Maklerprovision: Keine Kongruenz bei späterem Kauf zu deutlich reduziertem Preis
KI-Zusammenfassung
Die Maklerin verlangte Käuferprovision aus § 652 Abs. 1 BGB nach einem späteren Kauf desselben Hauses. Das OLG Hamm hat auf die Berufung der Käufer das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Zwar folgte der Vertragsschluss dem Nachweis in angemessener Zeit und die Nachweistätigkeit war adäquat mitursächlich. Es fehlte aber an der erforderlichen Kongruenz zwischen nachgewiesener und tatsächlich ausgenutzter Vertragsgelegenheit, weil der Abschluss erst nach erneuter Einschaltung eines anderen Maklers und zu wesentlich geringerem Kaufpreis zustande kam.
Ausgang: Berufung der Beklagten erfolgreich; Klage auf Maklerprovision mangels kongruenter Nachweisleistung abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Provisionsanspruch aus § 652 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Abschluss des Hauptvertrags bei wertender Betrachtung die Verwirklichung der vom Makler nachgewiesenen Vertragsgelegenheit darstellt.
Die tatsächliche Vermutung der Kausalität greift nur, wenn der Hauptvertrag in angemessener Zeit nach dem Nachweis zustande kommt; sie ersetzt nicht die erforderliche Kongruenz zwischen Nachweisleistung und Hauptvertrag.
Für eine Nachweisprovision genügt es nicht, dass die Maklertätigkeit für den Vertragsschluss lediglich adäquat kausal war; erforderlich ist ein vergütungspflichtiger Arbeitserfolg des Maklers.
Ist die zunächst nachgewiesene Kaufgelegenheit wegen nicht finanzierbarer Preisvorstellungen gescheitert und wird der spätere Vertragsschluss erst aufgrund eines neuen Angebots eines anderen Maklers zu deutlich veränderten Konditionen herbeigeführt, fehlt es an der Identität der Vertragsgelegenheit.
Ein erheblicher, die üblichen Abweichungen überschreitender Kaufpreisunterschied kann ein wesentliches Indiz dafür sein, dass nicht die nachgewiesene, sondern eine andere Vertragsgelegenheit ausgenutzt wurde.
Vorinstanzen
Landgericht Hagen, 4 O 393/09
Leitsatz
Voraussetzung für den Provisionsanspruch des Maklers ist auch eine Kongruenz zwischen einer Maklernachweisleistung und dem Hauptvertrag. Ein Provisionsanspruch entsteht deswegen nur dann, wenn sich der Vertragsschluss bei wertender Betrachtung als Verwirklichung einer Gelegenheit darstellt, die mit der vom Makler nachgewiesenen Gelegenheit zum Abschluss des Hauptvertrages identisch ist.
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 08.04.2010 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Hagen abgeändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Es beschwert die Klägerin in Höhe von 7.140,00 €; die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
(Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem.
den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.)
Das Landgericht hat die Beklagten antragsgemäß zur Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 7.140,00 € zzgl. Zinsen an die Klägerin verurteilt.
Mit ihrer Berufung verfolgen die Beklagten ihr erstinstanzliches Begehren auf Klageabweisung weiter.
Mit ihrer Berufungsbegründung wenden sie im Wesentlichen ein, dass der Klägerin ein Anspruch auf Maklerprovision nicht zustehe, da der von den Beklagten am 26.11.2008 abgeschlossene Kaufvertrag nicht als Erfolg der von der Klägerin entfalteten Maklertätigkeit angesehen werden könne. So fehle es bereits an der inhaltlichen Identität zwischen der nachgewiesenen Abschlussmöglichkeit und dem tatsächlich abgeschlossenen Kaufvertrag, was sich schon daraus ergebe, dass zwischen beidem ein beträchtlicher Zeitraum von 8 ½ Monaten gelegen habe. Dies zeige, dass die Beklagten die Überlegungen und Prüfungen, das von der Klägerin nachgewiesene Objekt zu erwerben, vollständig aufgegeben hätten. Der sodann von dem Beklagten geschlossene Kaufvertrag sei auch aufgrund der Höhe des Kaufpreises nicht mit demjenigen vergleichbar, den die Klägerin im März 2008 habe vermitteln wollen, so dass es auch diesbezüglich an der notwendigen inhaltlichen Identität des Geschäfts fehle. Die Reduzierung des Kaufpreises sei ausschließlich auf Initiative des Verkäufers erfolgt und nicht etwa Ergebnis weiterer Verhandlungen gewesen. Die Kausalität sei somit unterbrochen und der Provisionsanspruch der Klägerin untergegangen.
Die Klägerin hat das angegriffene Urteil verteidigt. Es entspreche der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und auch des angerufenen Senates, dass bei Vertragsschluss innerhalb eines Jahres ab Nachweisleistung die Kausalität zu vermuten sei. Zudem komme es auf den Umstand, dass die Beklagten ihre Erwerbsabsicht kurz nach der Nachweisleistung endgültig aufgegeben hätten, nicht an, denn dass der Maklerkunde als Käufer seine Erwerbsabsicht zwischenzeitlich aufgebe, könne dem Anspruch auf Käuferprovision nicht entgegenstehen. Auch sei die Preisreduzierung wie hier von rund 16 % nicht so erheblich, dass man bei der wahrgenommenen Kaufgelegenheit von einer gänzlich anderen als der nachgewiesenen sprechen müsse.
I.
Die zulässige Berufung ist auch in der Sache begründet.
Der Klägerin steht der mit der Klage verfolgte Maklerprovisionsanspruch nicht zu. Die Voraussetzungen des § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB, aus welchem sich allein der streitgegenständliche Provisionsanspruch ergeben könnte, sind insofern nicht erfüllt, als es an der Kausalität eines für den Hauptvertrag kongruenten Nachweises fehlt.
1.
Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass zwischen den Parteien ein wirksamer Maklervertrag im Sinne des § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB zustande gekommen ist. Nach diesem Vertrag war die Klägerin verpflichtet, für den Nachweis der Erwerbsgelegenheit des Einfamilienhauses C-Straße in F an die Klägerin eine Courtage von 3 % zzgl. der jeweils gesetzlich geltenden MwSt vom Kaufpreis und etwaigen Nebenleistungen zu zahlen.
Hinsichtlich der Beklagten zu 1. ergibt sich der Vertragsschluss unmittelbar aus der von ihr unter dem 11.03.2008 unterzeichneten Courtagevereinbarung.
In Bezug auf den Beklagten zu 2., welcher in der schriftlichen Courtagevereinbarung nicht namentlich erwähnt wird, ist die Vertragspartnerschaft von diesem bereits in der Klageerwiderung zugestanden worden und wird auch mit der Berufung nicht in Frage gestellt.
2.
Die Klägerin hat auch den Beklagten die Möglichkeit des Kaufvertragsabschlusses nachgewiesen.
Der provisionsbegründende Nachweis muss so beschaffen sein, dass der Auftraggeber in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (ständige Rechtsprechung, BGH NJW 2005, 753, 754 m.w.N.; NJW-RR 2009, 1031, 1032). Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muss, wird der Immobilienmakler seinem am Kauf oder an der Anmietung interessierten Kunden im Allgemeinen nicht nur das konkrete Grundstück zur Kenntnis bringen, sondern auch den Namen und die Anschrift des möglichen Verkäufers oder Vermieters nennen (vgl. BGH WM 1984, 560; NJW-RR 1987, 172, 173; OLG Hamm NJW-RR 1999, 632, 633, MüKo BGB/Roth, 4. Aufl. 2005, § 652, Rdn. 99).
Die Nachweisleistung der Klägerin ist nicht in Streit. Sie hier darin zu sehen, dass diese unstreitig die späteren Kaufvertragsparteien zusammengeführt hat.
3.
Zwischen den Verkäufern und den Beklagten ist am 26.11.2008 ein wirksamer notarieller Kaufvertrag über das Objekt C-Straße in F geschlossen worden.
Dabei ist die Frage der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit zwischen der nach dem Maklervertrag nachzuweisenden Erwerbsmöglichkeit und dem sodann zustande gekommenen Hauptvertrag vorliegend nicht zweifelhaft, da die Beklagten das Objekt zu einem niedrigeren Kaufpreis, als er Gegenstand des Nachweises war und damit jedenfalls nicht zu drückenderen wirtschaftlichen Bedingungen erworben haben. Der Senat geht in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass jedenfalls bei einer inhaltlichen Abweichung zugunsten des Maklerkunden grundsätzlich die wirtschaftliche Identität zu bejahen ist (OLG Hamm NZM 1998, Az. 18 U 235/96).
4.
Es fehlt indes an der in § 652 Abs. 1 BGB für den Provisionsanspruch normierten Vermutung, dass der Hauptvertrag infolge des Nachweises zustande gekommen ist.
a. Für die Kausalität spricht allerdings eine tatsächliche Vermutung, wenn der Abschluss des Hauptvertrages dem Nachweis in angemessener Zeit nachfolgt (Palandt-Thomas, § 652, Rd. 55 m.w.N. zu der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes). Diese Vermutungsvoraussetzungen sind vorliegend zu bejahen.
Als ein angemessener Zeitabstand, der eine solche Schlussfolgerung beim Nachweismakler rechtfertigt, sind in der höchstrichterlichen und obergerichtlichen Rechtsprechung verschiedene Zeitspannen diskutiert worden. Nach der Entscheidung des BGH vom 06.07.2006 (NJW 2006, 3062, 3063) soll die Vermutung jedenfalls dann nicht mehr greifen, wenn ein Zeitraum von einem Jahr oder mehr zwischen dem Nachweis und dem Hauptvertragsschluss vergangen ist.
Die letzten Nachweistätigkeiten der Klägerin lagen hier im März 2008, der Kaufvertragsschluss erfolgte im November 2008, mithin 8 Monate später. Dies stellt einen angemessenen Zeitraum dar, insbesondere auch mit Blick darauf, dass sich Vertragsverhandlungen bei Grundstücksgeschäften oft über eine längere Zeit hinziehen. Eine Unterbrechung des Kausalzusammenhanges, welche von den Beklagten darzulegen und zu beweisen ist, käme nur bei völlig neuen Verhandlungen, die unabhängig von der Tätigkeit des Maklers aufgenommen werden, in Betracht (Palandt-Thomas, § 652, Rdn. 35). Dies kann hier auch nach dem Vortrag der Beklagten nicht angenommen werden. So ist bereits die Initiative für die Wiederaufnahme der Verhandlungen von den Beklagten ausgegangen, als sie das Angebot der nunmehr als Maklerin eingeschalteten Firma J GmbH im September im Internet entdeckten. Dies zeigt bereits, dass die Beklagten ihre Erwerbsabsicht zu diesem Zeitpunkt noch nicht endgültig aufgegeben hatten und die Verhandlungen auch nicht von vorne beginnen mussten. Vielmehr deutet im Gegenteil alles darauf hin, dass diese auf der vorangegangenen Tätigkeit der Klägerin aufbauen konnten. Die Beklagten haben selbst angegeben, dass das Objekt für sie von großem Interesse war, lediglich aufgrund des Preises war dieses für sie nicht finanzierbar. Dass ihr Interesse weiterhin zumindest latent fortbestand, zeigt auch der Umstand, dass sie für das Objekt, nachdem sie auf den nunmehr reduzierten und für sie akzeptablen Kaufpreis aufmerksam geworden waren, nach nur einem weiteren Besichtigungstermin und lediglich einen Monat später den notariellen Kaufvertrag unterzeichnet haben. Die Tätigkeit der Klägerin war daher jedenfalls mitursächlich. Die Beklagten sind durch diese erstmals auf das Objekt aufmerksam geworden und haben dieses auch zusammen mit der Klägerin besichtigt.
b. Jedoch ist weiterhin erforderlich, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als ein Ergebnis einer wesentlichen Maklerleistung darstellt; es genügt nicht, dass die Maklertätigkeit für den Erfolg auf anderem Weg adäquat kausal geworden ist. Denn der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin, sondern für einen Arbeitserfolg belohnt (BGH NJW-RR 1996, 691). Das heißt, es ist nicht nur Kongruenz zwischen dem Maklervertrag und dem Hauptvertrag erforderlich, sondern auch zwischen der Nachweisleistung und dem zustandegekommenen Hauptvertrag. Nach ständiger Rechtsprechung des Senates ist maßgebende Voraussetzung für die Entstehung der Provisionspflicht demnach, dass der Vertragsschluss sich als Verwirklichung einer Gelegenheit darstellt, die bei wertender Betrachtung unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung als identisch mit der vom Makler nachgewiesenen Gelegenheit zum Vertragsschluss anzusehen ist (Senat, Urteil vom 16.06.1997, Az. 18 U 235/96, NJW-RR 1998, 1070, 1071). Der Maklerkunde muss gerade die Vertragsgelegenheit ausgenutzt haben, die ihm vom Makler nachgewiesen worden ist.
Ist die Vertragsgelegenheit, die der Makler nachgewiesen hat, nicht dieselbe, die der Kunde ausgenutzt hat, so besteht kein Anspruch auf Nachweisprovision. Der Umstand, dass die Bemühungen des Maklers in irgendeiner Weise für den Abschluss des Hauptvertrages adäquat ursächlich waren, genügt zur Entstehung des Provisionsanspruchs nicht, wenn der Kunde die Gelegenheit, die Gegenstand des Nachweises (und des Lohnversprechens) war, nicht ausgenutzt hat (BGH NJW-RR 1991, 950).
Der Grundstücksmakler weist dem Kaufinteressenten die Gelegenheit zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages grundsätzlich dann nach, wenn er dem Kaufinteressenten das Grundstück, den verkaufsbereiten Verkäufer mit Namen und Anschrift und den Kaufpreis im Regelfall als Verhandlungsbasis bezeichnet. Diese Voraussetzungen hat die Klägerin im Streitfall hier im Wesentlichen erfüllt. Ob sie die Verhandelbarkeit des Kaufpreises mitgeteilt hat, steht nicht fest. Bei dieser Sachlage kann trotz adäquater Ursächlichkeit der Nachweisleistung für den Hauptvertragsschluss nicht festgestellt werden, dass sich der Hauptvertragsabschluss bei wertender Betrachtung noch als Arbeitserfolg der klagenden Maklerin darstellt.
Der Senat hat in der o.a. Entscheidung (NJW-RR 1998, S. 2070 ff.) die Bewertung des Nachweises als Arbeitserfolg des Maklers für den Fall bejaht, dass sich die Kaufvertragsverhandlungen wegen unterschiedlicher Preisvorstellungen zunächst zerschlugen, der Verkäufer dann aber von sich aus den Kontakt zu dem Kaufinteressenten wiederhergestellt und es schließlich zum Kaufvertragsabschluss zu einem Kaufpreis gekommen ist, der etwa 10 % unter dem ursprünglich vom Makler zuletzt mitgeteilten Angebot lag. So liegt der Streitfall hier nicht. Der Sachverhalt ist in maßgeblichen Punkten ein anderer.
Die von der Klägerin nachgewiesene Gelegenheit hatte sich aufgrund des für die Beklagten nicht finanzierbaren Kaufpreises zerschlagen. Dabei kommt es auf die in erster Instanz streitige Frage, ob dies der Klägerin mitgeteilt worden ist, oder ob diese davon ausging, die Finanzierbarkeit müsse nur noch verbindlich abgeklärt werden, nicht an. Jedenfalls hat die Klägerin hiernach keine weiteren Bemühungen mehr entfaltet, einen Vertragsschluss der Beklagten mit den Verkäufern zu fördern. Auch dass die Verkäufer - und dies ist zwischen den Parteien unstreitig - bereit waren, ihre Preisvorstellungen auf einen Betrag von 229.000,00 € zu reduzieren, hat sie den Beklagten nicht mitgeteilt. Jedenfalls hat die Klägerin, bzw. die für diese tätige Zeugin C, keine weiteren Tätigkeiten mehr entfaltet, sie ist an dem Verkaufsfall nicht "dran geblieben".
Erst die neue Tätigkeit eines anderen Maklerunternehmens, nämlich der von Seiten der Verkäuferin sodann eingeschalteten Firma J GmbH hat im Ergebnis dazu geführt, dass der Kaufpreis sich in der Folgezeit um weitere 29.000,00 € auf einen Betrag von 200.000,00 € reduzierte, dessen Finanzierung den Beklagten auch gelungen ist.
Demnach haben sich weder die Beklagten noch die Verkäufer haben sich hier aufgrund des durch die Nachweistätigkeit der Klägerin geknüpften Kontaktes wieder an die andere Seite gewandt und mit dieser sodann den späteren Hauptvertrag geschlossen. Vielmehr mussten die Beklagten erst von einem anderen Makler auf die Vertragsgelegenheit hingewiesen werden. Angesicht der vorzunehmenden Bewertung des Einzelfalles ist die wahrgenommene Kaufgelegenheit nicht als identisch mit derjenigen anzusehen, die von der Klägerin nachgewiesen worden ist. Insbesondere die nicht unerheblich voneinander abweichenden Kaufpreisvorstellungen der Verkäuferseite rechtfertigen es hier, eine Identität zwischen der nachgewiesenen und der wahrgenommenen Kaufgelegenheit zu verneinen. Durch die Klägerin war den Beklagten das Objekt zu einem Kaufpreis von 239.000,00 € angeboten worden. Von dem sodann um 10.000,00 € reduzierten Kaufpreis hat die Klägerin die Beklagten nicht in Kenntnis gesetzt. Die zweite Maklerin hat sodann die Immobilie zu einem Preis von 200.000,00 € offeriert, was einem Nachlass von 16,6 % entspricht. Bereits dieser eine nur 10%ige Abweichung deutlich überschreitende Kaufpreisunterschied belegt, dass die Beklagten durch Abschluss des Grundstückskaufvertrages im November 2008 nicht die Vertragsgelegenheit ausgenutzt haben, die die Klägerin ihnen im März 2008 nachgewiesen hat, so dass der letzlich abgeschlossene Kaufvertrag sich bei wertender Betrachtung als Arbeitserfolg der Fa. J GmbH und nicht als Arbeitserfolg der Klägerin darstellt.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision sind nicht erfüllt.