an einer übersichtlichen Haftungslage nicht gewahrt werden können. Es besteht die Gefahr, dass die Kläger wegen eines Mangels am Gemeinschaftseigentum jedenfalls teilweise von mehreren Erwerbern gleichzeitig in Anspruch genommen werden oder dass in verschiedenen Verfahren für ein und denselben Mangel unterschiedliche Mangelbeseitigungskosten berechnet werden, weil unterschiedliche Beseitigungsmethoden zugrunde gelegt werden. Auch ist es in der Regel kostengünstiger, wenn ein gleichartiger Mangel, der an sämtlichen Hausteilen vorkommt, in einem Zuge beseitigt wird, als wenn für jeden klagenden Erwerber der Anspruch so berechnet wird, als werde nur an den ihn betreffenden Teilen nachgebessert. Um jegliche Gefahr mehrfacher Inanspruchnahme der Kläger auszuschließen, und auch aufgrund der unterschiedlich formulierten Vereinbarungen zur Ermächtigung der einzelnen Wohnungseigentümer kann hier keine Ausnahme vom Grundsatz der gemeinschaftlichen Geltendmachung des kleinen Schadensersatzanspruches in Bezug auf Gemeinschaftseigentum zugelassen werden, auch nicht soweit die betroffenen Gebäudeteile eventuell doch abgrenzbar den einzelnen Wohnungen zugeordnet werden könnten. Hinzu kommt, dass verschiedene Gebäudeteile, die sich im Gemeinschaftseigentum befinden, zwar klar einer Wohnung bzw. einem Reihenhaus zugeordnet werden können, aber dennoch von der Teilungserklärung der gemeinschaftlichen Verwaltung der Eigentümergemeinschaft unterstellt sind.
Die mangelnde Prozessführungsbefugnis der Beklagten ist als in jeder Lage des Verfahrens von Amts wegen zu prüfende (Zöller/Vollkommer, ZPO 26. Aufl., vor § 50 Rn 47a m.w.Nw.) persönliche Prozessvoraussetzung auch bei den Mängeln am Gemeinschaftseigentum zu beachten, bei denen die Kläger sie nicht ausdrücklich gerügt haben.
Das heißt, die Widerklage ist auch unzulässig, soweit die Beklagten einen Schallschutzmangel geltend machen. Dieser betrifft die Ausgestaltung der Trennwände, die unzweifelhaft im Gemeinschaftseigentum stehen.
Der Senat weist aber in diesem Zusammenhang darauf hin, dass die sachenrechtliche Lage des Objektes nichts mit den schuldrechtlichen Pflichten der Kläger zu tun hat. Bei der Frage, welche Anforderungen an die Qualität des Schallschutzes zu stellen sind, ist der Erwerbervertrag zwischen den Parteien auszulegen. Vom objektiven Empfängerhorizont aus kann die Baubeschreibung nur so verstanden werden, dass die baulichen Anforderungen an "normale" Reihenhäuser zu erfüllen sind. Im Gegensatz zur gemeinschaftlichen Heizungsanlage ist in Bezug auf den Schallschutz auch nichts Abweichendes vereinbart (s.d. OLG München NJW-RR 2006, 1163).
Die Widerklage ist ebenfalls unzulässig soweit die Beklagten Mängel an den Fenstern wegen nicht luftdichten Einbaus und Beschädigungen der Scheiben der Fenster des Gäste-WCs und der Küche sowie der Haustür geltend machen. Die Fenster inklusive der Scheiben und die Haustür gehören ebenso wie die Umfassungswände zum Gemeinschaftseigentum.
Der Senat kann deshalb dahingestellt sein lassen, ob es wegen der Feststellung des Landgerichts, die Fenster seien nicht luftdicht eingebaut, ohne Durchführung eines Blower-Door-Testes konkrete Anhaltspunkte für Zweifel gibt.
Jedenfalls bezüglich der Beschädigungen der Fensterscheiben und der Haustür hätte das Landgericht – bei Zulässigkeit der Widerklage – das unter Beweisantritt gestellte Bestreiten der Kläger, dass diese Beschädigung zum Zeitpunkt der Übergabe vorhanden war, berücksichtigen müssen.
Auch die Dämmung der Dachschrägen gehört zur Außenhülle des Gebäudes und damit zum Gemeinschaftseigentum.
Da der Grund und Boden ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum gehören, ist die Widerklage schließlich auch in Bezug auf den Stellplatz und die Zuwegung zur Wohnungstür der Beklagten unzulässig.
Deshalb ist hier auch nicht weiter zu klären, ob ein Mangel am von den Klägern geschuldeten Werk deshalb vorliegt, weil wegen der Vergrößerung des Heizungsraumes der in der Baugenehmigung enthaltene Stellplatz etwas verschoben und dadurch – von Anfang an – die von den Beklagten geschaffene Zuwegung verengt wurde.
2.
Soweit die Kläger verschiedene der unter B.II. der Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils aufgeführten Schadensersatzpositionen nur zu einem geringen Teil angreifen – Einzelheiten dazu siehe oben unter I. – , weil das Landgericht nicht den heute gültigen Mehrwertsteuersatz hätte ansetzen dürfen, hat die Berufung keinen Erfolg. Insofern steht den Beklagten über den nicht angegriffenen Betrag hinaus ein weiterer Betrag von insgesamt 57,09 € zu.
Das Landgericht hatte seinem Urteil den zum Zeitpunkt der Entscheidung geltenden Mehrwertsteuersatz zugrunde zu legen, weil dieser zu dem für die Herstellung erforderlichen Geldbetrag gehört, denn die Beklagten sind nicht vorsteuerabzugsberechtigt.
Einen Verstoß gegen § 308 ZPO hat das Landgericht nicht begangen.
Soweit es die Berechnungspositionen des Schadensersatzanspruchs höher angesetzt hat, als die Kläger, ist das auf dieser Stufe der Berechnung der Höhe des Schadens möglich. Es handelt sich jeweils um einzelne, unselbstständige Rechnungsposten eines einheitlichen Schadensersatzanspruchs. § 308 ZPO begrenzt den im Ergebnis der Berechnungen insgesamt zuzusprechenden Schadensersatzanspruch auf die Höhe des gestellten Antrages. Diesen hat das Landgericht nicht überschritten.
Da hier verschiedene Berechnungsposten des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs in Höhe von mehr als 57,09 € weggefallen sind, ist diese Lücke durch die Erhöhung der nicht angegriffenen Positionen aufzufüllen.
III.
Die Entscheidungen zur Kostentragung und vorläufigen Vollstreckbarkeit beruhen auf den §§ 92 Abs.1 und 2, 97 Abs.1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da Gründe gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.