Löschung eines Dauerwohnrechts: Befristung auf Lebenszeit nicht auslegbar
KI-Zusammenfassung
Der Miteigentümer beantragte die Löschung eines im Grundbuch eingetragenen Dauerwohnrechts, weil die ursprünglich Berechtigten verstorben seien. Streitpunkt war, ob das Dauerwohnrecht aufgrund der in Bezug genommenen Urkunden als auf die Lebenszeit der Berechtigten befristet auszulegen ist. Das OLG Hamm wies die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung zurück, da eine Befristung aus Eintragung und zulässigem Auslegungsmaterial nicht feststellbar sei. Ohne Löschungsbewilligung der Erben bzw. Nachweis des Erlöschens in der Form des § 29 GBO komme eine Berichtigung nach § 22 GBO nicht in Betracht.
Ausgang: Beschwerde gegen die Zwischenverfügung zur Löschung des Dauerwohnrechts zurückgewiesen; Löschung ohne Erbenbewilligung/Nachweis nach § 29 GBO nicht möglich.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Grundbuchberichtigung durch Löschung eines eingetragenen Rechts nach § 22 Abs. 1 GBO setzt entweder die Bewilligung des Berechtigten oder den Nachweis der Unrichtigkeit in der Form des § 29 GBO voraus.
Der Inhalt eines im Grundbuch eingetragenen Rechts ist nach Wortlaut der Eintragung und den durch zulässige Bezugnahme zum Grundbuchinhalt gewordenen Urkunden auszulegen; außerhalb liegende Umstände sind grundsätzlich unbeachtlich.
Bei der Auslegung einer Bezugnahme auf notarielle Eintragungsbewilligungen können nur die in den in Bezug genommenen Urkunden enthaltenen Erklärungen herangezogen werden; auf den nicht objektiv erkennbaren Parteiwillen kommt es nicht an.
Eine Befristung eines dinglichen Rechts muss grundsätzlich im Eintragungsvermerk selbst zum Ausdruck kommen; fehlt sie, kann gleichwohl materiell-rechtlich ein befristetes Recht entstanden sein, was zu teilweiser Grundbuchunrichtigkeit führen kann.
Kann aus einer späteren, in sich geschlossenen Neuregelung der Bestellung eines Dauerwohnrechts keine Bestimmung über dessen Erlöschen beim Tod entnommen werden, lässt sich eine Befristung auf Lebenszeit im Grundbuchverfahren nicht feststellen; dann bedarf die Löschung der Zustimmung der Erben oder deren Ersetzung.
Vorinstanzen
Amtsgericht Herford, HF-6944-5
Tenor
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Der Geschäftswert wird auf 5.000 € festgesetzt.
Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Der Beteiligte ist gemeinsam mit seiner zwischenzeitlich verstorbenen Mutter C1 als Eigentümer in Erbengemeinschaft im eingangs genannten Grundbuch eingetragen. In Abt. II des Grundbuchs ist unter lfd. Nr. 2 ein Dauerwohnrecht eingetragen. Die Eintragung lautet:
"Ein Dauerwohnrecht gemäß Wohnungseigentumsgesetz vom 15. 3. 1951 (BGBl. I 1951, Seite 175) in der abgeschlossenen Wohnung im I. Stockwerk des Wohnhauses in I2, M-Straße, für die Eheleute Vorarbeiter M1 und M2 geb. T in I2, F-Straße. Die Veräußerung des Dauerrechts bedarf der Zustimmung des Hauseigentümers und der Stadtsparkasse zu I2 in I2. Im übrigen unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung vom 19. 7. 1954 und 27. 12. 1954 eingetragen am 14. Januar 1955, umgeschrieben am 11. November 1970."
Die in Bezug genommene Eintragungsbewilligung vom 19.07.1954 betrifft die Urkunde 196/54 des Notars C3 in I2. Dort heißt es, die Vertragsbeteiligten vereinbarten ein "Dauerwohnungsrecht". § 1 sah vor, dass die Eheleute M1 und M2 den Eigentümern, den Eheleuten C2 und C1 ein unverzinsliches Darlehen im Betrag von 6.000,00 DM gewähren, das abgewohnt werde; mit dem Ableben der Darlehnsgeber sei die Schuld getilgt. § 2 lautet:
Die Eheleute C1/C2 räumen den Eheleuten M1/M2 ein lebenslängliches freies Wohnrecht an der abgeschlossenen Wohnung in der I. Etage des Wohnhauses ... ein.
...
Zur Löschung des Wohnrechts genügt der Nachweis des Todes des längstlebenden Berechtigten.
Am 27.12.1954 vereinbarten die damaligen Vertragsbeteiligten eine Abänderung des Vertrages vom 19. 7. 1954 (Urkunde 434/54 des Notars C3 in I2). Dort heißt es auszugsweise:
§ 1
Die Erschienenen zu 1) und 2) - die Eheleute C1/C2 - räumen den Eheleuten M1 und M2, geb. T gemäß den Bestimmungen des zweiten Teils des Gesetzes über Wohnungseigentum und Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz) vom 15. 3. 1951 - RGBl. Teil I Nr. 13 - beginnend mit dem 1. Dezbr. 1954 an der abgeschlossenen Wohnung in der I. Etage des Wohnhauses M-Straße, bestehend aus: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Baderaum in einer Gesamtgröße von 44,68 qm ein
Dauerwohnrecht
unter Ausschluss des Eigentümers gemäß § 31 des Wohnungseigentumsgesetzes ein.
Sie sind berechtigt, die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und des Grundstücks mitzubenutzen.
§ 2
Für die Einräumung des Wohnrechts leisten die Erschienenen zu 3), Eheleute M1/M2, ein Darlehen von 6.000,-- DM (...) und ein ihnen von der Stadtsparkasse in I2 gewährtes Aufbaudarlehn von 2.000,-- DM gemäss Bewilligungsbescheid der Aussenstelle des Landesausgleichsamts in E.
Am 13.04.2010 beantragte der Beteiligte die Löschung des Dauerwohnrechts mit der Begründung, die Eheleute M1/M2 seien mittlerweile verstorben. Mit Zwischenverfügung vom 22.04.2010 wies das Grundbuchamt darauf hin, das Dauerwohnrecht sei nach § 33 Abs. 1 WEG vererblich und deshalb eine Löschung nur möglich, wenn die Erben der Löschung zustimmen. Es sei daher die Vorlage notariell beglaubigter Löschungsbewilligungen der Erben der Eheleute M1/M2 sowie das Erbrecht nach den Eheleuten M1/M2 durch Vorlage je eines notariell beglaubigten Testaments oder Erbschein nachzuweisen.
Der Beteiligte trat dieser Auffassung entgegen und machte geltend, es müsse berücksichtigt werden, dass die zweite Urkunde vom 27.12.1954 eine Ergänzung der ersten Urkunde vom 19.07.1954 darstelle. Daher habe es seinerzeit nahe gelegen, dass die Bewilligung der Löschung beim Tod des Letztlebenden nicht noch einmal aufgenommen worden sei. Zwar sei das Dauerwohnrecht vererblich; dies stehe aber einer Befristung des Rechts durch den Tod des Berechtigten nicht entgegen.
Dem hielt das Grundbuchamt mit Verfügung vom 30.09.2010 entgegen, es sei seinerzeit zu der Änderung gekommen, nachdem das Grundbuchamt beanstandet hatte, dass Komponenten eines Wohnungsrechts nach § 1093 BGB und eines Dauerwohnungsrechts nach § 31 ff. WEG unzulässigerweise vermischt worden seien. So sei beanstandet worden, dass zum Dauerwohnrecht die Vererblichkeit gehöre. Diese könne weder beschränkt noch ganz ausgeschlossen werden. Falls ein Wohnrecht nach § 1093 BGB eingetragen werden solle, könne der Antrag beschränkt werden. Als Ergebnis der Korrespondenz sei sodann die Urkunde vom 27.12.1954 nebst Bescheinigung der Bauaufsichtsbehörde eingereicht worden mit dem Antrag auf Eintragung des Dauerwohnrechts.
Mit Schreiben vom 28.09.2010 erklärte Frau X "als Erbin nach Frau M2, sie sei mit der Löschung des Dauerwohnrechts nicht einverstanden.
Mit Schreiben vom 14.10.2010 legte der Beteiligte gegen die Zwischenverfügung vom 22.04.2010 Beschwerde ein, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 18.10.2010 nicht abhalf.
II.
Die Beschwerde ist nach §§ 71, 73 GBO zulässig. Da das FGG-RG die Eigen-ständigkeit der Vorschriften der §§ 71 ff. GBO betreffend die Beschwerde in Grundbuchsachen nicht berührt hat, verbleibt es bei den in der bisherigen Entwicklung der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zur Zulässigkeit der Beschwerde. Dazu gehört, dass die Rechtsmittelfähigkeit einer Zwischenverfügung des Grundbuch-amtes anerkannt ist, obwohl es sich dabei nicht um eine instanzabschließende Entscheidung handelt (BGH NJW 1994, 1158); § 58 Abs. 1 FamFG ist in diesem Zusammenhang nicht anwendbar.
In der Sache hat die Beschwerde keinen Erfolg.
Der Antrag des Beteiligten ist hier auf die Eintragung einer Löschung im Rahmen einer Grundbuchberichtigung (§ 894 BGB) gerichtet, die mangels Bewilligung der Erbin der eingetragenen Berechtigten nach § 22 Abs. 1 GBO nur möglich ist, wenn das Erlöschen des Dauerwohnrechts infolge Todes der eingetragenen Berechtigten in der Form des § 29 GBO, also durch öffentliche oder öffentlich-beglaubigte Urkunden nachgewiesen ist. In diesem Zusammenhang hat das Grundbuchamt zu Recht die Möglichkeit verneint, den Inhalt des eingetragenen Dauerwohnungsrechts auf der Grundlage der Eintragung im Grundbuch in Verbindung mit der in der Eintragung in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung (§ 874 BGB) dahin auszulegen, dass das Recht auf die Lebenszeit der eingetragenen Berechtigten befristet ist (§ 163 BGB). Ungeachtet der Vererblichkeit, die nach § 33 Abs. 1 WEG zum zwingenden dinglichen Inhalt des Dauerwohnungsrechts gehört, ist nach § 41 Abs. 1 WEG eine solche Befristung rechtlich möglich.
Das Grundbuchamt hat dazu im Ausgangspunkt offen gelassen, ob bereits der Gesichtspunkt, dass eine Befristung des Rechts in dem Eintragungsvermerk nicht zum Ausdruck kommt, einer solchen Auslegung entgegen steht. Diese Frage ist zu verneinen. Zwar gehört eine Befristung nicht um den Inhalt des dinglichen Rechts im Sinn des § 874 BGB. Sie muss deshalb nach allgemeiner Meinung in den Eintragungsvermerk selbst aufgenommen werden; eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung ist insoweit nicht zulässig (Demharter, GBO, 27. Aufl., § 44, Rn. 20 m. w. Rechtsprechungsnachweisen). Wird nur ein befristetes Recht zur Eintragung bewilligt, dann aber – infolge fehlender Aufnahme der Befristung in den Eintragungsvermerk - ein unbefristetes Recht in das Grundbuch eingetragen (§ 873 BGB), entsteht materiell-rechtlich ein befristetes Recht. Soweit über die dingliche Einigung hinaus ein unbedingtes Recht eingetragen ist, tritt teilweise Grundbuchunrichtigkeit ein (BGH NJW 1990, 112/114; BayObLG MittBayNot 1998, 256; Demharter, a.a.O., § 22 Rn. 7).
Die Auslegung des im Grundbuch eingetragenen Rechts hat deshalb hier unter maßgeblicher Berücksichtigung der in dem Eintragungsvermerk in Bezug genommenen "Eintragungsbewilligung vom 19.07.1954 und 27.12.1954" zu erfolgen. Die Auslegung des durch die Eintragungsbewilligung bestimmten Grundbuchinhalts muss der Zweckbestimmung des Grundbuchs folgen, über bestehende dingliche Rechte jedem, der das Grundbuch einsieht, eindeutig Aufschluss zu geben, so dass auf Wortlaut und Sinn abzustellen ist, wie er sich aus dem Eintragungsvermerk und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände, die außerhalb dieser Urkunden liegen, dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Ist, wie hier, die Eintragungsbewilligung, auf die in der Eintragung Bezug genommen wird, in einer notariellen Urkunde enthalten, können zur Auslegung der Eintragung nur die in der Urkunde enthaltenen Erklärungen herangezogen werden, die durch zulässige Bezugnahme zum Grundbuchinhalt geworden sind. Darauf, was derjenige gewollt hat, auf dessen Bewilligung sich die Eintragung gründet, kommt es nicht an (vgl. Demharter, a.a.O., § 53 Rn 4 m.w.N. zur Rechtsprechung).
Die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung in der notariellen Urkunde vom 27.12.1954 führt hier auch unter Berücksichtigung des Zusammenhangs mit der vorangegangenen Urkunde vom 19.07.1954 zu dem Auslegungsergebnis, dass die Bestellung eines lediglich befristeten Dauerwohnungsrechts nicht festgestellt werden kann. Die Vereinbarung im Vertrag vom 27.12.1954 ist in ihrem Eingang als Abänderung und Ergänzung des Vertrages vom 19.07.1954 bezeichnet. Es folgt – insoweit abweichend vom Vertrag vom 19.07.1954 – die Vereinbarung eines Dauerwohnungsrechts im Sinne der §§ 31 ff. WEG mit einer Reihe von Detailregelungen, die ausdrücklich an die genannten Vorschriften des WEG anknüpfen und in zulässiger Weise teilweise abweichende Bestimmungen treffen. Darin liegt die maßgebliche Änderung gegenüber der notariellen Urkunde vom 19.07.1954, die noch ein lebenslängliches freies Wohnrecht vorsah und mit dieser Formulierung deutlich an ein Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Sinne des § 1093 BGB denken ließ, wenn dieses Recht im weiteren Fortgang der Urkunde dann auch als Dauerwohnrecht bezeichnet worden ist. Für die hier vorzunehmende Auslegung ist von ausschlaggebender Bedeutung, dass in der notariellen Urkunde vom 27.12.1954 in der dargestellten inhaltlichen Distanz gegenüber der vorangegangenen Urkunde eine in sich geschlossene Gesamtregelung des neu formulierten Rechts vorgenommen worden ist. Insbesondere finden sich in der neuen Urkunde Detailregelungen über Veräußerung und Vermietung des Dauerwohnungsrechts, Lastentragung und Instandhaltung, die auch bereits Gegenstand der vorangegangenen Urkunde vom 19.07.1954 waren. Im Gegensatz dazu enthält die spätere Urkunde keine Regelung über das Erlöschen oder den Fortbestand des Rechts im Falle des Todes der Berechtigten.
Die Eintragungsbewilligung in § 7 der notariellen Urkunde vom 27.12.1954 bezieht sich ausschließlich auf die voranstehenden Regelungen des Dauerwohnrechts im Sinne des WEG. Für einen Rückgriff auf Regelungen der notariellen Urkunde vom 19.07.1954 bestand in diesem Zusammenhang kein Bedürfnis. Vielmehr hätte es umgekehrt in der Bewilligung in der notariellen Urkunde vom 27.12.1954 ausdrücklich klargestellt werden müssen, wenn für den Inhalt des neu vereinbarten Dauerwohnungsrechts ergänzend auch eine Detailregelung der früheren Urkunde vom 19.07.1954 hätte in Bezug genommen werden sollen. Denn beide Vertragswerke konnten und sollten nicht nebeneinander bestehen bleiben, weil der Inhalt der vorgesehenen Rechte nicht miteinander vereinbar war. Vielmehr sollte der Inhalt der Urkunde vom 27.12.1954 denjenigen der Urkunde vom 19.07.1954 vollständig ersetzen. An diesem Auslegungsergebnis ändert sich nichts dadurch, dass das Grundbuchamt die Bezugnahme in dem Eintragungsvermerk auch auf die Urkunde vom 19.07.1954 erstreckt hat. Denn den Inhalt der Eintragungsbewilligung vom 27.12.1954 konnte das Grundbuchamt auf diese Weise nicht ändern (siehe dazu bereits oben).
Dieses Ergebnis, das auf der Beschränkung des Maßstabes für die Auslegung von Grundbucherklärungen beruht, lässt die Möglichkeit unberührt, dass eine individuelle Auslegung der rechtsgeschäftlichen Willenserklärungen der Vertragsparteien nach den dafür geltenden allgemeinen Maßstäben (§§ 133, 157 BGB) zu einem ab- weichenden Ergebnis führen kann. Die dafür von dem Beteiligten näher angeführten tatsächlichen Umstände - das Verhalten der Frau M2 (Auszug aus der Wohnung im Mai 1992, ohne sich noch einmal um die Wohnung gekümmert zu haben) sowie der gerichtliche Vergleich vom 08.07.1969 (6 O 109/69 LG Bielefeld) - können indessen im Grundbuchverfahren weder aufgeklärt noch berücksichtigt werden. Vielmehr ist in grundbuchrechtlicher Form nachzuweisen, dass das eingetragene Recht gelöscht werden kann, weil die Erben der im Grundbuch einge-tragenen Berechtigten der Löschung zustimmen oder deren Zustimmung gerichtlich ersetzt worden ist.
Die Wertfestsetzung beruht auf den §§ 131 Abs. 4, 30 KostO.
Die Voraussetzungen zur Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 78 Abs. 2 S. 1 GBO liegen nicht vor.