Umwandlung in Sondereigentum: Löschungsbewilligung als Zustimmung zur Änderung des Haftungsobjekts
KI-Zusammenfassung
Das OLG Hamm gab der Beschwerde überwiegend statt und hob eine Zwischenverfügung insoweit auf, als sie sich auf bestimmte Grundpfandrechte bezog. Zentral war, ob vorgelegte Löschungsbewilligungen auch die Zustimmung zu einer Veränderung des Haftungsobjekts bei Umwandlung in Sondereigentum umfassen. Der Senat bejahte dies unter grundbuchrechtlichen Auslegungsmaßstäben. Eine bloße Quittung ersetzt hingegen keine Löschungsbewilligung.
Ausgang: Beschwerde überwiegend stattgegeben; Zwischenverfügung hinsichtlich bestimmter Grundpfandrechte aufgehoben, eine Grundschuld blieb mangels Löschungsbewilligung unberührt
Abstrakte Rechtssätze
Die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum, die zu einer Veränderung des Haftungsobjekts führt, bedarf der Zustimmung derjenigen Grundpfandgläubiger, die in den Grundbüchern der betroffenen Sondereigentumseinheiten eingetragen sind.
Eine erteilte Löschungsbewilligung umfasst grundsätzlich auch die Zustimmung zu einer nachteiligen Veränderung des Inhalts oder des Haftungsumfangs des Grundpfandrechts, soweit der Erklärende das Schicksal des Rechts in die Hände des Eigentümers legt.
Bei der Auslegung von Löschungsbewilligungen sind grundbuchrechtliche Maßstäbe anzulegen; im Zweifel ist anzunehmen, dass der Erklärende auch andere nachteilige Veränderungen billigt, insbesondere wenn er die Löschung oder Herausgabe des Grundschuldbriefs bewilligt.
Eine bloße Quittung, aus der keine Tilgung oder Zahlung der Grundschuld ersichtlich ist, begründet keine löschungsfähige Erklärung; die Vorlage einer Löschungsbewilligung bleibt erforderlich.
Vorinstanzen
Amtsgericht Münster, MS-31485/14
Tenor
Unter Zurückweisung der Beschwerde im Übrigen wird die angefochtene Zwischenverfügung mit den unter lit. c) erhobenen Beanstandungen aufgehoben, soweit sie sich auf die Rechte Blatt ####5 Abt. III Nr.9 und Blatt ####2 Abt.III Nr.8 und 8a beziehen.
Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren wird, soweit die Beschwerde zurückgewiesen wird, auf bis zu 300 € festgesetzt.
Gründe
Die zulässige Beschwerde ist überwiegend begründet.
Richtig ist allerdings der rechtliche Ausgangspunkt des Grundbuchamtes, dass die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum gemäß §§ 877, 876 BGB der Zustimmung derjenigen Grundpfandgläubiger bedarf, die in den Grundbüchern derjenigen Sondereigentumseinheiten eingetragen sind, die durch die Umwandlung „verlieren“. Richtig ist weiter, dass die Grundpfandrechte durch die bloße Erteilung einer Löschungsbewilligung nicht erlöschen oder auf den Eigentümer der belasteten Immobilie übergehen, §§ 873, 875 BGB.
Hinsichtlich der im Tenor genannten Grundpfandrechte vertritt der Senat jedoch abweichend vom Grundbuchamt die Auffassung, dass die vorgelegten Löschungsbewilligungen auch die erforderliche Zustimmung zu einer Veränderung der belasteten Rechte mit umfassen. Auch die beschränkte Auslegung dieser Erklärungen nach grundbuchrechtlichen Maßstäben führt zu diesem Ergebnis. Insoweit kommt es nicht entscheidend darauf an, ob man die Frage unter materiell-rechtlichen oder unter verfahrensrechtlichen Gesichtspunkten betrachtet. Maßgebend für die vom Senat befürwortete Auslegung ist, dass derjenige, der eine Erklärung abgibt, die auf die Aufgabe eines Rechts gerichtet ist, im Zweifel auch jede andere nachteilige Veränderung des Rechtsinhalts billigt. Denn mit der Erteilung einer Löschungsbewilligung (sowie ggf. der Übergabe des Grundschuldbriefes) legt der Grundpfandgläubiger das weitere Schicksal des Grundpfandrechts in die Hände des Eigentümers. Die Interessensphäre des Grundpfandrechtsgläubigers wird nicht mehr dadurch berührt, dass statt der von ihm bewilligten Löschung des Rechts insgesamt in einem ersten Schritt nur eine dem Grundpfandrecht im Sinne der §§ 876, 877 BGB rechtliche nachteilige Veränderung des Haftungsobjekts vorgenommen wird.
In Anwendung desselben Gedankengangs hat der Senat bereits angenommen, dass die für ein Gesamtgrundpfandrecht erteilte Löschungsbewilligung auch deren Teilvollzug durch Löschung des Rechts nur an einem der belasteten Grundstücke deckt (FGPrax 1998, 208 = Rpfleger 1998, 511; ebenso Lotter MittBayNot 1985, 8; Bauer/von Oefele/Mayer, GBO, 2. Aufl., AT IV Rdnr. 131). Derselbe Gedanke trifft hier zu: Die Balkonfläche wird durch die Übertragung in das Sondereigentum als Haftungsobjekt für Grundpfandrechte, die Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum belasten, entlassen. Die Grundpfandrechtsgläubiger haben durch die erteilte Löschungsbewilligung ihre Rechtsposition an den Grundpfandrechten insgesamt aufgegeben und werden deshalb auch durch die rechtliche Veränderung des Haftungsobjekts in ihren Rechten nicht mehr betroffen.
Ohne Erfolg bleibt die Beschwerde, soweit sich die Zwischenverfügung unter Punkt c) auf die Grundschuld Blatt ####3 Abteilung III Nr.8 bezieht. Hier liegt bislang keine Löschungsbewilligung, sondern lediglich eine Quittung vor, aus der sich jedoch keine Zahlung auf die Grundschuld ergibt. Eine löschungsfähige Quittung setzt bei Grundschulden jedoch eben dies voraus (Demharter, GBO, 27.Aufl., § 27 Rdn.22). Insoweit wäre also jedenfalls, wie angekündigt, die Löschungsbewilligung vorzulegen.
Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf den §§ 131, 30 KostO.