Keine Vorlagepflicht des Negativattests bei Verkauf von Wohnungseigentum
KI-Zusammenfassung
Die Beschwerde richtet sich gegen die Beanstandung, dass ein Negativattest der Stadt gemäß § 28 BauGB vorzulegen sei. Das OLG Hamm hebt die Beanstandung auf, da aus dem notariellen Kaufvertrag hervorgeht, dass es sich um den Erwerb von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz handelt. Nach §§ 24 Abs. 2, 25 Abs. 2 S. 1 BauGB besteht hier kein gemeindliches Vorkaufsrecht, sodass die Vorlage eines Negativattests nicht erforderlich ist.
Ausgang: Beschwerde gegen die Beanstandung der fehlenden Vorlage eines Negativattests wird stattgegeben; Vorlage ist beim Verkauf von Wohnungseigentum nicht erforderlich
Abstrakte Rechtssätze
Das Grundbuchamt darf nach § 28 Abs. 1 S. 2 BauGB den Erwerber nur eintragen, wenn das Nichtbestehen oder die Nichtausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts nachgewiesen ist.
Für den Nachweis nach § 28 Abs. 1 S. 3 BauGB reicht regelmäßig ein Negativattest der Gemeinde; dies ist jedoch entbehrlich, wenn sich bereits aus dem vollziehbaren notariellen Vertrag ergibt, dass kein Vorkaufsrecht besteht.
Bei Veräußerungen von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§§ 24 Abs. 2, 25 Abs. 2 S. 1 BauGB) ist das gemeindliche Vorkaufsrecht ausgeschlossen; deshalb bedarf es grundsätzlich keiner Vorlage eines Negativattests.
Die rechtliche Einordnung des Kaufgegenstands bestimmt die Anwendbarkeit des Vorkaufsrechts; wirtschaftliche Äquivalenz zur Veräußerung des gesamten Grundstücks begründet keine Ausnahme von der gesetzlichen Freistellung.
Vorinstanzen
Amtsgericht Hagen, HA-34512-6
Tenor
Die Beanstandung, dass noch die Vorlage einer Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Stadt I2 gemäß § 28 BauGB erforderlich sei, wird aufgehoben.
Gründe
Die Beschwerde richtet sich nur gegen die in der Zwischenverfügung vom 10.11.2011 erhobene Beanstandung, dass noch die Vorlage einer Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Stadt I2 gemäß § 28 BauGB erforderlich sei.
Die Beschwerde ist nach den §§ 71 ff. GBO zulässig. Sie hat auch in der Sache Erfolg, da die Beanstandung nicht berechtigt ist.
§ 28 Abs. 1 S. 2 BauGB bestimmt allerdings, dass das Grundbuchamt bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen darf, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufrechts der Gemeinde (§§ 24, 25 BauGB) nachgewiesen ist.
Dieser Nachweis ist in der Regel durch ein Negativattest der Gemeinde gemäß § 28 Abs. 1 S. 3 BauGB zu führen. Etwas anderes gilt aber dann, wenn sich schon aus dem zu vollziehenden notariellen Vertrag selbst ergibt, dass kein Vorkaufsrecht der Gemeinde besteht; dann kann das Grundbuchamt die Vorlage eines Negativattestes der Gemeinde nicht verlangen (BGH NJW 1979, 875, 876; OLG Frankfurt NJW 1988, 271; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rn. 4130). So liegt der Fall hier.
Gegenstand des notariellen Kaufvertrags vom 20.12.2010 sind die im Rubrum genannten Wohnungseigentumsrechte. Bei dem Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist ein gemeindliches Vorkaufsrecht ausdrücklich ausgeschlossen, §§ 24 Abs. 2, 25 Abs. 2 S. 1 BauGB. Dementsprechend bedarf es bei der Veräußerung von Wohnungseigentum nach dem oben Gesagten auch nicht der Vorlage eines Negativattestes nach § 28 Abs. 1 S. 3 BauGB (OLG Frankfurt a.a.O.; Schöner/Stöber a.a.O., Rn. 4109; Schlichter/Paetow, Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl., § 28, Rn. 24; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: 1. Juni 2011, § 24, Rn. 49; Battis/Krautzberger, BauGB, 10. Aufl., § 24, Rn. 19; Brügelmann/Roos, BauGB, Stand: Juli 2011, § 24, Rn. 36; Ferner/Kröninger, BauGB, 2. Aufl., § 24, Rn. 12). Die von dem Grundbuchamt angeführte BGH-Entscheidung vom 16.02.1984 (Rpfleger 1984, 232) ist durch die gesetzliche Neufassung insoweit überholt.
Dass hier alle Wohnungseigentumseinheiten der Wohnungseigentumsanlage F-Straße in I2 verkauft worden sind, ist unerheblich, da § 24 Abs. 2 BauGB allgemein auf den Kauf von "Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz" und somit maßgeblich auf die rechtliche Einordnung des Kaufgegenstandes abgestellt, ohne für Fälle der vorliegenden Art eine Einschränkung zu machen. Es kann nicht Aufgabe der grundbuchrechtlichen Rechtsprechung sein, die in der gesetzlichen Vorschrift ausnahmslos verfügte Freistellung der Veräußerung von Wohnung-eigentumsrechten einschränkend mit dem Ziel zu interpretieren, Veräußerungsfälle, die bei wirtschaftlicher Betrachtung dem Verkauf des gesamten Grundstücks gleichstehen, weiterhin dem gemeindlichen Vorkaufsrecht zu unterwerfen. Eine solche Gesetzesanwendung müsste zu einer Vielzahl weiterer Abgrenzungsprobleme
führen, die etwa die sukzessive Veräußerung sämtlicher Einheiten oder die
Veräußerung nahezu sämtlicher Einheiten bis auf einen geringen Rest betreffen könnten. Wenn der Gesetzgeber solche Abgrenzungsprobleme im Interesse der Verwaltungsvereinfachung bei der Erteilung von Negativattesten durch seine klar gefasste Vorschrift nicht hat begründen wollen, hat die Rechtsprechung keinen Anlass, solche Probleme künstlich zu schaffen.