Maklerhaftung: Falsches Baujahr ohne Schaden bei Kauf unter Verkehrswert
KI-Zusammenfassung
Käufer verlangten vom Makler Schadensersatz und Rückzahlung der Courtage, weil im Exposé ein falsches Baujahr angegeben war. Das OLG bejahte zwar eine objektive Pflichtverletzung, verneinte aber einen ersatzfähigen Vermögensnachteil, da der Verkehrswert zum Kaufzeitpunkt über dem gezahlten Kaufpreis lag. Eine (analoge) Verwirkung der Courtage nach § 654 BGB scheiterte mangels vorsätzlicher bzw. grob leichtfertiger Treuepflichtverletzung. Ein Rückzahlungsanspruch entfiel zudem wegen Vorteilsausgleichung, weil der Kaufpreisvorteil die Courtage überstieg.
Ausgang: Berufung der Kläger gegen klageabweisendes Urteil zurückgewiesen; kein Schadensersatz und keine Rückzahlung der Courtage.
Abstrakte Rechtssätze
Eine objektiv unrichtige Angabe des Maklers zu wertbildenden Umständen begründet eine Pflichtverletzung aus dem Maklervertrag, führt aber nur bei nachgewiesenem Vermögensnachteil zu Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB.
Erwirbt der Maklerkunde eine Immobilie zu einem Kaufpreis unterhalb des Verkehrswerts, fehlt es an einem ersatzfähigen Schaden, wenn der behauptete Minderwert durch den tatsächlich erzielten Kaufpreisvorteil nicht eintritt.
Der Ausschluss des Maklerlohns nach § 654 BGB setzt in direkter Anwendung eine vertragswidrige Tätigkeit des Maklers für den anderen Teil voraus; die bloße Doppeltätigkeit als Nachweis- und Vermittlungsmakler begründet für sich genommen keine Interessenkollision.
Eine analoge Anwendung des § 654 BGB erfordert eine erhebliche Treuepflichtverletzung, die vorsätzlich oder zumindest grob leichtfertig begangen wird; einfache Fahrlässigkeit genügt nicht.
Bei einem Schadensersatzanspruch auf Freistellung von Maklerprovision sind im Rahmen des § 249 BGB Vorteile aus dem Hauptvertrag anzurechnen, wenn sie adäquat-kausal auf dem schädigenden Ereignis beruhen und die Anrechnung dem Zweck des Schadensersatzes entspricht (Vorteilsausgleichung).
Vorinstanzen
Landgericht Münster, 15 O 209/09
Leitsatz
1. Erwirbt ein Maklerkunde eine Immobilie zu einem Kaufpreis unter dem Marktwert, ist ihm in soweit kein vom Makler zu ersetzender Vermögensnachteil (Schaden) entstanden, auch wenn ihm der Makler zuvor - objektiv pflichtwidrig - ein unzutreffendes Baujahr der Immobilie mitgeteilt hatte.
2. Dem Maklerkunden steht in diesem Fall auch kein Schadensersatzanspruch auf Rückzahlung der Maklercourtage zu, wenn die Verpflichtung zur Zahlung der Courtage durch den mit dem Immobilienerwerb verbundenen Vorteil ausgeglichen wird, weil der Kaufpreis zuzüglich der Courtage unter dem Marktwert der Immobilie liegen (Vorteilsausgleichung).
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das am 23.11.2009 verkündete Urteil der 15. Zivilkammer des Landgerichts Münster wird zurückgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Klägern bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des zu vollstreckenden Betrages abzu-wenden, falls nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in derselben Höhe leistet.
Das Urteil beschwert die Kläger mit mehr als 20.000,00 € ; die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
A.
Die Kläger nehmen die Beklagte aufgrund von Pflichtverletzungen aus einem Maklervertrag in Anspruch.
Die Beklagte ist als gewerbsmäßige Maklerin tätig. Im Oktober 2007 wurden die Kläger auf ein im Internet von der Beklagten eingestelltes Angebot über eine Immobilie in F aufmerksam, in welchem es unter anderem hieß: "Baujahr 1958". Die Kläger wandten sich daraufhin an die Beklagte und bekundeten ihr Interesse. Bei dem sodann mit dem für die Beklagte tätigen Zeugen H vereinbarten Besichtigungstermin unterzeichnete der Kläger zu 1) einen "Objektnachweis mit Courtagevereinbarung" (Bl. 67 d.A.) bezogen auf das Mehrfamilienhaus J-Weg in F. Gleichzeitig wurde den Klägern eine Objektbeschreibung überlassen, in welcher ebenfalls als Alter des Gebäudes das Jahr 1958 angegeben ist (Bl. 9 d.A.), sowie ein Immobilienangebot erstellt mit korrespondierenden Angaben (Bl. 8 d.A.).
Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 13.12.2007 (Nr. 71/2007 des Notars C in F) erwarben die Kläger in der Folgezeit von den Eigentümern, den Zeugen Michael und M2, die vorbezeichnete Immobilie zu einem Kaufpreis von 160.000,00 €. An die Beklagte leisteten die Kläger die vereinbarte Maklercourtage in Höhe von 5.712,00 €.
Die Eheleute M1/M2 selbst hatten das Grundstück im Jahre 2001 von der Firma T3 AG zum Preis von 430.000,00 DM provisionsfrei erworben. Das Haus war zuvor in der Zeitung inseriert worden mit folgenden Angaben: "Baujahr 1935, 1980 komplett saniert". Seinerzeit lag eine schriftliche Objektbeschreibung vor, die die Zeugen M1/M2 entweder von der Firma T3 AG oder von dem Zeugen H erhalten hatten. Im Rahmen des Erwerbs hatte der Zeuge H für die Eheleute M1/M2 die Finanzierung vermittelt.
Eine Auskunft der Stadt F vom 9.1.2009 ergab, dass die Gebrauchsabnahme des von den Klägern erworbenen Hauses bereits am 19.10.1937 stattgefunden hatte und nicht erst im Jahre 1958.
Die Kläger verlangen von der Beklagten Schadensersatz in Höhe von 50.000,00 € sowie Rückzahlung der Maklercourtage. In der Klageschrift vom 26.01.2009 fochten die Kläger den notariellen Kaufvertrag vom 13.12.2007 wegen vorsätzlicher Täuschung durch die Beklagte an, erklärten jedoch mit Schriftsatz vom 4.3.2009 den "Widerruf" der Anfechtung. Die Kläger haben zunächst die J (ohne GmbH-Zusatz) vor dem Landgericht Essen in Anspruch genommen. Mit Beschluss vom 22.4.2009 hat das Landgericht Essen auf Antrag der Kläger den Rechtsstreit an das Landgericht Münster verwiesen.
Die Kläger haben behauptet, der Zeuge H habe sowohl die Objektbeschreibung 2007 als auch das Immobilienangebot 2007 erstellt. Er habe vorsätzlich in beiden Unterlagen als Baujahr 1958 aufgeführt, obwohl ihm aufgrund der Objektbeschreibung aus seiner Vermittlungstätigkeit für die Zeugen M1/M2 aus dem Jahre 2001 bekannt gewesen sei, dass das Gebäude tatsächlich bereits 1935 errichtet worden sei. Selbst wenn der Zeuge H das tatsächliche Baujahr im Rahmen seiner Vermarktungstätigkeit nicht gekannt habe, so hätte er diesen Umstand nach ihrer Auffassung offen legen und sie darauf hinweisen müssen. Es möge sein, dass der Zeuge H die Informationen zum Baujahr von einem anderen Mitarbeiter der Beklagten, dem Zeugen B2, erhalten habe. Dann hätte der Zeuge H nach ihrer Auffassung darauf hinweisen müssen, dass das Baujahr nicht von ihm stamme, sondern von dem Zeugen B2. Auch habe der Zeuge H die persönlichen Interessen beider Parteien vertreten und sei daher als Doppelmakler tätig geworden, dies sei "erheblich". Die Immobilie habe als Kapitalanlage gedient. Sie hätten bei Kenntnis des wahren Baujahres von einem Kauf abgesehen. Der Schadensersatzanspruch in Höhe von 50.000,- € resultiere aus der verringerten Restnutzungsdauer der Immobilie, welche um 1/3 verkürzt sei, bemessen an einer Nutzungsdauer von 80 Jahren bei Neubauten. Die Kläger haben gemeint, dass der Courtageanspruch der Beklagten aufgrund einer schwerwiegenden Verletzung der Treuepflicht entfallen sei.
Die Kläger haben beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 55.712,00 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 1.11.2008 zu zahlen.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hat behauptet, nicht der Zeuge H, sondern ausschließlich der Zeuge B2 sei für sie bei dem Veräußerungsgeschäft 2007 tätig geworden. Dieser habe die Angaben zum Baujahr 1958 des Hauses von den Zeugen M1/M2 erhalten. Das Baujahr 1935 sei den Zeugen H und B2 nicht bekannt gewesen. Der Zeuge H habe den Zeugen M1 im Jahre 2001 das Objekt nicht vermittelt, sondern sei für sie nur als Finanzierungsberater tätig gewesen. Die Objektbeschreibung aus dem Jahre 2001 stamme von der damaligen Verkäuferin.
Das erstinstanzliche Gericht hat die Kläger persönlich angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen B2, H, M1 und M2.
Mit Urteil vom 23.11.2009 hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern sei der ihnen obliegende Beweis nicht gelungen, dass die Beklagte durch den Zeugen B2 in der Objektbeschreibung 2007 wider besseren Wissens an Stelle des Baujahres 1935 das Baujahr 1958 angegeben habe. So habe die Beweisaufnahme ergeben, dass die Objektbeschreibung aus dem Jahre 2001 nicht von dem Zeugen H erstellt worden sei, sondern von der damaligen Verkäuferin, der Firma T3 AG. Allerdings gehe das Gericht davon aus, dass der Zeuge H die Objektbeschreibung seinerzeit im Rahmen der Durchführung der Finanzierung zu Gesicht bekommen habe. Wenn es richtig sei, dass die Zeugen M1/M2 von dem Zeugen B2 weder nach dem Baujahr gefragt worden seien noch dieses dem Zeugen mitgeteilt hätten, hätte der Zeuge B2, welchem das Baujahr 1935 nicht bekannt gewesen sei, dass Baujahr aus seinem Gutdünken eingetragen. Diese Vorgehensweise sei aber nicht naheliegend. Vieles spreche dafür, dass dem Zeugen B2 auf Fragen das Baujahr 1958 mitgeteilt worden sei oder dass es ihm von den Zeugen aus eigenen Stücken mitgeteilt worden sei. Soweit der Zeuge M1 angegeben habe, dass Baujahr sei ihm nicht bekannt gewesen, sei dies wenig glaubhaft, da dieses sowohl in dem Zeitungsinserat aus dem Jahre 2001 als auch in der Objektbeschreibung 2001 angegeben gewesen sei. Für die Rückzahlung des Maklerhonorars bestehe kein Rechtsgrund.
Hiergegen richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Kläger.
Die Kläger wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie meinen: Das Gericht hätte nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme entscheiden müssen, dass der Zeuge H bei seiner Objektbeschreibung im Jahre 2007 das tatsächliche Baujahr des Hauses 1935 gekannt habe. Selbst wenn der Zeuge H das Baujahr nicht gekannt habe, hätte er sich zuvor danach erkundigen müssen, statt im Internet falsche Angaben zu machen. Die Kläger beantragen, das Passivrubrum der Beklagten in J2 GmbH zu berichtigen.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung zur Zahlung von 55.712,00 € zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 % Punkten über dem Basiszinssatz der EU-Bank seit dem 1. November 2008 an sie zu verurteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte verteidigt das angegriffene Urteil. Sie wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie meint, dass die Beweisaufnahme den Vortrag der Kläger nicht bestätigt habe, so dass jedenfalls ein non liquet zu Lasten der beweisbelasteten Kläger gegeben sei.
Der Senat hat die Kläger angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen M2, M1, H und B2 sowie durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens gemäß Beweisbeschluss vom 13.1.2011. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Berichterstattervermerk über die mündliche Verhandlung vom 10.01.2011 (Bl. 209 ff d.A.) und das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. B vom 15.04.2011 (Bl. 224 ff d.A.), Bezug genommen.
Die Kläger sind der Auffassung, dass das Gutachten vom 14.4.2011 grobe Mängel aufweise. Dazu behaupten sie, dass ihnen der Sachverständige bei dem Ortstermin keine Fragen gestellt bzw. kaum mit Ihnen kommuniziert habe und deshalb wichtige werttechnische Details nicht bzw. nicht richtig berücksichtigt worden seien. Der Sachverständige habe wertsteigernde Investitionen nach dem 13.12.2007 in seinem Gutachten nicht zu ihren Gunsten berücksichtigt. Die Kläger nehmen insoweit Bezug auf Schreibens des Ingenieurbüros J3 vom 28.05.2011 (Bl. 279 d.A.) und 03.08.2011 (Bl. 289, 290 d.A.).
Der Sachverständige hat mit Schreiben vom 4.7.2011 zu den Einwendungen der Kläger entsprechend dem Schreiben des Ingenieurbüros J3 vom 28.05.2011 Stellung genommen (Bl. 287 d.A.).
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der angefochtenen Entscheidung und der von den Parteien gewechselten Schriftsätze einschließlich der gerichtlichen Protokolle sowie des Vermerks des Berichterstatters zum Senatstermin vom 10.1.2011 Bezug genommen.
B.
Die zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache keinen Erfolg. Die Kläger haben gegen die Beklagte weder einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz von 50.000,00 € noch einen Anspruch auf Rückzahlung der Maklercourtage in Höhe von 5.712,00 €.
Hinsichtlich der Beklagten war das Rubrum antragsgemäß in J GmbH zu berichtigen. Bei unrichtiger äußerer Parteibezeichnung ist grundsätzlich die Person als Partei anzusehen, die erkennbar durch die Parteibezeichnung betroffen sein soll; ungenaue oder unrichtige Bezeichnungen können jederzeit von Amts wegen berichtigt werden (vgl. Zöller-Vollkommer, Vorb. zu § 50 ZPO, Rdn. 7 m.w.N.).
Die Kläger haben gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung von 50.000,00 € Schadensersatz aus § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 652 BGB. Zwar hat die Beklagte durch die fehlerhaften Angaben zum Baujahr in Immobilienangebot und Exposé eine objektive Pflichtverletzung begangen. Den Klägern ist jedoch durch diese Pflichtverletzung kein Schaden in den von ihnen geltend gemachten Umfang entstanden. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nämlich nicht zur Überzeugung des Senats fest, dass der tatsächliche Marktwert (Verkehrswert) der streitgegenständlichen Immobilie angesichts ihres tatsächlichen Baujahres 1935-1937 im Vergleich zu einer Immobilie Baujahr 1958 geringer zu bemessen war als der tatsächlich geleistete Kaufpreis in Höhe von 160.000,00 €. Vielmehr haben die Kläger die Immobile zu einem Kaufpreis erworben, der 10.000,00 € unterhalb des damaligen Marktwertes lag. Dies folgt aus den Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. B in seinem Gutachten vom 14.04.2011.
Der Sachverständige hat gemäß Ziffer 0.3 seines Gutachtens auftragsgemäß als Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag den 13.12.2007, den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages, zugrunde gelegt. Der Sachverständige hat den Verkehrswert des zu bewertenden Dreifamilien-Grundstücks entsprechend den Wertermittlungsrichtlinien und in Anlehnung an das Käuferverhalten aus dem Ertragswert ermittelt. Anhand des allgemeinen Ertragswertverfahrens ermittelte der Sachverständige einen vorläufigen Ertragswert in Höhe von 185.000,00 €. Hiervon nahm der Sachverständige wegen am Bewertungsstichtag vorhandener Baumängel und Bauschäden einen Abschlag von 15.000,00 € vor. Daraus ergab sich ein Ertragswert von 170.000,00 €. Der vom Sachverständigen unterstützend ermittelte Sachwert von 174.000,00 € stützte das Ergebnis der Ertragswertermittlung.
Die Ausführungen des Sachverständigen sind nach Auffassung des Senats überzeugen. Dem Antrag der Kläger, das Gutachten eines weiteren Sachverständigen einzuholen, war nicht stattzugeben. Das Gutachten des Sachverständigen B vom 14.04.2011 ist nicht gemäß § 412 Abs.1 ZPO ungenügend. Die von den Klägern über einen Privatgutachter, Herrn Dipl.-Ing. X vom Ingenieurbüro J3, vorgetragenen Einwände überzeugen nicht. Zum einen ist nicht richtig, dass die Angaben der Kläger im Rahmen des Ortstermins nicht berücksichtigt worden sind. Dies ergibt sich bereits aus den Ausführungen des Sachverständigen unter Ziffer 3.6 seines Gutachtens. Dort führt der Sachverständige aus, dass nach den Angaben der Eigentümer zum Bewertungsstichtag näher bezeichnete Schäden und Mängel vorhanden gewesen seien, die aufgrund der seitdem erfolgten Modernisierungsmaßnahmen zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung nicht mehr festgestellt werden konnten. Zum anderen ist es richtig, dass die Investitionen der Kläger in der Zeit nach Abschluss des Kaufvertrages nicht wertsteigernd berücksichtigt worden sind. Auf diese Investitionen kam es nicht an, da Bewertungsstichtag der 13.12.2007 war. Wie ebenfalls aus den Ausführungen des Sachverständigen unter Ziffer 3.6 des Gutachtens folgt, wurden die nach dem 13.12.2007 erfolgten Investitionen auch nicht berücksichtigt. Dies wird auch aus den Zeitangaben des Sachverständigen unter Ziffer 3.5 ("Baubeschreibung") des Gutachtens deutlich. Sämtliche darin berücksichtigten Modernisierungsmaßnahmen erfolgten vor dem Jahr 2007, wobei die Ausführungen auf den eigen Angaben der Kläger beruhen. Seine Angaben aus dem schriftlichen Gutachten hat der Sachverständige in seiner Stellungnahme vom 04.07.2011 zu den Einwendungen der Kläger noch einmal bestätigt.
Im Übrigen ist der Vortrag der Kläger auch unsubstantiiert. Selbst die mit Schriftsatz vom 15.08.2011 im Anschluss an die Stellungnahme des Sachverständigen vom 04.07.2011 übermittelten Angaben in der Stellungnahme des Ingenieurbüros J3 vom 03.08.2011 lassen nicht erkennen, welche konkreten Maßnahmen von den Klägern zwecks Modernisierung mit welchem konkreten Kostenaufwand vorgenommen worden sind.
Die Kläger haben gegen die Beklagte auch keinen Anspruch auf Rückzahlung der Maklercourtage in Höhe von 5.712,00 €.
Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus § 812 Absatz 1 Satz 1, 1. Variante BGB. Die Voraussetzungen liegen nicht vor, da die Beklagte den Maklerlohn mit Rechtsgrund erlangt hat.
Die Parteien bzw. die Beklagte und der Kläger zu 1. haben einen Maklervertrag gemäß § 652 Abs. 1 BGB geschlossen. Zumindest aufgrund einer Nachweisleistung der Beklagten haben die Kläger den Kaufvertrag über das Mehrfamilienhaus, der sowohl in persönlicher und sachlicher Hinsicht Gegenstand des Maklervertrages war, abgeschlossen. Die auf den Abschluss des Kaufvertrages vom 13.12.2007 gerichtete Willenserklärung der Kläger ist auch nicht durch die (unwiderrufliche) Anfechtung aus der Klageschrift vom 26.01.2009 gemäß § 142 Abs. 1 BGB nichtig geworden. Die Kläger haben weder eine arglistige Täuschung durch die Beklagte i.S.d. § 123 Abs. 1 BGB noch eine Kenntnis oder ein Kennenmüssen der Zeugen M1/M2 i.S.d. § 123 Abs. 2 BGB substantiiert dargelegt. Die gezahlte Vergütung entsprach auch der vertraglichen Regelung.
Entgegen der Auffassung der Kläger ist der Maklerlohnanspruch weder in direkter noch in analoger Anwendung des § 654 BGB verwirkt.
Ein Fall der Verwirkung gemäß § 654 BGB in seiner direkten Anwendung liegt nicht vor. Gemäß § 654 BGB ist der Anspruch auf den Maklerlohn ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrages zuwider auch für den anderen Teil tätig geworden ist. Die Auffassung der Kläger, es sei bereits "erheblich", dass die Beklagte als Doppelmakler die Interessen beider Parteien wahrgenommen, ist unzutreffend.
Denn der Umstand, dass der Makler für den einen Teil als Vermittlungsmakler und für den anderen Teil als Nachweismakler tätig wird, begründet ohne Hinzutreten besonderer Umstände noch keine Interessenkollision (BGH NJW-RR 1998,992, NJW-RR 2003,991). Das gilt in der Regel auch ohne ausdrückliche Gestattung selbst dann, wenn dem Maklerkunden die Doppeltätigkeit des Maklers unbekannt gewesen ist (vgl. Senat, VersR 1991, 545). Eine Interessenkollision begründende besondere Umstände haben die Kläger nicht dargelegt.
Die Beklagte hat ihren Maklerlohn auch nicht gemäß § 654 BGB in analoger Anwendung verwirkt.
Die Vorschrift kann nach ständiger Rechtsprechung auch dann anwendbar sein, wenn der Makler nicht vertragswidrig für den anderen Teil tätig geworden ist, er aber sonst unter Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise zuwidergehandelt hat. Der Makler muss sich seines Lohnes "unwürdig" erwiesen haben. Das ist nach der Rechtsprechung erst dann der Fall, wenn er seine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigen Weise verletzt hat (vgl. BGH NJW-RR 2005,1423 m.w.N.).
Hier fehlt es an einer derartigen Treuepflichtverletzung der Beklagten. Weder der Zeuge H noch der Zeuge B2 haben eine der Beklagten gemäß § 278 BGB zurechenbare vorsätzliche oder grob leichtfertige Pflichtverletzung begangen.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass die Angaben in dem Exposé und dem Immobilienangebot aus dem Jahr 2007 von dem Zeugen B2 stammen. An diesen hatte der Zeuge H als Gebietsleiter der Beklagten den Auftrag der Zeugen M1/M2 weitergeleitet.
Eine eigene vorsätzliche oder grob leichtfertige Pflichtverletzung des Zeugen H wäre nur dann denkbar, wenn der Zeuge während seiner Nachweistätigkeit für die Kläger von der Objektbeschreibung aus dem Jahre 2001 und dem darin enthaltenen zutreffenden Baujahr noch Kenntnis oder auf grober Leichtfertigkeit beruhende Nichtkenntnis hatte. Dies steht jedoch nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht zur Überzeugung des Senats fest. Der Zeuge H hat in der erstinstanzlichen Vernehmung ausgesagt, dass er nicht ausschließen könne, dass er die Objektbeschreibung (damals) gesehen habe. Daraus folgt jedoch entgegen der Auffassung der Kläger nicht, dass der Zeuge H im Jahr 2007 (noch) Kenntnis von der damaligen Objektbeschreibung hatte. Im Hinblick auf den langen Zeitraum von sechs Jahren zwischen den beiden Verkäufen kann eine Erinnerung bzw. eine Kenntnis des Zeugen H nicht zweifelsfrei angenommen werden. Dies gilt umso mehr, als die Objektbeschreibung aus dem Jahre 2001 nach den glaubhaften Angaben des Zeugen H in der erstinstanzlichen Beweisaufnahme nicht von der Beklagten, sondern von der damaligen Verkäuferin, der Firma T3 AG, stammte. Der Zeuge H hatte beim Kauf des Objekts im Jahr 2001 lediglich die Finanzierung der Zeugen M1/M2 begleitet.
Eine vorsätzliche oder grobfahrlässige Pflichtverletzung des Zeugen B2 wäre dann denkbar, wenn er sich das falsche Baujahr ausgedacht hat oder in grob leichtfertige Weise nicht erkannt hatte, dass ein von den Zeugen M1/M2 im Rahmen des gemeinsamen Gesprächs angegebenes Baujahr nicht korrekt war. Die Beweisaufnahme hat weder das eine noch das andere ergeben.
Die Zeugin M2 hat ausgesagt, dass ihr das im Exposé angegebene Jahr "1958" nichts sage. Sie habe den Zeugen B2 sicher nicht gesagt, er solle "1958" schreiben. Der Zeuge B2 habe nicht nach dem Baujahr gefragt. Auch der Zeuge M1 hat bekundet, dass in seiner Gegenwart nicht über das Baujahr gesprochen worden sei. Der Zeuge B2 hat ausgesagt, dass er nicht wisse, wie das Jahr 1958 in das Exposé gekommen sei. Er würde lügen, wenn er sagen würde, das hatten ihm die Zeugen M1/M2 so gesagt. Er vermute, dass er und die Zeugen M1/M2 das so im Gespräch erwähnt hatten. Rein optisch passe das dort angegebene Baujahr auf jeden Fall. Die Zahl müsse schon gefallen sein.
Nach diesen Aussagen bleibt ungeklärt, aufgrund wessen Angaben die Aufnahme des Baujahres 1958 in das Immobilienangebot und das Exposé erfolgte. Zwar liefert in einem Gespräch zwischen Verkäufer und Makler üblicherweise der Verkäufer verkaufserheblichen Daten wie das Baujahr der Immobilie. Die Zeugen M1/M2 waren aber offenbar geschäftsunerfahren und hatten angesichts ihrer schwierigen finanziellen Situation die Angelegenheit überwiegend der Beklagten überlassen. Auf der anderen Seite sieht der Senat keine Anhaltspunkte dafür, dass sich der Zeuge B2 das falsche Baujahr ausgedacht hat, um den Verkaufswert der Immobilie zu steigern. Zwar hat auch ein Makler ein maßgebliches Interesse an einer erfolgreichen Veräußerung einer Immobilie. Dass dieses Eigeninteresse so weit reicht, eine derart leicht nachprüfbare Information wie das Baujahr zu verfälschen, vermag der Senat im vorliegenden Fall nach Würdigung der Aussage des Zeugen B2 aber nicht anzunehmen. Das offene Beweisergebnis geht zu Lasten der für eine vorsätzliche oder leichtfertige Pflichtverletzung der Beklagten beweisbelasteten Kläger.
Ein Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Maklercourtage ergibt sich auch nicht aus den §§ 280 Abs. 1, 652 Abs. 1 BGB. Zwar kann der Auftraggeber im Rahmen der Naturalrestitution (§ 249 BGB) provisionsfrei zu stellen seien, wenn eine (auch einfache) Pflichtverletzung für den Anfall der Provision ursächlich ist (Palandt-Sprau, § 652, Rdn. 18). Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Auftraggeber den Hauptvertrag ohne die Pflichtverletzung des Maklers nicht abgeschlossen hätte (vgl. BGH NJW 1982,1145). Das trifft vorliegend jedoch nicht zu. Die Kläger wollten, wie bereits der "Widerruf" ihrer in der Klageschrift erklärten Anfechtung zeigt, im Ergebnis am Kaufvertrag festhalten. Selbst wenn in der Zahlung der Maklerprovision an sich ein Schaden läge, entfiele dieser jedenfalls im Wege der Vorteilsausgleichung. Im Rahmen der Herstellungsverpflichtung nach § 249 BGB sind unter dem Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung auch die Vorteile zu berücksichtigen, die mit dem schädigenden Ereignis in adäquat-ursächlichem Zusammenhang stehen, sofern die Anrechnung dem Zweck des Schadensersatzes entspricht und den Schädiger nicht unbillig entlastet (vgl. BGH, aaO). Ein solcher Zusammenhang besteht hier hinsichtlich derjenigen Vorteile, die den Klägern unmittelbar aus dem Kaufvertrag vom 13.12.2007 erwachsen sind. Der Vorteil der Kläger ist jedenfalls darin zu sehen, dass sie ein Grundstück zu einem Kaufpreis erworben haben, der in Höhe eines Betrages von 10.000,00 € unterhalb des Verkehrswertes lag. Dieser Betrag übersteigt den Betrag der von den Klägern zurückgefordert Maklercourtage.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711.
Der Senat hat die Frage der Zulassung der Revision gemäß § 543 ZPO geprüft und hiervon abgesehen, da die Rechtssache weder von grundsätzlicher Bedeutung ist noch zum Zwecke der Rechtsfortbildung oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich erscheint.