Teilungsversteigerung trotz Ausschlussklausel: wichtiger Grund nach § 749 Abs. 2 BGB

Oberlandesgericht Hamm · I-19 U 169/10 · 27.01.2011

KI-Zusammenfassung

Die Klägerin begehrte die Unzulässigerklärung einer von der Beklagten betriebenen Teilungsversteigerung und berief sich auf einen im Übertragungsvertrag vereinbarten Ausschluss der Auseinandersetzungsversteigerung. Das OLG Hamm hielt den Ausschluss zwar grundsätzlich für fortwirkend und nicht auf die ursprünglichen Vertragspartner beschränkt, sah aber jedenfalls einen wichtigen Grund zur Aufhebung der Gemeinschaft (§ 749 Abs. 2 BGB). Aufgrund veränderter Verhältnisse (fehlendes Familiennutzungsinteresse, erhebliche wirtschaftliche Belastung und Renovierungsbedarf) sei eine ordnungsgemäße Nutzung/Verwaltung nicht mehr möglich. Die Berufung wurde daher zurückgewiesen.

Ausgang: Berufung gegen die Abweisung der Klage auf Unzulässigerklärung der Teilungsversteigerung zurückgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Ein vertraglicher Ausschluss der Aufhebung einer Bruchteilsgemeinschaft durch Auseinandersetzungsversteigerung kann nach seinem Wortlaut als dauerhaft vereinbart sein und wird grundsätzlich durch den Tod eines Vertragsschließenden nicht ohne Weiteres gegenstandslos.

Für die Auslegung einer Ausschlussklausel ist maßgeblich, ob sie nach dem übereinstimmenden Zweck der Beteiligten auch dann fortgelten soll, wenn die mit ihr verfolgte Erhaltung des Objekts als Familiennutzung tatsächlich nicht mehr erreichbar ist.

Ein wichtiger Grund im Sinne von § 749 Abs. 2 BGB liegt vor, wenn eine ordnungsgemäße gemeinschaftliche Nutzung und Verwaltung nach Abwägung der Umstände nicht mehr möglich ist und der Aufhebungswillige den Grund nicht allein oder überwiegend herbeigeführt hat.

Bei der Prüfung des wichtigen Grundes können wirtschaftliche Überforderung, notwendige erhebliche Instandsetzungsmaßnahmen und fehlende realistische Nutzungs- oder Vermietungsmöglichkeiten die Aufhebung der Gemeinschaft rechtfertigen.

Die Geltendmachung der Aufhebung der Gemeinschaft ist nur bei Vorliegen besonderer, substantiiert darzulegender Härteumstände als unzulässige Rechtsausübung ausgeschlossen.

Vorinstanzen

Landgericht Münster, 14 O 233/10

Leitsatz

Auslegung des Ausschlusses der Auseinandersetzung in einem Übertragungsvertrag zwischen Eheleuten, die die Scheidung beabsichtigen.

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 12. Oktober 2010 verkündete Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts Münster wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des je-weils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

I.

Nach § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wird wegen der tatsächlichen Feststellungen auf das angefochtene Urteil verwiesen, soweit sich aus dem Nachfolgenden nichts anderes ergibt.

Mit ihrer Berufung macht die Klägerin geltend, entgegen der Auffassung des Landgerichts wirke das in § 6 des Übertragungsvertrages vereinbarte Verbot der Aufhebung der Gemeinschaft durch Einleitung einer Auseinandersetzungsversteigerung auch zugunsten der Klägerin. Das Landgericht habe insoweit die erbrechtliche Situation einerseits sowie die Darlegungs- und Beweislast andererseits verkannt.

Auch ein wichtiger Grund zur Auseinandersetzung liege nicht vor. Die Klägerin habe eine sehr enge Beziehung zu ihrem Geburtsort, in der die Familie des Vaters bereits seit Jahrhunderten ansässig sei, und habe sich in der Vergangenheit regelmäßig dort aufgehalten. Sie ziehe durchaus in Erwägung, nach Beendigung ihrer Erwerbstätigkeit "nach Hause" zurückzukehren. Die Beklagte könne das Objekt sowohl selbst nutzen als auch vermieten. Die Substanz habe den Kindern erhalten bleiben sollen, die erst nach dem Tod der Beklagten in den Genuss der Nutzung kommen sollten. Der Beklagten gehe es tatsächlich darum, den Versteigerungserlös für das Objekt zur freien Verfügung zu haben, um diesen auszugeben bzw. an der Klägerin vorbei ihrem Sohn zuzuwenden und damit die erbvertragliche Regelung "auszuhebeln".

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die von der Beklagten vor dem Amtsgericht Lüdinghausen unter dem AZ. 902 K 047/09 betriebene Teilungsversteigerung des im Grundbuch von G1 verzeichneten Grundstücks, Gemarkung G1, Flur 17, Flurstücke 234, Hof- und Gebäudefläche, Dorfhaus Nr. 62, für unzulässig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil, wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen und macht geltend, es liege ein wichtiger Grund für die Aufhebung der Gemeinschaft vor.

Die Klägerin habe keinen Bezug mehr zum Heimatort. Sie sei bereits 1975 ausgezogen und nur noch lediglich ein- bis zweimal im Jahr zu den Geburtstagen der Eltern zu Besuch gekommen. Sie sei dann morgens an- und abends wieder abgereist.

Eine Vermietung des Hauses sei ohne erhebliche Investitionen nicht möglich, da ein Wasserschaden eingetreten sei, der das Haus unbewohnbar gemacht habe. Auch die Heizungsanlage sei defekt und erneuerungsbedürftig. Der Verkauf sei notwendig, da sie die Unterhaltung des Hauses nicht gewährleisten könne. Ihr fehlten die finanziellen Mittel hierzu.

II.

Die Berufung ist zulässig, jedoch nicht begründet.

Es ist davon auszugehen, dass der Klägerin kein materielles Recht im Sinne von § 771 ZPO zusteht, die von der Beklagten betriebene Teilungsversteigerung zu verhindern.

Allerdings haben der Vater der Klägerin und die Beklagte in § 6 des Übertragungsvertrages vom 01.12.1987 vereinbart, dass die Aufhebung der Gemeinschaft durch Einleitung einer Auseinandersetzungsversteigerung ausgeschlossen sein soll. Nach dem Wortlaut des Vertrages ist der Ausschluss der Auseinandersetzung nicht zeitlich oder durch den Tod eines der Vertragsschließenden beschränkt. Es ist deshalb im Grundsatz davon auszugehen, dass es sich um einen dauerhaften Ausschluss handeln sollte, der durch den Tod des Vaters der Klägerin nicht berührt worden ist (arg. § 750 BGB).

Hinreichende Anhaltspunkte für eine Auslegung dahin, dass der Ausschluss von vornherein nur zwischen den Vertragspartnern gelten sollte, hat die Beklagte entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht dargelegt. Dagegen spricht bereits, dass nach dem Inhalt des am gleichen Tage geschlossenen Erbvertrages auch die künftige Ehefrau bzw. Lebensgefährtin von Herrn C nach seinem Tod befugt sein sollte, das Haus gegen Zahlung der hälftigen Nettomiete weiter zu bewohnen. Ihr Vorbringen, es habe nur verhindert werden sollen, dass ein Ehepartner den Verkauf des Grundstücks ohne Einverständnis des anderen betreiben konnte, so dass mit dem Tode ihres geschiedenen Mannes das ursprüngliche Regelungsbedürfnis entfallen sei, hat sie nicht mit objektiven Anhaltspunkten, die eine solche Auslegung rechtfertigen könnten, belegt. Unterstellt, dies wäre der Wille der Vertragsschließenden gewesen, hätte die Beklagte auf die Realisierung dieses Vermögenswertes im Zuge des Zugewinnausgleichs allein zu dem Zweck verzichtet, ihrem geschiedenen Ehemann bis zu dessen Ableben und anschließend seiner Lebensgefährtin und künftigen Ehefrau das Wohnen in dem Hause zu ermöglichen und ihrerseits nach seinem Tod und nach dem Auszug oder dem Versterben seiner künftigen Ehefrau das Haus alleine nutzen zu können. Die Begleitumstände des Vertrages, soweit sie unstreitig sind, sprechen gegen eine solche Auslegung. Die Familie wohnte seit 1961 in dem Haus, einem Zeitpunkt, als die Kinder bereits geboren waren. Dem undatierten Schreiben der Beklagten (Bl. 89 d. A.), welches sich aufgrund seines Inhalts in die Zeit unmittelbar vor Abschluss der notariellen Verträge einordnen läßt, ist zu entnehmen, dass es für die Beklagte wichtig war, das Haus für die Kinder "zu retten". Dass die Kinder letztlich nicht, wie von der Beklagten angedacht, zu Nacherben bestimmt worden sind, schmälert den Aussagewert des Schreibens für die Vorstellungen der Beklagten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht. Die Vertragschließenden haben die in dem Schreiben angedachten Vorstellungen mit anderen Mitteln umgesetzt. Mit der Übertragung des Miteigentumsanteils und dem Ausschluss der Auseinandersetzung haben sie sichergestellt, dass das Grundstück – vorbehaltlich einer einverständlichen Veräußerung – an die Kinder übergeben werden konnte. Dass auch für den Vater der Beklagten ein Beweggrund für den Ausschluss der Auseinandersetzung war, das Haus auch im Falle seines Todes im Familienbesitz zu erhalten, ist naheliegend und wird durch den Inhalt seiner Patientenverfügung aus dem Jahr 2008 belegt (Bl. 85 d. A.).

Fraglich ist allerdings, ob der Ausschluss der Auseinandersetzung nach dem Willen der Vertragschließenden die Beklagte auch für den Fall belasten sollte, dass nach dem Tod des Vaters der Klägerin kein Familienmitglied beabsichtigte, in dem Haus zu wohnen. Eine solche Auslegung würde bedeuten, dass die Beklagte auch im hohen Alter und bei eingeschränkten finanziellen Mitteln für die Unterhaltung, den Werterhalt und die Vermietung des Hauses Sorge tragen sollte, damit bei ihrem Ableben der in dem Haus verkörperte finanzielle Wert den Kindern zufloss. Die vom Landgericht für die Auslegung des Übertragungsvertrages angeführten Gesichtspunkte – u. a. das Fehlen einer Regelung im Sinne von § 2044 BGB oder eines Bezuges auf den Übertragungsvertrag im Erbvertrag – sprechen gegen einen solchen Willen bei Vertragsschluss und für eine einschränkende Auslegung der Ausschlussklausel für den Fall der hier anzunehmenden Entwicklung der Verhältnisse.

Jedenfalls kann die Beklagte die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, weil davon auszugehen ist, dass ein wichtiger Grund im Sinne von § 749 Abs. 2 BGB vorliegt. Hierzu ist erforderlich, dass eine ordnungsgemäße gemeinschaftliche Nutzung und Verwaltung unter Abwägung aller den Einzelfall prägenden Umstände nicht möglich ist und dass der Beteiligte, der die Aufhebung begehrt, den wichtigen Grund nicht allein oder überwiegend herbeigeführt hat (BGH DB 95, 317; ZIP 95, 113). Diese Voraussetzungen sind nach den hier vorliegenden Umständen erfüllt. Es ist nämlich davon auszugehen, dass sich die Verhältnisse so entwickelt haben, dass er von den Vertragschließenden mit dem Ausschluss der Teilungsversteigerung bezweckte Erfolg nicht mehr herbeigeführt werden kann. Niemand aus der Familie hat ein Interesse daran, das Haus als Familienheim zu bewohnen. Der Bruder der Klägerin hat sein mangelndes Interesse dadurch dokumentiert, dass er seinen Anteil an der Erbengemeinschaft nach dem Vater auf die Beklagte übertragen hat. Die 54-jährige Klägerin verfügt über Hauseigentum in I, wo sie zunächst mit ihrem Ehemann gewohnt hat, und in U, ihrem jetzigen Wohnsitz nahe C2. Ihr Vorbringen, sie ziehe durchaus in Erwägung nach Beendigung ihrer Erwerbstätigkeit "nach Hause" zurück zu kehren, ist nicht überzeugend. Auf das Vorbringen der Beklagten zu den Kontakten zur Familie und zur Anzahl ihrer Besuche in den langen Jahren nach ihrem Auszug hat die Klägerin keine konkreten Tatsachen dargelegt, die für die behauptete starke Bindung zu ihrem Geburtsort sprechen könnten. Ihren E-mails vom 07.02. und 09.04.2009 an den Bruder ist vielmehr zu entnehmen, dass sie uneingeschränkt damit einverstanden war und davon ausging, dass das Haus verkauft werden sollte. Erstmals die Mail vom 10.04.2009, mit der die Klägerin Bedingungen für den Hausverkauf stellt, enthält Hinweise auf eine – selbstverständliche – emotionale Bindung an das Haus, jedoch zur Begründung des von ihr erwarteten Verkaufserlöses und anderer Vorstellungen im Rahmen der Erbauseinandersetzung. Der Verkauf selbst wird letztlich auch in dieser mail nicht in Frage gestellt. Bei ihrer Anhörung vor dem Senat hat die Klägerin einleuchtende Gründe für den Sinneswandel nicht dargelegt. Ihr Vorbringen, dass sie zum Zeitpunkt der E-mails unter starkem emotionalen Druck wegen des Todes des Vaters stand und deshalb dem Wunsch der Beklagten, das Haus zu veräußern, keinen Widerstand entgegen gesetzt hat, ist nicht nachvollziehbar. Immerhin war ihr Vater bereits Mitte Oktober 2008 verstorben und sie hatte genügend Zeit zum Nachdenken und zur Beratung mit Freunden und Verwandten gehabt. Vor diesem Hintergrund geht der Senat davon aus, dass die Klägerin die Versteigerung deshalb verhindern will, weil sie – wie sie vorträgt - befürchtet, dass die Beklagte den Versteigerungserlös ausgibt oder dem Bruder der Klägerin zuwendet und dass die Erwägung, nach Beendigung der Berufstätigkeit irgendwann in das Haus zurück zu kehren, tatsächlich keine ernsthafte Rolle spielt. Aus den Gründen der angefochtenen Entscheidung sind jedoch der Übertragungsvertrag und der Erbvertrag jedenfalls dahin auszulegen, dass ein solcher Zweck mit dem Ausschluss der Auseinandersetzung nicht verfolgt werden sollte.

Im Rahmen der Prüfung eines wichtigen Grundes ist ferner zu berücksichtigen, dass vor einer Vermietung des Hauses jedenfalls eine Renovierung durch Einbau einer Zentralheizungsanlage sinnvoll erscheint und eine weitere Nutzung sowie der Werterhalt des Hauses für die 75-jährige Beklagte auch angesichts ihrer wirtschaftlichen Verhältnisse – sie erhält Prozesskostenhilfe ohne Ratenzahlung – eine erhebliche Belastung darstellen würde.

Anhaltspunkte dafür, dass die Forderung nach Aufhebung der Gemeinschaft eine unzulässige Rechtsausübung darstellt, weil sie für die Klägerin eine besondere Härte bedeutet, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sieht der Senat nicht als erfüllt an. Maßgeblich für die Enscheidung über die Auslegung

des Übertragungsvertrages und die Voraussetzungen von § 749 Abs. 2 BGB sind die besonderen Umstände des Einzelfalls.