Aufhebung der Zwischenverfügung wegen hinreichender Bestimmbarkeit einer Sicherungshypothek
KI-Zusammenfassung
Die Beteiligten beantragten die Eintragung einer Grunddienstbarkeit und einer Sicherungshypothek; das Grundbuchamt beanstandete u.a. die fehlende Bestimmbarkeit der durch die Hypothek zu sichernden Forderung. Das OLG Hamm erklärte die Beschwerde für zulässig und gab ihr statt. Die Eintragungsbewilligung ermögliche anhand der Urkunde die Bestimmung von Schuldgrund, Schuldner und der objektiv bestimmbaren Höhe, sodass die Zwischenverfügung aufzuheben sei.
Ausgang: Beschwerde gegen Zwischenverfügung des Grundbuchamts hinsichtlich Bestimmbarkeit der zu sichernden Forderung wird stattgegeben; Zwischenverfügung aufgehoben.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Sicherungshypothek kann eingetragen werden, wenn die Eintragungsbewilligung Schuldgrund, Gläubiger und Schuldner so bestimmt oder bestimmbar bezeichnet, dass die Individualisierung der gesicherten Forderung gewährleistet ist.
Bei Sicherung künftiger oder bedingter Forderungen genügt, dass die Rechtsgrundlage der Forderung aus der Urkunde bestimmbar ist und die Identität der zu sichernden Forderung daraus zweifelsfrei feststellbar ist.
Für die Bestimmbarkeit der Höhe der gesicherten Forderung ist kein im Voraus feststehender Betrag erforderlich; es reicht, wenn der höchstmögliche Umfang oder objektive Anknüpfungspunkte zur Ermittlung der Forderung aus Eintragungsvermerk oder Bewilligung ersichtlich sind.
Eine Zwischenverfügung des Grundbuchamts nach § 18 GBO ist zulässig, wenn ein Eintragungshindernis vorliegt, das der Antragsteller durch rückwirkende Klarstellung der Bewilligung beheben kann.
Vorinstanzen
Amtsgericht Hagen, HA-8924-6
Tenor
Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.
Gründe
I.
Der Beteiligte zu 1) ist eingetragener Eigentümer des im Grundbuch von Hagen Blatt #### unter lfd. Nr. # des Bestandsverzeichnisses geführten Grundstücks. Eingetragener Eigentümer des im Grundbuch von Hagen Blatt #### unter lfd. Nr. # des Bestandsverzeichnisses geführten Grundstücks ist der Beteiligte zu 2).
In notarieller Verhandlung am 24.02.2010 (UR-Nr. ###/#### des Notars T in I2) bewilligte und beantragte der Beteiligte zu 1) die Eintragung einer Grunddienstbarkeit an seinem Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers des vorgenannten Grundstücks des Beteiligten zu 2). Die Grunddienstbarkeit soll das Recht gewähren, einen Schmutzwasser- und Oberflächenwasserkanal über die in einem in Bezug genommenen Lageplan dargestellte Fläche des dienenden Grundstücks zu verlegen und an die dort befindlichen Entwässerungskanäle anzuschließen. In § 3 der notariellen Urkunde verpflichtete sich der Beteiligte zu 2) gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des dienenden Grundstücks, die Kanalzuleitungen in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten und im Fall der Verlegungs-, Erneuerungs- und Reparaturmaßnahmen den vorherigen Zustand des dienenden Grundstücks wieder herzustellen. Weiter ist dort ausgeführt, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks allein unterhalts- und verkehrssicherungsverpflichtet für die auf dem dienenden Grundstück befindliche Kanalanschlussanlage ist.
In § 4 der notariellen Urkunde bewilligte und beantragte der Beteiligte zu 2) die Eintragung einer Sicherungshypothek an dem herrschenden Grundstück wie folgt:
"Wenn der Eigentümer des Flurstücks ### [des herrschenden Grundstücks] seine vorgenannten Verpflichtungen nicht in angemessener Zeit ordnungsgemäß durch ein anerkanntes Fachunternehmen erfüllt, hat der jeweilige Eigentümer des Flurstücks ### [des dienenden Grundstücks] das Recht, im Namen und im Auftrag des jeweiligen Eigentümers des Flurstücks ### die zur Erfüllung der oben erwähnten Verpflichtungen notwendigen Arbeiten in Auftrag zu geben.
Zur finanziellen Absicherung der Erfüllung dieser Verpflichtung bewilligt und beantragt der Erschienene zu 2 [der Beteiligte zu 2] die Eintragung einer Sicherungshypothek zugunsten des Erschienenen zu 1 [des Beteiligten zu 1] in Höhe von 5.000,00 EUR nebst 4 % Jahreszinsen seit dem Tag der Eintragung der Hypothek im Grundbuch an dem Grundstück der G1 21 Flurstück X."
Mit Schriftsatz vom 25.02.2010 reichte der Notar T die erste Ausfertigung seiner Urkunde vom 24.02.2010 bei dem Amtsgericht – Grundbuchamt – Hagen ein ein und stellte den Antrag auf Eintragung der Grunddienstbarkeit und der Sicherungshypothek gemäß § 15 GBO.
Das Grundbuchamt beanstandete mit Zwischenverfügung vom 22.03.2010 die fehlenden Belastungsgenehmigungen nach §§ 51 ff BauGB. Ferner sei die durch die Hypothek zu sichernde Forderung nicht hinreichend bestimmt. Denn eine Forderung von 5.000,- € nebst Zinsen sei aus dem Vertrag nicht ersichtlich. Die Verweisung auf eine Forderung aus einer möglichen Ersatzvornahme sei für Grundbuchzwecke zu unbestimmt, da Entstehung, Höhe und Verzinslichkeit der Forderung noch nicht feststehen. Zur Behebung dieser Eintragungshindernisse setzte das Grundbuchamt unter Hinweis auf § 18 GBO eine Frist bis zum 26.04.2010.
Der Notar legte mit Schriftsatz vom 29.04.2010 die Belastungsgenehmigungen des Umlegungsausschusses der Stadt I2 vom 13.04.2010 dem Grundbuchamt vor. Im Anschluss daran hielt das Grundbuchamt nur an der mit Zwischenverfügung vom 22.03.2010 beanstandeten fehlenden Bestimmbarkeit von Schuldgrund, Schuldhöhe und Schuldner der durch die Hypothek zu sichernden Forderung fest. Dagegen richtet sich nunmehr die Beschwerde der Beteiligten vom 16.06.2010.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde durch Beschluss vom 18.06.2010 nicht abgeholfen und sie dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts gerichtete Beschwerde ist nach §§ 71 Abs. 1, 73 GBO statthaft und formgerecht eingelegt. Da das FGG-RG die Eigenständigkeit der Vorschriften der §§ 71 ff. GBO betreffend die Beschwerde in Grundbuchsachen nicht berührt hat, verbleibt es bei den in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zur Zulässigkeit der Beschwerde. Dazu gehört, dass die Rechtsmittelfähigkeit einer Zwischenverfügung des Grundbuchamts anerkannt ist, obwohl es sich dabei nicht um eine instanzabschließende Entscheidung handelt (BGH NJW 1994, 1158); § 58 Abs. 1 FamFG ist in diesem Zusammenhang nicht anwendbar. Die Beteiligten sind beschwerdeberechtigt mit dem Ziel, dem Eintragungsantrag zum Erfolg zu verhelfen. Denn sie sind gemäß § 13 Abs. 1 S. 2 GBO antragsberechtigt; ihr Antragsrecht können sie im Beschwerdeweg weiter verfolgen.
Die zulässige Beschwerde ist begründet.
Verfahrensrechtlich ist die angefochtene Zwischenverfügung zulässig. Im grundbuchrechtlichen Eintragungsverfahren kann eine Zwischenverfügung des Grundbuchamts nach § 18 Abs. 1 S. 1 GBO ergehen, wenn einem Eintragungsantrag ein Hindernis entgegen steht, welches der Antragsteller rückwirkend auf den Zeitpunkt der Antragstellung beheben kann (BayObLGZ 1990, 6, 8; Wilke in Bauer/von Oefele, GBO, 2. Aufl., § 18, Rdnr. 9; Demharter, GBO, 27. Aufl., § 18, Rdnr. 8). Mit der nach Ansicht des Grundbuchamts fehlenden Bestimmbarkeit von Schuldgrund, Schuldhöhe und Schuldner der Hypothekenforderung beanstandet das Grundbuchamt einen Mangel der Eintragungsbewilligung. Durch eine Klarstellung des Bewilligungsinhalts kann dieses Eintragungshindernis mit rückwirkender Kraft behoben werden. Die Beanstandung kann mithin Gegenstand einer Zwischenverfügung sein.
In der Sache beanstandet das Grundbuchamt die fehlende Bestimmtheit der durch die Hypothek zu sichernden Forderung zu Unrecht.
Gemäß §§ 1113, 1115 Abs. 1, 1184 BGB ist eine (Sicherungs-) Hypothek die Belastung eines Grundstücks mit dem Inhalt, dass eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer gegenwärtigen, künftigen oder bedingten Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist. Die Eintragung erfolgt auf Antrag (§ 13 Abs. 1 GBO), wenn der Grundstückseigentümer sie in der Form des § 29 GBO bewilligt (§ 19 GBO). Wird im Eintragungsvermerk auf die Bewilligung in zulässiger Weise zur Bezeichnung der Forderung Bezug genommen (§ 1115 Abs. 1 BGB), so wird der Inhalt der Bewilligung selbst "Inhalt des Grundbuchs". Das bedeutet, dass ihr Inhalt ausreichend bestimmt oder jedenfalls bestimmbar sein muss (Kössinger in Bauer/von Oefele, a.a.O., § 19, Rdnr. 79). Der Bestimmtheitsgrundsatz verlangt, dass Gläubiger, Schuldner und Schuldgrund so bestimmt bezeichnet sind, dass die Individualisierung der gesicherten Forderung unverwechselbar gewährleistet ist. Die Eintragung muss also, wenn sie den gesetzlichen Inhalt haben soll, ergeben, für welche bestimmte Forderung das Grundstück haftet (BGH WM 1972, 786, 787; NJW 1994, 460 f.; OLG Zweibrücken Rpfleger 2001, 586). Geht es, wie hier, um die Sicherung einer künftigen oder einer bedingten Forderung (§ 1113 Abs. 2 BGB), so reicht es aus, dass bereits eine Rechtsgundlage der Forderung bestimmbar und das Entstehen der Forderung auf dieser Rechtsgrundlage möglich ist. Hierzu muss die Forderung bereits gegenwärtig in der Weise feststellbar sein, dass ihre Identität zweifelsfrei ist (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rdnr. 1930).
Für den vorliegenden Fall ergibt sich aus diesen Grundsätzen, dass die zu sichernde Hauptforderung nach Schuldgrund, Gläubiger und Schuldner in der Eintragungsbewilligung hinreichend bestimmt ist. Denn die Bewilligung nach § 19 GBO ist nach den allgemeinen Regeln des Grundbuchverfahrensrechts auslegungsfähig. Führt die Auslegung zu einem dem Bestimmtheitsgrundsatz entsprechenden eindeutigen Ergebnis, so genügt der hiernach bestimmbare Inhalt der Eintragungsbewilligung den Anforderungen des Grundbuchverkehrs (Kössinger, a.a.O., Rdnr. 84 ff.; Demharter, a.a.O., § 19, Rdnr. 27 ff.). So liegt es hier. Die zu sichernde Forderung hat ihren Rechtsgrund in der in §§ 3, 4 Abs. 1 der notariellen Urkunde vom 24.02.2010 niedergelegten Instandhaltungs- und Wiederherstellungsverpflichtung und der in diesem Zusammenhang vereinbarten Ermächtigung zur Ersatzvornahme. Denn § 4 Abs. 1 bezieht sich erkennbar auf den Fall, dass die in § 3 bezeichneten Verpflichtungen nicht in der geschuldeten Art und Weise erfüllt werden und sieht für diesen Fall die Berechtigung vor, die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Verpflichteten durchführen zu lassen. § 4 Abs. 2 nimmt auf die vorgesehene Berechtigung zur Ersatzvornahme Bezug. Indem die Sicherungshypothek der "Absicherung der Erfüllung dieser Verpflichtung" dienen soll, ist klargestellt, dass die Kosten der in Aussicht genommenen Ersatzvornahme gemeint sind. Schuldner der in § 3 bezeichneten Verpflichtungen und Schuldner eines künftigen Anspruchs auf Erstattung der Kosten der Ersatzvornahme ist ersichtlich der Beteiligte zu 2). Aus seinem Grundstück ist ein künftiger Kostenerstattungsanspruch des Beteiligten zu 1) zu entrichten.
Dass der Forderungsbetrag von vornherein feststeht, verlangt das Bestimmtheitsgebot demgegenüber nicht. Vielmehr ist es für die Bestimmbarkeit des Umfangs einer Grundstücksbelastung ausreichend, dass die höchstmögliche Belastung aus dem Eintragungsvermerk selbst oder in Verbindung mit der Eintragungsbewilligung für jeden Dritten ohne weiteres erkennbar ist. Dann genügt es, wenn der Umfang der tatsächlichen Belastung in einem bestimmten Zeitpunkt aufgrund jederzeit feststellbarer objektiver Umstände bestimmbar ist (BayObLG DNotZ 2001, 702 m.w.N.; vgl. MünchKomm/Eickmann, BGB, 5. Aufl. 2009, Rdnr. 34 f.). Eine Sicherungshypothek kann deshalb über den Nennbetrag im Grundbuch eingetragen werden. Nichts anderes gilt für Zinssatz und Zeitpunkt der Verzinsung. Der Zeitpunkt des Zinsbeginns ist vorliegend anhand der Eintragungsbewilligung objektiv feststellbar. Einer Feststellung, ob und ab welchem späteren Zeitpunkt Zinsen tatsächlich geschuldet sind, bedarf es im Eintragungsverfahren nicht. Vielmehr entsteht sofort mit der Eintragung die dingliche Belastung, die beim Eintritt der Bedingung den Charakter einer Hypothek hat und zuvor eine Grundschuld des Eigentümers darstellt (§ 1163 BGB). Dem Gläubiger steht in diesem Falle in voller Höhe der Zugriff auf das Grundstück offen; dem Schuldner verbleibt es, dagegen vorzugehen (BayObLG, a.a.O.; OLG Stuttgart NJW 1953, 464; Eickmann, a.a.O., Rdnr. 35).